2019年2月，海南老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展有限公司委托海南產(chǎn)權(quán)交易所對“海瀾國際”土地項(xiàng)目公開掛牌招商。根據(jù)招商方的招商目的，經(jīng)對項(xiàng)目綜合分析評估，我們提出了“招商方提供合作用地，投資方提供項(xiàng)目資金，投資方保證招商方合理收益的前提下進(jìn)行合作開發(fā)”的思路，采用綜合評議方式，成功引進(jìn)了項(xiàng)目投資方。該項(xiàng)目的成功是在海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)背景下，我所在促進(jìn)土地項(xiàng)目盤活流轉(zhuǎn)、推進(jìn)土地項(xiàng)目保值增值、維護(hù)國有土地使用權(quán)使用者合法權(quán)益的方面的創(chuàng)新。

1? 項(xiàng)目背景

“海瀾國際”項(xiàng)目位于海南省澄邁縣老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目土地使用權(quán)面積約74畝，擬建設(shè)12棟樓，680套住宅，806個(gè)停車位，總建筑面積為112329.13平方米，概算總投資為5.47億元。該項(xiàng)目已獲當(dāng)?shù)匕l(fā)改部門備案，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。招商方希望通過產(chǎn)權(quán)市場平臺(tái)公開招商，引進(jìn)投資方合作開發(fā)“海瀾國際”項(xiàng)目。

2? 處置過程

2.1 綜合梳理掛牌材料，總結(jié)歸納項(xiàng)目特點(diǎn)及掛牌要點(diǎn)

在接到掛牌申請時(shí)，正值歲末年初，時(shí)間緊、任務(wù)重。我所主動(dòng)對接，積極作為，啟動(dòng)全流程跟蹤服務(wù)，與當(dāng)?shù)貒Y、土地部門及招商方進(jìn)行多輪次的溝通、協(xié)調(diào)，歷時(shí)數(shù)月，保障交易項(xiàng)目順利推進(jìn)。我所對項(xiàng)目背景材料進(jìn)行梳理后，歸納出三個(gè)特點(diǎn)：一是招商方和投資方合作建設(shè)周期較長，二是對投資方的遴選要求較高，三是項(xiàng)目投資額較大。因此，我所結(jié)合海南房地產(chǎn)政策，從滿足國有資產(chǎn)規(guī)范性操作要求的角度考慮，重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)要點(diǎn)：一是招商方是否具備將土地對外合作開發(fā)的主體資格;二是土地是否存在因抵押或查封狀態(tài)受到限制使用的權(quán)利瑕疵;三是土地通過招商合作方式引入合作方是否符合產(chǎn)權(quán)交易規(guī)范要求。經(jīng)初步審核，招商方具備將土地對外合作開發(fā)的主體資格，土地不存在權(quán)利瑕疵，通過招商合作方式引入合作方符合產(chǎn)權(quán)交易規(guī)范要求。

2.2? 綜合設(shè)計(jì)交易思路和路徑，確保轉(zhuǎn)讓方實(shí)現(xiàn)收益

完成初審后，根據(jù)海南房地產(chǎn)政策規(guī)定，結(jié)合招商方對項(xiàng)目的要求和項(xiàng)目特點(diǎn)，我所設(shè)計(jì)了以下交易思路：在確保招商方最低預(yù)期收益的前提下，招商方提供合作用地，投資方提供全部項(xiàng)目開發(fā)資金，在項(xiàng)目建設(shè)工程的資金投入超過建設(shè)工程總投資額的25%時(shí)，共同成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)。

