金洛萱

摘? ?要：《民法典》以法律形式確定了居住權(quán)制度，迎合了人民的居住需求，在制定過(guò)程中雖有少數(shù)反駁聲音，但大多數(shù)人都是熱切期盼它的到來(lái)。居住權(quán)的設(shè)定保障了特定群體的住房權(quán)益，充分發(fā)揮了房屋的利用價(jià)值，滿足了司法裁判的需要。但為之欣喜的同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)居住權(quán)制度的一些問(wèn)題，如設(shè)定方式局限、客體范圍不明確、居住權(quán)人利益受限、權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明確等，這些問(wèn)題容易導(dǎo)致在司法實(shí)踐實(shí)施中的困難，引起居住權(quán)糾紛，因而需要從其性質(zhì)和必要性出發(fā)加以分析，并探究其出現(xiàn)的問(wèn)題與完善措施。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);人役權(quán);制度完善

中圖分類號(hào)：DF51? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2021）14-0156-03

人役權(quán)起源于羅馬法。在羅馬時(shí)期崇尚家長(zhǎng)制為核心，家庭的一切事物和財(cái)產(chǎn)都屬于家長(zhǎng)，在繼承方式上概括繼承制是其沿襲的傳統(tǒng)，其他人員沒(méi)有自己的財(cái)產(chǎn)。隨著社會(huì)的發(fā)展和思想解放，不少奴役和喪夫女子沒(méi)有房屋居住，給國(guó)家的社會(huì)治安和財(cái)政負(fù)擔(dān)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)，古羅馬法學(xué)家因此創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)，使得非財(cái)產(chǎn)繼承人也可以享有在房屋長(zhǎng)期居住的權(quán)利。我國(guó)此次《民法典》關(guān)于居住權(quán)的修訂經(jīng)歷了從2002 年《物權(quán)法（征求意見稿）》中以8個(gè)條文首次規(guī)定了居住權(quán)制度到后來(lái)刪減沒(méi)有在《物權(quán)法》中規(guī)定，一直伴隨著諸多的爭(zhēng)議，如今也算是塵埃落定。那么，對(duì)于居住權(quán)制度的6個(gè)條款如何理解，又有哪些規(guī)定不明需要完善之處，本文將詳細(xì)予以闡述。

一、居住權(quán)的定性

（一）居住權(quán)的人役權(quán)性質(zhì)

人役權(quán)即特定人利用他們所有物的權(quán)利。要想判斷居住權(quán)是否符合人役權(quán)的屬性，就需要從人役權(quán)的性質(zhì)來(lái)探析。人役權(quán)具有以下幾個(gè)性質(zhì)與特征：（1）期限性。人役權(quán)區(qū)別與所有權(quán)的一大重要特點(diǎn)為時(shí)間性，人役權(quán)一般有時(shí)間期限，如果合同沒(méi)有約定一般推定為權(quán)利人生命終結(jié)時(shí)，而所有權(quán)則一般沒(méi)有時(shí)間限制。（2）無(wú)償性。人役權(quán)通常是給予具有親屬或者血緣關(guān)系的人，沒(méi)有市場(chǎng)交易行為，具有無(wú)償性的特點(diǎn)。（3）不可轉(zhuǎn)讓性。由于其制度設(shè)立初衷在于保護(hù)弱勢(shì)群體，發(fā)揮社會(huì)職能，有學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)具有高度的人身性，如若將人役權(quán)定義為可有償或者可交易，均不符合人役權(quán)的制度設(shè)計(jì)初衷[1];居住權(quán)具有期限性、無(wú)償性、不可轉(zhuǎn)讓性的性質(zhì)特征，因此屬于人役權(quán)的范圍。但在我國(guó)只有地役權(quán)沒(méi)有人役權(quán)，我國(guó)居住權(quán)制度的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)建多是借鑒大陸法國(guó)家的人役權(quán)，但在《民法典》草案中曾囿于比較法的經(jīng)驗(yàn)對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了較為封閉嚴(yán)格的限制，強(qiáng)行禁止轉(zhuǎn)讓繼承房屋。最終頒行的《民法典》369條規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。雖對(duì)權(quán)利沒(méi)有進(jìn)行完全限制，允許自然人可以通過(guò)合同進(jìn)行例外規(guī)定，但主要原則還是以禁止轉(zhuǎn)讓為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居住權(quán)不再只是為了保障弱勢(shì)群體“住有所居”而也可以有一定的經(jīng)濟(jì)屬性，為以房養(yǎng)老、投資需求等多元房屋利用方式提供可能，不單直接作為國(guó)家解決住房問(wèn)題的公共政策，更應(yīng)該體現(xiàn)民法的自治性，賦予民事主體自由權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立人并不一定是自然人，還可以包括法人和非法人組織，突破人役權(quán)的限制，可以為后續(xù)居住權(quán)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高效發(fā)展。

