劉勇

[摘 要]房地產(chǎn)問題是關(guān)乎國民安居樂業(yè)的頭等大事，是舉國上下最關(guān)注的民生問題之一。在不同時期針對不同的房地產(chǎn)問題進行分析，因地制宜地采取不同的措施，有助于房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展。文章針對后疫情時期房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與問題，提出一些的思考與看法。他山之石，可以攻玉。

[關(guān)鍵詞]后疫情時期;房地產(chǎn)現(xiàn)狀;問題;對策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.08.013

在我國建立與完善社會主義市場經(jīng)濟體制的過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場不斷繁榮，它帶動了建筑、建材、運輸、中介、金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不可或缺的行業(yè)，其發(fā)展速度和質(zhì)量在一定程度上決定著中國經(jīng)濟社會的發(fā)展速度和質(zhì)量。當然，房地產(chǎn)行業(yè)在助推國民經(jīng)濟的同時，也出現(xiàn)了“炒房”“房價飛速上漲”“房價居高不下”“房地產(chǎn)泡沫”“房地產(chǎn)三角債”“城市病日趨嚴重”等各種現(xiàn)象。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)在不同時期，特別是后疫情時期的健康發(fā)展，國家采取了一系列政策進行調(diào)控，雖然起到了一定的作用，但有些問題尚未完全解決，還需進一步通過完善市場經(jīng)濟體制和國家的宏觀調(diào)控政策加以協(xié)調(diào)解決。

1 后疫情時期的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2019年12月，武漢市出現(xiàn)新型冠狀病毒疫情，并迅速蔓延全國。總體來看，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)短期形成一定的沖擊，但全年影響相對有限。主要表現(xiàn)在后疫情時期中的住宅房地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)沖擊較小，商鋪類項目損失又大于辦公樓類項目，租金收入明顯下滑，可能會影響經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)品的信用質(zhì)量。2020年的房地產(chǎn)市場應(yīng)無須過于悲觀，雖然開局階段受到疫情影響，但接下來的三個季度，基建和房地產(chǎn)都有可能是經(jīng)濟目標可以倚重的著力點，不排除未來政策有所放松的可能。 因此，預(yù)計在流動性充裕的背景下，樓市政策整體“有保有壓”，房地產(chǎn)企業(yè)的并購整合空間增大。

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先，疫情使高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商被迫“慢下來”，銷售回款受阻，現(xiàn)金流將會承受巨大壓力，風險越大，資金壓力越大。其次，本次疫情對三、四線都市返鄉(xiāng)置業(yè)需求形成顯著打擊，對于結(jié)構(gòu)在三、四線的企業(yè)會有更大影響。再次，當下開發(fā)企業(yè)最直接的反應(yīng)是銷售的線上化，鼎力開啟線上銷售方式，例如在線售樓處的快速普及?？墒怯捎谌鄙倬€下的跟進與轉(zhuǎn)化，線上的效果很難獨立發(fā)揮，對銷售回款的實際效果有限。最后，開發(fā)商新房銷售對線下中介渠道的依賴度將會更大，可以預(yù)見，未來中介渠道將會向全產(chǎn)業(yè)線、全流程、聯(lián)動、包銷等多種方式全面滲透。

