田雷
【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及全裝修交付政策的實(shí)施,住宅全裝修交付已日益普遍。然而現(xiàn)階段,房地產(chǎn)開發(fā)商全裝修管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏,尤其是交付工作,同時(shí)對(duì)全裝修交房的復(fù)雜性預(yù)估不足,重視程度不夠,以致部分項(xiàng)目發(fā)生交房即維權(quán)的現(xiàn)象,嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)的品牌和聲譽(yù),影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。筆者結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際,探討全裝修交付的核心工作,旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)商交付工作的管理水平,通過加強(qiáng)對(duì)交付核心工作的管理,從而降低交付風(fēng)險(xiǎn),提高交付品質(zhì)。
【關(guān)鍵詞】全裝修;交付管理
1、引言
住宅全裝修是住宅產(chǎn)業(yè)化的長(zhǎng)期發(fā)展方向,不僅可以滿足業(yè)主美好住房的愿望,同時(shí)可以節(jié)約資源,避免二次浪費(fèi),有良好的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益。筆者本人于2014年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商工作,至今已7年,一直從事房地產(chǎn)開發(fā)管理工作,期間參與多個(gè)住宅全裝修項(xiàng)目的交付。以筆者經(jīng)驗(yàn),住宅全裝修的交付的核心工作依次為:①工地開放日;②專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工備案;③交付小組的成立;④物業(yè)前期介入;⑤包裝推廣及物料準(zhǔn)備;⑥交付培訓(xùn)及模擬交付;⑦維修的組織。
2、工地開放日
住宅不同于一般的商品,從施工藍(lán)圖到實(shí)體的呈現(xiàn)及交付周期很長(zhǎng),業(yè)主常常懷著美好的期望焦急的等待。一旦住宅交付不符合業(yè)主的期望,通常就會(huì)爆發(fā)大量維權(quán)。而工地開放日可以讓業(yè)主提前接觸住宅實(shí)體,感受最終交付成果,將業(yè)主的期望降低至合理水平,是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提高交付滿意度的核心工作。通過工地開放日,房地產(chǎn)開發(fā)商可以展示工藝工法、材料設(shè)備、室內(nèi)及公區(qū)裝修效果及部分園林景觀效果,讓業(yè)主見證營(yíng)造細(xì)節(jié),建立業(yè)主信任,與業(yè)主產(chǎn)生良性互動(dòng)。同時(shí),積極收集并研究業(yè)主反饋的問題,及時(shí)進(jìn)行整改及優(yōu)化,最大化滿足業(yè)主的需求。
工地開放日一般選取在實(shí)體樣板間完成后,大面積精裝修開始前。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)牽頭組織,工程部、客服部及研發(fā)部進(jìn)行配合。各部門首先確定活動(dòng)方案,重點(diǎn)確定活動(dòng)構(gòu)架及流程,明確時(shí)間控制節(jié)點(diǎn)、開放范圍、展示動(dòng)線及展示內(nèi)容。然后,根據(jù)最終確定的方案,各部門組織各參建單位實(shí)施。最后,各部門組織進(jìn)行驗(yàn)收并整改,整改完成后進(jìn)行開放。
3、專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工備案
竣工備案是合同約定的交房的必要條件,是交付的重要核心工作,必須給予充分的重視。專項(xiàng)驗(yàn)收是取得竣工備案的前提,也代表項(xiàng)目各功能基本完善,滿足入住條件。筆者所在地區(qū)的專項(xiàng)驗(yàn)收主要如下:電梯驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、節(jié)能驗(yàn)收、環(huán)保備案、通信驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、檔案驗(yàn)收,全國(guó)其他地區(qū)基本相似,主要注意不要漏項(xiàng)。
為順利取得專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工備案,房地產(chǎn)開發(fā)商必須提前籌劃。前期證件辦理過程中涉及到數(shù)據(jù)、材質(zhì)等內(nèi)容填寫的表格必須要經(jīng)過工程、研發(fā)部等部門會(huì)審后提交,避免由于各部門的不閉合造成驗(yàn)收的延誤,這一點(diǎn)經(jīng)常被忽視。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)交付時(shí)間倒排竣工備案及專項(xiàng)驗(yàn)收節(jié)點(diǎn),明確責(zé)任部門及責(zé)任人,提前了解驗(yàn)收流程及前置條件,并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況梳理驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),采取措施加以規(guī)避,尤其應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注消防驗(yàn)收及規(guī)劃驗(yàn)收。同時(shí),驗(yàn)收責(zé)任人應(yīng)與各驗(yàn)收主管單位經(jīng)辦人保持積極良好的工作關(guān)系,以利于驗(yàn)收的推進(jìn)。
