徐映雪

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，借名買(mǎi)房問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，由此引發(fā)的糾紛和爭(zhēng)議不斷。在法院生效法律文書(shū)中只確認(rèn)了房屋歸借名人所有，未明確辦理何種登記類型的情況下，應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記還是更正登記已成為目前各地登記機(jī)構(gòu)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。結(jié)合一則案例，進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：借名買(mǎi)房;更正登記;轉(zhuǎn)移登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0047-50 收稿日期：2021-10-05

案例：

2017年3月，張某為了規(guī)避限購(gòu)政策，與李某簽訂了《房產(chǎn)代持合同》，以李某的名義購(gòu)買(mǎi)一套商品房，張某支付了全部房款及稅費(fèi)，由李某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，辦理網(wǎng)簽備案并申請(qǐng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將該房屋登記在了李某名下。2020年4月，張某具備了購(gòu)房條件，想讓李某把該房屋轉(zhuǎn)移給自己，但李某不愿配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶，遂張某訴至法院。法院最終判決“確認(rèn)坐落于某地的房屋產(chǎn)權(quán)歸原告張某所有”，李某未上訴?，F(xiàn)張某持法院判決書(shū)及生效證明來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將房屋辦理至自己名下。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理登記？

分析：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，大中城市房?jī)r(jià)不斷攀升。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，合理改善供需關(guān)系，國(guó)家針對(duì)不同的社會(huì)消費(fèi)群體出臺(tái)了相應(yīng)的限制購(gòu)房政策。實(shí)踐中，不少人為了追求個(gè)人利益，采取各種手段規(guī)避限購(gòu)政策，其中最為常見(jiàn)的就是借名買(mǎi)房行為。借名買(mǎi)房是指房屋的實(shí)際出資人（借名人）因主觀或客觀原因，不能以自己名義買(mǎi)房，與他人（出名人）達(dá)成口頭協(xié)議或簽訂書(shū)面合同，借用他人名義買(mǎi)房并登記房屋所有權(quán)，待條件具備后再將房屋登記到自己名下的行為。該行為的發(fā)生是各方主體之間自發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為，由此引發(fā)的糾紛不斷，已是一個(gè)屢見(jiàn)不鮮的問(wèn)題。除了規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策外，隱瞞真實(shí)財(cái)產(chǎn)信息、爭(zhēng)享特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋等也是借名買(mǎi)房的常見(jiàn)原因。

由于我國(guó)目前尚未有明確的法律法規(guī)出臺(tái)，學(xué)術(shù)界和司法實(shí)務(wù)中對(duì)借名買(mǎi)房存在“物權(quán)說(shuō)”與“債權(quán)說(shuō)”兩類觀點(diǎn)，各地法院在遇到此類糾紛時(shí)常常出現(xiàn)同案不同判的情況。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)而言，法院已出具生效法律文書(shū)的情況下，無(wú)需再為誰(shuí)是房屋的真正權(quán)利人而糾結(jié)，依據(jù)生效法律文書(shū)辦理即可。但存在的問(wèn)題是，大多數(shù)法律文書(shū)雖明確了房屋的權(quán)利歸屬，但未明確應(yīng)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記類型，如上述案例判決書(shū)中所描述的“確認(rèn)坐落于某地的房屋產(chǎn)權(quán)歸原告張某所有”。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就需考慮辦理登記時(shí)應(yīng)選擇何種登記類型，這也是各地登記機(jī)構(gòu)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

目前主要存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)辦理更正登記。

認(rèn)為應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記的主要基于以下幾點(diǎn)理由：一是雖然借名的初衷是為了規(guī)避?chē)?guó)家政策，但雙方均具有相應(yīng)的民事行為能力，簽訂的相關(guān)合同是雙方的真實(shí)意思表示，法院的判決結(jié)果也和合同相一致，故應(yīng)依據(jù)法院判決及相關(guān)合同過(guò)戶給真正的權(quán)利人;二是符合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第27條第7項(xiàng)“因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)力發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情形，“當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記”;三是借名買(mǎi)房所造成的真實(shí)權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載不符的情形，并非不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主觀或客觀的過(guò)失，故不屬于登記錯(cuò)誤，不適用更正登記的范疇;四是根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第79條第2款的規(guī)定，依申請(qǐng)更正登記的需提交“證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料”，登記機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)辦理登記時(shí)收取的有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的主體及內(nèi)容一致，登記申請(qǐng)也未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)在無(wú)法提交“證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料”;五是最終結(jié)果都是生效法律文書(shū)確認(rèn)的權(quán)利人取得所有權(quán)，登記機(jī)構(gòu)采取何種登記類型對(duì)結(jié)果影響不大。如按更正登記辦理，則申請(qǐng)人無(wú)需繳納任何稅費(fèi)，一旦辦理錯(cuò)誤恐造成國(guó)有資產(chǎn)流失，增加登記風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)和理由有一定的偏差，支持第二種觀點(diǎn)，即應(yīng)辦理更正登記。主要原因如下：

其一，最高人民法院于2020年12月26日做出了（2020）最高法民再328號(hào)民事判決書(shū)，判決借名人“為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策而借名買(mǎi)房，有違公序良俗原則，案涉借名買(mǎi)房合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效”。合同一旦被認(rèn)定無(wú)效就自始不發(fā)生法律效力。據(jù)此類推，上述案例中張某同樣是為了規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策而借名買(mǎi)房，故其與李某簽訂的房產(chǎn)代持合同可能為無(wú)效合同，不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記時(shí)的參考依據(jù)。

