趙智文

（銀川世茂新領(lǐng)域置業(yè)有限公司，寧夏銀川 750000）

0 引言

隨著城市人口不斷增加，對城市的發(fā)展起推動作用，同時也加大了對住房的需求，這樣房地產(chǎn)便得到前所未有的發(fā)展機遇，但是同樣也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，工程管理水平的優(yōu)劣程度，將能夠?qū)こ藤|(zhì)量造成直接的影響，甚至對項目的各項利益有著決定性的作用。因此，加強房地產(chǎn)項目管理，可以保證資源得到有效地利用，使工程工期在規(guī)劃時間內(nèi)完成，進而起到減少項目成本、縮短建設(shè)周期及提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的作用，從促使房地產(chǎn)工程項目能夠保質(zhì)保量地完成。

1 房地產(chǎn)工程管理存在的問題

1.1 工程前期工作未充分準備

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了片面實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化，在工程建設(shè)期間往往不會制定詳細的建設(shè)計劃，以及并未對在建設(shè)階段有可能出現(xiàn)的問題，做好相應(yīng)的應(yīng)對策略，妥善解決有可能存在的問題。這樣便造成由于前期未做好全面準備，所建設(shè)完成的工程并不符合有關(guān)的規(guī)范標準要求[1]。同時，因未對購買者的意愿加以充分考量，明顯降低工程產(chǎn)業(yè)自身的實際經(jīng)濟價值，對房地產(chǎn)企業(yè)的形象忽然消費者的預(yù)期心理造成很大的影響。另外，在前期展開相應(yīng)的工作時，并沒有對有關(guān)方面的需求做好必要的調(diào)研工作，導(dǎo)致規(guī)劃存在局限性，致使建造完成的房源與周邊環(huán)境存在不相符的情況，最終降低工程的整體質(zhì)量。

1.2 人員問題

建筑市場很多勞動力都源自于農(nóng)村，加之我國幅員遼闊，多數(shù)農(nóng)民工無論是在文方面化還是素質(zhì)方面都存在較大的差異；并且由于缺乏技能和素質(zhì)教育方面的系統(tǒng)化培訓(xùn)，從而導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，難以滿足市場發(fā)展的客觀需求[2]。同時，在實際作業(yè)過程中長時間處于疲勞的狀態(tài)，對身心造成副作用，使農(nóng)民工身心俱疲，繼而對自身發(fā)展產(chǎn)生抵觸情緒，進而對工程質(zhì)量和進度造成嚴重的影響。

1.3 環(huán)境問題

建筑工程施工過程中，會應(yīng)用到不同類型的拖車機具，其中很多在運轉(zhuǎn)過程中會對周邊環(huán)境造成不利的影響。例如，攪拌機等機具，若是未做好相應(yīng)的防護棚處理，或者是封閉不嚴的現(xiàn)象，必定會有揚塵的現(xiàn)象出現(xiàn)；施工人員現(xiàn)場出入，若是未設(shè)置沉淀，則必定會使運輸車輛運行時出現(xiàn)粉塵和地面污染的現(xiàn)象；更有甚者是，部分施工現(xiàn)場存在施工圍擋傾斜和破損或臨近圍擋堆放垃圾等；施工機械存在落后的現(xiàn)象，在具體運行過程中產(chǎn)生很大的噪聲，或者施工中使用的有些原材料產(chǎn)生有毒的氣體等，這些都對環(huán)境會有負面性的影響。

1.4 施工材料問題

建筑工程施工所需要應(yīng)用到的材料種類很多，有些施工現(xiàn)場普遍存在對施工所使用到的材料，并未嚴格按照材料種類和重要性實行堆放，使材料之間互相影響，從而明顯降低材料的性能[3]。例如，鋼筋等材料沒有遵照要求展開堆放，使鋼筋出現(xiàn)變形或者是銹蝕的現(xiàn)象；模板和腳手架等工具性方面的材料，在拆裝過程中實行隨意的放置，則會導(dǎo)致其受到很大的破壞，這樣不但對使用功能造成影響，而且也增加維修費用；膩子粉和涂料等裝飾性的材料，沒有嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行存儲，導(dǎo)致被雨淋或者是受潮等，進而明顯降低其質(zhì)量。

1.5 安全管理問題

很多施工方無論是領(lǐng)導(dǎo)者還是管理層，以及到基礎(chǔ)的操作人員都存在安全管理意識薄弱的現(xiàn)象，實行的是“重生產(chǎn)，輕安全”模式。①施工企業(yè)沒有對內(nèi)部的工作人員實行相應(yīng)的安全教育，造成在具體生產(chǎn)過程中，只是重視進度問題，而對安全問題全然不顧[4]；②企業(yè)內(nèi)部安全管理方法沒有做到與時俱進，責(zé)任未落實到相應(yīng)的部分和個人，安全管理體制如同虛設(shè)，安全管理制度無法得到實質(zhì)性的落實，有些企業(yè)構(gòu)建安全管理體制，主要是為了應(yīng)對上級有關(guān)部門的檢查，因而管理體制根本無法在實際工作中得到應(yīng)用；③部分企業(yè)盡管建立了安全管理機構(gòu)，但是有關(guān)的人員、手段及機制都并未落實，在安全管理工作上依然處于在“兩查一證”（事故調(diào)查、安全檢查及許可證）；④對工程中有可能出現(xiàn)的突發(fā)事故應(yīng)急預(yù)案或者是預(yù)案實施存在不合理的現(xiàn)象，造成這種預(yù)案或者是機構(gòu)僅僅停留在書面文件層面上。

