王春敏 武小藝

摘要：2015年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“租購并舉”;2016年《住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》中明確提出要“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”;2017年黨的十九大明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。縱觀“十三五”時期住房租賃市場，經(jīng)歷了從提出到發(fā)展的過程?？梢哉f，我國已初步建立起住房租賃市場體系，并取得了重要成就。

關鍵詞：住房租賃;政策;試點

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0014-18 收稿日期：2021-10-20

1 政策保障

“十三五”時期，黨中央、國務院以及中央各部委出臺多項住房租賃政策，為住房租賃市場發(fā)展提供政策保障。習近平總書記在黨的十九大報告中明確提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”后，住房租賃市場發(fā)展進入快車道。中央經(jīng)濟工作會議、兩會以及國家發(fā)改委、住建部等相關部委等在許多重要會議上多次強調發(fā)展住房租賃市場;住建部等部委在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作（2019年增加到18個）;國家發(fā)改委明確允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶，住房公積金加大租房消費支持力度;住建部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，標志著住房租賃市場的發(fā)展在政策的引領下，步入法制化、規(guī)范化軌道。

1.1 精準施策

2016年6月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），首次在國家層面明確住房租賃市場的發(fā)展目標和培育重點，并出臺系列措施支持和規(guī)范租賃市場發(fā)展。2016年12月，中央經(jīng)濟工作會議明確提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快住房租賃市場發(fā)展。

2017年，我國住房租賃政策創(chuàng)新取得了突破性的發(fā)展，尤其是租賃政策內容涉及到很多空白領域，包括制定住房租賃條例、集體建設用地建設租賃住房、推出租賃住房用地等內容。此類政策是建立房地產(chǎn)長效機制中的重要組成部分，為住房租賃市場的發(fā)展提供了支持和保障。2017年10月，黨的十九大報告進一步強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。發(fā)展住房租賃市場，是實現(xiàn)讓人民住有所居的重要方式，是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的重要舉措，是完善住房制度的重要內容，對于健全我國住房市場體系、深化房地產(chǎn)市場供給側結構性改革、探索建立房地產(chǎn)市場長效機制均具有重要意義。

2018年，中央有關部門多次強調要加快發(fā)展住房租賃，并出臺了一系列支持住房租賃的金融政策。同時，13城集體建設用地建租賃住房試點全面實施。此外，針對長租公寓、房租及租金貸等備受關注的問題，國家發(fā)改委、住建部、銀保監(jiān)會等部門加大住房租賃市場整頓力度，開展專項檢查。這些政策和措施的出臺，對于推動和規(guī)范住房租賃市場起到了積極作用。

2019年底，中央經(jīng)濟工作會議將“大力發(fā)展租賃住房”確立為2020年要抓好的重點工作之一。集體用地建租賃住房試點城市的擴容、16城住房租賃市場發(fā)展獲得中央財政支持、住房租賃條例被列入2019年立法工作計劃、開展住房租賃中介機構亂象專項整治等政策的出臺，無疑對于住房租賃市場的發(fā)展起到了進一步的推動作用，住房租賃體系和機制也在不斷完善。

2020年7月，《民法典》對房屋出租的法律做出重大修訂。同月，《關于組織申報第二批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》公布，天津等8個城市入圍。9月，《住房租賃條例（征求意見稿）》發(fā)布，涉及行業(yè)規(guī)范、定期公布租金信息、建立指導價格發(fā)布機制、租賃合同需網(wǎng)簽備案等內容。

1.2 試點起步

2017年和2019年先后兩批共18個城市作為利用集體建設用地建設租賃住房試點，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都、福州、南昌、青島、?？?、貴陽。2019年和2020年先后兩批共24個城市作為中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點，包括北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都、天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安。其中“雙試點”城市共13個。

截至2020年5月，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有133個城市出臺了住房租賃政策，其中在中央政策試點文件出臺后，出臺政策的城市達119個，部分城市甚至接連出臺多個政策。而且，不論試點城市還是非試點城市，發(fā)布住房租賃政策的各個城市均積極展開相關工作。

