卜曉鋼 董承志

摘要：我國房產(chǎn)交易正朝著規(guī)范化的方向發(fā)展。地方上相關(guān)政策法規(guī)的細(xì)化和落實(shí)，以及配套信息化系統(tǒng)的建設(shè)，在很大程度上保障了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。但房產(chǎn)交易涉及面廣泛，房產(chǎn)的買賣、租賃都屬于房產(chǎn)交易的范疇，如何有效地提供商品房、存量房、出租房的交易監(jiān)管服務(wù)，如何監(jiān)管開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員的市場行為，如何培養(yǎng)老百姓的信用意識，如何推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域“放管服”改革，仍是住建部門當(dāng)前非常重要的工作內(nèi)容。以連云港為例，分析商品房、存量房、出租房交易以及相關(guān)從業(yè)主體管理等內(nèi)容的市場監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)的設(shè)計、實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：連云港;房產(chǎn)交易;監(jiān)管服務(wù);實(shí)踐

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0024-26 收稿日期：2021-02-15

作者簡介：卜曉鋼、董承志，連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心。

經(jīng)過多年的信息化發(fā)展，連云港市住建局構(gòu)建了“智慧房產(chǎn)”系統(tǒng)體系，包含企業(yè)入網(wǎng)備案、開發(fā)項目審批、測繪管理、預(yù)售許可、商品房網(wǎng)簽備案及資金監(jiān)管、存量房網(wǎng)簽備案及資金監(jiān)管、房屋租賃網(wǎng)簽備案、拆遷安置房管理、保障住房管理等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，這為房產(chǎn)交易監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng) （以下簡稱監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)） 的設(shè)計提供了非常重要的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。全面打通“智慧房產(chǎn)”各業(yè)務(wù)子系統(tǒng)，統(tǒng)籌運(yùn)用“智慧房產(chǎn)”數(shù)據(jù)支撐，為房產(chǎn)交易雙方業(yè)務(wù)辦理搭建溝通的橋梁，減少因供需雙方的信息不對稱造成的“虛假宣傳”“虛假房源”“一房多賣”“陰陽合同”“騙貸套貸”等問題，建立“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”服務(wù)體系，規(guī)范從業(yè)主體行為，保障市場健康有序發(fā)展。

1 系統(tǒng)的設(shè)計思路與做法

為全面監(jiān)管房產(chǎn)交易行為，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益，進(jìn)一步增加營商便利度，提高房產(chǎn)交易管理服務(wù)效能和公共服務(wù)水平，依托交易監(jiān)管“一張網(wǎng)”，使用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，將企業(yè)及從業(yè)人員入網(wǎng)、市場巡查、房產(chǎn)交易各環(huán)節(jié)及時呈現(xiàn)出來，向各類房地產(chǎn)市場主體提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、便捷化的服務(wù)，從服務(wù)的角度履行房產(chǎn)交易監(jiān)管職責(zé)。

2 系統(tǒng)建設(shè)的6個方面

2.1 構(gòu)建實(shí)名認(rèn)證體系

房屋買賣交易環(huán)節(jié)多、時間長、涉及資金大，其間涉及開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、交易雙方等多方的參與，在交易過程中，因缺少實(shí)名認(rèn)證數(shù)據(jù)，如發(fā)生問題，監(jiān)管部門無法第一時間落實(shí)責(zé)任到人，事后處理流程長，給監(jiān)管部門造成不小的壓力。

監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)一方面聯(lián)系“智慧房產(chǎn)”體系數(shù)據(jù)，一方面聯(lián)系智慧城市“我的連云港APP”實(shí)名認(rèn)證體系，天然將“個人數(shù)據(jù)”和“房產(chǎn)數(shù)據(jù)”對應(yīng)起來，形成住建的“實(shí)名數(shù)據(jù)庫”。一方面，監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)使用“我的連云港APP”入口進(jìn)行人員身份認(rèn)證，保證個人信息的真實(shí)有效;另一方面，通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)與開發(fā)企業(yè)管理平臺系統(tǒng)數(shù)據(jù)，保證其從業(yè)人員信息的真實(shí)有效。通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)的共享聯(lián)動，買賣雙方和從業(yè)人員都進(jìn)行了實(shí)名認(rèn)證，為系統(tǒng)運(yùn)行提供最根本用戶行為保障，也為房產(chǎn)交易信息的數(shù)據(jù)質(zhì)量提供基礎(chǔ)。

