黃金

【摘要】《資產評估法》的施行無疑對房地產估價活動產生重大的影響。本文就房地產估價程序，結合《資產評估法》和《房地產估價規(guī)范》關于“評估程序”的相關規(guī)定進行對比分析，探討《資產評估法》施行后，規(guī)范履行房地產估價程序的若干注意事項。

【關鍵詞】資產評估法;估價規(guī)范;估價程序

2016年7月2日，第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議表決通過《中華人民共和國資產評估法》（以下簡稱《資產評估法》），自2016年12月1日起施行。作為一部專門為規(guī)范資產（廣義）評估行為出臺的法律，受到各相關細分行業(yè)（房地產估價、土地估價、資產評估、礦業(yè)權評估、舊機動車鑒定估價和保險公估）的各相關市場主體（行政管理部門、行業(yè)協(xié)會、評估機構和評估專業(yè)人員）的廣泛關注。筆者作為房地產估價從業(yè)人員，更為關注《資產評估法》的實施對房地產估價程序上帶來的具體影響，以及規(guī)范履行房地產估價程序應該注意的具體事項。

在《資產評估法》實施之前，房地產估價活動的主要依據是國家標準《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999（廢止）、GB/T50291-2015），其中，新的《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）自2015年12月1日起實施，早于《資產評估法》的施行日期2016年12月1日一年。總體而言，《資產評估法》和《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）都明確了估價專業(yè)人員從事估價活動的基本程序要求?！顿Y產評估法》第四章專門對評估程序進行了規(guī)定，《房地產估價規(guī)范》第3部分則是規(guī)范房地產估價程序的專門條款，但兩者的差異是顯而易見的，《資產評估法》是站在規(guī)范資產評估行為（包括不動產、動產、無形資產、企業(yè)價值、資產損失或者其他經濟權益評估）的角度，主要從共性的、法律的層面對評估程序進行了規(guī)范，而《房地產估價規(guī)范》則是專門為規(guī)范房地產估價活動而制定的技術標準，對房地產估價的行業(yè)特征給予了充分的關注，因此，對房地產估價活動更具有指導性和可操作性。本文擬就《資產評估法》和《房地產估價規(guī)范》關于估價程序的具體條款進行比較分析，梳理規(guī)范履行房地產估價程序應該注意的具體事項，以期對規(guī)范履行房地產估價程序有所裨益。

1、估價依據資料

估價依據資料是估價業(yè)務展開的基礎，直接關系到估價項目能否順利進行，估價結果是否精度以及估價結論是否可信等方方面面，其重要性不言自明?！顿Y產評估法》從法律層面規(guī)定了估價雙方當事人的義務，第二十三條強調了委托人的義務，具體內容為“委托人應當對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責?！钡诙鍡l強調了評估專業(yè)人員的義務，具體內容為“評估專業(yè)人員應當根據評估業(yè)務具體情況，對評估對象進行現場調查，收集權屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據。”而《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）則要求估價人員“對搜集的估價所需資料應進行檢查，當估價委托人是估價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況”。顯然，兩者對估價依據資料核查的要求是不一樣的。

根據《中華人民共和國資產評估法釋義》（以下簡稱《釋義》）的解釋，本條款關于評估專業(yè)人員應履行的“核查驗證、分析整理”的工作內容解釋原文為“評估專業(yè)人員應當根據評估業(yè)務巨頭情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據。評估資料的分析，是指對資產信息的合理性、可靠性的識別。首先，由于收集的評估資料難免存在失真的情況，要對失真的材料進行鑒別和剔除;其次，要對收集的評估資料信息、數據的合理性、相關性進行分析，以提高評估資料的可靠性?！睆臈l款的解釋內容可以看出，相對《房地產估價規(guī)范》的“檢查”而言，對估價人員提出更高的要求，需要鑒別、分析、去偽存真，需要提高評估資料的可靠性，并不是拿到資料就直接用。在房地產估價實務中，無論是司法、抵押，還是課稅、征收等估價業(yè)務，估價直接依據的權屬證明、財務會計信息等基礎資料通常都是由委托人提供，根據《資產評估法》第二十三條，委托人應對提供資料的真實性、完整性和合法性負責，這是委托人的義務，但這并是說委托人不履行義務，不如實提供資料，而估價人員未進行鑒別、分析、去偽存真而造成估價結果失真給相關當事人帶來損失就可以免責，這并不等同。同時，《資產評估法》中的第七章“法律責任”的第四十四條、第四十七條以及第五十條中分別就評估專業(yè)人員、評估機構出具有重大遺漏的評估報告、給相關人員造成損失的法律責任予以明確，從條款的內容看，大大增加評估專業(yè)人員和估價機構的責任和風險。顯然，因資料的失真，就很容易導致報告出現重大遺漏，從而給委托人或相關當事人造成損失，這肯定是估價人員及估價機構不愿看到。

