姚方敏

一、歷史文化街區(qū)改造開發(fā)政策背景

2017 年，上海市政府接連發(fā)布《關(guān)于深化城市有機(jī)更新促進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)工作的若干意見》和《關(guān)于堅(jiān)持留改拆并舉深化城市有機(jī)更新進(jìn)一步改善市民群眾居住條件的若干意見》，提出對有價值的老房子從“拆改留并舉，以拆為主”轉(zhuǎn)向“留改拆并舉，以保留保護(hù)為主”的原則，自此從政府層面，以政策規(guī)范的形式，明確了歷史建筑保護(hù)性改造開發(fā)的基調(diào)。

二、契合區(qū)域發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是歷史文化街區(qū)改造開發(fā)成功關(guān)鍵

對標(biāo)倫敦、首爾、大阪、澳門等國際大都市對歷史保護(hù)建筑的城市更新案例和經(jīng)驗(yàn)來看，政府、土地業(yè)主及設(shè)計(jì)師共同參與研討和方案制定，在對城市歷史文化和地段文脈深層次的挖掘的基礎(chǔ)上，提升建筑的歷史價值并賦予新內(nèi)涵，使得建筑的更新保護(hù)與產(chǎn)業(yè)集聚、商業(yè)復(fù)興以及百姓美好生活有機(jī)結(jié)合。如倫敦牛津街建于1966 年的二級保護(hù)建筑“中心塔”，改造時注重地理位置并將其優(yōu)越性放大，注重設(shè)計(jì)，外觀上不做過多改變與破壞，將歷史傳承與當(dāng)代設(shè)計(jì)相結(jié)合，建設(shè)成為倫敦西區(qū)“國寶級”豪宅；如首爾“江南清潭洞--狎鷗亭的韓流明星街”，總長1.08公里的街區(qū)形成了韓流明星衍生產(chǎn)品、玩具、服裝、飾品、紀(jì)念品的設(shè)計(jì)師產(chǎn)品的著名商業(yè)街區(qū)；如大阪Grant front 商業(yè)體內(nèi)形成了研發(fā)機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)師的最新設(shè)計(jì)產(chǎn)品和設(shè)計(jì)品牌的商業(yè)推廣和銷售平臺，成為整個購物中心的主力店；如澳門的瘋堂斜巷改造成為澳門文創(chuàng)集中地。

實(shí)地走訪上海思南公館、田子坊、建業(yè)里、多倫路及重慶太古里、寬窄巷子等項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)歷史文保項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn)營普遍具有：在充分挖掘項(xiàng)目本身歷史文化價值外，精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)配置最為關(guān)鍵。部分項(xiàng)目在開發(fā)之初能夠根據(jù)項(xiàng)目本身定位引進(jìn)相應(yīng)的業(yè)態(tài)，但因后期未能一以貫之，致使項(xiàng)目失去特色。比如上海田子坊，早期規(guī)劃以文化、藝術(shù)作為核心，吸引了陳逸飛、爾冬強(qiáng)、李守白等藝術(shù)家和一些工藝品商店先后入駐。但在后期沿線業(yè)主以利益最大化為重點(diǎn)，招租的業(yè)態(tài)也基本為商業(yè)、旅游、餐飲、休閑等快銷品。在空間擠出效應(yīng)的作用下，坊內(nèi)業(yè)態(tài)格局快速更替。因不堪外來游客、購物者激增的影響，原先的藝術(shù)家們逐漸搬離，項(xiàng)目藝術(shù)街區(qū)的特色日漸消退。

對比國際、國內(nèi)眾多歷史保留保護(hù)建筑、街區(qū)改造方案，筆者認(rèn)為，引入契合區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)是歷史文化街區(qū)成功改造關(guān)鍵所在。

三、借助“SWOT”分析法，論證陜西北路改造開發(fā)方案

陜西北路（新閘路—巨鹿路段）位于上海市靜安區(qū)中部，南北向，長1000 米，寬9.2 米，與上海另一條著名的主干道路——南京西路十字相交。陜西北路云集了以宋家老宅、何東公館、西摩會堂為代表的大量名人舊居、典型風(fēng)格建筑、革命遺跡等歷史文化景觀，是上海開埠后中西多元文化交融的代表性路段。2013 年，被國家文化部中國文物局評為“中國歷史文化名街”。