（二）居住權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)

一開始居住權(quán)僅僅作為一種債權(quán)，直到優(yōu)士丁尼在《法學(xué)階梯》中將這三種權(quán)利規(guī)定在人役權(quán)中[2]，確定其為一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。物權(quán)的屬性有以下幾方面。

1.對(duì)世排他性。居住權(quán)排除他人對(duì)居住權(quán)人的居住權(quán)利進(jìn)行侵害，任何人不得未經(jīng)居住權(quán)人同意干涉其居住權(quán)。

2.絕對(duì)權(quán)。區(qū)別于債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，物權(quán)不需要請(qǐng)求他人協(xié)助完成，對(duì)物具有直接支配力，可以對(duì)物享有占有使用的權(quán)利。

3.物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)有人侵害權(quán)利人的居住權(quán)時(shí)，居住權(quán)人享有請(qǐng)求其停止侵害、恢復(fù)原狀或者損害賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)羅馬法分類物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)，居住權(quán)對(duì)于物沒(méi)有處分權(quán)利，不屬于所有權(quán)即自物權(quán)，所以人役權(quán)屬于他物權(quán)，具有用益物權(quán)屬性。

二、居住權(quán)設(shè)立的必要性

（一）保障特殊群體的住房問(wèn)題

自古以來(lái)住有所居就是中國(guó)一貫的文化傳統(tǒng)，而由于不斷攀升的房?jī)r(jià)、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分房政策的取消，出現(xiàn)很多諸如離婚喪偶的特定人群無(wú)房居住的情況，不利于社會(huì)的穩(wěn)定性。居住權(quán)的出現(xiàn)就是為解決這一問(wèn)題，雖然不能讓這些特定人群取得房屋的所有權(quán)，卻能夠在房屋長(zhǎng)期無(wú)償居住直到去世。這一制度解決了現(xiàn)存的住房緊張這一重大問(wèn)題，滿足了許多老人想要把自己房屋留給妻子、保姆和以房養(yǎng)老等需要，保障了弱勢(shì)群體的生存居住權(quán)益，有利于婚姻家庭的和諧與社會(huì)的統(tǒng)一穩(wěn)定。

（二）充分發(fā)揮房屋的利用價(jià)值

居住權(quán)的設(shè)計(jì)使房屋的所有權(quán)與使用權(quán)分離，產(chǎn)生了另一種新的房屋利用方式，即房屋所有人可以通過(guò)合同或者遺囑的方式將房子讓與他人居住，既滿足了民事主體的意愿，又實(shí)現(xiàn)了房屋價(jià)值利用的最大化，另外讓許多擁有投資性住房，家有余房的人有了更多選擇的可能性。即使現(xiàn)在按照《民法典》的規(guī)定對(duì)于居住權(quán)原則上禁止轉(zhuǎn)讓、租賃，但在不遠(yuǎn)的將來(lái)其經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值還是可以實(shí)現(xiàn)的。比起租賃權(quán)，居住權(quán)是物權(quán)、絕對(duì)權(quán)，可以排除他人妨害，具有長(zhǎng)期性，必須經(jīng)過(guò)登記才可以實(shí)現(xiàn)，對(duì)于權(quán)利人保護(hù)效力更強(qiáng)，且對(duì)于居住權(quán)具有物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力，更好地實(shí)現(xiàn)我國(guó)住房穩(wěn)定的社會(huì)需要;租賃權(quán)是債權(quán)、相對(duì)權(quán)，時(shí)間短變化多不具有此優(yōu)勢(shì)。因此，居住權(quán)滿足了居住權(quán)人、所有權(quán)人和第三人利益要求，增加了多樣化的房屋利用方式，提高了房屋的利用價(jià)值與效益。

（三）司法裁判的需要

在以前的司法裁決離婚訴訟案件中，一方大多是女方因沒(méi)有自己的住房而生活困難，法官處于保護(hù)、同情弱者利益的價(jià)值導(dǎo)向，按照公序良俗原則進(jìn)行裁決，判決弱勢(shì)一方對(duì)房屋享有暫時(shí)居住的權(quán)利。但是這種判決缺乏明確的法律規(guī)范，法官的自由裁量權(quán)過(guò)大，容易造成“向法律原則逃竄”的嫌疑，導(dǎo)致同案不同判的情形，不利于國(guó)家司法的公信力與權(quán)威性。《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定為法官判案提供了法律依據(jù)，有利于規(guī)范司法裁判行為，對(duì)司法實(shí)踐具有十分重要的積極意義。

