王 斐

衡水市地價評估事務(wù)所

1 引言

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，與房地產(chǎn)有關(guān)的交易活動，例如租賃、貿(mào)易、投資、貸款等也正在增加。同時，房地產(chǎn)交易訴訟也有所增加，財產(chǎn)估價差距和不當(dāng)行為穩(wěn)步增加。這似乎主要體現(xiàn)在法律制度、計價方法、人員素質(zhì)等方面，需要采取科學(xué)有效地措施解決這一問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2 我國房地產(chǎn)評估發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價服務(wù)于房地產(chǎn)交易。這些年來我國房地產(chǎn)業(yè)一直處于快速增長時期。隨著各種房地產(chǎn)交易的頻繁進(jìn)行，對房地產(chǎn)評估的需求急劇增加。房地產(chǎn)評估為房地產(chǎn)交易提供了重要依據(jù)。近年來，我國的財產(chǎn)審核員人數(shù)每年增加5000多人，當(dāng)前的房地產(chǎn)評估師人數(shù)超過70000。盡管我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展迅速，但前景仍讓人不斷加入。但是它也因為快速的發(fā)展帶來了一些問題，例如員工素質(zhì)參差不齊，一些員工的素質(zhì)有待提高。相關(guān)法律法規(guī)的結(jié)構(gòu)不健全。有時會有不正當(dāng)競爭，等。這些問題對財產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了特別不利的影響。如果不及時解決，后果將更加嚴(yán)重。

3 房地產(chǎn)評估存在的問題

3.1 相關(guān)法律制度不健全

盡管我國已經(jīng)制定并頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，其中以評估和登記機構(gòu)批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的兩個行政許可為核心，建立了房地產(chǎn)評估法律體系以及鑒定機構(gòu)和管理人員的鑒定，但并沒有說明和解釋操作規(guī)則。盡管該法律闡明了財產(chǎn)評估系統(tǒng)的法律地位，但沒有專門針對財產(chǎn)評估的法律。這種態(tài)度分散在各種規(guī)章制度和規(guī)范性文件中，不能成為行業(yè)規(guī)范和道德標(biāo)準(zhǔn)的法律依據(jù)，這樣會缺乏法律保護(hù)。在這種情況下，評估師通常不愿采取妨礙主觀公司行事的行動，社會很難認(rèn)可評估的效果。

3.2 評估方法單一落后

當(dāng)前的估值方法忽略了外部因素對房地產(chǎn)價值的不利影響。我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在市場上保持競爭優(yōu)勢，并且房地產(chǎn)評估行業(yè)不合格，導(dǎo)致缺乏財力和能源來投資于創(chuàng)新的房地產(chǎn)評估方法。當(dāng)前，最常用的估值方法包括市場比較法、利潤法、理論發(fā)展法等?；竟乐捣ㄊ菍Ψ康禺a(chǎn)公允價值的調(diào)查，根據(jù)諸如位置、方向、設(shè)計等屬性特征評估用戶的利益，即內(nèi)部利益是主要評估。但是，除了內(nèi)部公用事業(yè)價值外，在評估房地產(chǎn)時還應(yīng)考慮外部公用事業(yè)公司，以使房地產(chǎn)評估的影響更加科學(xué)合理。

3.3 房地產(chǎn)評估員自身素質(zhì)無法滿足行業(yè)發(fā)展的要求

盡管如今對評估人員的要求越來越嚴(yán)格，但必須對其進(jìn)行測試，并且只有通過考試后才能獲得認(rèn)證。但是，考試主要是為了評估理論知識以及相關(guān)主要主題的審閱者的專業(yè)經(jīng)驗和工作年限，并且對學(xué)歷要求不高。這導(dǎo)致了經(jīng)驗豐富的員工，他們對房地產(chǎn)進(jìn)行了多年評估但理論知識不夠，即使他們參加了考試，通過率也很低。那些對理論知識有很好理解的應(yīng)屆畢業(yè)生將相對輕松地通過房地產(chǎn)評估考試。隨著當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)的逐步深入，我國也應(yīng)更加重視房地產(chǎn)評估業(yè)，并確保其人才素質(zhì)高，以便更好地響應(yīng)我國房地產(chǎn)評估業(yè)對人才的需求。房地產(chǎn)評估師只能不斷增加信息量，確保他們能跟上社會的步伐，并不斷更新自己的知識。只有這樣，他們才能滿足社會對人才的需求。但是，這種培訓(xùn)的方式還不是很清楚。培訓(xùn)和管理方法以及專家培訓(xùn)的內(nèi)容只是眾多問題其中的一些問題，仍然有很多問題亟待解決，這導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)評估師與市場經(jīng)濟(jì)之間的分歧。

