1 BOT模式相關(guān)理論概述

1.1 BOT模式的概念

BOT模式的英文全稱為“Build Operate Transfer”，中文翻譯過來指的是“建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”，這也是民營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提供公共服務(wù)的重要途徑之一。從本質(zhì)上來看，BOT模式指的是政府與私人企業(yè)通過簽訂協(xié)議的方式，政府將特許經(jīng)營權(quán)賦予私人企業(yè)，批準(zhǔn)其投入資金來建設(shè)、管理、經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施，在特許權(quán)到期后將建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移至政府的模式。而就養(yǎng)老項(xiàng)目而言，在應(yīng)用BOT模式的過程中，也需要與產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的合作，主要包括保險(xiǎn)公司、基金公司以及銀行等。

1.2 項(xiàng)目融資BOT模式的操作程序

雖然BOT項(xiàng)目的類型眾多，但是整體而言，任何一個(gè)項(xiàng)目的建立都需要進(jìn)行立項(xiàng)、招標(biāo)、協(xié)議談判以及協(xié)議簽署、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的流程。BOT項(xiàng)目的具體流程可以劃分為三個(gè)階段，即準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段、移交階段。

1.2.1 準(zhǔn)備階段

準(zhǔn)備階段最重要的工作就是對(duì)BOT項(xiàng)目進(jìn)行確定?；谫Y格預(yù)審、公開招標(biāo)的方式篩選出符合要求的項(xiàng)目承包商。政府部門負(fù)責(zé)新項(xiàng)目申請(qǐng)的批準(zhǔn)、立項(xiàng)工作，且按照許可合作協(xié)議中約定的內(nèi)容將特許權(quán)賦予項(xiàng)目公司。在新項(xiàng)目的各個(gè)股東完成協(xié)議簽字流程之后，項(xiàng)目公司通過股權(quán)融資、債權(quán)融資的方式來獲取資金，此外，項(xiàng)目公司還要與施工單位簽訂相應(yīng)的協(xié)議，并且將施工開工報(bào)告上報(bào)至政府相關(guān)部門。特許經(jīng)營者的篩選是準(zhǔn)備階段的重中之重。

上海紅日家園是國資委直接監(jiān)管與領(lǐng)導(dǎo)的國有控股龍頭企業(yè)，注冊(cè)本為6400萬元，大股東為華潤集團(tuán)與百威英博家族基金管理公司共同出資成立的華潤維麟養(yǎng)老服務(wù)有限公司，持股比例達(dá)到了60%。該公司的股東是國內(nèi)外知名度較高大企業(yè)，確保了養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量處于比較高的水平，風(fēng)險(xiǎn)得到了有效控制，再加上該公司在養(yǎng)老服務(wù)方面擁有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營模式也比較豐富，因此，政府在選擇特許經(jīng)營者的過程中，對(duì)于紅日家園有著比較高的偏好。

1.2.2 實(shí)施階段

BOT新項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營是實(shí)施階段最重要的兩個(gè)方面。在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的過程中，項(xiàng)目公司基于顧問組織的意見對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)行合理的分配，實(shí)時(shí)跟蹤建設(shè)的狀況，并采取有效的措施來管理各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，確保項(xiàng)目的建設(shè)符合相關(guān)要求，將成本控制在合理水平內(nèi)，并對(duì)貸款公司進(jìn)行有效的監(jiān)督，保證其基于項(xiàng)目的要求來開展各項(xiàng)投資行為，在盡可能高的預(yù)算內(nèi)保質(zhì)保量地將項(xiàng)目建設(shè)完工。相應(yīng)的在運(yùn)營過程中，項(xiàng)目公司要對(duì)運(yùn)營公司進(jìn)行有效監(jiān)督，要求其提高管理的水平，確保項(xiàng)目能夠更快投入運(yùn)營，從而獲取經(jīng)濟(jì)收益。除此以外，還要對(duì)項(xiàng)目的維護(hù)、保養(yǎng)提高重視，確保其能夠長期、穩(wěn)定地處于正常的狀態(tài)之中，為項(xiàng)目的移交提供保障。