4、交付小組的成立
住宅全裝修交付是一項(xiàng)系統(tǒng)復(fù)雜的工作,需要各部門相互配合通力協(xié)作,必須成立交付小組統(tǒng)一協(xié)調(diào),避免各自為戰(zhàn)。交付小組應(yīng)在合同約定的交付日期前至少60天成立,由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)組建,工程、物業(yè)、研發(fā)、財(cái)務(wù)配合參加,召開第一次交付小組會(huì),指定總負(fù)責(zé)人及各部門聯(lián)絡(luò)人,同時(shí)明確各部門人員及職責(zé)。
交付小組應(yīng)定期召開會(huì)議,通常交付日期前30天及前7天進(jìn)行第二次及第三次交付小組會(huì)??傌?fù)責(zé)人跟蹤各計(jì)劃的擬定、修正及實(shí)施,通報(bào)計(jì)劃執(zhí)行情況及重要的底限時(shí)間節(jié)點(diǎn),各部門配合。
5、物業(yè)前期介入
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)前期介入越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。有別于傳統(tǒng)模式,物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就參與介入,從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)項(xiàng)目的功能規(guī)劃、環(huán)境布局、配套設(shè)施、材料選用、設(shè)備選型等方面提供建議,規(guī)避業(yè)主在交付時(shí)可能提出的問題,同時(shí),通過對(duì)施工過程中建造質(zhì)量的監(jiān)督和房屋移交的承接查驗(yàn),可有效減少返修量和戶均問題,提升房屋質(zhì)量,為順利交付奠定良好的基礎(chǔ)。
6、包裝推廣及物料準(zhǔn)備
精美的包裝推廣能夠增強(qiáng)業(yè)主愉悅的感受,烘托交付現(xiàn)場(chǎng)的熱烈氣氛,是順利交付的重要推手。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)包裝推廣,整合相應(yīng)資源,對(duì)媒體告知、交房現(xiàn)場(chǎng)、流程提示、禮品等凡是與業(yè)主產(chǎn)生接觸的進(jìn)行設(shè)計(jì)包裝,體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的用心。同時(shí),營(yíng)銷部負(fù)責(zé),工程部與物業(yè)部配合,參照合同配置標(biāo)準(zhǔn),準(zhǔn)備兩書一表、房屋附圖、入戶門鑰匙、設(shè)備使用說明書、水電氣卡等物料,保證交付的順利進(jìn)行。
7、交付培訓(xùn)及模擬交付
總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)交付培訓(xùn),組織營(yíng)銷部、工程部、研發(fā)部、物業(yè)部,對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品基礎(chǔ)知識(shí)、專業(yè)工程知識(shí)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及流程、物業(yè)知識(shí)、交付流程等進(jìn)行培訓(xùn),確保交付人員掌握項(xiàng)目各方面知識(shí),便于交付時(shí)熟練解答業(yè)主咨詢的問題,增強(qiáng)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的好感和信任。
模擬交付應(yīng)在所有工作準(zhǔn)備就緒,交付前一周內(nèi)進(jìn)行??傌?fù)責(zé)人組織具有豐富交付經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)人員參加,采取現(xiàn)場(chǎng)講解、現(xiàn)場(chǎng)配合的方式進(jìn)行交付全過程模擬,重點(diǎn)注意迎接、業(yè)主接房資格的甄別與處理、驗(yàn)房、簽字確認(rèn)等手續(xù)辦理環(huán)節(jié)。模擬完成后立即召開總結(jié)會(huì),業(yè)主模擬人員點(diǎn)評(píng),總負(fù)責(zé)人做出調(diào)整并指定專人監(jiān)督整改。
8、維修的組織
維修的速度與質(zhì)量嚴(yán)重影響業(yè)主的口碑,房地產(chǎn)開發(fā)商要充分重視??傌?fù)責(zé)人組織,工程部配合,交付前組織各專業(yè)工種配備足夠的維修人員和備品備件,交付當(dāng)天快速解決業(yè)主提出的大部分問題。對(duì)于其他問題,必須明確責(zé)任人和維修時(shí)限,高標(biāo)準(zhǔn)的完成維修,給業(yè)主一個(gè)滿意的產(chǎn)品。
結(jié)語(yǔ):
綜上所述,住宅全裝修交付是復(fù)雜的綜合管理工作,需要強(qiáng)大的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)開發(fā)商必須調(diào)動(dòng)所有人力及資源,充分重視每一個(gè)交付管理的核心工作并將之做到做好,才能真正提升項(xiàng)目產(chǎn)品的交付質(zhì)量,贏得業(yè)主的信任,為自身樹立良好的品牌及口碑。
參考文獻(xiàn):
[1]葉穎.住宅項(xiàng)目批量精裝修設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)探討[J].建材與裝飾,2019(24):71-72.
[2]高冬軍.精裝修住宅項(xiàng)目驗(yàn)收、交付及售后服務(wù)管理[J].建材與裝飾,2012(12):151-153.