藍海

大連黃渤海海洋測繪數(shù)據(jù)信息有限公司，中國·遼寧 大連 116013

1 引言

隨著城市發(fā)展的不斷加劇，城市房屋征收的工作量越來越大，關于房屋征收改造人們最關注的問題是能否得到公平、客觀、合理的經(jīng)濟補償，房屋的面積直接關系到房屋征收的補償價值，所以房屋測繪工作變得尤為重要。根據(jù)房屋地點環(huán)境及房屋的使用情況給予被征收人合理的經(jīng)濟補償，以促進房屋征收改造工作的順利進行[1]。

2 房屋測繪概述

房產(chǎn)測繪是采用測繪科學技術，按照房產(chǎn)管理的要求和需要，對房屋及其用地的位置、權屬、權界、數(shù)量、質(zhì)量及利用現(xiàn)狀等信息進行采集、處理、存儲和應用的一門學科。它測定的范圍是房屋及房屋相關的土地，運用測繪儀、測繪技術和相應的測繪手段測定房屋、土地及房地產(chǎn)自然情況、歸屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量及使用狀況。房屋測繪可以分為房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪，房地產(chǎn)基礎測繪是一個地區(qū)內(nèi)、大范圍、整體建立房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)基礎分部平面圖。房地產(chǎn)項目測繪是在房地產(chǎn)管理、經(jīng)營、開發(fā)及其他管理過程中需要測繪的房地產(chǎn)分戶平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、薄、數(shù)據(jù)等。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等活動有密切關系。房屋測繪工作對測繪人員的素質(zhì)以及單位的測繪資質(zhì)都有較高要求，必須具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)團隊才能勝任。根據(jù)中國的法律法規(guī)明確規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測繪資質(zhì)的隊伍不能從事房產(chǎn)測繪工作。只有經(jīng)過國家和官方機構(gòu)審核和認可后，并取得房產(chǎn)測繪資質(zhì)，才能從事法律效力的房屋測繪工作。

3 房產(chǎn)測繪呈現(xiàn)的新特點

3.1 法定性強，作用深遠

房地產(chǎn)測繪的合法性主要體現(xiàn)在業(yè)務需求與成果應用兩個方面。用規(guī)劃部門頒發(fā)的施工許可證測繪房產(chǎn)必須符合商業(yè)用地要求，檢測結(jié)果為合法數(shù)據(jù)，供開發(fā)方及業(yè)主參考。房地產(chǎn)測繪成果完成登記后，即成為不動產(chǎn)。

3.2 技術性強，操作煩瑣

房地產(chǎn)測繪是綜合運用建筑學、房地產(chǎn)登記以及測繪等多種知識的復雜工作，因此對工作人員有較強的要求，需要具有較高的綜合能力和知識。另外，在業(yè)務層面上，房地產(chǎn)現(xiàn)場測繪工作是分散而冗長的，包含著繪圖、圖點屬性、分區(qū)、戶數(shù)、面積統(tǒng)計、數(shù)字等內(nèi)容，對細節(jié)的要求非常高。

3.3 政策關聯(lián)性強

在進行房產(chǎn)測繪過程中，政策的支持是必不可少的，很多房產(chǎn)測繪中的數(shù)據(jù)都是根據(jù)政府細化的要求進行的，所以房產(chǎn)測繪監(jiān)理工作，與政策要求的關聯(lián)性較強。其中，人防工程、房屋登記、民航等都與房產(chǎn)測繪有著或多或少的關聯(lián)，充分了解房產(chǎn)測繪監(jiān)理工，可以全面了解城市規(guī)劃。例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司在申請首次取得房屋所有權登記時，要對公共區(qū)域、事業(yè)單位和房地產(chǎn)服務提供者進行登記，房屋登記機構(gòu)應當要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進行登記；房地產(chǎn)管理區(qū)域需要獨立登記的，應當單獨標明，不得劃分為共用部分[2]。

4 房產(chǎn)測繪中測繪面積的重要意義

4.1 房屋測繪可以為保護房屋產(chǎn)權人權益提供一定依據(jù)

房產(chǎn)測繪中測繪面積的重要意義之一是房屋測繪可以為保護房屋產(chǎn)權人權益提供一定依據(jù)。產(chǎn)權糾紛屬于較為常見的房產(chǎn)糾紛之一，在產(chǎn)權糾紛中很多產(chǎn)權問題解決起來十分困難，使得糾紛中產(chǎn)權人維權難度比較大。中國憲法明確規(guī)定：“國家保護公民合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權?！睘榱吮M可能最大化確保產(chǎn)權人的合法利益不受侵害，在面對房屋糾紛處理上，相關部門會嚴格按照中國相關房地產(chǎn)產(chǎn)權法律法規(guī)，來處理產(chǎn)權糾紛。

相關部門在處理過程中需要以實際產(chǎn)權情況為依據(jù)，房地產(chǎn)測繪可以獲得房產(chǎn)實際情況測繪圖，為房產(chǎn)糾紛提供實際材料，便于相關部門可以根據(jù)測繪圖結(jié)果，結(jié)合法律劃清不同產(chǎn)權人具體房產(chǎn)產(chǎn)權范圍、產(chǎn)權邊界等，為產(chǎn)權的進一步明確及相關產(chǎn)權人權益邊界等提供有力證據(jù)，對于解決房產(chǎn)糾紛，維護產(chǎn)權人合法權益等具有重要意義。