歷史建筑的改造開發(fā)是要最大程度將原貌復(fù)建或改建，并選擇合適的產(chǎn)業(yè)使街區(qū)重獲新生，以此作為街區(qū)的功能再次投入使用。“陜西北路歷史文化名街”產(chǎn)業(yè)開發(fā)也面臨著如何兼顧發(fā)展與保護(hù)歷史的難題。從產(chǎn)業(yè)開發(fā)來看，歷史需要向前看，更傾向于通過街區(qū)開發(fā)享受文化遺產(chǎn)；對街區(qū)的保護(hù)來說，城市的紳士化、淑女化比簡單的陳列維護(hù)更需要重視。為更有利“陜西北路中國歷史文化名街”的重塑，筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合靜安城區(qū)總體規(guī)劃、南京西路周邊沿線產(chǎn)業(yè)集群等因素，從使陜西北路歷史文化名街與靜安國際高端商務(wù)區(qū)有機(jī)融合的角度，秉承“立足文化、卻不浸潤其中”的理念，整合周邊設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)資源，將陜西北路打造為“國際設(shè)計(jì)街區(qū)”。

以下運(yùn)用“SWOT”分析法，就陜西北路的改造開發(fā)方案從優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與挑戰(zhàn)四個角度進(jìn)行分析。

（一）優(yōu)勢

1、外部因素

一是上海已被國務(wù)院重新定位為“全球城市”。對標(biāo)世界上著名的全球城市，如巴黎、紐約、倫敦、米蘭、東京等，都有一大產(chǎn)業(yè)特征，就是“高度發(fā)達(dá)的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)”，是其最炫亮的城市名片之一。匹配上海全球城市發(fā)展的前瞻定位，上海也必將是全球著名的設(shè)計(jì)都市。靜安領(lǐng)先提出打造國際設(shè)計(jì)街區(qū)，這對上海產(chǎn)業(yè)更新與發(fā)展有著重要的價值，構(gòu)筑上海國際設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)高地，是符合上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要趨勢。

二是符合靜安“國際化現(xiàn)代城區(qū)”的發(fā)展需要。靜安，尤其是南西金三角地區(qū)，已經(jīng)構(gòu)成高端商務(wù)商業(yè)的集聚區(qū)。未來，上海各大主要商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)的可持續(xù)發(fā)展都將面臨生態(tài)基礎(chǔ)與文化環(huán)境支持的重要抉擇。我們選擇構(gòu)筑“國際設(shè)計(jì)街區(qū)”，正是基于與靜安現(xiàn)有與未來產(chǎn)業(yè)重構(gòu)與發(fā)展高度關(guān)聯(lián)，領(lǐng)先一步優(yōu)化南西高端商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)未來可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，符合靜安國際化現(xiàn)代城區(qū)建設(shè)。

三是南京西路高端商務(wù)商業(yè)集聚帶開發(fā)工作的需要。對新靜安發(fā)展戰(zhàn)略“一軸三帶”中重要一帶南京西路兩側(cè)高端商務(wù)商業(yè)集聚帶的開發(fā)，區(qū)政府工作報告明確指出“將優(yōu)化提升南京西路地區(qū)建設(shè)，堅(jiān)持做高、做寬、做厚，......凸顯‘國際化、高端化、品質(zhì)化’特征”的發(fā)展方向。陜西北路的開發(fā)是體現(xiàn)區(qū)委、區(qū)政府做厚南京西路“非字型”結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略思考，是在中心城區(qū)開展城市更新工作的有效實(shí)施。

2、內(nèi)部因素

一是區(qū)域發(fā)展重視文化軟實(shí)力的提升。2015 年，靜安區(qū)政府提出了“堅(jiān)持文化繁榮發(fā)展，著力提升城區(qū)軟實(shí)力”的城區(qū)文化建設(shè)指導(dǎo)思想，陜西北路作為有著深厚歷史文化底蘊(yùn)及品牌影響的中國歷史文化名街，被作為靜安文化建設(shè)的金字招牌，靜安打造的又一中心城區(qū)“新亮點(diǎn)、新標(biāo)桿”。

二是文化街開發(fā)有良好的工作基礎(chǔ)。自2007 年起靜安區(qū)政府對陜西北路就開始了系列保護(hù)性開發(fā)和宣傳，2008 年提出“以陜西北路為重點(diǎn)進(jìn)行名人名居保護(hù)性開發(fā)”的規(guī)劃、2009 年啟動了“靜安城市文化印記”項(xiàng)目對沿線重點(diǎn)建筑開展維修整治、2010 年《靜安區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》將陜西北路列為歷史風(fēng)貌保護(hù)組群；2013 年起對沿街商業(yè)業(yè)態(tài)開始了多輪升級換代，已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)“商旅文”三者的有機(jī)結(jié)合。