紅日家園在發(fā)展過程中與歐洲地區(qū)最具知名度的Armonea公司建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，引進(jìn)了國外先進(jìn)的管理模式，并立足于國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了改良，在不影響原有項(xiàng)目運(yùn)營的前提下，開發(fā)了各式各樣的新項(xiàng)目。經(jīng)過長期的發(fā)展，紅日家園已經(jīng)不僅僅局限于上海地區(qū)的發(fā)展，已經(jīng)在國內(nèi)多個(gè)省市設(shè)立了下屬子公司，如南京工日瀚瑞企業(yè)管理公司、上海金色年代養(yǎng)老服務(wù)公司等。

1.2.3 移交階段

在特許期結(jié)束以后，項(xiàng)目公司要按照BOT協(xié)議事先約定的內(nèi)容將項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)重新移交至政府手中。

在確定許可價(jià)格的過程中，要從兩個(gè)方面來入手，一方面，采用何種方式來確定許可價(jià)格；另一方面，采用何種方式來建立特許價(jià)格調(diào)整機(jī)制?；驹S可價(jià)格是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格因素等方面綜合權(quán)衡后制定的，既能保證社會(huì)整體利益的實(shí)現(xiàn)，還能保證個(gè)人利益的達(dá)成，這也是供應(yīng)項(xiàng)目產(chǎn)品、服務(wù)之初制定的價(jià)格。在對(duì)許可價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的過程中，要以調(diào)整要素、調(diào)整頻率以及調(diào)整程度三個(gè)方面來具體展開。

在進(jìn)行項(xiàng)目移交的過程中，政府與企業(yè)還要處理多個(gè)事項(xiàng)，如資產(chǎn)評(píng)估、利潤分配、債務(wù)償還以及法律訴訟等。

2 我國BOT模式下養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)存在的問題

2.1 前期投入大，回報(bào)周期長，融資成本較高

養(yǎng)老BTO項(xiàng)目是養(yǎng)老模式的創(chuàng)新，其主要客戶是那些擁有特殊要求且年齡相對(duì)較大的人群，這類項(xiàng)目對(duì)于服務(wù)設(shè)施有著非常高的要求，與普通養(yǎng)老項(xiàng)目相比較，BOT養(yǎng)老項(xiàng)目的劣勢(shì)非常明顯，前期的資金投入相對(duì)比較大，并且由于其還具備公益性特征，成本回收的周期比較長，一般要10年至15年才能收回成本，資金占用量大、流動(dòng)性弱以及盈利能力不強(qiáng)是其最突出的特征。傳統(tǒng)的融資模式無法解決其資金匱乏的問題，這對(duì)BOT項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的阻礙作用，導(dǎo)致其擴(kuò)大市場(chǎng)資本的難度比較高。除此以外，養(yǎng)老BOT項(xiàng)目只有土地的使用權(quán)，并沒具備所有權(quán)，想要通過銀行貸款的方式來獲取資金具有比較高的難度。針對(duì)這種情況，積極引入保險(xiǎn)資金或利用民政渠道來取得低息長期貸款是BOT項(xiàng)目解決資金缺口的主要途徑。

2.2 政府監(jiān)管能力有限，存在監(jiān)管漏洞

項(xiàng)目公司在項(xiàng)目經(jīng)營過程中占據(jù)了主體地位，無論是在內(nèi)部管理方面，還是在養(yǎng)老服務(wù)提供方面，各項(xiàng)工作均是有項(xiàng)目公司進(jìn)行的，其具有比較強(qiáng)的自主性、靈活性，因此，有必要加強(qiáng)監(jiān)管水平。BOT項(xiàng)目主體類型非常豐富，如城建商、金融機(jī)構(gòu)以及運(yùn)營公司，等等，并且與多個(gè)部門有著比較高的關(guān)聯(lián)度，這些部門無可避免地存在逃避責(zé)任的現(xiàn)象，導(dǎo)致項(xiàng)目監(jiān)管的有效性水平比較低，項(xiàng)目公司出于自身利益實(shí)現(xiàn)的考慮有可能做出違背協(xié)議約定的實(shí)情，損害了消費(fèi)者的權(quán)益，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目難以為繼。由于BOT項(xiàng)目具有比較強(qiáng)的專業(yè)性，監(jiān)管機(jī)構(gòu)未必對(duì)這些方面有著足夠的了解，導(dǎo)致監(jiān)督效果不佳，并且僅僅是通過政府來進(jìn)行監(jiān)督也會(huì)出現(xiàn)各式各樣的問題。除此以外，政府并未基于養(yǎng)老項(xiàng)目的特征制定詳細(xì)的用地規(guī)定，導(dǎo)致項(xiàng)目房屋的建筑性質(zhì)處于模糊的狀態(tài)之中。