招商合作主要路徑如下：一是關(guān)于合作方式。招商方提供合作用地，投資方提供全部項(xiàng)目開發(fā)資金，項(xiàng)目以招商方名義辦理項(xiàng)目的施工手續(xù)，按照合作用地已經(jīng)備案的的用地指標(biāo)和工程建設(shè)概算總投資進(jìn)行開發(fā);二是關(guān)于項(xiàng)目公司的設(shè)立安排。在項(xiàng)目工程資金投入達(dá)到總投資額25%時(shí)，招商方與投資方成立項(xiàng)目公司;三是關(guān)于項(xiàng)目公司的出資方式和持股比例。招商方以招商方土地權(quán)益價(jià)值作為出資額，投資方以項(xiàng)目概算總投資人民幣5.47億元作為出資額。招商方權(quán)益價(jià)值除以招商方權(quán)益價(jià)值與項(xiàng)目概算總投資之和，即為招商方的持股比例;項(xiàng)目概算總投資除以招商方權(quán)益價(jià)值與項(xiàng)目概算總投資之和，即為投資方的持股比例;四是關(guān)于收益分配。招商方和投資方以項(xiàng)目公司股權(quán)比例，作為雙方合作開發(fā)收益的分配比例。招商方采用依法轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)收益（不低于人民幣2.5億元），投資方承諾保證招商方項(xiàng)目收益。

我所主要負(fù)責(zé)人親任組長，組建專門團(tuán)隊(duì)、指定專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目對接。包括協(xié)助制定招商方案，為其提供法律法規(guī)、方案設(shè)計(jì)方面的咨詢，關(guān)注交易要點(diǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)把控等。因招商方有時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求，我所項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)倒排時(shí)間表，從項(xiàng)目資料準(zhǔn)備、交易路徑設(shè)計(jì)、法律風(fēng)險(xiǎn)把控、合作條款制定、遴選方式選擇等按時(shí)按步協(xié)助招商方完成各項(xiàng)進(jìn)場招商準(zhǔn)備工作，確保項(xiàng)目如期進(jìn)行。

2.3? 合理設(shè)置受讓資格和付款要求，引入房地產(chǎn)實(shí)力戰(zhàn)投

為確保征集到的投資方有房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，我們建議招商方對意向投資方的資格條件設(shè)定為：一是在中國境內(nèi)登記注冊且合法存續(xù)的法人，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)三級以上，擁有較強(qiáng)房地產(chǎn)投資開發(fā)能力，不接受聯(lián)合體報(bào)名。二是意向投資方需繳納保證金人民幣3000萬元。三是承諾接受本項(xiàng)目公告及《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》中約定的內(nèi)容。上述第一條是為了引入有較強(qiáng)投資開發(fā)能力和地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的投資方，第二條是為了確保投資方有較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力，第三條是為了確保招商方的投資收益和合作路徑的實(shí)現(xiàn)。上述條件設(shè)置不具有指向性和排他性，符合“公開、公正、公平”要求。

為保證投資方有能力履行《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》中約定的內(nèi)容，我所設(shè)計(jì)的付款方式是：投資方在報(bào)名時(shí)預(yù)繳納履約保證金3000萬元?！斗康禺a(chǎn)合作開發(fā)合同》簽訂后，招商方根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的需要，可要求投資方支付第二期履約保證金人民幣3000萬元。雙方簽訂《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》且招商方取得項(xiàng)目施工許可證之日起60個(gè)工作日內(nèi)，投資方向招商方支付剩余的履約保證金人民幣4000萬元，使履約保證金總額達(dá)到人民幣1億元。通過合理設(shè)置受讓資格和付款要求，既能保證招商方能引入有實(shí)力的投資方，又能保證項(xiàng)目如期進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

2.4? 以實(shí)現(xiàn)招商收益為導(dǎo)向，靈活制定投資方遴選方式

《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》規(guī)定的遴選方式各有所長。我們根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和招商目的，擬引入的投資方既要具備較強(qiáng)的資金實(shí)力與地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，又要具備與招商方的合作契合度，提出采用綜合評議方式進(jìn)行遴選。我所從商務(wù)和技術(shù)兩個(gè)維度編制《澄邁“海瀾國際”項(xiàng)目土地公開招商指引》，設(shè)定項(xiàng)目收益總額、付款時(shí)間進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案、企業(yè)收入、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積、企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員、企業(yè)獲獎(jiǎng)情況等多個(gè)具體評判標(biāo)準(zhǔn)。力求充分體現(xiàn)意向投資方綜合實(shí)力和對項(xiàng)目重視程度，多方位、全方面篩選有實(shí)力的地產(chǎn)投資方。

