王嘉豪（浙江江南工程管理股份有限公司， 浙江 杭州 310012）

0 引 言

未來社區(qū)是在特色小鎮(zhèn)之后被視為在“十三五”期間能夠帶動(dòng)浙江省全局發(fā)展的重大創(chuàng)新舉措之一。未來社區(qū)理念旨在更好地發(fā)揮社區(qū)這一基礎(chǔ)工作單元的服務(wù)作用，讓社區(qū)能夠幫助老百姓解決切身的生活問題，提升居民生活品質(zhì)和居住滿意度，是一項(xiàng)便民利民的民生之舉[1]。

本文以臺(tái)州路橋鳳棲社區(qū)項(xiàng)目為研究對(duì)象，主要從未來社區(qū)項(xiàng)目的成本測算和資金平衡測算兩個(gè)方面研究項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析的重點(diǎn)難點(diǎn)，旨在進(jìn)一步推進(jìn)未來社區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)。

臺(tái)州路橋鳳棲社區(qū)為全拆重建類試點(diǎn)，北至規(guī)劃道路、東至財(cái)富大道、西至桐嶼大道、南至南山路，東南角設(shè)有臺(tái)州市S1輕軌客運(yùn)南站出入口，實(shí)施單元面積28.2 896 hm2，凈用地面積22.1 083 hm2，共分5個(gè)地塊。實(shí)施單元計(jì)劃2021年6月開工，2024年6月建設(shè)完成，運(yùn)營期為10年，力爭打造“浙江商創(chuàng)融合住區(qū)新標(biāo)桿”。

1 未來社區(qū)項(xiàng)目特點(diǎn)

1.1 場景完整性

未來社區(qū)項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)的九大場景及33項(xiàng)約束性指標(biāo)的概念是其主要特點(diǎn)。如要高水平高質(zhì)量地建設(shè)未來社區(qū)，必須實(shí)現(xiàn)九大場景和相應(yīng)指標(biāo)的完整性和落地性[2]。

1.2 拆遷量大、拆遷協(xié)調(diào)難度高

未來社區(qū)項(xiàng)目包括整合提升類、拆改結(jié)合類、拆除重建類、規(guī)劃新建類、全域類等不同的種類，大部分項(xiàng)目涉及大量的拆遷內(nèi)容。未來社區(qū)改造能否順利推進(jìn)，關(guān)鍵取決于拆遷的成本和拆遷的進(jìn)度。

1.3 運(yùn)營期限長

未來社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后，還需要10年的運(yùn)營期。未來社區(qū)運(yùn)營期的難點(diǎn)在于社區(qū)運(yùn)營管理人才缺失，如何將韌性社區(qū)、智慧社區(qū)、鏈接社區(qū)、共享社區(qū)的理念穿插進(jìn)入九大場景的運(yùn)營之中，是運(yùn)營商需要著重思考的地方。

1.4 未來社區(qū)項(xiàng)目受政策影響大

未來社區(qū)建設(shè)首先是一個(gè)政策建構(gòu)和實(shí)施的過程，無論是城市更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是社區(qū)改造工程的實(shí)施，整個(gè)工程都與政府政策制定過程密切相關(guān)。

2 未來社區(qū)項(xiàng)目成本測算

未來社區(qū)項(xiàng)目整體成本一般分為前期費(fèi)用、土地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、市政配套費(fèi)用、建安費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用等直接投資費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用、期間費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等間接費(fèi)用。其中建安費(fèi)用為占比最大的支出，占總成本的60%以上。

2.1 未來社區(qū)項(xiàng)目成本測算的重要性

未來社區(qū)項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、涉及部門多、運(yùn)營周期長、受政策影響大的特點(diǎn)，資金成本和收益存在較大的不確定性。因此，準(zhǔn)確地做好成本測算工作，可以提前預(yù)見和掌控相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，有效控制項(xiàng)目成本，充分利用資金，協(xié)調(diào)好資源配置。

2.2 臺(tái)州路橋鳳棲社區(qū)項(xiàng)目成本測算的重點(diǎn)難點(diǎn)分析

2.2.1 九大場景、數(shù)字化投入成本測算

未來社區(qū)創(chuàng)建的特點(diǎn)在于九大場景以及數(shù)字化的實(shí)施，其中九大場景要求落實(shí)33項(xiàng)約束性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)。數(shù)字化建設(shè)作為未來社區(qū)的亮點(diǎn)，需要前期進(jìn)行詳盡的調(diào)研，分析對(duì)比各類數(shù)字化方案，擇優(yōu)選出適合本項(xiàng)目特色及建設(shè)目標(biāo)的方案，從而確定相應(yīng)的成本投入。

2.2.2 運(yùn)營期投入成本測算

未來社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營期成本包括前期招商費(fèi)用、維修維護(hù)費(fèi)用、智能設(shè)備智能軟件使用費(fèi)用、營銷管理費(fèi)用、基礎(chǔ)物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)用及其他支出等。因運(yùn)營期限長，受政策影響大，其間會(huì)有各種可變化因素產(chǎn)生，而成本測算發(fā)生于工程啟動(dòng)之前，其準(zhǔn)確性與時(shí)間因素密切相關(guān)。

