張嘉壯

摘要：城市的發(fā)展需要有合理的規(guī)劃，不僅要保證城市現(xiàn)在的建設(shè)，還要兼顧未來的發(fā)展需要。在如今城市化進程明顯加快的前提下，如何合理的規(guī)劃城市，增強城市的競爭力，就成了一個重要的問題。而在城市的發(fā)展過程中，人口的不斷增長帶來了許多難題，一是道路的修建，在城市人口增長，私家車不斷增加的前提下，道路擁堵問題一直是許多城市面臨的重大問題。二是房地產(chǎn)開發(fā)的問題，人口的增長勢必會增加對住房的需求，這就對城市房地產(chǎn)開發(fā)帶來了難題。無論是加大道路的建設(shè)還是進行房地產(chǎn)建設(shè)，都會占用大量土地資源，增加財政支出。所以如何規(guī)劃交通軌道與房地產(chǎn)開發(fā)就成為了現(xiàn)代城市規(guī)劃中急需解決的問題。本文就城市化發(fā)展中軌道交通與房地產(chǎn)綜合開發(fā)為論點，闡述其必要性和過程中存在的問題，以及對策和建議。

關(guān)鍵詞：軌道交通;房地產(chǎn);綜合開發(fā);對策;建議

在我國的城市化進程中，交通是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)就是城市的發(fā)展標(biāo)志。交通決定了城市的發(fā)展方向和規(guī)模，房地產(chǎn)決定了城市發(fā)展的水平。由此可見城市交通和房地產(chǎn)開發(fā)在城市規(guī)劃中的重要程度?，F(xiàn)如今，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口進入高速增長階段，也由此給城市的交通和住房帶來了巨大的壓力，在城市的規(guī)劃方面，必須著重于城市的交通和房地產(chǎn)開發(fā)。但這兩者的開發(fā)不僅需要付出大量的金錢，還要占用大量的土地進行基建，而城市中土地資源最為稀缺，將土地資源用在交通和房地產(chǎn)方面，勢必會影響城市規(guī)劃的其他方面，這個時候，就需要對兩者進行合理化開發(fā)，找到一條兼顧城市發(fā)展和交通房地產(chǎn)開發(fā)的道路。

一、軌道交通和房地產(chǎn)開發(fā)的基本內(nèi)涵

（一）軌道交通

具體來說，城市軌道交通就是采用軌道結(jié)構(gòu)進行承重和導(dǎo)向的車輛運輸系統(tǒng)，和傳統(tǒng)的交通規(guī)劃不同，軌道交通依據(jù)城市交通總體規(guī)劃的要求，設(shè)置了全封閉或部分封閉的專用軌道線路，以列車或客車形式，運送一定規(guī)?？土髁康墓步煌ǚ绞?。城市軌道交通的類型主要包括：地鐵系統(tǒng)、輕軌系統(tǒng)、有軌電車、磁浮系統(tǒng)、市域快速軌道系統(tǒng)等一系列城市交通體系。城市軌道交通在城市公共交通中發(fā)揮著重要的作用，具有節(jié)能、省地、運量大、全天候、無污染（或少污染）又安全等特點，不僅方便了城市交通體系，還具備綠色環(huán)保的優(yōu)點，在解決城市交通擁堵問題有著重要的作用，特別適用于大中型城市的軌道交通建設(shè)[1]。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)

對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，在規(guī)劃方面就更加復(fù)雜，需要考慮的方面更加繁重。房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。包括土地、建筑、以及存在于土地上不可分割的其他設(shè)施和權(quán)益。由于房地產(chǎn)的開發(fā)需要在特定的位置進行，還具備不可移動性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)的綜合開發(fā)在城市規(guī)劃中更加困難。

二、發(fā)展軌道交通于房地產(chǎn)開發(fā)的必要性

（一）城市軌道交通的開發(fā)

