江輝

【摘要】在當前房地產市場競爭越來越激烈，建設成本日益增高的情況下，各個房地產公司對方案階段和施工圖設計階段考慮優(yōu)化和降低建設成本以及提高產品溢價能力的要求也越來越高。我項目在取得地塊之時，就對該地塊的規(guī)劃方案進行了多種方案比對和戶型研究，最終取得了比較良好的效果。本項目所在地為國家三線城市，規(guī)劃容積率≤3.0，在此前提下，規(guī)劃設計方案對總平面進行設計優(yōu)化，在做足容積率的前提下，還設計了近萬平方米的合院別墅產品，高層住宅在開盤當天去化近8成，充分證明我們的戶型和產品獲得了市場的高度認可。在此，就我項目在方案設計階段對戶型設計、產品類型和樁基礎工程設計進行簡單的闡述。

【關鍵詞】產品類型;戶型設計和樁基礎形式

1、產品類型設計分析

1.1透徹了解本地政府對規(guī)劃方案設計的相關規(guī)定。

在取得項目后，項目立即取得項目所在地的《城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》，同時和本地規(guī)劃方案審查部門進行充分的溝通，了解當?shù)匾?guī)劃管理技術規(guī)定的相關要求和條例解釋、規(guī)劃方案審查依據標準和當?shù)赜嘘P注意事項。這樣可有效避免走彎路，加快規(guī)劃方案的審批過程，并且提高規(guī)劃方案的審批效率，特別是根據本地的相關技術規(guī)定，合理運用，提升產品的市場競爭能力。例如，我們在開發(fā)的項目中，了解到項目所在地規(guī)劃部門對高低配產品沒有特別的限制，我們規(guī)劃設計了高層建筑、多層建筑和低層合院的建筑類型，實行差異化產品設計，不僅提升了項目品質和檔次，還能提高產品溢價能力，增大了項目的市場競爭能力。

1.2在充分熟悉當?shù)亍冻鞘幸?guī)劃管理技術規(guī)定》的前提下，對相關條例進行運用，可有效降低公攤面積，增加產品室內空間的改造利用，增加得房率，從而提升建筑產品的市場競爭能力。

2、產品設計研究的實際運用

下面就項目戶型研究的實際運用進行簡單的介紹：

第一項：

由上述技術規(guī)定我們可以看到，低層建筑的起居室在戶內通高可不計算容積率，僅按起居室的水平投影計算一層容積率。所以我司在低層合院建筑產品設計時將一層的客廳和二層部分通高設計，這樣在計算容積率時只計算了一層容積率，而后期業(yè)主在收房后可將客廳上空通高部分自行進行加板改造，從而增加了業(yè)主的實際有使用價值的得房面積。

實際如下圖施工圖做法：

交房前：

業(yè)主收房自行改造后：

由上述圖中的對比可見，業(yè)主在后期交房后只需在二層樓樓面部位自行施工樓板即可增加一間房間。

第二項：高層住宅戶型：

方案審查部門對規(guī)劃方案設計圖紙中的飄窗部分審核時沒有提出提供大樣圖的要求，只要滿足飄窗結構凈高在2.1米以下，結構外邊線至飄窗外邊線不超過0.6米即可，沒有對飄窗的具體做法和寬度占每個房間開間或進深尺寸的比例提出要求。為此，我項目在規(guī)劃方案設計中將每個臥室的窗戶均設計為飄窗，在施工圖紙設計中特別考慮結構設計，飄窗兩側在結構設計時設計成翼柱或一字型剪力墻，房間開間部分不設計混凝土墻體，而采用混凝土加氣塊砌筑，這樣就方便業(yè)主在后期收房后自行拆除。這樣就可將使用面積較小的房間可在拆除飄窗后成為一間可正常使用的房間。

3、規(guī)劃方案設計階段的成本控制

規(guī)劃方案設計階段，決定了項目的開發(fā)成本。從項目的總平面布局、小區(qū)和周邊道路的標高關系、產品的結構形式等都決定了項目的開發(fā)成本。這些都需要在規(guī)劃方案設計階段進行綜合考慮，好的設計方案不僅能設計出好的產品類型，更可以通過大大降低項目的開發(fā)成本。這里面有很多可有效降低開發(fā)成本的方法，現(xiàn)就本項目的基礎形式做一個簡單的介紹。

本項目所在地屬于平原地區(qū)，項目地塊內特殊性巖土主要有膨脹土和回填土，其中機械旋挖樁的持力層為第11層的卵石層，距離原始地面高度約30米左右。若機械旋挖樁按直徑Φ800mm設計，則造價約為2000元/延米，這樣一根樁的施工費用約為6萬元左右。我司在樁基礎設計選用的樁型進行了多方位了解和比對，并仔細分析了地塊地質勘察報告，發(fā)現(xiàn)采用靜壓管樁施工時，卵石層上部的圓礫層地基承載力即可滿足設計要求，而施工深度也從30米降低到20米左右，且管樁造價約為300元/延米，可大大降低建設成本。為此，我司和設計院研究討論，在滿足國家規(guī)范和地方標準的基礎上，確定了高層建筑采用機械旋挖樁施工，地下室和多低層建筑采用Φ500的靜壓管樁的方案，不僅是施工速度能大大提高，還大大降低了建設成本。

本項目的前期規(guī)劃方案和施工圖設計院的配合也在方案設計過程中都發(fā)揮了重要的作用。特別是提醒我們在以后拿地時，應該要求方案設計院和施工圖設計單位及時溝通和交流，使方案設計的理念能在施工圖設計時得以充分體現(xiàn)，同時也能提高設計效率，降低建設成本和提升產品市場競爭力。

總結：

在房地產市場競爭激勵的三、四線城市，一個好的規(guī)劃方案設計階段往往就決定了項目的品質和建設成本，只有好的產品設計和建筑形式，才能取得市場的認可;只有有效的控制開發(fā)成本，才能在市場低迷的時候更好的生存。

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