在供地計劃執(zhí)行上，北京順利完成了供地計劃，2017和2018年均供應了200萬平方米以上的集體建設用地，上海、廣州、福州等城市也供應了多宗集體建設用地;在增加住房供應上，廣州、深圳明確租賃住房供應將占新房供應的20%，杭州、南京為30%;在搭建住房租賃服務平臺上，北上廣深及杭州、成都等十余個一、二線城市均已完成;東莞、青島、常州等多個城市出臺出租房消防管理條例;試點城市均成立了國有住房租賃企業(yè)。這與試點文件出臺之前的僅有零星幾個城市出臺政策的情形形成鮮明對比，住房租賃政策已然超越了單個城市的政策選擇范疇，成為一種城市住房市場發(fā)展的新趨勢。

同時，各地制定租賃住房目標，多渠道籌措租賃房源。上海、南京、杭州均推出租賃地塊及土地自持比例，廣州、深圳采取“競自持”政策，北京大力發(fā)展集體土地租賃住房。以上海為例，截至2020年8月，上海共推出租賃地塊97幅。

2 試點經(jīng)驗

試點城市都根據(jù)各自城市情況，相繼出臺了一些發(fā)展住房租賃市場的政策，用于解決城市“新市民”和本地低收入人群的住房問題。具體推行時，這些城市結合自身的特點，在一定程度上進行了制度創(chuàng)新和突破，這些經(jīng)驗給其他地區(qū)提供了許多有益的啟示。下面以幾個典型試點城市為例進行分析。

2.1 北京住房租賃市場發(fā)展狀況

2.1.1 總體狀況

“十三五”期間，北京市不斷增加保障性住房有效供給，逐步形成“租、購、補”并舉的住房保障制度，全市共開工建設各類政策性住房約33.4萬套，竣工約29萬套。一是大力發(fā)展公共租賃住房，牢牢兜住民生底線。“十三五”期間，全市共分配公租房16萬套，幫助40余萬居民改善了居住條件。二是調整完善市場租房補貼規(guī)定，有效盤活存量房源?！笆濉逼陂g，全市累計發(fā)放市場租房補貼近10億元。三是積極試點集體建設用地建設租賃住房，拓寬房源籌集渠道。截至目前，全市已累計開工41個項目，可提供房源約5.5萬套。

2.1.2 主要經(jīng)驗

北京市作為國家首批利用集體建設用地建租賃住房試點城市之一，高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場。一是增加多元化公共租賃住房供應。通過采取“招拍掛+競配建”的土地供應模式、“集中建設+配建”的建設模式等多重措施，增加公共租賃住房供應。二是加強金融支持力度，積極發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵銀行等金融機構對租賃住房項目進行信貸支持，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等長期貸款方案;同時培育機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。三是加強監(jiān)管平臺建設，規(guī)范住房租賃市場管理。通過住房租賃監(jiān)管平臺建設，采取政府統(tǒng)一監(jiān)管和多方網(wǎng)絡交易服務相結合的“1+N”模式，監(jiān)管平臺和交易服務平臺“各司其職”，為居民提供房源發(fā)布、網(wǎng)上簽約、合同備案、資金監(jiān)管、相關政務辦理等服務，進而優(yōu)化政務服務，加強社會治理。四是強化住房租賃市場政策支撐與管理制度。總體上形成出租住房合法、主體權責明晰、市場行為規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定、權益得到有效保障的住房租賃管理服務制度。

2.2 上海住房租賃市場發(fā)展狀況

2.2.1 總體狀況

上海在全國率先單列了租賃住房用地。截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅，規(guī)劃建筑面積逾1000萬平方米，可供應至少22萬套新建租賃住房，已開工的11萬套正加快建設中。此外，近13萬套各類聚焦職住平衡、配套完善、交通便捷的轉化類租賃住房已形成市場供應。目前，上海市已在區(qū)域規(guī)劃、土地供應、設計規(guī)范、建設標準、運營管理、金融支持、財政補貼等方面陸續(xù)出臺了系列配套政策。

2.2.2 主要經(jīng)驗

上海市從以下五個方面入手，加快培育發(fā)展住房租賃市場：第一，充分保障租賃當事人合法權益。同時采取落實稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多重措施，切實滿足低收入人群的住房租賃需求。第二，加快建立住房租賃綜合服務平臺。第三，提高土地利用效率，加大租賃住房供給。第四，培育多元供應主體，充分發(fā)揮國資國企的引領帶動作用。第五，加強住房租賃市場監(jiān)管。通過誠信建設、分類管理等一系列制度，建立一套完整的監(jiān)督管理機制。

