高琪

【摘要】在商品房買賣活動(dòng)中，存在著一種特殊情況，開發(fā)商前期融資過程中與債權(quán)人簽訂借貸合同，同時(shí)又簽訂買賣合同，多數(shù)情況下目的在于以買賣合同擔(dān)保借貸合同，規(guī)避法律對(duì)于流押條款的規(guī)定，但是全面否定以物抵債的支付效力，是否又會(huì)產(chǎn)生新的問題，本文從案例討論以物抵債的購(gòu)房者何時(shí)才能獲得商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。

【關(guān)鍵詞】商品房買賣;抵押權(quán);物權(quán)期待權(quán);以物抵債

案情：（2018）最高法民終714號(hào)案件中，某資產(chǎn)重慶公司與某錦繡地產(chǎn)公司、某投資集團(tuán)公司因借款合同糾紛進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序。2014年10月18日法院對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行了查封，趙某、王某聞?dòng)嵑?，以其系訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有人提出了書面異議。趙某、王某稱其與某地產(chǎn)公司在2009年11月7日就已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同。并主張?jiān)?007年1月10日至2009年11月4日通過第三人前后16次向地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)賬1214萬(wàn)元用于購(gòu)房，另主張2011年1月28日出借給某地產(chǎn)公司的另外1213萬(wàn)元借款也已轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。以此證明其支付了爭(zhēng)議房屋的全部?jī)r(jià)款。

本案特殊于，趙某、王某支付124萬(wàn)元購(gòu)房款的時(shí)間在先，而簽訂買賣合同在后，不符合一般商品房買賣的交易習(xí)慣。另一筆1213萬(wàn)元同樣區(qū)別于直接支付的購(gòu)房款，而是雙方于2011年1月28日簽訂了借款合同，合同中約定自房屋交付之日起，該筆借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。

案件的細(xì)節(jié)與實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的買賣型擔(dān)保相似，雙方當(dāng)事人以商品房買賣合同作為對(duì)借貸合同的擔(dān)保，根據(jù)《民間借貸規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，極有可能被否定存在真實(shí)買賣合同。但是本案中雙方約定自房屋交付之日起，借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，這種表述亦區(qū)別于“流押條款”債權(quán)人并未約定直接獲得房屋所有權(quán)，而是僅轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款的一部分，那么基于立法解釋，禁止流押條款是為了保護(hù)債務(wù)人，本案中借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的約定自然不會(huì)因上述兩種原因觸發(fā)“禁止流押條款”而無效和構(gòu)成買賣型擔(dān)保而被否認(rèn)存在真實(shí)購(gòu)房行為。排除這些因素，案涉借款在房屋交付之日轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款的約定是一種附條件的以物抵債合同。

2011年9月21日，某資產(chǎn)重慶公司、某錦繡地產(chǎn)公司、錦州銀行股份有限公司北京分行簽訂《監(jiān)管協(xié)議》并約定了監(jiān)管賬戶，2012年11月5日，某資產(chǎn)重慶公司向北京市海淀區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市海淀區(qū)房屋管理局出具了《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》。趙某、王某與某錦繡地產(chǎn)公司又于2013年2月7日簽訂了《商品房現(xiàn)房買賣合同》，至此，前述錢款均未進(jìn)入監(jiān)管賬戶，并且依據(jù)同意銷售證明簽訂購(gòu)房合同完成了網(wǎng)簽。2014年10月18日案涉房產(chǎn)才被查封，某地產(chǎn)公司毋庸置疑是逃避監(jiān)管賬戶的行為，本案中某資產(chǎn)也未能證明趙某、王某與某地產(chǎn)之間存在惡意串通行為，若推定趙某、王某確實(shí)不知《同意銷售的證明》是基于向監(jiān)管賬戶付款出具的，那么本案中的以物抵債行為能否受《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條對(duì)消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)呢？