例如，李先生與某市某開發(fā)商簽訂商品房內(nèi)售合同。合同第二條規(guī)定：“甲方（開發(fā)商）向乙方（李先生）交付房屋時，應同時提供測繪部門的實測面積數(shù)據(jù)。”該合同第六條還規(guī)定：“除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方時，乙方有權向甲方追繳違約金。違約金支付時間自2005年5月25日起，至實際交付日期為止，每延期一日，甲方按乙方已支付的房屋價款金額的萬分之一向乙方支付違約金?！比欢?，在交售房屋后，開發(fā)商卻遲遲不能按合同約定向買家提供商品房的實測面積報告，只提供了一份項目合作方開具的無公章，日期模糊的《房屋土地測繪技術報告書》，氣憤的李先生因此將開發(fā)商告上法庭，要求其支付違約金，并提供有資質(zhì)的測繪部門所出具的房屋實測面積數(shù)據(jù)報告。法院判決開發(fā)商違約賠款，這個案例就說明房屋測繪數(shù)據(jù)具有法律效應。開發(fā)商不能提供具有資質(zhì)的房屋測繪數(shù)據(jù)，當事人可以對其實行法律權益[3]。

4.2 測繪技術在房產(chǎn)巡查執(zhí)法中的應用價值

房產(chǎn)測繪中測繪面積的重要意義之二是測繪技術在房產(chǎn)巡查執(zhí)法中的應用價值。中國在房產(chǎn)管理中設立了專門的房產(chǎn)的巡查執(zhí)法部門，其主要工作就是對房產(chǎn)的使用進行實時的監(jiān)察，對房產(chǎn)的分配進行實時的監(jiān)察，也就是說只要是涉及房產(chǎn)的工作都要進行監(jiān)察和管理，確保房產(chǎn)使用的科學性和合理性。堅決杜絕一切不合理、不合法使用房產(chǎn)的行為，是房產(chǎn)巡查執(zhí)法部門的準則。由于需要對多處房產(chǎn)的使用進行監(jiān)察，如何每天進行實地勘察和監(jiān)管，將會需要大量的監(jiān)察人員和設備。如果在巡查執(zhí)法過程中通過使用測繪技術對各處房產(chǎn)的使用情況進行實時全面的監(jiān)管，能夠大量減少監(jiān)管人員的工作量，加快巡查監(jiān)管的時間，提升監(jiān)管的效率。另外，使用先進的測繪技術對房產(chǎn)的各項信息進行自動化的監(jiān)管，利用計算機進行監(jiān)管信息的分析，能夠有效提高房產(chǎn)巡查執(zhí)法的質(zhì)量，提高中國在房產(chǎn)巡查執(zhí)法的水平，也會促進房產(chǎn)科學、合理的發(fā)展[4]。

5 房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施

5.1 聯(lián)合測繪實施策略

5.1.1 明確要點

聯(lián)合測繪要對測繪流程與標準加以統(tǒng)一，結(jié)合工程建設項目，明確竣工驗收階段的點，聯(lián)合測繪項目要將核實測量、人防測量、不動產(chǎn)測量加以合并，通過建設單位委托一家具備相應測繪資質(zhì)（包含工程測量、不動產(chǎn)測繪，其中工程測量要涵蓋控制、地形、規(guī)劃等不同的專業(yè)子項；不動產(chǎn)測繪要涵蓋地籍測繪與房產(chǎn)測繪等相關專業(yè)的子項）的測繪服務機構(gòu)進行，要推行標準化的方法，統(tǒng)一數(shù)據(jù)，測繪報告，分時進行。成果共享要建立新的模式，測繪市場要建立新的競爭機制，以保證測繪服務水平和測繪質(zhì)量，減少測繪環(huán)節(jié)所用時間，降低測繪需求方的成本，提高建設工程項目的行政審批效率。

5.1.2 統(tǒng)一測繪標準

測繪采用傳統(tǒng)的模式，工程建設、不動產(chǎn)、地籍依據(jù)不同的標準，因此測繪結(jié)果會有一定的差異，測繪難以統(tǒng)一管理。聯(lián)合測繪中要對測繪標準加以統(tǒng)一，以保證測繪成果可以共享，并對施工區(qū)域的面積計算、綜合測繪、不動產(chǎn)測繪、地籍測繪、測繪坐標等統(tǒng)一標準。工程建設、土地資源、房地產(chǎn)、消防與人防、規(guī)劃等不同部門的測繪要保證內(nèi)容與成果的統(tǒng)一。