其二，《實(shí)施細(xì)則》第27條規(guī)定適用情形的前提是“導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的”，申言之，即應(yīng)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利從一個(gè)權(quán)利主體轉(zhuǎn)移到另一個(gè)權(quán)利主體。而上述案例中人民法院經(jīng)調(diào)查，最終做出了房屋產(chǎn)權(quán)歸張某所有的判決，并未承認(rèn)李某享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的合法性，故不能認(rèn)定李某為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體，不屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利從一個(gè)權(quán)利主體轉(zhuǎn)移到另一個(gè)權(quán)利主體的情形。

其三，憑人民法院生效法律文書(shū)申請(qǐng)的并不一定就是轉(zhuǎn)移登記。人民法院生效法律文書(shū)確認(rèn)的房屋權(quán)屬與登記簿記載不一致，即房屋真實(shí)權(quán)利人與名義物權(quán)人不一致，屬于登記錯(cuò)誤的一種類型。

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)立法模式實(shí)質(zhì)上采用的是以登記要件為主的原則，以登記作為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示方法，賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利公信力和推定力。即在沒(méi)有足夠的證據(jù)證明登記存在錯(cuò)誤時(shí)，就推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人為真實(shí)權(quán)利人。即使登記簿記載存在錯(cuò)誤，第三人也有理由相信登記簿上記載的權(quán)利人為真實(shí)權(quán)利人。其基于對(duì)登記簿的信賴而進(jìn)行的交易，法律就推定是善意的，要保護(hù)其取得的權(quán)利。

但是在實(shí)務(wù)中，房屋名義物權(quán)人與真實(shí)權(quán)利人有時(shí)處于不相一致的狀態(tài)，如上述案例，如果直接按照登記推定力與公信力來(lái)進(jìn)行判定，將會(huì)損害真實(shí)權(quán)利人的利益。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》（法釋〔2020〕24號(hào)）第2條規(guī)定，“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持”?！睹穹ǖ洹返?20條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。

由此可知，更正登記的適用情形為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”，可以理解為登記錯(cuò)誤。值得注意的是，并非所有的登記錯(cuò)誤均為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主觀或客觀過(guò)錯(cuò)造成。造成登記錯(cuò)誤的原因很多，主要可以分為以下幾類：一是因登記申請(qǐng)人提供虛假材料導(dǎo)致登記錯(cuò)誤;二是因相關(guān)中介機(jī)構(gòu)出具的材料存在錯(cuò)誤導(dǎo)致登記錯(cuò)誤;三是單純由登記機(jī)構(gòu)辦理失誤導(dǎo)致的錯(cuò)誤，如登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過(guò)程中未履行合理審慎的義務(wù)，出現(xiàn)筆誤、疏忽等;四是登記機(jī)構(gòu)的登記行為本身并無(wú)錯(cuò)誤，因人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)確定權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利狀況不一致，或使登記原因不成立、無(wú)效而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。

目前，世界各國(guó)對(duì)登記錯(cuò)誤范圍的理解有狹義和廣義之分。如日本采取的是“狹義論”，認(rèn)為上述第三種類型即單純由登記機(jī)構(gòu)辦理失誤導(dǎo)致的錯(cuò)誤才屬于登記錯(cuò)誤，其余均不屬于;瑞士、德國(guó)采取的是“廣義論”，認(rèn)為上述幾種類型均屬于登記錯(cuò)誤的范疇。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》16.1.1規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，或者人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)等確定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)更正登記”。由此可知，我國(guó)采取的是“廣義論”。上述案例的情形屬于第四種類型，即因人民法院生效法律文書(shū)確定權(quán)利歸屬與不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利狀況不一致，屬于登記錯(cuò)誤，應(yīng)辦理更正登記。

其四，登記機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)辦理登記時(shí)收取的有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的主體及內(nèi)容一致，登記申請(qǐng)也未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，只能說(shuō)明登記機(jī)構(gòu)辦理登記時(shí)已盡到合理審慎的義務(wù)，不存在主觀或客觀的過(guò)失，不能說(shuō)明沒(méi)有登記錯(cuò)誤。目前，人民法院出具的生效法律文書(shū)直接導(dǎo)致了權(quán)利歸屬與不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利狀況不一致，故人民法院判決書(shū)及生效證明即為“證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料”。

其五，雖然表面上看登記結(jié)果均為張某取得房屋所有權(quán)，但登記機(jī)構(gòu)采取錯(cuò)誤的登記方式涉嫌程序錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記行為屬于一種行政確認(rèn)行為，其合法性既包括實(shí)體合法也包括程序合法。所謂程序合法即在做出具體行政行為的過(guò)程中，采取的方式、步驟、順序、期限等程序要件均符合相關(guān)法律規(guī)定。程序錯(cuò)誤會(huì)直接導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。如果采取轉(zhuǎn)移登記的方式，就意味著張某申請(qǐng)登記時(shí)需繳納相關(guān)稅費(fèi)或提交稅務(wù)部門(mén)出具的免稅證明，否則屬于登記要件缺失，登記機(jī)構(gòu)無(wú)法受理，此時(shí)就存在張某不服起訴登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。即使張某繳納了相關(guān)稅費(fèi)或提交了免稅證明，如登記錯(cuò)誤則會(huì)給張某造成不必要的損失與負(fù)擔(dān)，損害了張某的合法權(quán)利。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第29條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。所以，觀點(diǎn)一認(rèn)為的“登記機(jī)構(gòu)采取何種登記類型對(duì)結(jié)果影響不大”是錯(cuò)誤的。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)為張某辦理更正登記。