瑞虹新城整體規(guī)劃效果示意圖。

編者注：1949年以前，上海民間對城區(qū)地段的劃分，后多用于調(diào)侃。其中，上只角指富裕、繁華的地段;下只角指生活條件較差、不夠發(fā)達(dá)的地段。

城市如人，地段情結(jié)是上海性格中比較敏感的那一部分。

過去，相關(guān)爭議可能主要局限于稠密而緊湊的中心城區(qū)內(nèi)對“上只角”與“下只角”近乎固化的討論。但隨著城市空間因經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷變化，舊城內(nèi)的“螺螄殼”被一簇簇商品化的住宅取代。逐漸富裕起來的人不僅重視地段，也開始重視和自己住在一起的是怎樣的人，于是又有了長寧古北、浦東聯(lián)洋等新晉知名社區(qū)板塊的概念。

這種能打破傳統(tǒng)地段情結(jié)的案例，在原被看作“下只角”的虹口區(qū)，就要屬著名的瑞虹新城了。

瑞虹新城在上海有名，與兩個故事有關(guān)。

第一個故事是一次大膽的營銷。1998年，瑞虹新城開發(fā)商瑞安地產(chǎn)與上海本土益智電視節(jié)目《智力大沖浪》合作，將一套78平方米的公寓作為大獎送了出去。在那個看電視還是中國人幾乎唯一晚間消遣的年代，這個植入廣告收獲了巨大的社會影響力，瑞虹新城在上海一夜成名。

第二個故事則來自瑞虹新城所在位置的前身—虹鎮(zhèn)老街。上海人從前說起這條路，一般是指以其命名的城區(qū)內(nèi)最大棚戶區(qū)，以及整個區(qū)域內(nèi)令人膽寒的流氓習(xí)氣。

明清時期，這里因臨近水道，曾是鄉(xiāng)民趕集、交易集中的熱鬧場所，但隨著上海開埠又歷經(jīng)戰(zhàn)亂，灘涂地很快被難民自建的“滾地龍”（用茅草搭建的簡易棚戶）占滿。在上海城區(qū)人口激增、住房條件最為困難的改革開放初期，虹鎮(zhèn)老街地區(qū)的危棚簡屋約有90萬平方米，常住居民接近1.4萬人。

全長700余米的虹鎮(zhèn)老街至今仍是瑞虹新城社區(qū)路網(wǎng)中的一部分，但社會認(rèn)知已截然不同。從拿地算起開發(fā)建設(shè)至今25年、總建筑面積超過170萬平方米的瑞虹新城此后的故事，是一個由政府牽頭、開發(fā)商主導(dǎo)、居民參與的城市中心大型社區(qū)的養(yǎng)成故事，居住性、生活感、配套設(shè)計、商業(yè)尺度、鄰里互動、社區(qū)認(rèn)同等元素皆存其中。我們也許能以之探尋，在當(dāng)代城市生活中，所謂社區(qū)究竟意味著什么。

1992年，上海下定決心從拆除全市范圍內(nèi)365萬平方米的棚戶、簡屋、危房開始，改變整個城市的面貌。作為全市范圍內(nèi)最大規(guī)模棚戶區(qū)之一的虹鎮(zhèn)老街被囊括在內(nèi)，于1996年正式進(jìn)入大規(guī)模改造。初涉內(nèi)地市場的港資開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)接下這一項目，這也是瑞虹新城名字的由來。

瑞安在首期住宅中拿出了一個效仿香港港島東大型社區(qū)“太古坊”的規(guī)劃方案。

“瑞虹新城一期整體是合圍式布局，將花園放在中間，這是很香港的做法。樓棟采用的也是緊湊的蝶式戶型，因為香港買房子不那么講究朝向。實際上后來銷售時遇到很多阻力，也就是因為北側(cè)曬不到太陽?！比鸢卜康禺a(chǎn)總部規(guī)劃設(shè)計及發(fā)展部副總經(jīng)理蘇杰向《第一財經(jīng)》雜志回憶道。他在瑞安房地產(chǎn)工作超過20年，經(jīng)歷了瑞虹新城社區(qū)的早期規(guī)劃與調(diào)改過程。

