朱馮

摘? 要：自 2016 年開始，我國房地產(chǎn)企業(yè)開始大量向海外舉債，在這些債務中，超過 50%以美元計價，國內(nèi)房產(chǎn)房產(chǎn)企業(yè)中除了部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)外，大部分房產(chǎn)企業(yè)債券的海外融資成本都超過了10%，為了降低風險，一些房產(chǎn)企業(yè)不得不被迫購買金融衍生產(chǎn)品進行風險對沖，但此舉則加大了債券暴雷的風險，一旦國際金融市場發(fā)生變動，將會危及我國房地產(chǎn)行業(yè)，從而對我國經(jīng)濟市場造成嚴重的影響?；诖?，本文就房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對策進行簡要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資現(xiàn)狀;對策

1 房地產(chǎn)融資概述

近年來，針對我國房地產(chǎn)投資所出現(xiàn)的過熱局面，我國實施了相應的宏觀調(diào)控措施，國家的宏觀調(diào)控雖然能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場發(fā)展起到一定的規(guī)范作用，但是也會對融資造成一定的影響。例如，處于房地產(chǎn)融資中的銀行被迫要開展單一性的融資渠道，并且以整個銀行系統(tǒng)承擔為主來規(guī)避各種風險來獲取對房地產(chǎn)的支持，房地產(chǎn)信托盡管發(fā)展?jié)摿^大，但是很容易會受到自身的制約，在結(jié)構(gòu)治理方面經(jīng)常會存在諸多的不足。信托行業(yè)在監(jiān)管機制方面存在著一定的偏差，所以在內(nèi)部和外部環(huán)境中缺乏有效的約束機制，很容易會導致融資風險在不斷加大。盡管股權(quán)融資籌資量較大、融資較強，對整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有著較大的幫助，但是在具體實施的過程中，由于我國房地產(chǎn)平均水平質(zhì)量降低，不斷增加的開發(fā)商基本不具備上市的條件，在股權(quán)融資力量方面是處于薄弱狀態(tài)的。房地產(chǎn)行業(yè)融資要通過較長的融資周期，發(fā)行總額較大，期限較長，房地產(chǎn)債券融資非常滿足融資的要求，但是要在國家宏觀調(diào)控政策的制約下進行有效的操作。因此，目前亟須加強對融資模式的優(yōu)化，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)當前的發(fā)展現(xiàn)狀提高后續(xù)工作的針對性，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)容包含的是資金的籌集以及清算，融資的主要渠道包含的是自有資金和銀行貸款融資等，也涵蓋的是房地產(chǎn)信托以及債券融資。房地產(chǎn)融資能夠為房地產(chǎn)提供充足的資金，以此來帶動房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，解決在以往房地產(chǎn)發(fā)展中的具體問題。

2.1 內(nèi)部融資風險

房地產(chǎn)行業(yè)已出臺從高速發(fā)展進入穩(wěn)步前進的階段，高負債的財務杠桿時代已然過去，而管理者卻沒有相應的降低資產(chǎn)負債率。留存收益占比較少，使得企業(yè)自身可動用資金有限。再者，融資不僅意味負債。部分管理者對于融資的認識過于片面，并且容易忽視融資風險，并沒有建立相應的融資風險防控機制。

2.2 外部融資風險

1）國家政策不斷更新。住建部聯(lián)合央行提出“三道紅線”融資監(jiān)管的新規(guī)，從根本上要求開發(fā)企業(yè)資金進行良性運轉(zhuǎn)。國家宏觀調(diào)控也使房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半，為了防范信貸風險，銀行業(yè)也采取相應的措施，對房企而言，越發(fā)嚴格的資金監(jiān)管要求，更是體現(xiàn)了資金運營的重要性。2）商業(yè)銀行門檻提升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率的不斷降低，銀行的融資門檻逐步提高。一方面由于住宅地產(chǎn)不停地崛起，房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力不斷增強，所以銀行對于企業(yè)的綜合實力及信用等級要求也越來越高，選擇貸款對象時更加謹慎。實力雄厚的房企更容易與銀行信貸業(yè)務達成合作，而中小企業(yè)在銀行融資規(guī)模將更加困難。銀行對于企業(yè)的準入也越發(fā)嚴格，例如進行綜合評估且規(guī)定資金比例是不可動用的。銀行對于監(jiān)管賬戶的要求和審批也各不相同，由原來單一的由銀行審批，轉(zhuǎn)換成房管局與銀行雙重審批，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的資金壓力。另一方面在購房者住房按揭貸款的放款規(guī)模上，商業(yè)銀行每月的撥付額度存在差異，使得購房者的住房按揭貸款時間延長，從而影響企業(yè)收款的整體規(guī)模和效率。而且當銀行利率上升時，企業(yè)隨時都會面臨巨大的融資成本，導致融資成本居高不下。3）房地產(chǎn)庫存量較高。房地產(chǎn)業(yè)的周期較長，由于前期的建設規(guī)模持續(xù)增長，導致房屋庫存量較大。而城鎮(zhèn)化進程已進入中期階段，消費者及市場的熱度逐漸下降，也使得房屋庫存上升。