那估價人員如何做才能確保評估資料的真實，才能算對估價資料進行了“核查驗證”，從而降低估價人員及機構的風險成為當前房地產估價行業(yè)比較關注的議題。估價人員對評估資料的檢查本是份內工作，但如何做才算完成了《資產評估法》的要求，值得探討。是否要每一份評估資料都去相關部門核實，盡管《資產評估法》第十二條已經明確了估價人員有“依法向有關國家機關或其他組織查閱從事業(yè)務所需的文件、證明和資料”的權利，實際操作中，顯然會有一些困難。那估價人員究竟如何做，做了之后又如何體現已完成了評估資料的“核查驗證”義務，從而降低自身的風險，需要行業(yè)同仁集思廣益。

2、承辦估價業(yè)務專業(yè)人員

根據《資產評估法》第八條，“評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經驗的評估從業(yè)人員”，而《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）3.0.2條第3款規(guī)定，……并至少選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產估價師共同進行估價，且應明確其中一人為項目負責人;第4款規(guī)定，……每個估價項目應至少有一名注冊房地產估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作;第3.0.12條規(guī)定，……應由不少于兩名參加估價的注冊房地產估價師簽名……。顯見，《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）根據的是《城市房地產管理法》第34條規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度”。因此，《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）應由注冊房地產估價師履行估價程序而非普通估價人員的規(guī)定要求明顯高于《資產評估法》，只有在《資產評估法》所稱的法定業(yè)務中，兩者的規(guī)定才是相當的。

3、估價方法選用

《資產評估法》第二十六條對估價方法選用做出了明確規(guī)定，“評估專業(yè)人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執(zhí)業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告?！薄斗康禺a估價規(guī)范》對估價方法選用的規(guī)定則是，“應根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析”，“當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍?！睂Ρ瓤梢钥闯?，《房地產估價規(guī)范》對估價方法選用的要求高于《資產評估法》，除了要求說明選擇估價方法的理由，還要求說明不選擇估價方法的理由，因此，估價人員在從事房地產估價作業(yè)過程中對估價方法的選用應該嚴格按照《房地產估價規(guī)范》的要求進行。

4、內部審核

《資產評估法》第二十六條提出“評估機構應當對評估報告進行內部審核?！?《房地產估價規(guī)范》第3.0.11條對評估報告審核做出了明確詳細的要求，“估價報告在交付估價委托人前，應對其內容和形式等進行審查核定，并應形成審核記錄，記載審核的意見、結論、日期和人員及其簽名”。但按照《房地產估價規(guī)范》，內部審核這一過程并不需要在提交的房地產估價報告中予以體現，而《資產評估法》則要求在估價報告中體現出來。房地產估價是否需要在報告中披露該程序呢，筆者以為予以披露、確認較為妥當。

5、評估檔案保存期限

《資產評估法》第二十九條規(guī)定“評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于三十年。” 《房地產估價規(guī)范》規(guī)定“房地產估價機構應及時整理和保存估價資料，并應保存到估價服務的行為結束且不得少于10年。”《資產評估法》施行后，房地產估價機構估價資料的保存期限則需調整為“保存到估價服務的行為結束且不得少于十五年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于三十年?！?/p>

《資產評估法》施行無疑會對房地產估價的具體程序產生重大的影響，估價人員及估價機構如何進行估價活動方才能符合《資產評估法》的要求，需要行業(yè)同仁在協(xié)會的帶領下集思廣益，積極探討，為廣大的房地產估價從業(yè)人員及房地產估價機構制定出切實可行的操作規(guī)范。

參考文獻：

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[3]中國房地產估價師與經紀人學會.GB/T52091-2015，房地產估價規(guī)范[S]