王崢

摘 要：本文主要從我國老齡化社會現(xiàn)狀出發(fā)，對比養(yǎng)老資源及上下游發(fā)展環(huán)境，對養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展情況進行總結并提出發(fā)展策略。

關鍵詞：養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀;養(yǎng)老環(huán)境;養(yǎng)老市場發(fā)展策略

一、養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀

（一）老齡化顯著，老年人口比例逐年提升

我國正在迅速步入老齡化社會，但由于計劃生育政策及人口基數(shù)大等因素，我的人口老齡化數(shù)量大、增長速度快的特點不斷呈現(xiàn)。截2019年12月，全國60歲及以上老年人口至占總人口的18.1%，已達2.54億人，其中65歲及以上人口1.76億人，占總人口的12.6%。隨著人口老齡化趨勢加劇，預計2025年我國60歲以上的人口將超過3億。

（二）老年撫養(yǎng)比逐年增加，養(yǎng)老壓力加大

自確定計劃生育為基本國策以來，首批獨生子女的父母群體已加入人口老齡化的大軍。2016年，中國有1.5億獨生子女，“421”家庭結構導致老年撫養(yǎng)比逐年增加，2019年已達17.8%，即100名勞動力要撫養(yǎng)18名老人，不斷增長的養(yǎng)老壓力促使養(yǎng)老行業(yè)不斷發(fā)展。

（三）養(yǎng)老資源有限，養(yǎng)老問題突出

我國的養(yǎng)老體系為“居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充，醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老服務體系”。我國的機構養(yǎng)老興起于20世紀50年代后期，城市多為社會福利院，農(nóng)村為敬老院，大多檔次較低、硬件設施差。與政府舉辦的養(yǎng)老機構相較，社會力量舉辦養(yǎng)老院后知后覺，迎頭趕上。不僅在養(yǎng)老服務內容上向著多樣化方向發(fā)展，而且在增長速度上反超政府舉辦養(yǎng)老機構。

截至2018年底，全國養(yǎng)老床位合計達到727.1萬張，各類養(yǎng)老服務機構和設施16.8萬個，但平均每千名老人僅有29.1張養(yǎng)老床位，這與“十三五”規(guī)劃中每千名老人養(yǎng)老床位35-40張，存在較大差距。

二、養(yǎng)老行業(yè)上下游發(fā)展環(huán)境

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可細分為若干個子行業(yè)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老用品業(yè)、養(yǎng)老服務業(yè)、老年護理服務業(yè)、老年衛(wèi)生保健業(yè)、老年金融業(yè)、養(yǎng)老保險業(yè)、老年文化業(yè)、老年教育業(yè)、老年咨詢服務業(yè)等。其中養(yǎng)老服務業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老保險業(yè)這三個細分市場受關注度較高，預計會成為房地產(chǎn)企業(yè)未來業(yè)務發(fā)展點。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析

我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在逐步走向成熟的同時，經(jīng)歷了多個成長階段：第一個階段是2000～2010年，該階段內養(yǎng)老概念作為銷售賣點，進入初步探索期，開發(fā)模式仍沿襲傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)理念，強調銷售而非服務，養(yǎng)老概念多作為“掛羊頭”的銷售賣點，物業(yè)產(chǎn)品設計中出現(xiàn)部分適老性住宅，但后期運營管理普遍缺失，養(yǎng)老設施規(guī)?？s水。第二個階段是2010～2015年，這一階段養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)運營意識服務意識逐漸強化，產(chǎn)品形態(tài)逐步多元，開始企業(yè)試水期，適老化住宅及養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展迅速，出現(xiàn)了醫(yī)療養(yǎng)老結合（如在醫(yī)院周邊配套養(yǎng)老社區(qū)）、候鳥式旅游養(yǎng)老（如養(yǎng)老社區(qū)多建在風景區(qū)內）、學校式養(yǎng)老（如在社區(qū)中建設老年大學）等多元化養(yǎng)老地產(chǎn)模式。第三個階段是2016～2018年，這一階段養(yǎng)老社區(qū)需求全面爆發(fā)，同時政策加強“醫(yī)養(yǎng)結合”引導，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)進入了搶灘登陸的黃金機遇期。

當下，境內養(yǎng)老地產(chǎn)項目大致有以下4類策略：

（一）新建養(yǎng)老社區(qū)

目前較為常見的一類開發(fā)形式是建設養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品，例如專門建設大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團、養(yǎng)老公寓等。具體可分為以下4種模式：

1、新建綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是專門定向為老年人開發(fā)，是以養(yǎng)老公寓以及住宅配套設施為主，以活動中心、康體中心、醫(yī)療服務中心、老年大學等社區(qū)配套設施為輔，定向滿足老年人生活休閑需求的大型綜合性居住社區(qū)。

2、開發(fā)住宅類小區(qū)中配置各類養(yǎng)老設施

在大型居住社區(qū)中，開發(fā)商一般會規(guī)劃出部分區(qū)域集中配置各類養(yǎng)老設施。而社區(qū)中的其他公共設施能夠被正常住宅區(qū)與養(yǎng)老社區(qū)充分共享，提高利用率，避免資源浪費。