三、居住權(quán)制度的問(wèn)題與完善

（一）設(shè)立范圍

《民法典》第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同……”其第三百七十一條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章規(guī)定。”根據(jù)法律規(guī)定，要想設(shè)定居住權(quán)只有合同和遺囑兩個(gè)方式，沒(méi)有其他的方式，排除了法律設(shè)定和法官設(shè)定的可能性，其設(shè)立方式的確定初衷偏向保護(hù)在婚姻家庭繼承中特殊主體沒(méi)有住房的問(wèn)題。但是僅靠這兩種方式對(duì)居住權(quán)的設(shè)立范圍并不周延，可能使弱勢(shì)群體無(wú)法得到真正的保護(hù)。在司法實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，大量離婚案件中，無(wú)房的婦女一方為弱勢(shì)群體，但她們?cè)诘匚簧咸幱谌鮿?shì)，很難與有房的強(qiáng)勢(shì)一方達(dá)成合同合意，也很難通過(guò)遺囑的方式取得居住權(quán)，因此，只有這兩種設(shè)定方式無(wú)法真正解決特殊群體的住房問(wèn)題，不能發(fā)揮居住權(quán)的應(yīng)有之意，應(yīng)增加居住權(quán)設(shè)立方式的范圍，可以通過(guò)合同方式、遺囑方式、法官設(shè)立、法律規(guī)定四個(gè)方式來(lái)設(shè)立居住權(quán)，賦予法官一定的自由裁量權(quán)，允許其在法律規(guī)定范圍內(nèi)規(guī)定居住權(quán)，以利于更好保護(hù)特定人群的利益，實(shí)現(xiàn)立法的原則與本意。

（二）客體規(guī)定

根據(jù)《民法典》規(guī)定，對(duì)于客體只能是他人的住宅，首先是住宅的范圍，住宅的范圍可以僅僅包括住宅，可以是包括住宅及附屬的設(shè)施設(shè)備，因?yàn)槠涓綄俚脑O(shè)施與居住人的生活息息相關(guān)，規(guī)定不明確會(huì)給居住人的生活帶來(lái)諸多不便。筆者認(rèn)為，參照租賃權(quán)的規(guī)定基于法律體系應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一化的考慮，居住權(quán)的住宅范圍應(yīng)當(dāng)包括住宅區(qū)域和其附屬設(shè)施。誠(chéng)然，住宅作為獨(dú)立的單一整體，只能在其上設(shè)立一個(gè)居住權(quán)。但是有時(shí)一幢住宅不等于單一的居住空間，所以是否允許在一棟住宅上設(shè)立多個(gè)居住權(quán)[3]，存在一物多權(quán)這種更加充分利用房屋效益價(jià)值的居住權(quán)利用方式，如果當(dāng)事人均協(xié)商同意設(shè)立多個(gè)居住權(quán)，法律不應(yīng)強(qiáng)加規(guī)范，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的自治性，符合民法平等自愿的基本原則，也有利于刺激市場(chǎng)活力，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)

1.居住權(quán)人的權(quán)利。居住權(quán)人應(yīng)對(duì)物享有占有、使用、處分、收益這四項(xiàng)權(quán)利。占有權(quán)是居住權(quán)作為用益物權(quán)的應(yīng)有之意，是基本的權(quán)利，也是實(shí)現(xiàn)其他權(quán)利的前提和基礎(chǔ)。使用權(quán)范圍從居住人的生活和立法本意考慮應(yīng)包括住宅及附屬設(shè)施。而對(duì)于處分權(quán)和收益權(quán)在《民法典》中做了限制性的規(guī)定，《民法典》第369 條規(guī)定，“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！备鶕?jù)制度設(shè)計(jì)的目的，對(duì)于房屋禁止轉(zhuǎn)讓出賣，原則上禁止租賃，除非當(dāng)事人經(jīng)過(guò)合同約定。據(jù)此可以看出我國(guó)對(duì)于居住權(quán)可分為社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)。主要的立法目的仍然是要保障特殊群體的住房權(quán)益，以社會(huì)性居住權(quán)為主要原則。而對(duì)于投資性居住權(quán)則是例外規(guī)定，從一定程度上限制了民事主體私法自治的范圍，使其不能自主地利用行使權(quán)利。同時(shí)我們應(yīng)該看到，在如今高速發(fā)展的中國(guó)，我們對(duì)于居住權(quán)因可處分性而獲得活力，讓市場(chǎng)上的主體在自由的環(huán)境下自由選擇，實(shí)現(xiàn)效益與自治的雙重目標(biāo)。此種模式也有利于緩解我國(guó)一直以來(lái)過(guò)分關(guān)注土地權(quán)益而造成的土地資源日趨緊張的局面。