2.3 沒有明確的盈利模式，收益風(fēng)險(xiǎn)大

從我國現(xiàn)階段養(yǎng)老BOT項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r來看，成熟度相對(duì)較低，尚未建立有效的盈利模式。這些項(xiàng)目是為老年人服務(wù)的，這類人群的收入水平比較低，僅僅是憑借養(yǎng)老保險(xiǎn)、儲(chǔ)蓄無法支付養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的費(fèi)用。這也是造成養(yǎng)老BOT項(xiàng)目收益率、利潤率水平較低的根本性因素，再加上養(yǎng)老BOT項(xiàng)目還具備公益性特征，收益的穩(wěn)定性較差，因此，社會(huì)資本對(duì)于這類項(xiàng)目的投資熱情較低。

2.4 項(xiàng)目運(yùn)營具有法律風(fēng)險(xiǎn)

BOT模式是近些年來才出現(xiàn)的產(chǎn)物，國家基于該模式的個(gè)性特征制定更具針對(duì)性的法律法規(guī)，導(dǎo)致BOT模式有可能面臨著比較高的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)實(shí)際案例的分析，可以發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)爭(zhēng)端主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，送養(yǎng)人對(duì)于生老病死的自然規(guī)律缺乏正確的認(rèn)識(shí)，選擇非理性的行為來干擾養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并以此為要挾向其索取物質(zhì)賠償，賠償主體必然是問題之一，養(yǎng)老BOT項(xiàng)目的主體比較多，盡管養(yǎng)老機(jī)構(gòu)簽訂了協(xié)議，但是送養(yǎng)人在負(fù)面情緒的作用下有可能會(huì)隨機(jī)選擇賠償主體，這對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的正常運(yùn)營形成了負(fù)面影響。第二，以第一個(gè)問題為基礎(chǔ)，如果存在第三者對(duì)客戶的權(quán)益造成了損害，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與第三人責(zé)任模糊的狀態(tài)下，如何認(rèn)定各自的責(zé)任便成為難以解決的問題，這些問題與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、政府、保險(xiǎn)公司等密切相關(guān)，影響到了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營狀況。第三，BOT模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈具有比較高的復(fù)雜性水平，與客戶生活的諸多方面有著較高的關(guān)聯(lián)度，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)怎樣構(gòu)建健康、有序的運(yùn)營體系，制定何種形式的服務(wù)要求，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的各種硬件設(shè)施、服務(wù)水平、飲食標(biāo)準(zhǔn)等對(duì)于客戶生活質(zhì)量的好壞具有重要影響，如何通過法律來進(jìn)行規(guī)范也是需要重點(diǎn)考慮的地方。第四，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是否有必要承擔(dān)、怎樣承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任也是政府以及項(xiàng)目經(jīng)營者需要綜合權(quán)衡的環(huán)節(jié)。

3 江蘇無錫揚(yáng)子頤養(yǎng)中心養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目BOT模式案例分析

3.1 項(xiàng)目概況

無錫揚(yáng)子頤養(yǎng)中心屬于無錫市重點(diǎn)民生工程之一，建設(shè)在無錫市社會(huì)福利中心內(nèi)，屬于福利中心的二期工程，其使用的土地歸福利中心所有，屬于醫(yī)療與養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，功能比較全面，標(biāo)準(zhǔn)也比較高。從籌劃到最終的建設(shè)完成，無錫市政府都給予了強(qiáng)有力的支持。

3.2 揚(yáng)子頤養(yǎng)中心養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)用BOT模式的優(yōu)勢(shì)

