□吳 倩

(山西金融職業(yè)學(xué)院，山西 太原 030008)

新冠疫情不可預(yù)料的出現(xiàn)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了重大沖擊，特別是房地產(chǎn)業(yè)深受影響[1]，居家隔離、售樓處關(guān)閉、銷售受阻、居民消費(fèi)觀念改變、房地產(chǎn)企業(yè)紛紛讓利，對房價影響頗大。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況自1—2月份下降到最低點(diǎn)，3月份以后隨著新冠疫情的逐步控制，逐漸復(fù)工、復(fù)產(chǎn)、復(fù)學(xué)，于年底(截至11月份)開發(fā)投資同比增長6.8%，銷售面積和銷售額分別同比增長1.3%和7.2%。隨之，進(jìn)入了后疫情時代。在這個時代，雖然我國經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)，但是新冠疫情帶來的影響是長遠(yuǎn)的。

于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其價格的客觀公正是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要表現(xiàn)，而對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估能更好地反映房地產(chǎn)價格，以作為房地產(chǎn)企業(yè)定價的依據(jù)。市場法由于其公允性、實(shí)時性、替代性等特性，成為房地產(chǎn)評估的主流方法，更容易被信賴和接受[2]。在評估時，對其影響因素的選取是至關(guān)重要的，除交易情況、交易日期、個別因素和區(qū)域因素等常規(guī)因素外，本文著重考慮后疫情時代對房地產(chǎn)價值的重要影響，增加了由于“新冠疫情”引起的實(shí)時因素，從而對房地產(chǎn)評估模型進(jìn)行研究分析并改進(jìn)，使得評估結(jié)果及時可靠。

1 相關(guān)概念

1.1 市場法定義

市場法是指在評估房地產(chǎn)價值時，找尋市場上近期出售的與所評估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)作為參照物，根據(jù)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢，結(jié)合房地產(chǎn)自身特征，選擇影響較大的一些因素，再依據(jù)替代原則，將參照物與所評估房地產(chǎn)就影響因素一一進(jìn)行比較分析，并在其交易價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行差異調(diào)整，以估測所評估房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)價值的評估技術(shù)方法。

1.2 市場法評估原則

替代原則作為市場法的核心原則，要求估價結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格不明顯偏離。也就是說，在同一供需圈內(nèi)，相類似的商品，應(yīng)具有相近的價值，才符合市場環(huán)境的要求。然而，由于不同的房地產(chǎn)有其獨(dú)特的風(fēng)格，使得在市場上很難找到完全相同的房地產(chǎn)，因而在實(shí)際評估時認(rèn)為具有相似效用的房地產(chǎn)其價格接近。

1.3 市場法的評估前提

市場法作為基本評估方法， 在評估房地產(chǎn)時，一個充分、活躍的資產(chǎn)市場會保證房地產(chǎn)交易頻繁進(jìn)行，獲取與所評估房地產(chǎn)相類似的參照物就相對容易。另外，評估時所需要的因素參數(shù)、指標(biāo)均可以直接從市場中獲取，評估結(jié)果更能反映房地產(chǎn)的實(shí)時價值，易于被公眾理解和接受。

1.4 市場法評估因素選擇

選擇市場法對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估時，要受多種因素的共同作用。這些因素包括實(shí)體因素、地理因素、經(jīng)濟(jì)因素、銷售時間、銷售價格等常規(guī)因素，還應(yīng)該根據(jù)當(dāng)下形勢，考慮實(shí)時因素。市場法是基于市場環(huán)境所產(chǎn)生的評估方法，在使用時必須與當(dāng)下市場環(huán)境高度吻合，才能降低評估對象和參照物的差異，使評估結(jié)果更加可靠，更能被整個市場所認(rèn)可。

1.5 市場法評估模型

市場法要在選取好評估因素的前提下，將所評估的房地產(chǎn)與參照物就評估因素逐一進(jìn)行比較，得到兩者的修正系數(shù)，以參照物的交易價格為基準(zhǔn)進(jìn)行修正，以此得到評估房地產(chǎn)的價值。其基本模型為：

