任可

2021年3月12日，新城悅服務（1755.HK）發(fā)布了2020年年度報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入28.66億，同比增加41.6%;實現(xiàn)歸母凈利潤4.52億，同比增加60.4%。同時，綜合毛利率從2019年的29.6%提升到30.7%，同比提升1.1%，處于行業(yè)前列，盈利能力穩(wěn)步提升;期間費用率從2019年的11.7%降低至2020年的8.4%，運營效率提升顯著。

值得一提的是，2020年底，新城悅服務經(jīng)營性現(xiàn)金流約7.87億元，為凈利潤（扣非前）的1.6倍。公司在手現(xiàn)金達到21.27億，2020年公司整體凈資產(chǎn)回報率達到了40.9%。業(yè)績向好的同時，新城悅服務也積極回饋股東，董事會決議派發(fā)年度末期股息每股0.275元，連續(xù)3年派息比例達50%以上。

業(yè)績持續(xù)高速增長新三年規(guī)劃清晰

2020年，新冠肺炎疫情洶涌來襲，為經(jīng)濟發(fā)展按下“暫停鍵”，各行各業(yè)都在與這場前所未有的危機作戰(zhàn)，協(xié)力渡過難關(guān)。在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境中新城悅服務繼續(xù)實現(xiàn)高增長。2020年公司錄得收入28.66億元，同比增長41.6%，其中，公司物管服務、社區(qū)增值服務、智慧園區(qū)服務及非業(yè)主增值服務分別增長47.8%、118.6%、29.8%、11.9%。

分板塊來看，物業(yè)服務板塊亮點突出，在管面積突破1億平方米，同比增加68.6%，合約面積突破2億平方米，同比增加33%。其中，在管面積中第三方面積占比達到了40.7%，較2019年底上升了11.8個百分點。

社區(qū)增值服務方面，其收入達到了4.98億，同比增長達到3位數(shù)，為118.6%，是2020年增長最快的業(yè)務板塊，加速明顯，毛利占比達到24.3%，超過開發(fā)商增值服務成為第二大利潤來源。智慧園區(qū)服務則從2020年開始試水第三方拓展，獲得了成功，且智慧園區(qū)業(yè)務獲得了高新技術(shù)企業(yè)的備案。

公司董事長兼CEO戚小明表示，過去一年，新城悅服務保持高質(zhì)量規(guī)模快速增長，公司管理規(guī)模達到了新的里程碑。而展望未來，公司給出了明確的三年規(guī)劃目標。

2021年，新城悅服務的在管面積目標是達到1.5億平方米以上，合約面積達到2.7億平方米。從更長遠來看，到2023年，公司在管面積將達到2.8億平方米，其中第三方的拓展項目占比將達到50%;合約面積將達到4.2億平方米，合約面積和在管面積的比要維持在1.5左右。收入和歸母凈利潤則預期在2020年的基礎上實現(xiàn)“三年三倍”的目標，到2023年歸母凈利潤達到13.5億以上。

外拓能力明顯提升投資者認可度大增

在規(guī)模地擴張的同時，新城悅服務的獨立性也正在不斷增強，第三方面積占比顯著提升，在管面積、合約面積中來自第三方的面積占比分別約40.7%和32.0%，第三方對于規(guī)模增長的貢獻首次超過新城系，呈現(xiàn)跨越式增長。

而外拓進展也正是投資者尤為關(guān)注的領域，對此，新城悅服務進行了詳細闡述。2020年新增合約面積5500萬平方米，其中來自第三方的面積為3595萬平方米，外拓面積比2019年的1009萬平方米，增加了242%。在第三方外拓里，項目直接拓展比例達到了1973萬平方米，占比達到55%;收并購1266萬平方米，占比約45%，實現(xiàn)了IPO以后零的突破。

當然，新城悅的拓展并不是橫向上面積的簡單積累，而已經(jīng)是形成了自身縱深的多業(yè)態(tài)、多元化的布局。2020年5月7日，公司以1.0455億元的價格收購成都誠悅時代物業(yè)服務有限公司61.5%股權(quán)，雙方在住宅類和商辦類物業(yè)項目上形成優(yōu)勢互補。

亮麗的業(yè)績表現(xiàn)也在資本市場得到認可：截至3月15日，2021年以來，新城悅服務股價上漲33.73%，而同期恒生指數(shù)上漲5.89%，明顯跑贏大盤指數(shù)。3月15日，公司正式登陸港股通，也在一定程度上利好公司股價走勢。市場分析認為，由于A股與港股物業(yè)板塊走勢存在較大差距，資金出于對優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)的追捧，具備開通港股通通道的香港優(yōu)質(zhì)物業(yè)上市公司將有望獲得A股南下資金注入。同時，納入港股通也傳遞出資本市場對新城悅服務，在穩(wěn)健的財務表現(xiàn)、持續(xù)高質(zhì)量增長的進一步認可的信號，有助于新城悅服務成為更多投資者的配置標的，使公司股票流動性及市值得到進一步提升。

政策層面，物業(yè)公司近期也創(chuàng)出不少利好，比如住建部等十部門近日即發(fā)布了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵物業(yè)公司運用物聯(lián)網(wǎng)、云計算等技術(shù)，提升物業(yè)智慧管理服務水平。對此，東北證券認為，新城悅服務在物業(yè)智慧服務方面具有先發(fā)布局，新橙居家裝服務、智慧園區(qū)服務等業(yè)務有望受益于政策利好，通過應用智慧物業(yè)技術(shù)，進一步降本增效，增強盈利能力。