3.2.1 BOT模式的應(yīng)用解決資金投入難題，緩解了當(dāng)?shù)卣呢?cái)政壓力

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2020年末，我國將有2.5億人超過60歲，在總?cè)丝跀?shù)量中的占比達(dá)到了17.8%，其中，有46.2%的老人為獨(dú)居狀態(tài)，老年撫養(yǎng)比將會(huì)增長到28%。老年人數(shù)量的大幅度提升，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步加大社會(huì)保障支出的壓力，僅僅是通過政府投入來解決這一問題顯然是不現(xiàn)實(shí)的，有必要借助BOT模式吸引社會(huì)資本的參與才能夠解決資金匱乏的問題。

以無錫揚(yáng)子頤養(yǎng)中心為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資1億元人民幣，其中，江蘇揚(yáng)子養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司與無錫市政府分別出資9000萬元、1000萬元，由此可見，政府出資比例相對(duì)較少，一定程度上了解決了政府財(cái)政資金匱乏的問題。

3.2.2 BOT模式的應(yīng)用緩解了當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老供需矛盾

從1994年開始，無錫市老年化程度不斷提升。從現(xiàn)階段的情況來看，無錫市的常住人口達(dá)到了800萬，其中有130萬人為老年人，在總?cè)丝跀?shù)量中的占比達(dá)到了16.25%。隨著養(yǎng)老市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)大，無錫市養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)不足的問題逐漸暴露了出來。近年來，首批獨(dú)生子女的父母逐漸老去，由獨(dú)生子女組成的家庭往往面臨著更大的贍養(yǎng)壓力。并且，老年人的生活水平與過去不可同日而語，對(duì)于醫(yī)療保健、護(hù)理健康以及休閑服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老方式得到了老年人的廣泛認(rèn)可，集中養(yǎng)老方式的應(yīng)用度不斷提升。在此背景下，無錫市制定了“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為”的整體目標(biāo)，要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必須要進(jìn)一步提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投入力度，讓它們來提供專業(yè)水平更高的養(yǎng)老服務(wù)。

該中心占地面積為20000平方米左右，投資額達(dá)到了2億元人民幣，房型也比較多，分為標(biāo)準(zhǔn)間、多人間、單人間、套房、專業(yè)護(hù)理房間，一共設(shè)有650張床位，老人可以基于自身的情況選擇適合自己的房型。該中心自投入使用以后，得到了老年人的廣泛認(rèn)可，現(xiàn)有150余位老年人入住，入住率為23%，在一定程度上解決了無錫市養(yǎng)老服務(wù)供給不足的問題。

3.2.3 BOT模式的應(yīng)用有利于滿足多層次的養(yǎng)老需求

就我國而言，在過去相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本上都屬于公辦性質(zhì)，養(yǎng)老服務(wù)也比較單一，無法滿足老年人的個(gè)性化需求。在應(yīng)用BOT模式之后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步提高資金投入力度，招聘專業(yè)能力較強(qiáng)的人才，提升養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化水平。在經(jīng)濟(jì)效益的推動(dòng)下，私人企業(yè)能夠以老年人的實(shí)際需求為立足點(diǎn)，推出各式各樣的養(yǎng)老服務(wù)，滿足各個(gè)層次老年人的個(gè)性化需求，對(duì)于老齡化問題的解決具有一定的參考意義。

該中心選擇了醫(yī)療與養(yǎng)老相結(jié)合的新型養(yǎng)老模式，中心內(nèi)建設(shè)了棋牌室、書畫室、兒童樂園等諸多娛樂設(shè)施，同時(shí)還建設(shè)了老年護(hù)理院，下設(shè)六個(gè)中心，分別是護(hù)理中心、臨床中心、康復(fù)中心、理療中心、體檢中心以及中醫(yī)養(yǎng)生中心，并且還招聘了專門的營養(yǎng)師，由他們制定符合老年人飲食健康的各類膳食，確保老年人的需求都能夠得到滿足。

3.2.4 促進(jìn)高端人才引進(jìn)，培育高素質(zhì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)從業(yè)隊(duì)伍