3 化解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對策

目前我國大概率且影響絕大的灰犀牛就是房地產(chǎn)，為了避免外部經(jīng)濟危機通過房地產(chǎn)傳導到國內(nèi)，“三道紅線”政策出臺，對房地產(chǎn)企業(yè)設立了新的融資規(guī)則，將對房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生深遠影響。

3.1 了解國家政策變動，調(diào)整公司戰(zhàn)略部署

堅持房住不炒原則，應向高品質(zhì)發(fā)展。緊縮的貨幣政策使房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨困難。房地產(chǎn)企業(yè)要保證融資結(jié)構(gòu)的合理化，應根據(jù)國家相關(guān)金融政策調(diào)整自身的融資方案，減少政府政策對企業(yè)融資的影響。房地產(chǎn)行業(yè)融資從以信用為主的明股實債時代轉(zhuǎn)變成真實股權(quán)投資為先的時代。并且未來房地產(chǎn)業(yè)的資金來源將進行結(jié)構(gòu)化改革，創(chuàng)新融資手段毋庸置疑將成為房地產(chǎn)交房關(guān)注的焦點。

3.2 加強人員內(nèi)源融資整合能力，靈活運用資金池

1）善用留存收益，提高內(nèi)部融資能力。要把有限的資金多元化，如投資于生活相關(guān)的影視娛樂產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務、醫(yī)療等。應調(diào)整利潤分配方案，減少股東分紅，保持公司資金快速流動作為留存利潤，以減輕不同項目的資金壓力，在提高利潤的同時還要確保一份真實、出色的財務報告。在短期內(nèi)為公司獲得更多的回報資本，盤活公司資本。2）加強項目管理，重視資金周轉(zhuǎn)。加強項目整體管理和運營，開拓優(yōu)質(zhì)項目市場。通過資產(chǎn)證券化等方式盤活整體資產(chǎn)，甚至完成“輕資產(chǎn)化”運營?！百Y金占用少利潤額高”的開發(fā)項目產(chǎn)品用于企業(yè)核心競爭力加固修復，從而實現(xiàn)快速回款，縮短資金周轉(zhuǎn)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，有效配置現(xiàn)金流。3）建立集團企業(yè)，打造資金池。緩解融資壓力。

3.3 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道

1）適度提高權(quán)益性融資比例。在滿足基本滿足條件的前提下，規(guī)模較大的房地產(chǎn)中小企業(yè)優(yōu)先考慮通過上市融資，既能保證房地產(chǎn)企業(yè)所有者對公司內(nèi)部控制權(quán)不被完全稀釋，繼續(xù)保有經(jīng)營決策權(quán)，同時也縮短了企業(yè)的融資周期。對于不滿足上市要求的中小型房地產(chǎn)，應完善企業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引投資者。2）發(fā)展多元化融資渠道，克服信息不對稱。由于財務杠桿、資本管理以及日益增長的股票市場等多因素制約，資產(chǎn)的運營將成為投資、融資、管理和退出的重要一環(huán)。因此，REITs/ABS/RMBS/CMBS/購房尾款資產(chǎn)證券化/物業(yè)管理收入資產(chǎn)證券化等資產(chǎn)證券化的形式會更加多樣化。企業(yè)應探索多元化融資方式打破融資僵局。

3.4 建立風險預警，組建融資團隊

一方面結(jié)合自身融資需求變化，從規(guī)模和時間上更為合理銜接短期與長期融資，從而降低企業(yè)融資運營成本，提高財務彈性;另一方面應不斷完善貸款評估體系，提高企業(yè)整體素質(zhì)，化解企業(yè)的信用動蕩，從很大程度上規(guī)避財務風險。同時，應該在企業(yè)內(nèi)部設立融資崗位，培養(yǎng)或引進專業(yè)融資人才，組建融資團隊，使得房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的開發(fā)和創(chuàng)新得到持續(xù)而有效的發(fā)展。另外，提高全體員工對政策的解讀能力和對市場動態(tài)的敏感性，提升內(nèi)部管理水平。

4結(jié)束語

綜上所述，在當前房地產(chǎn)融資中還存在諸多問題需要解決。因此我國相關(guān)部門需要完善相關(guān)法律法規(guī)，創(chuàng)新出房地產(chǎn)融資渠道，加強對市場的調(diào)控力度。房地產(chǎn)行業(yè)還要加強對融資方式利弊的全面分析，根據(jù)當前的發(fā)展現(xiàn)狀，進一步提高企業(yè)融資的科學性，以此來推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大。

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