1、商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性

“物權(quán)期待權(quán)”雖不在法律條文中明確定義，但是在實(shí)務(wù)中存在著普遍適用，一般認(rèn)為對(duì)于已經(jīng)簽訂買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的情況下，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的物權(quán)，但賦予其類似物權(quán)人的地位，其對(duì)物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行的效力。該理論是從德國(guó)民法中引進(jìn)的，德國(guó)學(xué)者馮·圖爾在1910年出版的《民法總則》教科書中將期待權(quán)作為獨(dú)立的權(quán)利類型單章予以闡述，自此期待權(quán)理論以體系化建構(gòu)的形式出現(xiàn)。馮·圖爾認(rèn)為期待權(quán)是一種特殊的權(quán)利，不同于傳統(tǒng)物權(quán)，也區(qū)別于一種不受保護(hù)的單純的事實(shí)期待，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)已經(jīng)產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)價(jià)值權(quán)利取得人的地位。物權(quán)期待權(quán)是一種信賴?yán)?，區(qū)別于物權(quán)的對(duì)世性，但是地位高于一般債權(quán)。

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27、29條一直被看作是物權(quán)期待權(quán)理論在我國(guó)的發(fā)展。但在適用過程中頗具爭(zhēng)議，即便是最高院的不同法官也有著不同的看法。隨著《九民紀(jì)要》的發(fā)布，明確限制了物權(quán)期待權(quán)的范圍，《九民紀(jì)要》第126條，“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)……但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而做出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者……”《九民紀(jì)要》正式將一般買受人的優(yōu)先權(quán)進(jìn)行了明確限制，非消費(fèi)者不得對(duì)抗抵押權(quán)人。

2、以物抵債協(xié)議能否作為商品房消費(fèi)者支付價(jià)款的方式

此前關(guān)于一般無過錯(cuò)買受人是否享有物權(quán)期待權(quán)的爭(zhēng)議，到此有了較為統(tǒng)一的結(jié)論。本文討論的案件判決形成于《九民紀(jì)要》發(fā)布之前，法官也是援引《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條作為裁判依據(jù)。但是案件中當(dāng)事人同樣出具了第29條相關(guān)的證據(jù)，表示其是支付了全部?jī)r(jià)款的消費(fèi)者。那么抵債行為到底能否符合第29條支付了大部分價(jià)款的要求呢？對(duì)此《九民紀(jì)要》并未提出明確的要求，在最高院民二庭編著的理解與適用中針對(duì)第28條“關(guān)于支付全部?jī)r(jià)款”中表示，“對(duì)于采用抵債方式的，可以視為支付價(jià)款”。但是這一解讀是在否認(rèn)一般無過錯(cuò)買受人優(yōu)先于抵押權(quán)人的前提下做出的，并且民二庭還強(qiáng)調(diào)“執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴雖同為執(zhí)行中對(duì)于第三人權(quán)利的救濟(jì)制度，但性質(zhì)不同執(zhí)行異議為執(zhí)行程序，而執(zhí)行異議之訴為審判程序……前置異議審查程序?qū)?zhí)行異議之訴的裁判結(jié)果不能產(chǎn)生影響”，因此我們必須要明確《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》在執(zhí)行異議之訴中只能作為“參照”而不能作為“依照”。

本案中采用抵債方式支付的購(gòu)房款能否獲得物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)呢？否認(rèn)以物抵債可以作為支付購(gòu)房款的學(xué)者認(rèn)為，之所以要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行特別保護(hù)，其基本的理念是請(qǐng)求交付物的債權(quán)作為物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于金錢債權(quán)。而設(shè)立以物抵債的目的在于消滅舊的金錢之債，以物抵債作為履行原來金錢之債的方法，其債權(quán)人享有的本質(zhì)上仍然是金錢之債，不應(yīng)優(yōu)先于另一個(gè)金錢之債，否則有違債權(quán)平等原則。如果此種情況下的所謂買受人可以排除出賣人的其他金錢債權(quán)人對(duì)抵債物的強(qiáng)制執(zhí)行，使得本應(yīng)處于平等受償?shù)匚坏钠胀▊鶛?quán)僅因以物抵債協(xié)議的簽訂就產(chǎn)生了優(yōu)劣之別。將對(duì)普通金錢債權(quán)領(lǐng)域下債權(quán)平等基本原則產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊，甚至影響抵押權(quán)的優(yōu)先效力。