從理念而言，瑞虹新城一期的配套集中于服務(wù)上千戶居住于此的業(yè)主，比如精裝修交付、采用香港教育理念的民營幼兒園、僅向業(yè)主開放的會所、往返于小區(qū)與人民廣場之間的“樓巴”等。

瑞虹一期與其所參照的香港“太古坊”有歷史相通之處。后者作為香港規(guī)劃最為完善的私營社區(qū)項目，在1950年代之前都是太古船塢為其員工設(shè)立的宿舍區(qū)，建成時即包含了醫(yī)院、影院、小學(xué)，乃至游泳池等配套設(shè)施，也是一種類似內(nèi)地國企分房及“單位包辦”的福利制度。

2005年，幾乎同等體量的瑞虹二期建成，不僅修正了戶型和人車動線等問題，還沾了彼時剛開通的上海地鐵四號線的光，成了時髦的“地鐵上蓋房”。業(yè)主從家坐電梯可以直通地鐵站，全程不受外界天氣影響。

瑞虹一期二期大量的人口導(dǎo)入，使社區(qū)的商業(yè)配套變得緊張。2004年，由住宅團(tuán)隊兼做招商、飛去韓國談判才爭取到的“易買得”超市在瑞虹二期的底層商鋪“瑞虹生活廣場”（今名“瑞虹坊”）內(nèi)開業(yè)。由于是虹口區(qū)內(nèi)當(dāng)時少見的大型超市，易買得很快成為一個周邊居民的購物目的地，超市的生意因此火爆到要用上20輛免費(fèi)班車、來回不停運(yùn)送消費(fèi)者的程度。

在蘇杰的原計劃中，瑞虹新城的商業(yè)配套其實最多只占項目建設(shè)面積的15%，且以常見的底商商鋪為主，此外再建一棟寫字樓即可滿足要求，因此整個社區(qū)內(nèi)的行人天橋、連廊系統(tǒng)也以商街為主軸來配套建設(shè)?！罢?dāng)時只要求有一些基本的生活配套，如果是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，對‘最高15%的理解可以是一個很低的數(shù)。”他對《第一財經(jīng)》雜志解釋道。

但隨著瑞安在上海市中心的另一個舊改項目“上海新天地”開業(yè)即大獲成功，政府對瑞虹新城的商業(yè)配套比例要求很快就變成了“至少15%”，這讓整個社區(qū)的規(guī)劃成了一個全新課題。

拿地早期，瑞安對瑞虹新城的最大顧慮就在于與城市主干道的連通性太差，既不利于居民出行，也不利于未來的零售及辦公樓招商。直到2008年前后，整個社區(qū)才等來了變化的機(jī)會——一幅介于瑞虹新城與地鐵10號線站點之間的地塊掛牌出讓，并由瑞安拍得。自此，瑞虹新城開始重新設(shè)計其商業(yè)資源分布，以及社區(qū)整體的舒適性。

回到地圖上看，瑞虹新城的北端臨近上海市區(qū)內(nèi)面積較大的公園之一和平公園，與之相通的社區(qū)內(nèi)道路已被定位為景觀道;兩個地鐵站之間的距離約有1公里，也存在建設(shè)一條軸線的可能性。

中國新天地商業(yè)總監(jiān)陳純對《第一財經(jīng)》雜志介紹稱，目前正在建設(shè)中的“瑞虹天地”，就是在地鐵站之間構(gòu)建商務(wù)軸線的結(jié)果。將住宅底商和兩座購物中心用地下通道連接，加之準(zhǔn)備置于軸線東段的寫字樓，瑞虹新城這一住宅社區(qū)內(nèi)由此得以增設(shè)了大量的商業(yè)空間。目前，瑞虹天地的目標(biāo)已經(jīng)升級為“商圈”，不只是做瑞虹新城內(nèi)數(shù)千居民高頻、便利的社區(qū)生意，而且要覆蓋整個虹口乃至上海東北片區(qū)的目的性消費(fèi)需求。