在新員工入職時(shí)，無錫揚(yáng)子頤養(yǎng)中心首先會(huì)對(duì)其進(jìn)行入職培訓(xùn)，每個(gè)星期進(jìn)行兩次培訓(xùn)，一次以技能操作為培訓(xùn)重點(diǎn)，另一次則以職業(yè)道德培訓(xùn)為重點(diǎn)，對(duì)于培訓(xùn)成果，中心還要進(jìn)行總結(jié)，找出其中的問題，并進(jìn)行相應(yīng)的改善。此外，該中心在人員招聘的過程中，對(duì)于年齡、學(xué)歷水平、形象等制定了比較高的標(biāo)準(zhǔn)，使得護(hù)理團(tuán)隊(duì)形象得到了有效提升，對(duì)老年人產(chǎn)生了較強(qiáng)的吸引力。

3.3 江蘇省無錫揚(yáng)子頤養(yǎng)中心養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)用BOT模式的不足

3.3.1 融資成本較高，投資額大、融資期長、收益的不確定性大

2007年，該項(xiàng)目正式開始動(dòng)工，由于前期的準(zhǔn)備工作比較復(fù)雜，花費(fèi)了大量的時(shí)間，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目歷經(jīng)十年才建設(shè)完畢。通過估算，揚(yáng)子頤養(yǎng)中心的總投資額達(dá)到了1.59億元，其中有55.21%的比例為工程建設(shè)費(fèi)用，為0.88億元。由于工程建設(shè)需要花費(fèi)大量的資金，籌集的資金數(shù)額比較多，導(dǎo)致貸款審核更為嚴(yán)格，財(cái)務(wù)費(fèi)用也由此增多。

其實(shí)，這次真的是易非誤會(huì)了，他們只是想對(duì)易非客氣，想別吵著她了，可這突如其來的客氣，反倒讓易非覺得生疏和孤單。

3.3.2 市場(chǎng)機(jī)制的引入，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大

近些年，BOT模式得到了比較廣泛的應(yīng)用，私人企業(yè)對(duì)于BOT養(yǎng)老項(xiàng)目的參與度持續(xù)提高，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度逐漸增強(qiáng)。江蘇揚(yáng)子養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司是國內(nèi)第一批參與BOT養(yǎng)老項(xiàng)目的企業(yè)，預(yù)期在未來的發(fā)展階段能夠取得相對(duì)比較穩(wěn)定的收入，但是由于競(jìng)爭(zhēng)力度不斷提升，再加上各種不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致江蘇揚(yáng)子養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司有可能會(huì)以降低資費(fèi)的方式來獲取更多的客戶資源，盡管這一方式能夠提高自身的吸引力，但是也會(huì)對(duì)自身的利潤率帶來負(fù)面影響。

4 我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)引入BOT模式的建議

4.1 政府層面

4.1.1 制定并完善相關(guān)法律法規(guī)

縱觀我國當(dāng)下現(xiàn)行的法律法規(guī)以及出臺(tái)的各項(xiàng)政策，對(duì)于BOT養(yǎng)老項(xiàng)目的適用性相對(duì)較低，為了確保BOT模式能夠與養(yǎng)老行業(yè)更好地結(jié)合到一起，有必要對(duì)法律法規(guī)以及政策進(jìn)行補(bǔ)充與發(fā)展。在BOT模式中，政府的作用不容忽視，其承擔(dān)了項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施等諸多工作，對(duì)于BOT項(xiàng)目的成功與否具有重要影響。

4.1.2 有效發(fā)揮政府職能

近些年，養(yǎng)老問題逐漸引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，在建設(shè)有中國特色社會(huì)主義的過程中，政府要始終以人民的利益為基本立足點(diǎn)，以更開放、更包容的心態(tài)來積極引入新的參與主體，確保市場(chǎng)活力處于比較高的水平。此外，還要進(jìn)一步提升對(duì)BOT養(yǎng)老項(xiàng)目的監(jiān)管力度，時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)營狀況以及養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量，制定更為詳細(xì)、嚴(yán)格的法律與政策來提升BOT項(xiàng)目的規(guī)范性水平，確保其能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用，為老年人的身心健康提供強(qiáng)有力的保障。

4.1.3 積極引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與BOT模式相適應(yīng)