三是具有設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)形態(tài)基礎(chǔ)。陜西北路東靠江寧路戲劇演出集聚區(qū)、南臨南京西路高端商業(yè)街，據(jù)調(diào)查陜西北路沿線已有十余年的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)資源的積累。目前在陜西北路新閘路街口區(qū)域內(nèi)，業(yè)已形成“crea-infinity"源創(chuàng)創(chuàng)意園區(qū)，園區(qū)內(nèi)已入駐美國，澳大利亞，日本，意大利，西班牙，荷蘭，俄羅斯，泰國，中國香港等20 余家設(shè)計(jì)公司或設(shè)計(jì)工作室。在新閘路1220 號內(nèi)，建成14 余年的上海大學(xué)巴黎時裝設(shè)計(jì)學(xué)院，設(shè)有兩大有影響力的服裝設(shè)計(jì)與制版專業(yè)和奢侈品管理專業(yè)，在校生規(guī)模200 余人，已有近千畢業(yè)生，眾多畢業(yè)生成為服裝設(shè)計(jì)與制版領(lǐng)域的新生代中堅(jiān)，多次榮獲業(yè)界內(nèi)的大獎。從點(diǎn)的狀態(tài)而言，可以認(rèn)為“陜西北路歷史文化名街—國際設(shè)計(jì)街區(qū)”的產(chǎn)業(yè)開發(fā)已具有了一定的業(yè)界產(chǎn)業(yè)集聚的基礎(chǔ)和氛圍。

（二）劣勢

1、外部環(huán)境

一是陜西北路本身物理?xiàng)l件的限制。陜西北路文化街的開發(fā)單位是“街”，在空間形態(tài)上不同于“坊”、“里弄”，有其“體量相對較大、空間相對開放、具有道路通行功能”等特殊性。同時，由于具有路幅較窄，單向2 車道機(jī)動車道，上下班高峰時段堵車嚴(yán)重、部分人行道基本為“一把傘”寬度，人行道被擠占僅夠1 人通行、缺乏停車場等因素，整體不利于商業(yè)運(yùn)營對整體功能布局、人流引導(dǎo)。

二是沿線建筑的產(chǎn)權(quán)所屬多樣性，資產(chǎn)經(jīng)營控制權(quán)集中難度較大。陜西北路沿線房屋產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜，形態(tài)多樣，權(quán)利人分散（公房83 處，系統(tǒng)房16 處，私房25 處），部分房屋屬于宗教產(chǎn)、系統(tǒng)產(chǎn)。

三是使用功能基本為商辦。街區(qū)商業(yè)狀況尚無業(yè)態(tài)控制，檔次混雜，低檔小門店占比大。陜西北路核心段（康定路-延安中路）現(xiàn)有居住小區(qū)29 處，商業(yè)144 處，其中酒店、餐飲類29 處，服務(wù)、體驗(yàn)類19 處，文體、醫(yī)療類4 處，零售類92 處。

2、內(nèi)部因素

一是保護(hù)成本大，資金需求量大。開發(fā)資金主要有前期啟動階段、實(shí)施階段兩部分。啟動階段主要為取得房屋經(jīng)營控制權(quán)所產(chǎn)生費(fèi)用。實(shí)施階段主要為貸款利息、公益性項(xiàng)目支出及日常管理費(fèi)用，目前保護(hù)資金大部分來自政府。各項(xiàng)目從前期規(guī)劃到開展經(jīng)營基本都在5-10 年，所需資金基本都在幾十億。如：思南公館1999 年啟動，2010 年基本完成，項(xiàng)目總成本超50 億；建業(yè)里2003 年啟動，2012 年完成，項(xiàng)目總成本13 億（不含財(cái)務(wù)成本）；成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目2009 年啟動規(guī)劃，2014 年建成，項(xiàng)目總投入逾三十億。

二是修繕審批權(quán)限及要求高?，F(xiàn)有的管理體系造成了在保護(hù)和開發(fā)工作之間缺少權(quán)威的協(xié)調(diào)機(jī)制或機(jī)構(gòu)平臺，再加上對歷史保護(hù)建筑的管理要求多、限制多，現(xiàn)有的條例和法規(guī)與城市更新的要求不匹配。在項(xiàng)目前期改造及后期經(jīng)營活動中，將涉及征收、產(chǎn)權(quán)變更、房屋用途改變等多項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需規(guī)劃、房管等市級專業(yè)部門的支持。