另外，一是隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進，房地產(chǎn)有望回升經(jīng)濟。從房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性生長來看，疫情作為突發(fā)性事件，無法對市場發(fā)生基礎(chǔ)性影響，預(yù)計房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)或?qū)㈦S著疫情的緩解在二季度逐步恢復(fù)，下半年有望恢復(fù)性增長。二是銷售、投資以及復(fù)工管理方面，房企措施得力，影響不大。暫停售樓處和相關(guān)隔離舉措，短期內(nèi)將使房地產(chǎn)銷售顯著下滑，一季度的全國房地產(chǎn)銷售顯著下降，預(yù)計平均降幅凌駕30%，湖北武漢等疫情嚴重的地域降幅將高于50%，但疫情控制之后，房地產(chǎn)市場一直在微增長，體現(xiàn)房價上漲、成交量遞增。如圖1所示，已公布銷售目標的房企前四月銷售目標完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個百分點，但仍不及2019年同期的完成情況（2019年1月至4月完成26.34%），表1是 2020年1月至7月中國房地產(chǎn)銷售業(yè)績TOP 10，表明2020年1月至7月，TOP 100房企銷售額均值為622.2億元，同比基本持平，其中銷售額破千億房企18家，較去年同期（15家）增加3家，百億房企125家，50億以上房企156家。TOP 100房企權(quán)益銷售額均值為468.9億元，權(quán)益銷售面積均值為353.7萬平方米。單月來看，7月TOP 100房企銷售額同比增長率均值為25.8%，環(huán)比下降16.8%。 房企投資也在遞增，體現(xiàn)在企業(yè)拿地方面，如圖2所示，2020年1月至6月50家代表房企每月拿地總額。房企開復(fù)工方面，原有流失的人員，經(jīng)過再招聘，保障措施得力，人員信心的恢復(fù)，開復(fù)工比往年滯后1～1.5個月，現(xiàn)在得到根本扭轉(zhuǎn)。三是供給需求未被改善，回暖時間會被延長。疫情沒有改變市場的供求關(guān)系，需求釋放只是被延后了，但并沒有被消除掉。然而，與剛性需求相比，改善性需求回暖所需要的時間會更長。四是受制于本次疫情的打擊，開發(fā)企業(yè)做出兩個調(diào)整：其一，思考中短期計謀和恒久計謀之間的平衡性問題，其本質(zhì)就是現(xiàn)金流的問題;其二，調(diào)整對于都市投資尺度的判斷，不應(yīng)僅依靠經(jīng)濟指標去判斷都市投資價值，都市治理水平和都市人文情況也是重要的判斷尺度。就消費者而言，總體來看，對疫情防控有信心，對經(jīng)濟增長有信心。83%的受訪者預(yù)期收入持平或有增長。但受到疫情的影響，整體消費偏防御性消費，前三項劃分是：儲蓄、大宗物品購置（買房、買車等）、醫(yī)療保健。針對房產(chǎn)消費來看，預(yù)期房價穩(wěn)中有升，且認可衡量保值能力為主流看法，但年內(nèi)購房計劃偏理性;高收入及多套房受訪者對房地產(chǎn)市場的走勢預(yù)判偏守舊，更多認為房產(chǎn)保值抗通脹，對房產(chǎn)的購置是防御性設(shè)置;相比已往，受訪者對開發(fā)商品牌、社區(qū)內(nèi)在品質(zhì)（如密度、樓間距、綠化景觀、精裝質(zhì)量等）的關(guān)注度都有一定比例的提升。與此同時，受訪者愿意為優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理埋單的意愿也在提升，超九成受訪者接受優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理溢價。

2 后疫情時期房地產(chǎn)市場存在問題

2.1 行業(yè)方面

2.1.1 短期需求受沖擊，房地產(chǎn)市場需求延后

受疫情影響，全國多個城市暫停了商品住宅的線下銷售，直接導(dǎo)致春節(jié)長假期間銷售面積較往年大幅下滑。2020年春節(jié)長假期間，全國30個大中城市商品房成交面積3.75萬平方米，較2019年的19.55萬平方米下滑了81%，也遠低于2018年的7.61萬平方米。短期內(nèi)，疫情對房地產(chǎn)銷售有較大影響，房地產(chǎn)行業(yè)一季度的銷售業(yè)績壓力較大。

2.1.2 受房地產(chǎn)開工影響，土地成交受沖擊更大

房地產(chǎn)行業(yè)，從小年到正月十五一般是停工時間，1月至2月的開發(fā)投資、新開工面積占全年比重也較小。但值得注意的是，疫情可能對土地成交及后續(xù)開發(fā)投資產(chǎn)生更大的負面影響。

2.1.3 商業(yè)地產(chǎn)受影響大于住宅，商鋪受沖擊又大于寫字樓

商鋪的承租方主要是零售商戶，春節(jié)本來是傳統(tǒng)旺季，今年在關(guān)門營業(yè)或客流大幅減少的情況下，剛性的租金就成為商戶沉重的財務(wù)負擔，一旦關(guān)門退租就形成不可逆的后果，后期再恢復(fù)的難度很大。因此，根據(jù)非典期間的經(jīng)驗，全年商業(yè)地產(chǎn)租金收入同比下降幅度將會超過4%。整體而言，本次疫情對商業(yè)地產(chǎn)的影響要明顯大于住宅，且短期風險仍應(yīng)前瞻防范。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)方面

