吳欣蓉

摘要：建筑項(xiàng)目前期工作是規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，在投資決策前要對(duì)項(xiàng)目有關(guān)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的問題進(jìn)行深入細(xì)致研究。通過前期的市場(chǎng)定位、客戶定位，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)提供依據(jù)，并在此基礎(chǔ)上綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的可行性，從而確保項(xiàng)目建設(shè)符合市場(chǎng)需求，同時(shí)也能夠提升項(xiàng)目開發(fā)效率。因此，確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資以及如何投資等結(jié)論性意見就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：建筑項(xiàng)目;前期工作;建筑規(guī)劃設(shè)計(jì);重要性

引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越規(guī)范，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸呈現(xiàn)供過于求的局面，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃成敗直接決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和投資收益。本文結(jié)合建筑項(xiàng)目前期實(shí)際工作，探討了建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作重要性，并且提出了規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作要點(diǎn)，期望為相關(guān)研究提供參考。

一、工程概述及前期策劃方案

（一）工程的概述

本文所研究的工程是一處住宅小區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)羅溪鎮(zhèn)，政泰路以西，龍城大道以北。 地塊位于羅溪新鎮(zhèn)區(qū)核心地區(qū)， 三面為羅溪三大產(chǎn)業(yè)園?？傆玫孛娣e55282平方米，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)盤。周邊環(huán)境良好，直面濕地公園，交通便利，項(xiàng)目位于城市快速路邊。工程建設(shè)內(nèi)容包含高層住宅、商業(yè)、地下車庫(kù)，以及配套公共設(shè)施用房。

（二）前期的策劃方案

項(xiàng)目初期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立前期策劃小組，前期策劃的主要內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)研究，主要是對(duì)項(xiàng)目片區(qū)政策進(jìn)行研究，分析土地屬性，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位。根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，羅溪鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)商品房稀缺，本地人為主要客源，周圍無(wú)商業(yè)競(jìng)品，僅有政府多年建造的8個(gè)安置小區(qū)。

2、項(xiàng)目營(yíng)銷定位，針對(duì)周邊已售樓盤客戶需求及對(duì)未來(lái)潛在客戶的科學(xué)分析，確定不同年齡段、不同消費(fèi)人群客戶定位，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本思路。根據(jù)營(yíng)銷調(diào)研及分析，此項(xiàng)目未來(lái)潛在客戶核心客源為地緣性客戶，包括，羅溪本地人口，或是普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，或是公務(wù)員、事業(yè)單位人員;其次重要客源為羅溪產(chǎn)業(yè)人口，本地塊位于三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)中間，其中，動(dòng)力裝備區(qū)員工數(shù)量較多，有的多達(dá)幾千人。航空產(chǎn)業(yè)區(qū)以機(jī)器位置，員工數(shù)量集中在100-300人。如今小部分租住、購(gòu)買在本地安置房小區(qū)，或住在企業(yè)配備的員工宿舍。對(duì)住房需求較大。根據(jù)營(yíng)銷分析，確定產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本思路：剛需+首改，戶配比以中小戶型為主。

3、市場(chǎng)推廣策劃與投資估算，針對(duì)市場(chǎng)需求制訂推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品的上市銷售做足準(zhǔn)備，分析建設(shè)用地的規(guī)劃方案，確定項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及整體投資收益。根據(jù)營(yíng)銷分析，減少該項(xiàng)目商業(yè)占比，最大化住宅占比。

4、優(yōu)化和綜合，綜合分析數(shù)據(jù)及資料，確定前期定位策劃報(bào)告以及產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)任務(wù)書。通過研究分析，最終形成《項(xiàng)目整體前期策劃報(bào)告》，對(duì)項(xiàng)目形成初步認(rèn)識(shí)，為后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

二、在前期工作對(duì)于建筑規(guī)劃重要性分析

（一）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作作用分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作能夠?yàn)楹罄m(xù)的投資、銷售及運(yùn)營(yíng)提供依據(jù)。前期工作通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目上的土地投資進(jìn)行評(píng)估，能夠?yàn)楹罄m(xù)的投資決策提供指導(dǎo)，確保投資獲得最大效益。通過前期工作，確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，將經(jīng)營(yíng)與目標(biāo)客戶需求相結(jié)合，確保銷售方案符合市場(chǎng)發(fā)展，獲得最佳經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

通過該項(xiàng)目拿地的強(qiáng)排方案，我司提前預(yù)判了項(xiàng)目設(shè)計(jì)難度，例如：因?yàn)榈靥幒娇展苤茀^(qū)，規(guī)劃條件中建筑高度為≤45m，導(dǎo)致方案設(shè)計(jì)中，建筑最高層數(shù)為15層，影響建筑類型經(jīng)濟(jì)性。由于地塊性狀為斜長(zhǎng)條，在拿地方案中，我司已經(jīng)評(píng)估過地下室因?yàn)榈貕K性狀會(huì)增加無(wú)效面積，增加拿地成本，影響售價(jià)及利潤(rùn)。