2.2 提供“真房源認(rèn)證”服務(wù)

“虛假宣傳”和“虛假房源”一直是房產(chǎn)市場上的亂象之一，老百姓無法識別房產(chǎn)信息的真實(shí)有效性，必然會遇到各種各樣的問題，引發(fā)各種交易糾紛。為確保商品房信息的真實(shí)可靠，監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)對接房屋動態(tài)樓盤表，第一時間展示商品房的售賣狀態(tài)，包含預(yù)售許可信息、配套設(shè)施情況、開發(fā)企業(yè)信用等級、樓盤概況、項目坐落、戶室預(yù)測和分?jǐn)偯娣e、戶型結(jié)構(gòu)、房屋備案價格、戶型圖等重要信息，讓老百姓清晰明了地看到房子在哪、賣了沒有、限制情況 （是否為限制銷售房） 、房價如何、房型信息等，為群眾提供權(quán)威便捷的瀏覽查詢窗口，實(shí)現(xiàn)虛擬的線上看房效果。

存量房方面，監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)對接不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，為所有交易的房屋提供長度為12位的“真房源”核驗(yàn)編碼，并在房源展示和房源掛牌時標(biāo)注“真房源”標(biāo)簽，為房屋租售提供真實(shí)房源保證。

2.3 提供便捷的個人服務(wù)中心

為個人建設(shè)交易管理中心，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”模式提高房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務(wù)水平，通過“實(shí)名認(rèn)證”，提供真實(shí)房源租售掛牌、委托掛牌、房屋租賃備案、存量房交易監(jiān)管資金支取、品牌公寓租賃、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案等全流程業(yè)務(wù)辦理，通過“數(shù)據(jù)共享”“并聯(lián)審批”“電子簽名”等技術(shù)手段加強(qiáng)購房資格和房屋狀態(tài)自動核驗(yàn)，達(dá)到遠(yuǎn)程審查是否符合交易條件。

（1） 自主掛牌。對接不動產(chǎn)登記庫相關(guān)數(shù)據(jù)，提供房產(chǎn)的租售掛牌服務(wù)，隨時隨地可以發(fā)布個人自有房產(chǎn)租售信息。 （2） 委托掛牌。支持個人房產(chǎn)委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行代理掛牌。 （3） 房源展示。展示所有商品房和存量房租售房源，提供房屋基本信息、租售人的要求等。 （4） 租賃管理。支持房源展示、出租交流、合同網(wǎng)簽、租賃合同備案，退續(xù)租等功能，提供租賃雙方簽約、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽約、多方簽約等服務(wù)，推行出租“不見面”簽約備案，自動生成電子備案證明。

2.4 提供便捷的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)中心

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人的管理是市場監(jiān)管的重要工作之一，通過“實(shí)名認(rèn)證”建立企業(yè)信用體系和個人信用體系，工作臺通過不同權(quán)限的分配，方便經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) （特別是中小機(jī)構(gòu)） 管理房源，辦理業(yè)務(wù)，維護(hù)信息，促進(jìn)監(jiān)管服務(wù)落實(shí)。

2.5 構(gòu)建基于評價的信用管理平臺

良好的社會信用是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的前提，加快推進(jìn)社會信用體系建設(shè)，具有重大而深遠(yuǎn)的意義。房地產(chǎn)行業(yè)信用建設(shè)關(guān)乎民生福祉，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的信用考評體系，并將考評結(jié)果作為預(yù)售許可、預(yù)售資金監(jiān)管、竣工驗(yàn)收、資質(zhì)評定、年終評優(yōu)的重要參考，以便對開發(fā)項目或經(jīng)紀(jì)行為實(shí)行差別化管理。