根據(jù)上述觀點(diǎn)我們還可以看出，如果雙方真實(shí)存在買賣合意而非基于消滅原有債權(quán)的目的，也是可以承認(rèn)以物抵債能夠作為消費(fèi)者支付價(jià)款的條件，可以形成物權(quán)期待權(quán)。

本案的買受人一方面是債權(quán)人，同時(shí)又主張自己是消費(fèi)者，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，簽訂買賣型擔(dān)保是十分常見的，債權(quán)人與債務(wù)人簽訂房屋買賣協(xié)議目的在于對(duì)自己的借款提供擔(dān)保，本案中雙方在2011年時(shí)約定在房屋交付時(shí)借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。也就是說如果開發(fā)商不能交付房屋，借款性質(zhì)不發(fā)生改變，雖然雙方在2009年曾簽《房屋買賣合同》，且雙方均未實(shí)際履行，但是表示雙方曾達(dá)成合意，案件的真實(shí)情況已經(jīng)無法復(fù)原，我們需要做的是對(duì)舉證責(zé)任進(jìn)行分配，此處存在兩種可能，第一種假設(shè)，2009年的《房屋買賣合同》實(shí)為擔(dān)保，那么本案中的買受人關(guān)于其是消費(fèi)者的主張便存在瑕疵。第二種假設(shè)，雙方真實(shí)存在買賣合意，并且2011年簽訂的抵債協(xié)議是2009年簽訂的《買賣合同》的延續(xù)，那么此時(shí)便不應(yīng)當(dāng)否認(rèn)其作為消費(fèi)者購(gòu)房的內(nèi)心真意，2011年簽訂的抵債協(xié)議便可以看作是2013年《房屋買賣合同》的預(yù)約合同。

趙某、王某與地產(chǎn)公司依據(jù)某資產(chǎn)公司出具的《同意銷售證明》簽訂了《商品房現(xiàn)房買賣合同》，即房屋買賣合同簽訂在抵押權(quán)設(shè)立之后，但是由于抵押權(quán)人出示了同意銷售的證明得以簽訂買賣合同，雖然某資產(chǎn)重慶公司、某錦繡地產(chǎn)公司簽訂了《監(jiān)管協(xié)議》，對(duì)回款監(jiān)管。但是該賬號(hào)并未在城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、房屋管理局公示，也未在趙某、王某與地產(chǎn)公司簽訂的《商品房現(xiàn)房買賣合同》約定該賬號(hào)為付款賬號(hào)，存在著相應(yīng)的過失，因此某資產(chǎn)對(duì)于主張趙某、王某惡意串通便的舉證更為艱難。若趙某、王某確為善意，并不知道某地產(chǎn)公司通過監(jiān)管漏洞進(jìn)行房屋銷售，那么我們便不能否認(rèn)趙某、王某可以基于善意消費(fèi)者的地位獲得了物權(quán)期待權(quán)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，關(guān)于以物抵債行為能否成為消費(fèi)者支付價(jià)款的方式，需要結(jié)合具體案情，若雙方目的在于消滅原有債權(quán)，房屋抵債僅是一種方式，那么即便存在房屋買賣合同也不能認(rèn)定其享有物權(quán)期待權(quán);如果雙方存在著真實(shí)的買賣合意，至少在筆者看來，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)抵債行為可以看作消費(fèi)者支付價(jià)款的方式，可以獲得物權(quán)期待權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱慶育.民法總論（第二版）[M]，北京：北京大學(xué)出版社，2016：520

[2]《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》.理解與適用.643頁(yè)

[3]《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》.理解與適用.641頁(yè)

[4]趙青航、徐曉陽(yáng)，民主與法制時(shí)報(bào)/2020 年/9 月/3 日/第 006 版《以物抵債受讓人是否享有“物權(quán)期待權(quán)”》杭州市律師協(xié)會(huì)民事專業(yè)委員會(huì)-文中引用的法官意見。