吳松明 方翊

摘要：銀行房地產開發(fā)貸款實行封閉管理，是精準監(jiān)測貸款資金流向、防范貸款資金被挪用風險的有效手段。但在現實中，由于項目建設進度確認難、項目銷售情況確認難、按揭貸款受理、發(fā)放進度確認難等問題，致使銀行房開貸款存在著一定的潛在風險。因此，銀行應認真落實房開貸款封閉管理要求，采取相應風控對策，切實提升房開貸款安全性。

關鍵詞：銀行房開貸款封閉管理;存在問題;風控對策

2019年，房地產的調控政策陸續(xù)出臺，并呈現出連續(xù)加碼的態(tài)勢。黨中央和國務院的多次重要會議都一再重申“房住不炒”的樓市主基調，調控開始著力于房企融資端的收緊，調控范圍涉到銀行貸款、信托貸款和海外債等領域，這使房地產市場結束了2019年3-4月的“小陽春”行情，商品房成交增速明顯放緩。在此期間，眾多中小房地產企業(yè)因資金鏈斷鏈而破產，導致項目停工、爛尾，銀行房地產開發(fā)貸款也遭受損失。

下面，我們分析當前房地產開發(fā)貸款的風險點和防范要求、及其封閉管理存在的問題，提出防范風險的對策建議。

一、房開貸款封閉管理的操作流程

房開貸款封閉管理是指資金封閉管理，是指凡與銀行簽訂資金封閉管理協議的客戶和項目，其項目建設資金和還款資金分別采取指定賬戶監(jiān)管并實施流程監(jiān)控的管理方式。操作流程如下：

簽訂封閉管理協議。銀行貸款發(fā)放前，銀行應與借款人簽訂封閉管理協議。

開立封閉管理賬戶。每個項目應分別開立支用資金專項管理賬戶和還款資金專項管理賬戶

借款人資金封閉和使用。借款人開立支用專項賬戶后，在貸款發(fā)放前各項借款人資金存入該賬戶，按協議約定實行封閉管理。

貸款資金封閉及支用。項目資本金到位且貸款條件已落實的前提下，貸款資金發(fā)放到支用專項賬戶，實行封閉管理。支用專項賬戶內所有資金均需經銀行審核同意，按規(guī)定的用途和方式支用。

還款資金歸集與封閉。銀行按規(guī)定對借款人現金流情況和項目出售、出租、經營情況進行監(jiān)測，確保項目資金全部歸集到銀行還款專項賬戶

還款專項賬戶的支用。還款專項賬戶在解除封閉前，賬戶資金原則上只能用于歸還銀行貸款，不得用于其他用途。

貸款歸還。借款人按約定的進度、金額歸還銀行貸款本息。

解除封閉。銀行貸款本息全部結清后，解除封閉管理，取消專項賬戶功能限制。

二、房開貸款存在的主要風險點及防范要求

1.不動產備案登記的操作風險

當前部分地區(qū)仍存在通過手工臺賬進行不動產備案登記的情況，在此過程中，容易形成操作風險，造成一房多賣。

2019年7月1日以后，有的區(qū)域的新售樓盤均需上線預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，開發(fā)商預售商品房時，購房款需直接存入預售資金監(jiān)管賬戶主賬戶下的對應房源子賬戶中，入賬金額與售房合同中的預付款金額一致方能通過系統(tǒng)備案。新系統(tǒng)的上線加強了備案監(jiān)管，降低了登記過程中的操作風險。

2. 項目銷售風險

項目銷售受外部經濟環(huán)境、地理區(qū)位、品牌認可度等多種因素的影響，具有不確定性。房開貸款還款來源為房產銷售收入，若銷售不及預期，會造成回款不及時，不能按時歸還貸款。

銀行應加強客戶及項目的篩選，確定合適的區(qū)域信貸和客戶投放策略。一方面，銀行應定期關注不同地區(qū)房地產市場供求狀況及庫存消化情況（包括土地供應計劃及成交情況、房地產開發(fā)投資變動情況、新開工與在建項目量、新建商品房成交量及成交均價等情況），審慎介入資產質量較差和房地產庫存高、嚴重供過于求區(qū)域的房地產項目。另一方面，銀行應加大對優(yōu)質客戶尤其是房地產優(yōu)先支持類客戶的信貸支持力度，不介入無開發(fā)經驗、涉及民間借貸、管理混亂、股權結構復雜的房地產企業(yè)。

3.資本金的來源合規(guī)性及抽逃風險

當前，部分信托機構、理財計劃等以名股實債形式為房地產項目提供融資用于支付土地款，后續(xù)通過開發(fā)貸款承接的形式實現信托資金的退出。此外，項目形成銷售之后，項目存在通過挪用預售資金變相抽逃資本金的風險

因此，銀行在貸款投放前應督促借款人將資本金等自有資金落實到位，并進行專項審計，確保資金來源合法合規(guī)。項目資本金未按時足額到位或未按約定投入使用，不得發(fā)放貸款。封閉管理協議簽訂前，借款人已支出的土地款、工程款、材料款等，銀行需審查相關支付憑證，并實地確認。后續(xù)客戶申請支用資金時，銀行審查資金用途，確保用于項目建設或合同約定的用途，防止客戶抽逃資本金。

三、目前銀行房開貸款封閉運行管理中存在的主要問題

1.項目建設進度確認難

目前，銀行只能通過查閱監(jiān)理公司監(jiān)理報告并實地走訪項目現場估算項目建設進度，無法精確測量，容易造成項目資金支用進度與建設進度不匹配。

2.項目銷售情況確認難

目前部分銀行通過與開發(fā)商、登記部門核實臺賬等形式了解項目銷售情況，準確性與時效性欠佳，不利于項目資金歸集和管理。

3.按揭貸款受理、發(fā)放進度確認難

受貸款規(guī)模管控等因素限制，房地產項目一般與多家銀行存在按揭貸款合作關系。銀行只能通過定期與企業(yè)、按揭貸款受理銀行，核實貸款受理及放款情況，無法精確掌握 ，存在資金被挪用風險。

四、防范房開貸款封閉運行管理風險的對策建議

（一）強化風險緩釋措施

除符合條件的優(yōu)質客戶外，房開貸款優(yōu)先選擇項目土地使用權作為抵押，若采用抵押+保證方式，抵押貸款占比不得低于貸款總額的70%。項目符合在建工程抵押條件時，銀行應與客戶溝通，爭取落實在建工程抵押。

（二）多渠道監(jiān)測項目銷售進度

充分利用房管部門與銀行聯網的預售資金監(jiān)管系統(tǒng)監(jiān)測項目銷售情況，包括樓盤可售、已售、成交價格、首付比例等要素;定期與借款人及按揭銀行核對按揭貸款辦理及放款信息，督促企業(yè)及銀行貸款資金歸集至銀行。

（三）強化資金支用審核

客戶申請支用時應提供合同、發(fā)票等證明材料，確保通途合理合規(guī)。銀行應定期前往現場查看，審查監(jiān)理報告等書面資料，確定項目建設進度，確保資金支用進度與項目進度相匹配。

（四）加強還款安排

一般來說，項目銷售率達到30%時，還款金額不少于貸款本息的10%;達到50%時，還款金額不少于貸款本息的50%;達到70%時，結清銀行貸款本息。若項目辦理銀團貸款，各行應同比例還款。

（建設銀行浙江省金華分行 ?浙江 ?金華 ?321000）