3.4 評估市場環(huán)境不規(guī)范

計劃經(jīng)濟(jì)是我國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中最普遍的做法。隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國已從計劃經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)。但是，就目前而言，大多數(shù)人仍在遵循舊觀念，并且誤以國家為財產(chǎn)進(jìn)行評估。房地產(chǎn)市場評估機構(gòu)的真正作用無法被正確理解。在實際工作過程中，經(jīng)常由于諸如業(yè)務(wù)質(zhì)量不足和風(fēng)險意識差等實際因素而引起市場監(jiān)控問題，這反過來往往會導(dǎo)致財產(chǎn)估價違規(guī)。此外，房地產(chǎn)評估機構(gòu)使用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄔ谪敭a(chǎn)評估中建立了市場壟斷，而這種壟斷不促進(jìn)市場競爭機制的運行。甚至有一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)使用違反行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的方法來激勵客戶獲取客戶資源，例如不正當(dāng)競爭方法，例如降價和打折以吸引顧客。

3.5 不明確的房地產(chǎn)評估機構(gòu)產(chǎn)權(quán)問題

這個問題主要體現(xiàn)在兩個方面：首先，評估師和房地產(chǎn)評估機構(gòu)還沒有真正順應(yīng)改革方向。其次，房地產(chǎn)評估機構(gòu)都是私有財產(chǎn)有限公司。第一方面的體現(xiàn)主要是因為通常需要在審核機構(gòu)的審核員能夠理解文件關(guān)系之前，先經(jīng)過當(dāng)?shù)厝瞬沤涣髦行牟拍茉敿?xì)認(rèn)識。在人才交流中心的信托支持下，人事代理合同的定義缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，并發(fā)生了重大變化。盡管遣散關(guān)系是在評估機構(gòu)實現(xiàn)的，但執(zhí)行人員與執(zhí)行機構(gòu)之間的關(guān)系并未中斷。這將高級官員的評估機構(gòu)人員感到畏懼，因為他們不會促進(jìn)他們的獨立工作。第二個方面主要表現(xiàn)為投資者主要根據(jù)連帶責(zé)任承擔(dān)選擇有限責(zé)任公司制度。

4 房地產(chǎn)評估工作缺陷改良的對策分析

4.1 建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律規(guī)范

制定相關(guān)法律法規(guī)可以有效地保護(hù)估值行業(yè)的發(fā)展：首先加強相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定和規(guī)范人的技能，不寬大處理對違反相關(guān)法律法規(guī)的員工采取懲罰措施。有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化費用的標(biāo)準(zhǔn)是適當(dāng)?shù)摹Ｆ浯螌τ诘蛢r值項目，可以對項目進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆治龊头诸?，并可以增加固定費用的投入。否則，由于費用減少，很容易導(dǎo)致承擔(dān)無人接手這些低價值的項目。對于高質(zhì)量的項目，還必須分析和解決費用較多而產(chǎn)生的壓價或者是人員收回扣的現(xiàn)象，應(yīng)減少費用。再其次，為了行業(yè)的職業(yè)道德，員工必須遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并始終注意其行為。通過完善相關(guān)法律法規(guī)，可以有效保證房地產(chǎn)估價結(jié)果的科學(xué)有效性。

4.2 加強房地產(chǎn)評估行業(yè)的自身建設(shè)

房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)具有高度的自信心，對市場做出反應(yīng)，加強自身的結(jié)構(gòu)并自發(fā)地成為社會團(tuán)體。只有這樣，房地產(chǎn)評估行業(yè)才能朝著更好地方向發(fā)展。這對房地產(chǎn)評估師提出了更高的要求。房地產(chǎn)評估師應(yīng)具有較高的思維能力，以確保他們能夠從不同角度充分分析問題，以解決評估過程中出現(xiàn)的不同問題。評估師還應(yīng)充分利用自己的主動性，不斷向相關(guān)部門提出新問題，并將其路由給合適的人員，并幫助政府向評估人員傳達(dá)準(zhǔn)確的指導(dǎo)方針和行動和調(diào)控導(dǎo)向，評估機構(gòu)可以在兩者之間順暢地傳遞信息，充分推廣相關(guān)經(jīng)驗并為行業(yè)發(fā)展服務(wù)。

4.3 加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了確保我們的房地產(chǎn)評估行業(yè)的員工具有更高的素質(zhì)水平，我們必須注意從業(yè)人員相關(guān)資格的認(rèn)證，并提高標(biāo)準(zhǔn)。我們還可以從其他國家或地區(qū)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和管理體系中學(xué)習(xí)，并根據(jù)從業(yè)者是否精通技術(shù)，工作經(jīng)驗是否足夠豐富，評估結(jié)果是否符合科學(xué)道德標(biāo)準(zhǔn)以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等，來達(dá)到制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以確保對該行業(yè)的有效管理。這不僅將確保行業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)水平，而且還將使行業(yè)朝著更好地方向發(fā)展。此外，我們還需要增加人才招聘和管理核心人才技能的要求，嚴(yán)格管理需要本科以上學(xué)歷的從業(yè)人員的學(xué)歷；加強注冊系統(tǒng)的功能盡管我國目前擁有相對完善的注冊系統(tǒng)，但該系統(tǒng)的實際功能還不夠強大，注冊系統(tǒng)并未發(fā)揮應(yīng)有的作用。因此，必須嚴(yán)格執(zhí)行控制系統(tǒng)的操作要求，加大考核力度，優(yōu)先招聘具有較高專業(yè)技能和較強技能的人才，擴大考核范圍，并提供定量就業(yè)崗位。