為此，瑞安對瑞虹新城內(nèi)處于商業(yè)軸線上的兩個地塊做了規(guī)劃調(diào)整，將其由住宅用地變?yōu)樯虡I(yè)用地。在最后的總體規(guī)劃中，瑞虹新城的住宅與商業(yè)建設(shè)面積約為7∶3，商業(yè)配套的招商與騰挪空間遠(yuǎn)大于一般住宅項目。

瑞安的規(guī)劃團(tuán)隊也延攬外部機(jī)構(gòu)，重新設(shè)計了整個瑞虹新城內(nèi)的景觀方案。這不僅僅包括用行道樹等方式坐實“景觀軸”的工作，實際還包括將瑞虹新城的路網(wǎng)進(jìn)一步“還原”至步行尺度的大量討論。

蘇杰表示，由于瑞虹新城在土地出讓時已經(jīng)確定了市政道路并劃定了用地紅線，很難像近些年的新建大型項目那樣在規(guī)劃期就介入重新設(shè)計路網(wǎng)。為了將社區(qū)體驗做到位，瑞虹新城在大量難以被輕易感知的地方做了調(diào)整，包括縮小部分路口的轉(zhuǎn)彎半徑、在繁忙的十字路口增設(shè)歇腳用的石墩、在封閉社區(qū)的圍墻上增設(shè)照明以覆蓋人行道等……這些做法或是限制機(jī)動車，或是有利于行人，總體都是利于社區(qū)內(nèi)步行的設(shè)計。

在有些改造上，瑞虹新城還必須與政府協(xié)商，分?jǐn)偢脑旖?jīng)費(fèi)或犧牲一部分利益以達(dá)到規(guī)劃時的預(yù)設(shè)。

一個案例是人行道視野內(nèi)的調(diào)整。瑞安準(zhǔn)備在社區(qū)內(nèi)的每條道路使用不同的行道樹，地磚的鋪裝方式也與制式方案有差異，此外還計劃在圍墻與人行道間增設(shè)一條矮綠植帶，以降低圍墻對路人的壓迫感。方案獲得了政府的首肯，但多余的建設(shè)費(fèi)用要由瑞安自行承擔(dān)。為了不犧牲人行道的寬度，增設(shè)矮綠植帶所占用的半米多空間最終由涉及到的各期小區(qū)自行消化。

另一個案例是讓遍布于社區(qū)內(nèi)的公共場所——如社區(qū)文化活動中心、衛(wèi)生服務(wù)中心等—形成整體統(tǒng)一的設(shè)計風(fēng)格。因此，這類公共場所均由瑞安先行選點建設(shè)，再移交給有關(guān)部門使用。

蘇杰表示，此舉目的是能讓人在社區(qū)的不同位置感受到略有差別但相對一致的氛圍?！爸灰闶侨鸷绲木用瘢磥聿还軓哪膫€方向走進(jìn)社區(qū)，就知道‘我到家了，而不是進(jìn)入自己的小區(qū)后才有這種感覺。這也有助于讓居民意識到‘我是這個社區(qū)的一分子，我為社區(qū)感到自豪?！彼麑Α兜谝回斀?jīng)》雜志說道。

瑞虹新城住宅分十期開發(fā)，時間跨度25年

數(shù)據(jù)來源：瑞虹新城項目部

增加步行，對于社區(qū)及社區(qū)居民的好處顯而易見，比如健康的狀態(tài)提升。

在上海，瑞虹新城的足球隊頗有名氣。丁瀏嘉是瑞虹新城的老住戶，他最早是在社區(qū)內(nèi)代表五期踢友誼賽，后來也代表過整個社區(qū)踢市里各種業(yè)余足球聯(lián)賽，“贏了比自己簽單（拿下客戶）還要開心?！倍g嘉說，日常還會有老隊員在社區(qū)路上觀察遛狗的生面孔，看到體格不錯的就上去打個招呼：“兄弟，踢球伐？”

停車壓力也會減小。羅明卿早期負(fù)責(zé)管理瑞虹二期物業(yè)時，為業(yè)主尋找更多停車位一直都是他的工作難點。為此，他一度想出了與隔壁超市“共享車位、錯峰停車”的辦法，至今他都覺得這是個好點子?？紤]到居民仍有些出行不便的問題，瑞虹新城還在2020年擁有了一條主要在社區(qū)范圍內(nèi)運(yùn)行的公交線路1219路，相比僅有“樓巴”和超市班車的時代又有所提升。