3、未完全開發(fā)的小區(qū)中配建養(yǎng)老設施

當下，中青年群體的工作、生活壓力不斷增加，很多60～70歲、身體素質較好的老年人會幫助子女照護下一代的成長過程，為規(guī)避和子女在生活習慣、處事方式上形成分歧及不悅感，很多老年人會選擇和子女就近居住而不是共同居住。鑒于以上情況，相關部門應積極將部分養(yǎng)老居住產(chǎn)品引進普通社區(qū)建設、改造過程中，進而更好的滿足老人的主觀需求，豐富他們的休閑時光。

4、成熟社區(qū)周圍插建多功能老年服務裝置

近些年，在國家相關政策的引導下，我國各城市化建設進程顯著加速，但部分城市發(fā)展極端暴露出

城區(qū)老人無法就近入住養(yǎng)老機構的現(xiàn)實問題。和遠郊區(qū)縣相比較，城區(qū)老年人口總數(shù)和占比均有提升趨勢，但是城區(qū)養(yǎng)老機構在床位基礎設施配置方面卻不占優(yōu)勢，從這一點上可以看出城區(qū)對完善養(yǎng)老設施建設水平方面存在較大需求。很多社區(qū)在數(shù)年甚至是數(shù)十年之前就已被建成，周邊健身配套設施類型、數(shù)目均較多，在地里區(qū)位條件方面占據(jù)優(yōu)勢，但不可否認的事實是社區(qū)周圍可用地資源短缺。為彌補以上客觀條件上暴露的不足，可以嘗試在零散用地上建設，也可以對現(xiàn)有建筑項目進行整改。推行以上這種較新穎的開發(fā)模式，有助于減少建設成本，容易打造出連鎖式運營格局。

（二）和相關設施聯(lián)合共建養(yǎng)老項目

除了可以依賴社區(qū)協(xié)同構建養(yǎng)老地產(chǎn)項目這一常規(guī)方法之外，也可以積極和其他社會性設施有機結合，建設協(xié)同關系實現(xiàn)共建，比如和醫(yī)療衛(wèi)生機構、商業(yè)型或其他福利設施布設情況巧妙整合。通過實施以上這種開發(fā)模式，一方面能使各方面的資源優(yōu)越性充分發(fā)揮出來，另一方面也能建設養(yǎng)老產(chǎn)品和有關設施的互惠互利關系，更健康、有效、壯大發(fā)展?？晒┻x擇的開發(fā)模式有：

1、通過和區(qū)域內部分醫(yī)療衛(wèi)生機構相結合，遵照就近原則布設常用的養(yǎng)老設施 。當下，國內大部分養(yǎng)老機構主觀期望和專業(yè)的醫(yī)療機構建設合作伙伴關系，就近建設出更多的養(yǎng)老設施、社區(qū)等。以上這種結合即為“醫(yī)養(yǎng)結合”，其特征主要是將更多優(yōu)質、實用醫(yī)療資源引進養(yǎng)老項目內，輔助項目綜合競爭能力提升過程，幫助更多的老年人在居住環(huán)境中產(chǎn)生更多的安全體驗。

2、共建養(yǎng)老服務施和幼兒園

推行這種開發(fā)模式，一方面滿足了老人希望自身能更與兒童更多守護、陪伴的心理需求，另一方面通過共建、統(tǒng)一運維管理不同年齡段群體的服務設施，能顯著壓縮建設資金。在居住區(qū)內，幼兒園的建設密度和老年日托設施之間存在一定相似點，通過共建，促進養(yǎng)老機構與幼兒園、社區(qū)結合過程，進一步優(yōu)化社區(qū)養(yǎng)老的服務品質。

3、結合教育設，創(chuàng)設養(yǎng)老公寓

“活到老，學到老”，當下很多老年人在離職退休以后主觀上渴望繼續(xù)學習，為社會發(fā)展、家園建設提供一定服務。若能臨近高效建設養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓，則能幫助老人獲得一些教育資源，豐富退休后的生活，滿足自身發(fā)揮余熱的需求。

（三）與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結合

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)，也是較為常見的一種形式，尤其是近兩年“特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)”概念興起后，大批資本進入相關項目投資。

1、在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

目前市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復保健等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年里的某個季節(jié)或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。此類項目的用地規(guī)模往往較大，服務設施較為分散。

2、與商業(yè)地產(chǎn)結合，開發(fā)老年公寓

對于居住在大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應的經(jīng)濟實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

（四）其他產(chǎn)業(yè)轉型“跨界”開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

1、與保險業(yè)結合投資養(yǎng)老地產(chǎn)

當下養(yǎng)老地產(chǎn)已開始出現(xiàn)保險資金參與的情況。未來無論是房地產(chǎn)企業(yè)為保險公司引流還是保險公司為房地產(chǎn)企業(yè)導流，必將是市場關注的重點。

2、積極利用社會原有閑置資產(chǎn)，進行老年設施改造。

參考文獻：

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