5.1.3 建立測繪管理平臺

在建立測繪管理平臺時，要保證聯(lián)合測繪功能的實現(xiàn)，需要發(fā)揮新技術的作用。例如，智能化測繪系統(tǒng)的應用可以提升測繪質(zhì)量，可以構(gòu)建管理平臺，由國土規(guī)劃部門、住建管理部門、人防等部門等相關單位聯(lián)合，共同完成測繪工作方案，將有關竣工驗收的相關內(nèi)容，包括驗收測量、人防測量、不動產(chǎn)測繪等加以合并，建立綜合性聯(lián)合測繪管理體系。管理要明確相關的流程，保證新技術的應用效果。聯(lián)合測繪要發(fā)揮技術優(yōu)勢，保證管理平臺的適用性，要科學處理好不同分支系統(tǒng)的銜接，保證系統(tǒng)的兼容性。信息管理平臺要改革項目審批流程（內(nèi)容要針對立項、竣工驗收、設施接入服務），還要針對房屋建筑與市政基礎設施[5]。

5.2 規(guī)劃標注的上空，應考慮其不同性質(zhì)分別處理

一般而言，規(guī)劃核準圖上標注的上空符號的區(qū)域，在房產(chǎn)面積測繪中均屬于不計算建筑面積的范圍，但也有例外。結(jié)合案例分析：一幢住宅樓中設計有復式躍層的戶型，在該復式躍層戶型內(nèi)設置的套內(nèi)樓梯有L型、U型、旋轉(zhuǎn)樓梯等多種布置情況，規(guī)劃核準圖復式上層層面在樓梯梯段圍合的區(qū)域中表達“上空”符號。此“上空”符號與一般意義上的客廳“上空”是有區(qū)別的，不應簡單按照規(guī)劃核準圖標注的“上空”做不計算面積處理，該處上空部位屬于“梯井”，專業(yè)術語為樓梯洞口，是指上下跑樓梯扶手所形成的孔洞，主要功能為消防水管的傳遞不因消防人員跑動卡于其中，此處屬于樓梯的組成部分。在計算此復式戶型的套內(nèi)面積時，該建筑部位雖規(guī)劃核準圖標注為“上空”，也應按照設計的建筑功能計算入該戶套內(nèi)面積中[6]。

5.3 規(guī)劃標注“前室”計算全面積或半面積的判斷

在房產(chǎn)面積預測繪時，遇見此類開敞設計的“前室”，就需要結(jié)合其實際的建筑形式加以分析，從前述的設計要求中可以發(fā)現(xiàn)，“前室”的不封閉結(jié)構(gòu)是基于消防設計的需要。因此，房產(chǎn)面積計算時不應按照封閉與否來判斷全、半面積，應從該前室屬于何種性質(zhì)的建筑部位角度考慮問題，若處于房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，那么此“前室”是屬于房屋建筑主體的一部分計算全面積，若是處于房屋主體結(jié)構(gòu)外，那么該“前室”類似于陽臺的建筑形式，屬于房屋主體的附屬部位，故應按照半面積計算處理。

5.4 對測繪機構(gòu)總體情況進行考察

對測繪機構(gòu)進行全面地考察是保證房產(chǎn)測繪業(yè)務的重要前提。考察內(nèi)容包括，測繪單位的資質(zhì)、管理水平、規(guī)模、獲獎情況等，通過建立信用評價、質(zhì)量管理體系或綜合管理體系，更好地對測繪機構(gòu)未來開發(fā)的數(shù)量進行調(diào)整。為測繪機構(gòu)投標人的資格奠定堅實的基礎保障。

6 測繪技術在房產(chǎn)測繪與土地資源管理過程中的未來展望

隨著中國計算機技術、通信技術以及智能技術等科學技術不斷進行創(chuàng)新改革的大環(huán)境下，測繪技術也正在經(jīng)歷著全面的變革。測繪技術最初的發(fā)展和變革源于19世紀80年代，發(fā)展到現(xiàn)在其在房產(chǎn)測繪與土地資源管理中的技術水準相比80年代已經(jīng)達到了很高的水準，期間為房產(chǎn)測繪與土地資源管理的工作做出了很大的貢獻，有效促進了房產(chǎn)測繪與土地資源管理水平的提高。但是，在未來的發(fā)展過程中，測繪技術仍然需要不斷地進行提升。

關于測繪技術未來在土地管理過程中的主要發(fā)展方向，筆者認為測繪技術未來發(fā)展基礎，依舊會需要多種科學技術的共同支持，實現(xiàn)互補和共同發(fā)展與進步。測繪技術在發(fā)展方向上會朝著更加智能化、自動化、科學化、網(wǎng)絡化等方面進行發(fā)展，使房產(chǎn)測繪與土地資源管理工作更加的便捷與科學，進一步提升房產(chǎn)測繪與土地資源管理工作的水平。

7 結(jié)語

總之，房產(chǎn)預測繪工作就需要與時俱進地不斷提升自身專業(yè)水平，了解關于房屋建筑設計、消防設計等相關專業(yè)知識，清楚的判斷實踐中所面對的建筑部位究竟適用房產(chǎn)測繪技術規(guī)定中的哪些條款，從而做出合理的判斷。畢竟房產(chǎn)預測繪工作的成果都將運用到不動產(chǎn)銷售、抵押的依據(jù)，一個合規(guī)、合理的房產(chǎn)預測繪成果才能直面房屋購買者挑剔的目光。