評估房地產(chǎn)價值=參照物成交價格×各個修正系數(shù)的連乘積

2 后疫情時代對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素分析

房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)環(huán)境的一部分，對房地產(chǎn)價值的評估必然受當(dāng)下市場狀況的影響。新冠疫情暴發(fā)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)現(xiàn)狀不同往日，從而引出由于疫情引發(fā)的種種因素[3]。

2.1 后疫情時代房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2.1.1 回歸剛需，減少投資

新冠疫情的出現(xiàn)，使得人們收入能力普遍下降，加之“房住不炒”政策的實(shí)施，投資房地產(chǎn)的人數(shù)銳減。就目前二手房交易現(xiàn)狀而言，很多地區(qū)二手房掛牌量與去年底相比，普遍上升了25%以上，并且均價都有所下降，表明很多人對手里現(xiàn)有房產(chǎn)急于出售，不再投資。近一年來，筆者調(diào)研了全國將近200個售樓處，咨詢銷售人員后了解到，近來選擇買房子的顧客大多是住房需要，是其名下的首套房產(chǎn)，都是剛需。而考慮到醫(yī)療、交通等水平，只有極少數(shù)有能力的人對核心一線、二線城市的房子產(chǎn)生投資偏好。此外，中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所發(fā)布的《中國農(nóng)村發(fā)展報告2020》指出，預(yù)計到2025年，中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65.5%，保守估計新增農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口8000萬人以上。龐大的新增城鎮(zhèn)人口必然會對房地產(chǎn)剛需市場起到一定的帶動作用，而新增群體當(dāng)中絕大多數(shù)人口對其收入敏感性較高，可歸類為風(fēng)險厭惡者，受到新冠疫情因素的負(fù)面沖擊，風(fēng)險增加，必然會對房地產(chǎn)投資市場的信心大減。

2.1.2 房地產(chǎn)市場規(guī)模下降

由于新冠疫情的影響，房地產(chǎn)市場未來十年將會有很大的變化。據(jù)統(tǒng)計，2020年1—11月，新房成交量處于2015年以來同期最低位，筆者認(rèn)為未來十年都將會一直下降。對此數(shù)據(jù)的預(yù)估，很多大型房企，比如恒大、萬科等也是認(rèn)同的，保利地產(chǎn)更有文件提及，樓市已經(jīng)進(jìn)入巔峰時刻，未來十年，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模將下降在10萬億左右，而2019年中國房地產(chǎn)市場規(guī)模為22.3萬億，可能會萎縮將近一半。

2.1.3 優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)而生

“危”“機(jī)”相伴相生，新冠疫情產(chǎn)生了“?！保瑥亩o優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)迎來了“機(jī)”。人民法院公告網(wǎng)公布的信息顯示，2020年全國共計有408家房企破產(chǎn)，一些大中型房企亦時不時傳出諸如債務(wù)違約、管理層被帶走調(diào)查等負(fù)面消息。新冠疫情的出現(xiàn)，是對房地產(chǎn)企業(yè)的考驗，在后疫情時代中脫穎而出的房地產(chǎn)企業(yè)一定是在回款能力、資金儲備、應(yīng)急水平處理、營銷模式等方面能夠站穩(wěn)腳步的企業(yè)，可以在面對困難時，抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，彰顯出其綜合實(shí)力，給消費(fèi)者帶來較大的安全感和信譽(yù)度。