城市軌道交通在某種程度上是對傳統(tǒng)交通規(guī)劃的一種改進，它利用全封閉或者半封閉的專用軌道，將城市公共交通與私家車的行駛路線分離開來，一定程度上減緩了城市的交通擁堵狀況。城市軌道交通具備舒適、正點、安全、節(jié)能、快速等諸多優(yōu)點。舒適方面，地鐵和一些其他軌道交通系統(tǒng)，在環(huán)境和設(shè)施的建設(shè)上十分用心，安置有空調(diào)和暖氣等設(shè)施，無論是在站內(nèi)還是在車廂，都讓人十分舒適;正點方面，以往的車輛由于和私家車共用一條線路，這就很容易發(fā)生交通擁堵，影響車輛到點時間。在軌道交通的規(guī)劃下，公共交通有了自己的專有路線，沒有其他車輛的干擾，到站時間更加準(zhǔn)確;安全是指擁有封閉式的軌道，地鐵在地下隧道中行駛，其他客車有的在空中高架上行駛，有的在專業(yè)軌道上，都避免了和私家車的接觸，能減少交通事故的發(fā)生;節(jié)能方面，城市軌道交通車輛都采用電動車組，以電作為車輛的主要能源。而傳統(tǒng)的城市地面車輛大都是以柴油或汽油為能源。電能轉(zhuǎn)換效率是60%～70%，而燃料的效率只有25%左右，兩者相差一倍以上。所以說現(xiàn)代化的城市軌道交通是節(jié)能型的交通，由于電能是清潔能源，在環(huán)境保護方面也要重要作用;快速方面，由于軌道交通都有自己的專業(yè)軌道，這保證了軌道交通的高速度行駛。地鐵的一般速度能達到80km/h。而地面公交車輛的行駛速度由于紅綠燈和交通因素的影響，很難達到25km/h，軌道交通的速度性就得以展現(xiàn)[2]。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要地位，是我國經(jīng)濟的重要組成部分，雜作用方面。房地產(chǎn)能拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)需要鋼鐵、混凝土、家具等，這就在一定程度上帶動了冶金、機械、建材、家具行業(yè)的發(fā)展，還促進了金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)還和民生產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，不僅是住房，在醫(yī)院、教育、健身等設(shè)施的建造中，都是保障民生健康的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，對提高居民住房水平、滿足人們物質(zhì)需求、促進消費。拉動投資方面都有著巨大的作用。

三、城市軌道交通和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的策略

（一）車站空間發(fā)展房地產(chǎn)

一般來說，車站的建設(shè)，僅僅只能用到地面和臨近地面的幾層，這就導(dǎo)致車站上方和下方空間處于閑置狀態(tài)，浪費了大量的空間資源。在車站上下方進行房地產(chǎn)的開發(fā)，不僅能夠有效地利用車站上下方的閑置空間，還能夠利用車站本身攜帶的人流量。開發(fā)成居住區(qū)，緊靠車站，能方便居民乘車;開發(fā)成商業(yè)區(qū)，由于人流量大，也能促進商業(yè)的發(fā)展;而且由于建筑是在車站上下方，還節(jié)省了城市空間用地，對城市的規(guī)劃提供便利。常見的幾種形式有，高架站和建筑結(jié)合、地下站與建筑結(jié)合、出站口與建筑結(jié)合等方式。高架與建筑結(jié)合是將站點客流聚散空間與建筑相對應(yīng)，形成社區(qū)中心，擴大建筑開發(fā)范圍。地下站與建筑結(jié)合是指將商業(yè)區(qū)、居住區(qū)等建筑建設(shè)在站點上方，方便居民出現(xiàn)和消費。出站口與建筑結(jié)合，是將站口設(shè)置在建筑周邊，方便建筑方向的客流，增加建筑價值。

（二）交通站點周邊開發(fā)模式

這種模式是在車站的出口周圍大力進行房地產(chǎn)開發(fā)，這種模式一般用于商業(yè)建筑的開發(fā)，能迅速的回籠資金，投資回報快。在車站的出口處，利用隧道、天橋等設(shè)施將周邊建筑與車站相連，利用車站出口的巨大人流量，迅速提升周圍建筑的使用價值。就能將前期的投資迅速收回，甚至產(chǎn)生盈利。也能促進車站人流的消費，推動經(jīng)濟的流通。

（三）地下空間的開發(fā)模式

在地鐵等交通軌道的建設(shè)中，會產(chǎn)生大量的地下空間，擁有者大量的人流量?？梢越柚@一點，在軌道站點周邊利用原本的閑置空間進行開發(fā)，將原本的施工空間進行二次開發(fā)，建設(shè)地下步行街和地下商場等建筑。利用站點帶來的巨大人流量，促進商業(yè)的發(fā)展。而且由于在地下，對于地上空間的占用幾乎沒有，也就對城市規(guī)劃造成不了太大的影響。通過對軌道交通地下空間進行房地產(chǎn)的開發(fā)，不僅有效解決了城市規(guī)劃中房地產(chǎn)的土地占用問題，還能利用軌道交通攜帶的人流量，推動該地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展升級，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

結(jié)語

城市軌道交通能夠有效解決城市的交通擁堵問題，房地產(chǎn)開發(fā)則能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升居民的生活水平。他們的綜合開發(fā)，更是推動著城市的發(fā)展。城市軌道交通和房地產(chǎn)開發(fā)的綜合規(guī)劃應(yīng)該從地下、地上、周邊三個層面進行綜合開發(fā)，在如今城市土地資源緊缺的背景下，能夠有效地節(jié)省土地資源，并在節(jié)約土地資源的同時，借助軌道交通的巨大人流量發(fā)展經(jīng)濟。

參考文獻

[1]楊雪琦，祁穎智.國內(nèi)城市軌道交通快線實踐總結(jié)與思考[J].交通企業(yè)管理，2021，36（03）：104-106.

[2]周杉杉，武翔宇.城市軌道交通安防集成平臺獨立建設(shè)案例研究[J].智能城市，2021，7（08）：1-2.

中鐵南方（東莞）投資有限公司 523073