2.2.3 內(nèi)部收益率基準(zhǔn)值難以確定

內(nèi)部收益率是指方案計(jì)算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。一般來說，內(nèi)部收益率不小于銀行存款利率時(shí)代表項(xiàng)目是可行的。在作為投資決策工具時(shí)，需要進(jìn)一步將其與同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率進(jìn)行對(duì)比。當(dāng)內(nèi)部收益率大于等于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可接受的。然而，未來社區(qū)項(xiàng)目投資環(huán)境復(fù)雜，建設(shè)模式多樣，其他附屬條件較多，難以依靠過往經(jīng)驗(yàn)判斷其內(nèi)部收益率[3]。

2.2.4 缺少類似項(xiàng)目結(jié)算實(shí)際成本資料

資料積累可以避免成本測算的盲目性，目前一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)資料比較完善，但是由于未來社區(qū)項(xiàng)目的新穎性和特殊性，缺少類似項(xiàng)目可參考的實(shí)際成本結(jié)算資料，嚴(yán)重影響工程項(xiàng)目成本測算的精確性。

3 未來社區(qū)項(xiàng)目資金平衡測算

3.1 未來社區(qū)項(xiàng)目中開發(fā)商的盈利模式

未來社區(qū)項(xiàng)目的投資回報(bào)包括三個(gè)部分：一是政府回購收入，包括安置住宅回購、地下車位回購等；二是可銷售住宅的銷售收入；三是運(yùn)營收入，即整個(gè)未來社區(qū)10年整體運(yùn)營的收益。

未來社區(qū)項(xiàng)目不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在建設(shè)期結(jié)束后，仍需要開發(fā)商主導(dǎo)相當(dāng)長期限的運(yùn)營任務(wù)。未來社區(qū)項(xiàng)目是一項(xiàng)民生工程，在住宅銷售方面會(huì)受到一定的政策約束，盈利情況可能不如一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如何通過先進(jìn)的運(yùn)營手段在運(yùn)營期獲得收益，是開發(fā)商需要提前考慮的問題。

3.2 未來社區(qū)項(xiàng)目資金平衡方案的確定

編制資金平衡方案前，應(yīng)充分做好調(diào)研工作，包括項(xiàng)目地塊周邊的地價(jià)和房價(jià)調(diào)研，商場辦公樓租金物業(yè)費(fèi)調(diào)研等。

編制資金平衡方案時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列明政府方、開發(fā)方的各類收入項(xiàng)和支出項(xiàng)的明細(xì)，調(diào)整開發(fā)方商業(yè)辦公的自持比例，確保雙方均略有盈余，達(dá)到資金平衡狀態(tài)。開發(fā)方除建設(shè)期外，還需要詳細(xì)測算運(yùn)營期的資金平衡，包括每一年的收支情況以及10年期的總收支情況[4]。

根據(jù)確定的未來社區(qū)項(xiàng)目前期費(fèi)用、建安費(fèi)用及房產(chǎn)銷售收入、政府回購收入等，進(jìn)行資金平衡測算，給出政府土地出讓金的合理范圍的建議。

3.3 臺(tái)州路橋鳳棲社區(qū)項(xiàng)目資金平衡的重點(diǎn)難點(diǎn)分析

3.3.1 項(xiàng)目總成本難以預(yù)測

臺(tái)州路橋鳳棲社區(qū)項(xiàng)目的成本主要為土地出讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和建安工程費(fèi)，拆遷安置費(fèi)受到拆遷政策和拆遷進(jìn)度影響，建安工程費(fèi)受到市場及通貨膨脹影響。為準(zhǔn)確預(yù)測項(xiàng)目總成本，應(yīng)委托專業(yè)的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的測算，同時(shí)做好各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集整理工作。

3.3.2 住宅銷售收入受政策影響較大

未來社區(qū)項(xiàng)目作為一項(xiàng)民生工程，以人為本、去房地產(chǎn)化是其根本任務(wù)之一，因此未來社區(qū)的商品住宅售價(jià)會(huì)受到更強(qiáng)的政策性約束，從而影響商品住宅的銷售收入。另外，對(duì)于人才住宅，每個(gè)城市人才政策均不相同，未來社區(qū)項(xiàng)目還要求開發(fā)商制定相應(yīng)的人才購房優(yōu)惠政策，對(duì)人才住宅的銷售收入也會(huì)產(chǎn)生較大影響。

3.3.3 運(yùn)營期的資金平衡測算

臺(tái)州路橋鳳棲社區(qū)運(yùn)營期的收入來源主要包括商業(yè)中心出租、九大場景出租、停車位出租、物業(yè)收入以及廣告等其他經(jīng)營性收入。支出包括前期招商費(fèi)用、維修維護(hù)費(fèi)用、智能設(shè)備智能軟件使用費(fèi)用、營銷管理費(fèi)用、基礎(chǔ)物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)用及其他支出等。為了科學(xué)、系統(tǒng)、準(zhǔn)確地從總體上反映運(yùn)營期的資金平衡狀態(tài)情況，有必要對(duì)每一項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行市場調(diào)研，并考慮其在10年期內(nèi)的價(jià)格變動(dòng)的可能性[5]。

4 結(jié) 語

本文結(jié)合臺(tái)州路橋鳳棲社區(qū)項(xiàng)目實(shí)際情況，研究未來社區(qū)項(xiàng)目的成本測算和資金平衡問題。政府相關(guān)部門與專業(yè)咨詢單位應(yīng)合力運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論系統(tǒng)做好各階段經(jīng)濟(jì)測算工作，尤其需要針對(duì)未來社區(qū)項(xiàng)目的特殊性進(jìn)行分析測算。