對(duì)于租賃人和共有人按照法律規(guī)定均享有對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即房屋所有權(quán)人將房屋出賣時(shí)，居住權(quán)人在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)買自己所居住的房屋，而對(duì)于居住人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在《民法典》中沒(méi)有給予規(guī)定，那么居住權(quán)人是否應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？筆者認(rèn)為應(yīng)從兩方面進(jìn)行分析：（1）法律體系：租賃權(quán)作為債權(quán)對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的法律規(guī)則，居住權(quán)應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這有利于實(shí)現(xiàn)法律體系的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（2）現(xiàn)實(shí)需要：相比于租賃權(quán)的短期性，居住權(quán)人房屋居住一般如果沒(méi)有合同約定應(yīng)推定為生命結(jié)束之時(shí)，具有長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，對(duì)于房屋的各項(xiàng)設(shè)施使用熟練、有感情，能夠更好地保護(hù)房屋。同時(shí)，從市場(chǎng)交易的效率來(lái)看，將房屋賣給居住權(quán)人減少了對(duì)于購(gòu)買人聯(lián)系、簽訂合同、磋商等一系列問(wèn)題，節(jié)省了大量時(shí)間與交易成本。但是居住權(quán)人和租賃權(quán)人還有共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使先后順序問(wèn)題沒(méi)有明確的法律規(guī)定，容易造成一物多賣的糾紛產(chǎn)生，也容易出現(xiàn)同案不同判的司法實(shí)踐問(wèn)題。因此，要對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的順序問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定，租賃權(quán)人和居住權(quán)人從居住時(shí)間與權(quán)利性質(zhì)來(lái)看，居住權(quán)人應(yīng)享有優(yōu)先于租賃人的購(gòu)買權(quán)，而對(duì)于共有人來(lái)說(shuō)，共有人是對(duì)房屋享有部分所有權(quán)的人，應(yīng)享有優(yōu)于居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以三者排序應(yīng)為共有人優(yōu)先，其次是居住權(quán)人和租賃權(quán)人。

2.居住權(quán)人的義務(wù)。一是合理使用的義務(wù)。居住權(quán)人應(yīng)積極維護(hù)房屋的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備，保護(hù)房屋的基本結(jié)構(gòu)與用途不發(fā)生改變，在合理范圍內(nèi)享受權(quán)利;不可未經(jīng)所有權(quán)人同意隨意更改房屋的基本結(jié)構(gòu)，損害房屋。二是承擔(dān)必要的日常費(fèi)用。居住權(quán)人在享有權(quán)利的同時(shí)也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，日常生活所要支出的諸如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房屋破損等必要費(fèi)用由居住權(quán)人承擔(dān)。三是返還住宅的義務(wù)。居住權(quán)人享有對(duì)房屋的占有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以在居住期限截止后應(yīng)將房屋歸還給所有權(quán)人，并且要保證住宅的完整性與質(zhì)量性。

結(jié)語(yǔ)

《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的制度彌補(bǔ)了物權(quán)法當(dāng)時(shí)想要加入居住權(quán)卻沒(méi)有成功實(shí)現(xiàn)的遺憾，一定程度上解決了特定群體的居住問(wèn)題，保障了他們的利益，并充分實(shí)現(xiàn)了房屋的利用價(jià)值，提供了更多樣化的房產(chǎn)利用方式，為司法裁判提供了依據(jù)。但是不可忽略的是，居住權(quán)的規(guī)定尚不全面，設(shè)立范圍狹窄，客體規(guī)定不明確，居住權(quán)人的權(quán)利受到限制，不利于投資型居住方式的發(fā)展，限制了民事主體自治范圍，還存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)順序規(guī)則不明確等問(wèn)題。法治的發(fā)展是需要循序漸進(jìn)的，不可能一蹴而就，希冀盡早完善居住權(quán)制度，更好維護(hù)權(quán)利人的權(quán)利，發(fā)揮居住權(quán)的制度優(yōu)勢(shì)。

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