4.4 強化建設(shè)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系

房地產(chǎn)評估行業(yè)的社會信譽度低是一個不容忽視的問題。迫切需要提高評論行業(yè)的信譽并提高社會信譽。通過糾正監(jiān)督系統(tǒng)，可以加強對估值行業(yè)的內(nèi)部和外部監(jiān)督。所有評估公司和評估師必須互相監(jiān)督，以防欺詐。一旦確定了其他職責(zé)，它們將為估值市場創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，并保持估值結(jié)果的公平性和可信性。加強內(nèi)部和外部監(jiān)督的誠信體系還可以改善審核公司的自律性，并由外部部門進(jìn)行監(jiān)控，以創(chuàng)建審核公司和員工的誠信檔案。完整性文件關(guān)聯(lián)到審閱者的晉升資格能力。同時，必須加強操作員評估，從本人開始倡導(dǎo)職業(yè)道德，抵制不道德行為。

4.5 創(chuàng)造積極條件，提高評估執(zhí)業(yè)的環(huán)境

我國房地產(chǎn)評估的起步相對較晚，推廣過程中存在很多問題，但我們可以借鑒國外成熟的評估行業(yè)的經(jīng)驗，并將其應(yīng)用于我們的評估工作。我國政府應(yīng)積極響應(yīng)評估工作，有關(guān)部門可以制定法規(guī)以限制評估環(huán)境并提高環(huán)境質(zhì)量。制定更詳細(xì)的員工獎勵和制裁標(biāo)準(zhǔn)，一方面可以激發(fā)工作熱情，另一方面又會規(guī)范審核員的行為。違反規(guī)則者將受到懲處，出色者將獲得獎勵。這些年來，中央政府與有關(guān)部門合作，努力改善評估工作環(huán)境，已取得許多成果。需要進(jìn)一步的努力來增加評估行業(yè)的影響力。

4.6 加強監(jiān)管制度措施

房地產(chǎn)估價市場當(dāng)前的混亂很大程度上是由于缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督。因此，政府機構(gòu)需要加強監(jiān)督措施，并采取具體的監(jiān)督措施。他們尤其可以從以下幾個點來看：（1）房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)減少與政府部門的互動次數(shù)和相互關(guān)聯(lián)，因此市場上的所有房地產(chǎn)評估機構(gòu)都在同一起跑線上，以防止內(nèi)幕交易。（2）分析目前政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督的困難及其原因，然后對監(jiān)督機制進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以物業(yè)評估行業(yè)的監(jiān)督為主要監(jiān)管者，以政府為監(jiān)督支持，加強監(jiān)督。（3）建立投訴機制。鑒于目前的非法房地產(chǎn)評估，不難確定投訴部門的減少是進(jìn)行非法房地產(chǎn)評估的主要原因。因此，政府應(yīng)開辟更多的投訴渠道，并設(shè)法利用群眾來確保有效地監(jiān)督。

4.7 提高評估執(zhí)業(yè)環(huán)境

在我國，房地產(chǎn)評估機構(gòu)的出現(xiàn)時間比較短，因此在推廣房地產(chǎn)評估機構(gòu)的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)許多實際問題。作為房地產(chǎn)評估人員，我們要積極解決問題，確保房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。（1）為了解決發(fā)展過程中經(jīng)驗不足的問題，房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以借鑒國外的成功經(jīng)驗，同時有必要結(jié)合我國的國情，促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。（2）政府部門要積極應(yīng)對房地產(chǎn)評估工作，有關(guān)部門要完善適用的法律法規(guī)，設(shè)置評估機構(gòu)的限額，提高評估環(huán)境質(zhì)量。（3）制定獎懲制度。在評估房地產(chǎn)時，應(yīng)制定獎勵制度。獎勵技術(shù)的使用可以有效地提高評估者的熱情，并限制評估者的行為。同時，需要建立一種懲罰制度，以懲罰違反規(guī)則的人并獎勵表現(xiàn)良好的人。這是實現(xiàn)房地產(chǎn)評估順利發(fā)展的關(guān)鍵途徑。

5 結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)評估中常見的問題大概包括三個方面：法律制度問題、評估中的市場環(huán)境不穩(wěn)定、評估人員素質(zhì)較低。解決這些問題的措施主要包括五個方面，即加強監(jiān)督的制度和措施、完善房地產(chǎn)評估機構(gòu)的內(nèi)部控制機制、完善法律制度、改善進(jìn)行評估實踐的環(huán)境、提高評估人員的綜合素質(zhì)。在以上五個方面做好工作，可以保證房地產(chǎn)評估行業(yè)可以健康穩(wěn)定的發(fā)展。