2.3 廣州住房租賃市場發(fā)展狀況

2.3.1 總體狀況

“十三五”時期，廣州市共籌建保障性安居工程（不含租賃補貼）7.82萬套，其中公租房完成0.81萬套、棚戶區(qū)改造住房7.01萬套，超額完成“十三五”期間籌建4.95萬套的目標，累計新增發(fā)放租賃補貼10716戶，超額完成0.8萬戶的目標。此外，廣州市在全國率先開展老舊小區(qū)住宅加裝電梯工作，從政策研究、制度設計、規(guī)劃審批數(shù)量、惠民總量等方面均領先全國。截至2020年12月，廣州市推動舊樓加裝電梯總數(shù)達9725臺，惠民總數(shù)逾百萬，全市審批加裝電梯總數(shù)和建成總數(shù)繼續(xù)保持全國各大城市首位。

2.3.2 主要經(jīng)驗

廣州市不斷深化改革創(chuàng)新，探索住房租賃市場改革，把實現(xiàn)租購同權作為最終目標，具體做法包括以下幾個方面。首先，完善相關法律法規(guī)，保障承租人權益。針對社會問題和城市發(fā)展現(xiàn)狀，出臺相關配套的法律法規(guī)，并率先推出“廣州智慧陽光租賃平臺”，加強政府對住房租賃的制度保障和市場監(jiān)管。其次，積極引導多方機構和資本參與其中。多家銀行與房企開展住房租賃戰(zhàn)略合作，加大授信額度，并與政府共同構建“全鏈條”的閉環(huán)服務。最后，規(guī)范行業(yè)協(xié)會經(jīng)營行為。通過制定相關實施條例，提高中介行業(yè)的準入門檻，規(guī)范房屋租賃中介的經(jīng)營標準、操作程序和行為規(guī)則，強化行業(yè)協(xié)會內部自行管理力度，逐步完善房屋租賃方式，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

2.4 深圳住房租賃市場發(fā)展狀況

2.4.1 總體狀況

從2018年起，深圳市在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，新增住房市場由“商品房”正式轉為“保障房”主導。從短期供應分解來看，2020年底深圳市全面完成“十三五”規(guī)劃中建設籌集40萬套公共住房的目標。深圳人才安居集團是深圳市專責從事人才安居住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司，具有政策性和功能性屬性，目前正在從投資建設、合作開發(fā)、項目回購等方式多渠道保障政府完成籌集建設人才安居住房的房源目標。

2.4.2 主要經(jīng)驗

不同于其他城市，深圳在公共住房市場開啟了獨特的“深圳模式”，由人才安居集團指導多渠道房源籌措，構建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“三位一體”的運作體系，形成了全市人才住房建設管理的“一盤棋”格局。對全國各城市的公共住房體系構建都具有借鑒意義。隨著深圳的高速發(fā)展，越來越多的人才會涌入進來，安居工程的推進將為他們解決后顧之憂，從而更好地為城市建設貢獻力量。

從以上分析可以看出：我國的住房租賃市場之所以取得起步晚、發(fā)展快的突出成效，是因為在中國共產(chǎn)黨的領導下，將培育和發(fā)展租賃住房提至保障民生、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的政治、經(jīng)濟、社會高度。如今，具有我國新時代特點的住房租賃市場初步形成。為全球最大的住房保障體系，增添了厚重的一筆，也為進一步發(fā)展完善我國住房租賃市場體制機制奠定了堅實的基礎。據(jù)房天下研究院預計，至2023年，我國房屋租賃總面積將達到83.82億平方米，租賃人口將達到2.48億人，足見住房租賃市場潛力。

2021年3月5日李克強總理在十三屆全國人大四次會議的政府工作報告中，繼續(xù)強調了“房住不炒”的原則和解決大城市住房問題的決心。6月24日，國務院辦公廳印發(fā)了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。通過新市民、青年人在人口凈流入的大城市能夠獲得租得到、租得起的宜居之房，實現(xiàn)“居住脫貧”，以使我國住房租賃市場得以發(fā)展完善。