2.1.4 消費(fèi)者購房偏好發(fā)生變化

對房地產(chǎn)價格因素的敏感程度來說，供給端遠(yuǎn)遠(yuǎn)比需求端要敏感得多。貝殼研究院的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示(見圖1)，在后疫情時代，比起以往消費(fèi)者對戶型和地理位置的偏好，消費(fèi)者更加期待具備高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的樓盤，更加青睞于低密度的小區(qū)，更加喜歡優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，以減少人員聚集、增加室外活動空間、提升生活品質(zhì)。并且新冠疫情等公共衛(wèi)生事件或其他緊急事件的發(fā)生對小區(qū)居民會產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)的未來規(guī)劃中提高應(yīng)急響應(yīng)能力和治理能力、配套智能化基礎(chǔ)設(shè)施，成了在后疫情時代、房價下降時期，提升房地產(chǎn)自身價值、對外宣傳、提振房價的重要手段。

圖1 新冠疫情時期買房和換房消費(fèi)者購房付費(fèi)意愿分布(數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院)

2.2 后疫情時代房地產(chǎn)影響因素分析

2.2.1 供給因素分析

(1)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量[4]

新冠疫情發(fā)生后，優(yōu)質(zhì)的小區(qū)物業(yè)對于防控疫情傳播的作用凸顯出來。通過提前預(yù)防及時排查，實(shí)行規(guī)范化、人性化服務(wù)，比物業(yè)管理相對較差以及沒有物業(yè)管理的小區(qū)更加讓消費(fèi)者感到安全。如果說非典觸發(fā)了第一次居住消費(fèi)偏好變化，即通風(fēng)透氣好的板樓成為好社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)，那么新冠疫情或觸發(fā)第二次居住消費(fèi)偏好變化，即“好社區(qū)”從硬件設(shè)施的完備度轉(zhuǎn)向軟性的社區(qū)服務(wù)。因此物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量成為購房者參考的重要一環(huán)。

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后端服務(wù)，從房地產(chǎn)生命周期來看，物業(yè)管理所提供的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等一系列服務(wù)占據(jù)了整個房地產(chǎn)生命周期的90%以上。房地產(chǎn)企業(yè)與優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司合作，必然會提升其房地產(chǎn)價值，即物業(yè)完善的樓盤則房地產(chǎn)的估價較高，物業(yè)匱乏的樓盤則價值相對較低。

(2) 小區(qū)環(huán)境

新冠疫情過后，樓市的區(qū)域布局將出現(xiàn)調(diào)整，重要的區(qū)域市場更多地集中于政府治理能力相對較好，營商環(huán)境穩(wěn)定，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等民生服務(wù)有保障的城市。同時，由于新冠疫情影響，居民購房意識發(fā)生轉(zhuǎn)變，更加注重購買居住條件較好，空氣清新的遠(yuǎn)郊房源，較排斥市中心的樓盤，綠色和健康住宅將升溫，環(huán)境越優(yōu)美舒適的樓盤則房地產(chǎn)估價越高。

(3) 醫(yī)療資源

受新冠疫情影響，人們更加注重自己的身體健康，“預(yù)防大于治療”成為目前趨勢，醫(yī)療資源較好的樓盤更受消費(fèi)者的青睞。另外，新冠疫情對老年群體影響最大，老年群體如何及時進(jìn)行醫(yī)療介入成為當(dāng)下應(yīng)該解決的難題。社區(qū)醫(yī)院和家庭醫(yī)生的配備會提升房地產(chǎn)的價值，這是房地產(chǎn)企業(yè)提升定價的新思路。因為有積蓄購置房產(chǎn)的人群以中老年人為主，則健康因素成為其主要考慮因素。因此，醫(yī)療資源較好的房產(chǎn)則估價較高。

2.2.2 需求因素分析

(1) 個人存款

新冠疫情隔離期間物價有所上升而收入減少，大量企業(yè)紛紛裁員乃至關(guān)門，并出現(xiàn)少發(fā)或不發(fā)工資現(xiàn)象，“存款有多少日子就能過多好”成為時下共識，購房者對貸款買房的熱情急劇下降，先存款后買房的想法成了主流之一。中指研究院的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示(見圖2)，大部分消費(fèi)者會推遲買房計劃。這就造成了房地產(chǎn)市場被迫通過降價或給予各種優(yōu)惠來吸引消費(fèi)者的購買欲望。