為了穩(wěn)步推進(jìn)“促進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)、產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，彌補(bǔ)養(yǎng)老服務(wù)體系的缺陷，進(jìn)一步提升普惠型養(yǎng)老、互助型養(yǎng)老的發(fā)展水平，培養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)新形式，建立居家與社區(qū)養(yǎng)老相結(jié)合的模式”的要求，我國在發(fā)展BOT養(yǎng)老項(xiàng)目的過程中，可以充分借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國自身的客觀實(shí)情，制定與之相適的新模式，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的有序、健康發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

4.2 企業(yè)層面

4.2.1 增高服務(wù)質(zhì)量，滿足多層次養(yǎng)老需求

縱觀BOT項(xiàng)目的建設(shè)與管理，企業(yè)所負(fù)責(zé)的部分是其中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，為各項(xiàng)管理職能的實(shí)現(xiàn)提供了保障。就目標(biāo)管控而言，主要涉及投資、質(zhì)量、工期、成本、安全等多個(gè)組成部分；就制度管控而言，項(xiàng)目公司不僅要制定和實(shí)施人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、行政管理以及薪酬管理等各項(xiàng)制度，還要基于項(xiàng)目的個(gè)性特征，制定更具針對(duì)性的考核機(jī)制，確保各個(gè)建設(shè)主體都能夠納入到管理體系之中。

企業(yè)要以目標(biāo)管控與制度管控兩個(gè)方面為切入點(diǎn)，不斷提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在確保養(yǎng)老項(xiàng)目具有一定公益性特征的基礎(chǔ)之上，制定一個(gè)合理性、有效性水平較高的盈利計(jì)劃，盡可能的讓自身在資金、技術(shù)以及管理方面的特長能夠發(fā)揮出來，并且以政策為導(dǎo)向，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制在比較低的水平，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)收益的增長。

4.2.2 樹立企業(yè)品牌形象

從目前的情況來看，養(yǎng)老企業(yè)基本上與房地產(chǎn)都有著很高的關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)，在土地投資方面的專業(yè)性也比較強(qiáng)，并且為了進(jìn)一步提升房屋的銷售量，會(huì)開發(fā)與老年人需求相符合的住房，養(yǎng)老市場(chǎng)的需求以及成長空間很容易被房地產(chǎn)企業(yè)所捕捉到。要想在行業(yè)中具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，品牌形象的好壞起到了關(guān)鍵性作用。就中國而言，房地產(chǎn)依然是市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)，養(yǎng)老行業(yè)要想進(jìn)一步提升自身的影響力，就必須建立良好的品牌形象，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老住房項(xiàng)目的過程中，要恪守法律紅線，不得私自變更土地用途，將用來建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施的土地來建設(shè)商業(yè)住宅，只有這樣，企業(yè)優(yōu)秀的品牌形象才能夠得以確立，從而得到消費(fèi)者的認(rèn)可。

4.3 社會(huì)層面

4.3.1 改變?cè)袀鹘y(tǒng)養(yǎng)老習(xí)慣

在過去階段的養(yǎng)老模式中，價(jià)格歧視的問題尤為嚴(yán)重，這都會(huì)降低自身對(duì)消費(fèi)者的吸引力，導(dǎo)致自身無法獲得足夠的資金來滿足自身的運(yùn)營需求。老年人在為社會(huì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)之后要求得到贍養(yǎng)這也是合情合理的。政府要加大與企業(yè)的合作力度，將政策與投融資整合成一個(gè)整體，對(duì)該模式進(jìn)行更為全面的宣傳，讓老年人更好地了解這一模式，促進(jìn)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)型，讓他們?cè)谕诵莺竽軌驘o后顧之憂地享受養(yǎng)老生活。

4.3.2 更加注重人文關(guān)懷

對(duì)于部分健康狀況相對(duì)較差的老年人，BOT模式的應(yīng)用也給他們的生活提供了方便，與那些完全由私人企業(yè)投資的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相比，政府與企業(yè)共同建立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的公益性特征更加明顯，價(jià)格也相對(duì)較低，對(duì)于人文關(guān)懷的重視度也比較高。