步行還提供了更多人觸及商業(yè)設(shè)施的機(jī)會。瑞虹新城的商業(yè)團(tuán)隊介紹稱，在為瑞虹天地做客群調(diào)研時，團(tuán)隊已經(jīng)放棄了傳統(tǒng)看5公里、3公里半徑客群數(shù)據(jù)的思路，改以

“步行范圍內(nèi)10分鐘”為劃定依據(jù)。

瑞虹六期的住戶Eva告訴《第一財經(jīng)》雜志，她對小區(qū)各類配套最滿意的一點就在于“幾乎所有需求都能在步行范圍內(nèi)被滿足”。偶爾有些沒能被及時滿足的需求，則會變成她眼中的商機(jī)。

Eva目前在瑞虹新城范圍內(nèi)經(jīng)營著一家日式烤肉店和一家少兒舞蹈學(xué)校，這兩個是她之前做服裝檔口時從來沒有碰過的業(yè)態(tài)。至于開店的原因，都是“嫌遠(yuǎn)”—自己吃烤肉不想開車去城西的古羊路，送大女兒跳舞不想開車去浦東上課。

改做“社區(qū)生意”之后，現(xiàn)在和Eva在微信里聊天的都是附近的食客和媽媽們。之前有人提出要在社區(qū)里辦個小朋友的藝術(shù)展演，她就作為“贊助方”提供了場地，還拿出自家烤肉店的消費(fèi)券作為獎品。

“我經(jīng)常會參考的一個長跨度商業(yè)案例，是日本札幌站的地下商街。這條商街由南至北串聯(lián)了3個地鐵站，但逛的時候不會覺得累。步行距離的長短有時候是相對的，我們要用商業(yè)的內(nèi)容和環(huán)境，縮減人的心理距離?！标惣儗Α兜谝回斀?jīng)》雜志說。

由于是分期開發(fā)、先后入市，瑞虹天地范圍內(nèi)的商業(yè)品牌近年來還呈現(xiàn)出了一個有趣的梯度調(diào)改過程。

2015年最先開業(yè)的是位于瑞虹五期底商位置的“星星堂”?？紤]到社區(qū)內(nèi)幼兒較多，近年家長又傾向于“雞娃式”教育，故主打早教培訓(xùn)，基本涵蓋市場上較主流的各類品牌。2016年，當(dāng)一街之隔的購物中心“月亮灣”開業(yè)后，星星堂原本承載的部分餐飲品牌就被調(diào)遷至月亮灣。

目前被寄予厚望的，是能在2021年秋季一次性提供18萬平方米零售面積的“太陽宮”購物中心，以及其上正在建設(shè)的兩座甲級寫字樓。太陽宮入市后，預(yù)計也會承載月亮灣原有的部分零售業(yè)態(tài)，助力后者向夜經(jīng)濟(jì)和潮玩需求轉(zhuǎn)型。目前，月亮灣內(nèi)最熱門的音樂類商戶就是摩登天空旗下的livehouse。受《樂隊的夏天》等熱門綜藝影響，這兩年，周末晚間的演出經(jīng)常一票難求，輻射范圍遠(yuǎn)不止社區(qū)內(nèi)的年輕人。

01 瑞安房地產(chǎn)總部規(guī)劃設(shè)計及發(fā)展部副總經(jīng)理蘇杰經(jīng)歷了瑞虹新城社區(qū)的早期規(guī)劃與調(diào)改過程。