圖2 受新冠疫情影響是否推遲置業(yè)計劃調(diào)查(數(shù)據(jù)來源：中指研究院)

(2) 制度政策

由于新冠疫情對房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊，國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策。提供稅收優(yōu)惠政策、鼓勵租售并舉、降低居住證辦理門檻、調(diào)整公積金貸款的利率、對農(nóng)民工購房進(jìn)行補(bǔ)助、在熱點(diǎn)城市推共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)等各項舉措，均是旨在引導(dǎo)人們買房、增加消費(fèi)者購房信心、激發(fā)民眾的購房需求，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕生存壓力，這些政策，將會抑制房地產(chǎn)價格的降低。

后疫情時代房地產(chǎn)供給端因素和需求端因素對其價值的影響高低，詳見表1。

表1 后疫情時代房地產(chǎn)影響因素與房地產(chǎn)價值相關(guān)性分析表

3 后疫情時代對房地產(chǎn)價值評估模型的改進(jìn)

運(yùn)用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估[5]，需要搜集較多的可比交易實(shí)例(即參照物)，并對所選擇的參考實(shí)例進(jìn)行因素調(diào)整，最終得到所評估房地產(chǎn)的價值。后疫情時代，在原市場法評估模型的基礎(chǔ)上，專門增加“新冠疫情”這個實(shí)時因素，作為評估模型的一項修正系數(shù)，從而對房地產(chǎn)價值評估模型進(jìn)行改進(jìn)。

3.1 評估因素的修正

3.1.1 一般因素修正[6]

(1)交易情況修正

房地產(chǎn)處于不完全公開市場中，且具有獨(dú)一無二的特殊性。因此運(yùn)用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，需要將可比實(shí)例的交易情況進(jìn)行修正，以最大可能地去除由于個別性所產(chǎn)生的價格差異，使其接近正常價格。若以評估對象的交易情況設(shè)定為 100，當(dāng)交易情況發(fā)生變化時，其系數(shù)調(diào)整 1%～3%(根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況得出具體比例，系數(shù)調(diào)整比例過高將影響精準(zhǔn)度，過低會失真，以下因素調(diào)整比例雷同，恕不贅述)。

(2)交易期日修正

可比實(shí)例的交易期日與所評估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日會有一段時間差。在此期間，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能會出現(xiàn)變動，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格受到影響。因此，需將交易實(shí)例價格修正為評估基準(zhǔn)日的價格。

(3)區(qū)域因素修正

區(qū)域因素包括房地產(chǎn)所處的地段繁華度、交通便利度、房子朝向、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制等因素。本文設(shè)定待估對象的區(qū)域因素值為 100，比較評估對象與可比實(shí)例的具體條件，可比實(shí)例優(yōu)于評估對象的進(jìn)行正修正，反之，則為負(fù)修正，最終得出各因素對應(yīng)的修正系數(shù)，系數(shù)調(diào)整范圍以1%～3%為宜。

(4)個別因素修正

個別因素包括土地形狀、土地質(zhì)量、土地面積、光線通風(fēng)、外觀裝飾、 內(nèi)部情況等因素。本文設(shè)定待估對象的個別因素值為100，比較評估對象與可比實(shí)例的具體條件， 可比實(shí)例優(yōu)于評估對象的進(jìn)行正修正，反之，則為負(fù)修正，最終得出各因素對應(yīng)的修正系數(shù)。由于個別因素存在較大的差異性，為了保證評估結(jié)果的精確度，結(jié)合實(shí)際，該系數(shù)調(diào)整范圍以2%～5%為宜。