（二）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作重要性分析

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段是建筑項(xiàng)目的重要組成部分，也是項(xiàng)目決策的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)后面的項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量具有關(guān)鍵性的影響。因此，前期工作需要結(jié)合開發(fā)設(shè)想，做好市場(chǎng)規(guī)劃，形成可行性報(bào)告，為后續(xù)的開發(fā)提供依據(jù)。策劃小組注重的是市場(chǎng)與營(yíng)銷方面，對(duì)于建筑工程設(shè)計(jì)了解較少。例如在該項(xiàng)目初期，營(yíng)銷提供的營(yíng)銷報(bào)告中指出建議方案樓棟方向按照垂直周邊主路排布。因四周道路非正南北道路，如垂直道路排布，會(huì)導(dǎo)致建筑朝向?yàn)槟掀珫|31°。而根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑朝向宜為南偏西5°到南偏東30°，如超過，則南向節(jié)能按東西向節(jié)能要求計(jì)算。為此將陽(yáng)臺(tái)移門將內(nèi)置遮陽(yáng)百葉，增加成本，也不利于營(yíng)銷溢價(jià)，遂方案最終按照正南北排布。

通過策劃小組和設(shè)計(jì)師的共同協(xié)作來(lái)做好前期工作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，發(fā)揮雙方的優(yōu)勢(shì)，更好地做好項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)。前期工作的效果對(duì)后續(xù)開發(fā)具有決定性的影響，因此前期工作必須具有全面性和準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目開發(fā)提供更好的建議。

三、在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作要點(diǎn)分析

（一）市場(chǎng)研究工作要點(diǎn)分析

市場(chǎng)研究是對(duì)周邊市場(chǎng)環(huán)境及房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究。從新北區(qū)羅溪區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，該區(qū)域依然處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)聚集明顯，中高端房地產(chǎn)的需求十分顯著。從市場(chǎng)來(lái)看，該區(qū)域具有廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)支持。影響客戶選擇的因素包括環(huán)境、交通、配套等，而且住宅設(shè)計(jì)戶型的面積為95-142㎡。從客戶來(lái)源來(lái)看，以羅溪鎮(zhèn)內(nèi)部的客戶為主，消費(fèi)趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相適應(yīng)。而該區(qū)域的住宅產(chǎn)品依然處于供不應(yīng)求的階段，尤其是經(jīng)濟(jì)型住宅的發(fā)展空間較大。

（二）分析定位工作要點(diǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目是綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，具有投資大、周期長(zhǎng)、涉及面廣的特征，在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，同時(shí)還應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行分析，了解客戶來(lái)源、客戶分類，明確目標(biāo)客戶及其特征。采用市場(chǎng)調(diào)查等方式，了解客戶來(lái)源并對(duì)客戶群進(jìn)行精確判斷，結(jié)合客戶來(lái)源與客戶需求，確定住宅的類型，明確不同住宅類型的占比。目標(biāo)客戶通常為25～50歲的中高收入者，而且年收入相對(duì)穩(wěn)定，家庭穩(wěn)定，職業(yè)通常為企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主等。該類型客戶具有較高的審美品位，對(duì)于建筑的要求較高，更關(guān)注建筑品質(zhì)與建筑所帶來(lái)的社會(huì)地位，購(gòu)房的目的包括自住和投資。在對(duì)客戶分析的基礎(chǔ)上，確定住宅采用新亞洲風(fēng)格，區(qū)別于其余住宅的現(xiàn)代化風(fēng)格，所選用的材料也應(yīng)該體現(xiàn)品位和品質(zhì)。

（三）策劃與估算工作要點(diǎn)分析

策劃與估算主要是對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析，包括建筑項(xiàng)目的容積率、可售面積、開發(fā)成本等相關(guān)內(nèi)容。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的土地成本、前期成本、建設(shè)成本、配套成本、開發(fā)費(fèi)用等進(jìn)行估算，確定整體開發(fā)成本，并確定項(xiàng)目資金投入產(chǎn)出的節(jié)奏，選擇最優(yōu)的營(yíng)銷方案。在本項(xiàng)目的策劃與估算中，選取的樣板房為主力戶型，面積為117㎡。根據(jù)整體開發(fā)節(jié)奏，擬采用整期開發(fā)該項(xiàng)目。營(yíng)銷上以產(chǎn)品風(fēng)格、開發(fā)企業(yè)的品牌、施工質(zhì)量、建筑區(qū)位價(jià)值、后期服務(wù)等作為主要賣點(diǎn)，開展有效營(yíng)銷工作。為了更好地推廣項(xiàng)目，通過銷售速度搶占市場(chǎng)先機(jī)，回籠資金后繼續(xù)開展后續(xù)項(xiàng)目。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，前期策劃是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和發(fā)展趨勢(shì)的科學(xué)預(yù)判，通過前期策劃能夠了解客戶需求、市場(chǎng)需要，確保開發(fā)項(xiàng)目貼合市場(chǎng)需求。良好的前期策劃能夠?yàn)榻ㄖ?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)能夠針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提出應(yīng)對(duì)預(yù)案，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目開發(fā)收益。因此，為了更好地做好建筑項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)前期工作要足夠重視，以便能夠精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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