連云港市對開發(fā)企業(yè)實(shí)行A、B、C、D四個等級的信用考評，信用考評結(jié)果通過官方網(wǎng)絡(luò)平臺和新聞媒體向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用考評結(jié)果為A級、B級的分別予以積極的政策激勵，并優(yōu)先推薦行業(yè)評先評優(yōu)?？荚u結(jié)果為D級，企業(yè)主要負(fù)責(zé)人須接受約談，作為重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查或者抽查，向相關(guān)管理部門和銀行等金融機(jī)構(gòu)以及社會公眾發(fā)出預(yù)警等處理，并納入預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管單位，對有嚴(yán)重違法違規(guī)、失信行為的將列入企業(yè)黑名單。

對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人的信用評價，主要通過“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，系統(tǒng)以文評、星評的形式，提供對商品房交易，存量房交易，租賃交易的多角度評價，通過交易監(jiān)管服務(wù)平臺建立以購房人評價為主的信用評價體系，反映經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人、租賃雙方真實(shí)的服務(wù)質(zhì)態(tài)和履約情況。交易完成后，交易雙方還可以對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行二次評價，每單交易的當(dāng)年最終評價實(shí)時進(jìn)行公示，以便社會民眾和相關(guān)主管部門及時了解行業(yè)真實(shí)信用情況，形成社會監(jiān)督，各方協(xié)同，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，分類管理，從而為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場提供有力支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范經(jīng)營、誠信服務(wù)，全面提升服務(wù)質(zhì)量。

2.6 提供存量房交易資金監(jiān)管的便民服務(wù)

存量房交易資金監(jiān)管最大的作用是保障交易安全，重在提供服務(wù)，以確保房子能順利過戶到買方名下、賣方能拿到房款，不影響交易流程。目前國內(nèi)關(guān)于存量房交易資金監(jiān)管的主流模式有主管部門監(jiān)管、銀行托管和第三方機(jī)構(gòu)托管三種。連云港實(shí)行的是主管部門監(jiān)管，除了納稅人自愿委托中介機(jī)構(gòu)代繳契稅而預(yù)付的款項和中介機(jī)構(gòu)的傭金目前還沒有納入監(jiān)管，交易資金基本做到應(yīng)管盡管，通過監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)，老百姓可以在線辦理交易監(jiān)管資金的支取 （手機(jī)APP） ，實(shí)現(xiàn)在線簽名，不見面審批，不見面辦結(jié)。

3 系統(tǒng)建設(shè)成效

系統(tǒng)的建設(shè)涵蓋了個人、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)交易過程中的業(yè)務(wù)行為，為各方提供權(quán)威的數(shù)據(jù)支撐。一方面，線上業(yè)務(wù)辦理分類明確，支持多方消息互動，每一個步驟都有簡明的圖文提示，又不受時間和空間的限制，交易過程變得越來越簡單方便;另一方面，通過權(quán)威數(shù)據(jù)的支撐和交易信用考評措施，促使老百姓與政府形成合力，共同監(jiān)督相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)市場行為，加大違規(guī)違法成本，促使開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人從想違規(guī)到怕違規(guī)再到不想違規(guī)的轉(zhuǎn)變，初步構(gòu)建了新型房產(chǎn)市場交易監(jiān)管體系。

4 管理系統(tǒng)進(jìn)一步完善的方向

4.1 面向社會的“真房源”核驗(yàn)服務(wù)

當(dāng)前，系統(tǒng)“真房源”核驗(yàn)服務(wù)僅面向系統(tǒng)內(nèi)部，但房產(chǎn)交易的大量信息還掌握在各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和商業(yè)平臺手中。筆者認(rèn)為，想要快速地凈化“房源亂”現(xiàn)象，在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理措施的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)各大“售房”和“租房”平臺的管理，制定房源核驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，提供“真房源”核驗(yàn)入口服務(wù)，實(shí)現(xiàn)交易監(jiān)管對外服務(wù)，讓業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)更加全面。

4.2 加強(qiáng)商品房預(yù)訂監(jiān)管服務(wù)

系統(tǒng)包含商品房的房源展示，但在實(shí)際銷售過程中開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、虛假宣傳、違規(guī)收取誠意金、意向金、認(rèn)籌金等現(xiàn)象仍會發(fā)生。筆者認(rèn)為，將訂金作為一個交易環(huán)節(jié)納入到監(jiān)管體系，將訂金與銷售樓盤表掛接，施行線上繳定，壓縮違規(guī)空間。