三是沿街重點(diǎn)建筑尚不對外開放。沿街保護(hù)建筑雖做了掛牌，但關(guān)注度、知名度、影響力尚未形成；掛牌建筑歸屬復(fù)雜，尚無法進(jìn)入?yún)⒂^也無法進(jìn)入消費(fèi)，物業(yè)價值被限制。在如何引導(dǎo)業(yè)主打開門、與廣大市民游客共享歷史資源方面需要做大量溝通協(xié)調(diào)工作。

（三）機(jī)會

1、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)是“上海文化”重要內(nèi)容。作為“上海品牌”之一的“上海文化”代表著上海城市發(fā)展軟實(shí)力。這其中明確提出了“文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)更加發(fā)達(dá)”、要求“特色歷史風(fēng)貌和文化遺產(chǎn)的保護(hù)，需要賦予優(yōu)秀傳統(tǒng)文化新的時代內(nèi)涵和表現(xiàn)形式，要增強(qiáng)市民的文化認(rèn)同感、歸屬感、尊崇感”。歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)上升為市級層面戰(zhàn)略，將有助于陜西北路改造開發(fā)過程中，爭取建管、規(guī)劃等政府專業(yè)部門的支持，利于提高社會對歷史保護(hù)建筑改造重視程度。

2、設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)是上海、靜安重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。自2010 年加入聯(lián)合國教科文組織“創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)”以來，上海始終致力于打造全球設(shè)計(jì)之都、國際文化大都市，通過政策、載體、人才、市場、品牌等建設(shè)，持續(xù)激發(fā)創(chuàng)意創(chuàng)新的創(chuàng)造活力。文化創(chuàng)意服務(wù)業(yè)是靜安五大產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過多年積累發(fā)展，在全區(qū)范圍已形成多個產(chǎn)業(yè)集聚帶。如以昌平路為主軸，集聚了國內(nèi)外眾多時尚品牌消費(fèi)、研發(fā)設(shè)計(jì)、展示發(fā)布等時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；以文廣、報業(yè)兩大優(yōu)勢文化傳媒集團(tuán)為重點(diǎn)的威海路文化傳媒街，不斷吸引跨國傳媒、廣告企業(yè)進(jìn)駐。

（四）挑戰(zhàn)

1、平衡協(xié)調(diào)歷史建筑保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系。傳統(tǒng)的歷史建筑保護(hù)，基本會采取修舊如舊的方式予以修繕，再輔以一定的歷史圖片、設(shè)施的陳列展覽，冠以某某故居、某某紀(jì)念館，作為旅游或紅色教育景點(diǎn)接待走馬觀花的一批批游客。以往的開發(fā)也基本是租賃給飯店、商戶，簡單利用歷史建筑純粹的“建筑”載體；同時嚴(yán)重忽視對歷史建筑本身的保護(hù)，野蠻改造，對建筑本身歷史價值破壞嚴(yán)重。

2、平衡歷史建筑短期開發(fā)與長期改造的關(guān)系。歷史文化街區(qū)改造要經(jīng)得起時間考驗(yàn)。如果僅僅是制造一些熱點(diǎn)，讓市民、游客追著“網(wǎng)紅”去打個卡、拍個照，也許能夠?qū)崿F(xiàn)短暫的熱鬧、帶來可觀的客流，但并不足以產(chǎn)生持續(xù)的經(jīng)濟(jì)和社會活力，更無法成為項(xiàng)目持續(xù)繁榮下去的根基所在。

四、結(jié)語

歷史文化街區(qū)改造開發(fā)與城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)是歷史文化街區(qū)在開發(fā)中得到保護(hù)的關(guān)鍵，也是確保改造得以良性發(fā)展的基礎(chǔ)。在上海新一輪城市更新戰(zhàn)略實(shí)施中，如何將上海創(chuàng)意設(shè)計(jì)的活力和資源，融入“留改拆”的實(shí)踐中，如何凝聚創(chuàng)新智慧，鏈接政府、社區(qū)、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)，保留上海歷史文化印記、創(chuàng)新空間體驗(yàn)、引入新興業(yè)態(tài)、賦予時代功能，將是上海打造“四大品牌”的新思考，新路徑和新模式。面對陜西北路保留下來的眾多歷史建筑、以及沉淀下來的上海百年以來的生活態(tài)度和生活方式，是需要有一個契合現(xiàn)在和未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)來加以傳承和發(fā)揚(yáng)。“國際設(shè)計(jì)街區(qū)”的打造將賦予百年陜西北路新活力、新動力，必將為歷史文化街區(qū)改造尋找到開發(fā)與保護(hù)的平衡點(diǎn)，在守護(hù)中國歷史文化遺產(chǎn)的同時，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。