02 瑞虹新城業(yè)主丁瀏嘉，瑞虹足球隊成員。

03 瑞虹新城業(yè)主Eva，在社區(qū)內(nèi)經(jīng)營餐飲和少兒舞蹈培訓(xùn)。

瑞虹新城周邊生活配套（以步行1公里為半徑）

單位（個）

數(shù)據(jù)來源：大眾點評、百度地圖

根據(jù)此前招商會披露的信息，中國首家MUJI“菜市場”（MUJI meal solution supermarket）、由中日兩國團(tuán)隊合作的國內(nèi)首家商場內(nèi)水族館、大型親子樂園meland club等都已確定入駐太陽宮。此外，太陽宮在其創(chuàng)新餐飲空間“FoodieSocial”部分還計劃引入一個以清明上河圖為概念設(shè)計的“宋街鬧市”，整合銷售虹口區(qū)及上海市范圍內(nèi)的糕團(tuán)、蔥油餅、鍋貼等特色小吃。2017年年底，曾開設(shè)在瑞虹一期底商位置的“老盛昌湯包”因調(diào)改歇業(yè)，喜歡在這里解決一日三餐的老年居民一度沒了去處，直至月亮灣內(nèi)重新開出一家“沈大成”之后才有所緩解—可見，平價和懷舊也是“生財之道”。

在招商過程中，陳純還考慮過是否要引入居民呼聲較高的寵物診所，以及偏重服務(wù)兒童的?？漆t(yī)院，但最終決定將其落于社區(qū)內(nèi)的其他位置。

賀秀麗園長則覺得，瑞虹新城的運(yùn)動場地還是偏少。她很期待未來在這里建成的小學(xué)和中學(xué)里能有一個棒球場。她去國外考察時見過這樣的社區(qū)配置，“棒球能培養(yǎng)團(tuán)隊意識，而且小朋友打棒球特別帥”。

實際上，在瑞虹新城交付出去的社區(qū)文化活動中心里，四層樓的空間里已包含展覽館、圖書館、健身房、舞蹈房、餐廳等多種功能，使用范圍也不限于本社區(qū)居民，而是免費(fèi)向所有上海市民開放。在瑞虹新城的各會所內(nèi)也有大量運(yùn)動空間，你甚至可以在這里練習(xí)打壁球—一項兩個人對著墻壁揮拍的運(yùn)動。

今年22歲的張?zhí)煲菔窃谌鸷缫黄诘臅飳W(xué)會游泳的。教練是退役的國家隊教練，讓他在長度只有20米的泳池里學(xué)會了所有泳姿。但在一次升級改造之后，他就很少再去會所了，因為即使是瑞虹的業(yè)主，也要交會員費(fèi)才能用場館，“感覺業(yè)主和會員變成了兩個身份?！睆?zhí)煲菡f。

日常生活中，他最常見到的“運(yùn)動”，是同住瑞虹一期的老年居民們每天早上在社區(qū)運(yùn)動裝置附近活動筋骨，拍拍打打。雖然他自己生活中也有一點老派的愛好，比如喜歡去附近的老盛昌和另一家上海老字號“喬家柵”吃飯，但遇到這些爺爺奶奶主動和他閑聊“最近怎么樣”“還去不去美國讀書了”之類的話題，他還是感到有點難以招架。

最近幾年，賀秀麗所在的瑞虹幼兒園對課程做了微調(diào)，增加了滬語童謠的教學(xué)，相關(guān)表演在區(qū)里、市里拿過幾次獎。賀老師覺得很多經(jīng)典歌謠已經(jīng)幾代傳唱需要推陳出新，要讓孩子們更多了解歷史和身邊發(fā)生的事，于是就有了以瑞虹新城和虹口區(qū)的另一文化亮點“猶太社區(qū)”為主題的新歌謠。

這些幼兒園小朋友們很受寵，這不僅是每個家庭層面的認(rèn)識，更是整個社區(qū)層面的。居委會搞針對老人的慰問演出，喜歡邀請小朋友來唱歌跳舞;商場也連續(xù)組織了3年的“跳蚤集市”，小朋友和父母一起，售賣閑置玩具和用品，再買回自己喜歡的東西，家長笑稱是“用一堆垃圾換回另一堆垃圾”。

Eva覺得瑞虹新城的人情味很濃郁，“大家稍微出點力就可以把很多事情做成”。她出生在虹鎮(zhèn)老街，過去和父母三個人的吃喝拉撒都在9.8平方米的一個房間里完成，所以她的大部分童年樂趣都來自街巷之間以及和鄰居的互動，如今這種緊密的鄰里關(guān)系讓她感到熟悉。