為保證綜合評議會(huì)的質(zhì)量，我們創(chuàng)新評議方法，在評議過程中增設(shè)意向投資方陳述環(huán)節(jié)，讓意向投資方現(xiàn)場展示企業(yè)實(shí)力。評議委員會(huì)設(shè)7名專家，除招商方代表外，還有建筑、造價(jià)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)和法律方面專家。針對如果只征集到一家意向投資方的情形，為簡化遴選程序，最終確定的方式是：若公告期內(nèi)只征集到一家意向投資方，評審委員會(huì)也應(yīng)對其進(jìn)行評審，若資格審核意見為符合資格且綜合評分結(jié)果不低于60分的，總評結(jié)果為合格，可確定為最終投資方。

該項(xiàng)目掛牌后，我所采用官網(wǎng)、報(bào)紙、微信公眾號、兄弟省市官網(wǎng)等多個(gè)渠道全方位宣傳推介，公告期內(nèi)受理多家意向投資方的咨詢，向投資方講解提示遴選方式及準(zhǔn)備材料要點(diǎn)，組織意向投資方勘察項(xiàng)目現(xiàn)場，協(xié)助意向投資方開展盡職調(diào)查，以“公開、公平、公正”的方式擇優(yōu)遴選投資方。

3? 交易成效及啟示

3.1? 成功引入地產(chǎn)實(shí)力戰(zhàn)投，土地招商投資順利聯(lián)姻

澄邁“海瀾國際”項(xiàng)目歷經(jīng)20個(gè)工作日的法定掛牌期，最終征集到各方面均符合招商公告要求的投資方，投資承諾確保項(xiàng)目收益總額不低于人民幣2.5億元，支付項(xiàng)目的履約保證金為1億元，其他項(xiàng)目開發(fā)合作事項(xiàng)根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》履行，澄邁“海瀾國際”項(xiàng)目招商成功。

3.2? 啟示

一是做好國有資產(chǎn)土地項(xiàng)目，政策的把握，路徑的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。國有資產(chǎn)土地項(xiàng)目，因標(biāo)的大、金額大、社會(huì)關(guān)注度高，對于國有資產(chǎn)保值增值和產(chǎn)權(quán)市場平臺(tái)的交易額有重大影響。2015年，海南省政府發(fā)布《海南省建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一交易管理辦法》，根據(jù)該《辦法》，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、住宅等經(jīng)營性用地等應(yīng)在一級市場交易。同時(shí)，未依照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，投資額未達(dá)到投資總額的25%以上的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。鑒此，一級市場交易的土地均為凈地，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)市場“一掛就賣”的土地項(xiàng)目數(shù)量極少。鑒于涉地項(xiàng)目的專業(yè)性較高，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，又與一級土地市場行情關(guān)聯(lián)度較高，在操作此類項(xiàng)目時(shí)，產(chǎn)權(quán)交易所需要充分發(fā)揮土地二級交易市場的流轉(zhuǎn)增值功能，敏銳把握政策背景，為轉(zhuǎn)讓方合理設(shè)計(jì)交易思路，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方的招商目的。

二是產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)應(yīng)從簡單的流程化掛牌交易提升到綜合配套服務(wù)。在現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度背景下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)變現(xiàn)和保值增值，僅僅依靠轉(zhuǎn)讓方把資料準(zhǔn)備齊全然后簡單的流程化掛牌交易已經(jīng)不能滿足當(dāng)前項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的需要，很多項(xiàng)目需要我們從前期就提前介入，從項(xiàng)目的思路設(shè)計(jì)、決策程序的規(guī)范化、法律風(fēng)險(xiǎn)的把控、遴選方式的確定等多角度、全方位為轉(zhuǎn)讓方提供一攬子綜合配套服務(wù)，提供一體化解決方案，形成合力與疊加優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)價(jià)值和實(shí)現(xiàn)價(jià)值，促進(jìn)資產(chǎn)盤活和實(shí)現(xiàn)收益。