2 房地產(chǎn)工程管理問題的解決措施

2.1 工程前期問題的解決策略

工程在展開以前需要做好相應(yīng)的規(guī)劃管理，房地產(chǎn)工程管理項目中主要存在的問題是可控制性和可預(yù)測性。因此，應(yīng)該在工程前期做好各個與工程相關(guān)的內(nèi)容準備工作。例如，在工程前期對施工中的各個環(huán)節(jié)所需要應(yīng)用到的時間進行明確規(guī)劃；做好工程與周邊環(huán)境的符合程度調(diào)研工作，這些都與房屋建造完成休戚相關(guān)[5]。另外，也要對總體計劃做好明確規(guī)劃。總而言之，在工程前期需要做好各個方面的準備工作，不但是計劃的書面材料要做好全面的準備，而且合作建設(shè)企業(yè)的各個層面所涉及的問題，都應(yīng)做好充分的準備，只有通過這樣的方式，才能保障房屋建造的后期工作得到有序的開展。

2.2 提高人員素質(zhì)

為了使房屋建造的現(xiàn)場、多種不同的工種和崗位，以及不斷壓縮的管理層的基本情況做到有效管理。首先，則必須要推行“以人為本”的管理理念，從而充分調(diào)動和激發(fā)工作人員的積極性，時其能夠全身心投入到具體工作中，全面發(fā)揮現(xiàn)場管理的主體作用。其次，施工管理人員必須要具備扎實的管理理論知識和過硬的專業(yè)技術(shù)操作能力，以及很強的協(xié)調(diào)能力。同時，也應(yīng)具有很好的創(chuàng)新意識，對工作有強烈的責(zé)任感。最后，施工人員必須要具有熟練的操作技能，及具備很強的愛崗敬業(yè)精神等[6]。

2.3 提高管理效率

無論是何種專業(yè)在發(fā)展過程中科學(xué)技術(shù)都是首要的生產(chǎn)力，在建筑工程施工中如果沒有科學(xué)技術(shù)作為支撐，則會導(dǎo)致生產(chǎn)處于雜亂無章的狀態(tài)，而在現(xiàn)場管理中充分發(fā)揮科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢，則主要是全面發(fā)揮人才的優(yōu)勢。而高效化的利用人才是提升工作效率和質(zhì)量的核心部分，所以所有企業(yè)在市場異常激烈的當(dāng)今社會，要想自身自始至終處于常勝的狀態(tài)，則需要加大人才的培養(yǎng)，并促使在實際工作中充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，通過這樣的方式，以保證在實際生產(chǎn)過程中設(shè)計達到精確和計算得到準確的狀態(tài)[7]。另外，在現(xiàn)場對工作進行分配時，應(yīng)全面考慮工作的順序性和合理性，從而使工作具有相應(yīng)的層次感，以及在分配具體工作時，應(yīng)結(jié)合其身體素質(zhì)和工作能力，以保證其工作人員能夠做到人盡其才，規(guī)避其存在的短板，繼而促使工作效率和質(zhì)量得到保證。

2.4 加強料具管理

首先，需要全面了解和掌握工程的實際進度和質(zhì)量的確切要求，從而保證施工材料質(zhì)量符合相應(yīng)的要求，以及了解材料的供應(yīng)模式，以明確材料管理的目標。其次，做好倉庫和場地等材料堆放和設(shè)備的管理，對所需要應(yīng)用到的材料做好順序安排和質(zhì)量檢驗工作[8]。同時，結(jié)合工程進度的實際要求，督促供應(yīng)商能夠?qū)Σ牧线M行正常供應(yīng)，從而保證施工進度不會由于材料供不應(yīng)求而有所延期。最后，加強現(xiàn)場物資管理，有效避免出現(xiàn)不必要的浪費和損失，在施工結(jié)束以后，需要對多余的材料做好退庫處理，及時拆除臨時設(shè)備，并對廢舊物駕馭回收利用。

2.5 加強安全管理

在安全管理層面上，首先需要制定相應(yīng)的安全規(guī)則，從本質(zhì)上加強安全意識。在對安全規(guī)則有相應(yīng)的認知基礎(chǔ)上有更加理性的認識，這樣有利于在施工中可以自覺遵守有關(guān)的準則，簡言之，是將安全規(guī)則感性上的認知上升至理性認知，從機械的執(zhí)行規(guī)章制度意識到執(zhí)行制度的重要性，從而有效提高安全管理的合理性。其次在理性的認知基礎(chǔ)上逐步規(guī)范自覺遵守的行為，即將安全意識提升至自覺遵守的層面上，繼而充分發(fā)揮每名工作人員的主觀能動性，進而可以實現(xiàn)可預(yù)見隱患，并做好相應(yīng)的防御措施，有效解決存在的問題。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)工程管理屬于綜合性很強工作范疇，所以施工企業(yè)必須要充分意識到現(xiàn)場管理的重要性，對現(xiàn)場中涉及的各項內(nèi)容進行全面性的考慮，并針對其中存在的不同問題，采取有效的措施加以應(yīng)對，從而促使房屋建設(shè)能夠達到預(yù)期的目標，并獲取可觀的經(jīng)濟效益，以推動房地產(chǎn)企業(yè)能有更好的發(fā)展。