3.1.2 “新冠疫情”因素修正

本文設(shè)定待估房地產(chǎn)的評估因素值為 100，比較所評估房地產(chǎn)受疫情的影響程度，對所選取的可比實(shí)例(即參照物)進(jìn)行修正，修正系數(shù)根據(jù)可比實(shí)例的具體條件來抉擇，綜合考慮物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、個人存款、醫(yī)療資源、制度政策等五種因素，選擇合適樓盤進(jìn)行可比分析，將差異進(jìn)行量化調(diào)整，具體調(diào)整方式如下：

(1)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

將物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量分為優(yōu)秀、一般、較差三個等級，根據(jù)具體房地產(chǎn)情況，并結(jié)合評估師的經(jīng)驗判斷(以下因素判斷方法雷同)，以評估對象物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為100，每相差一個級別，指數(shù)相應(yīng)修正1。

(2)小區(qū)環(huán)境

將小區(qū)環(huán)境分為好、一般、較差三個等級，以評估對象小區(qū)環(huán)境為100，每相差一個級別，指數(shù)相應(yīng)修正1。

(3)醫(yī)療資源

根據(jù)醫(yī)療資源情況分為完備、基本完備、不完備三個等級，以評估對象享有的醫(yī)療資源為100，每相差一個級別，指數(shù)相應(yīng)修正1。

(4)個人存款

將個人存款量分為較多、一般、不足三個等級，以評估對象所在區(qū)域民眾儲蓄率為100，每相差一個級別，指數(shù)相應(yīng)修正1。

(5)制度政策

根據(jù)制度政策現(xiàn)狀分為非常積極、較為積極、謹(jǐn)慎三個等級，以評估對象所在區(qū)域的制度政策力度為100，每相差一個級別，指數(shù)相應(yīng)修正1。

綜合五種因素考慮，將波動幅度控制在5%以內(nèi)，從而得出“新冠疫情”因素修正指標(biāo)(見表2)。

表2 后疫情時代房地產(chǎn)影響因素差異調(diào)整分析表

3.2 評估模型的改進(jìn)

P=P’×A×B×C×D×E

式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值

P’——可比交易實(shí)例價值

E——“新冠疫情”因素修正系數(shù)(見表2)

3.3 確定評估結(jié)果

根據(jù)市場法原理，一般要選擇3～5個可比交易實(shí)例作為參照物進(jìn)行修正。在選擇時，要綜合考慮一般因素和“新冠疫情”因素，篩選出與所評估房地產(chǎn)相近的一些房產(chǎn)，將因素差異分別控制在上述調(diào)整范圍內(nèi)，使得評估結(jié)果更加可靠，從而得出多個被估房地產(chǎn)價值，最后采用簡單算術(shù)平均或是加權(quán)算術(shù)平均法，剔除異常因素，確定最終評估結(jié)果。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)要素，對促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著關(guān)鍵作用。然而，房地產(chǎn)評估過程中，由于其本身較為獨(dú)特，在對可比實(shí)例進(jìn)行篩選時，難度較大，往往可以收集到一些具有相似性的房地產(chǎn)，但缺乏相近度，使得評估結(jié)果有一定的偏差，這就要求在選取評估因素時，數(shù)量需多、質(zhì)量要高，評估因素的相近度越高，結(jié)果就越公允。并且評估因素調(diào)整指標(biāo)多為經(jīng)驗判斷，需要詢問房地產(chǎn)專業(yè)人才得以確定調(diào)整比例的具體值。

在對房地產(chǎn)價值評估的過程中，客觀準(zhǔn)確及時地確定調(diào)整因素是工作中的一個要點(diǎn)，只有實(shí)時地構(gòu)建合理的評估模型，才能真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，避免出現(xiàn)亂標(biāo)價的現(xiàn)象，從而將房地產(chǎn)變?yōu)榇碳そ?jīng)濟(jì)的手段。本文根據(jù)當(dāng)下形勢在市場法評估模型的修正因素中專門增加“新冠疫情”這個影響因素，較為全面地分析了后疫情時代對房地產(chǎn)價值的影響，使其價值更具有實(shí)時性，能夠更加公允反映被估房地產(chǎn)的價值。