2.2.1 主流房企銷售額同比下降

主流房企銷售同比明顯放緩，主要原因：一方面，春節(jié)假期前置及延長效應(yīng);今年春節(jié)假期提前到1月24日，并且受到疫情影響，春節(jié)假期延長3天，導(dǎo)致交易日減少;另一方面，疫情快速擴散拖累成交;自疫情暴發(fā)后，居民出行大幅減少，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和各地政府要求放棄暫停售樓處銷售，對市場成交形成較大影響。

2.2.2 企業(yè)現(xiàn)金流受沖擊，中小型企業(yè)償債壓力增大

筆者整理了主營業(yè)務(wù)在大陸的A/H上市的295家房地產(chǎn)企業(yè)，并根據(jù)營收規(guī)模，將2019年營收在1000億元以上、500億～1000億元、100億～500億元、100億元以下的房企分別定義為超大型、大型、中型和小型房企，相應(yīng)數(shù)量分別為9家、12家、64家和210家，占比分別為3%、4%、22%和71%。

從表面上看，超大型企業(yè)流動比率、現(xiàn)金比率最低，超大型房地產(chǎn)企業(yè)和大型的流動比率和現(xiàn)金比率水平應(yīng)該是精益管理的結(jié)果，是處于安全水平的。中型房地產(chǎn)企業(yè)流動比率和現(xiàn)金比率下降則十分嚴重，償債能力下滑更應(yīng)是經(jīng)營壓力增大所致，這一現(xiàn)象是值得關(guān)注的。小型房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和現(xiàn)金比率數(shù)值最高，主要是因為小型房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較差，更多依靠內(nèi)源性融資。同中型房地產(chǎn)企業(yè)一樣，其償債能力的下滑是值得關(guān)注的現(xiàn)象。

2.2.3 中小型房地產(chǎn)企業(yè)杠桿風險問題

由于過去幾十年國內(nèi)房地產(chǎn)處于大規(guī)模建設(shè)階段，而且預(yù)售占比高，因此國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)更重，負債更高。由于疫情影響了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流分部狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力增大。而對于營收在100億元以下的小型房地產(chǎn)企業(yè)，在融資能力有限、發(fā)展空間不足的內(nèi)外壓力下，很有可能成為被兼并重組的對象，甚至破產(chǎn)退出房地產(chǎn)市場。同時，需要注意防范100～500億元的中等規(guī)模企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量惡化的風險。

此外，還可能存在：一是質(zhì)量不達標：疫情導(dǎo)致了全國停工一兩個月，這對樓盤建設(shè)進度有影響是很正常的，很多樓盤可能要延期交房，如果著急交房，那么開發(fā)商很有可能會為了趕上交房時間對房屋的質(zhì)量偷工減料;二是資金回籠難：房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的。因為疫情，房地產(chǎn)行業(yè)大量房屋滯銷，等到大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后這些滯銷的房屋才開始出售，而房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的資金來源便是銷售回款，資金無法回籠，就會使得房地產(chǎn)企業(yè)的金融風險大大增加;三是滯銷嚴重：由于疫情的影響，消費者由原來的投機性、跟風性購房向自住性、理智性購房轉(zhuǎn)變，觀望情緒也變得“濃厚”。此外，今年大的經(jīng)濟環(huán)境不景氣，消費者資金不足，對房產(chǎn)的需求會大大減少，這就導(dǎo)致房產(chǎn)賣不動等。

3 后疫情時期房地產(chǎn)發(fā)展對策

中國房地產(chǎn)市場似乎患上了和股市一樣的病癥，需要用“政策”這劑猛藥來醫(yī)治，只不過與股市不同的是，股市需要用利好的政策來刺激，促使股市繁榮，而房地產(chǎn)市場需要用嚴厲的政策來打壓，對其過熱的投資和過高的房價進行降溫。

3.1 持續(xù)做好行業(yè)疫情防控為前提

2月1日，中國人民銀行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、國家外匯管理局五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，央行鼓勵適當下調(diào)貸款利率，合理延期個人房貸;全國超60城下文關(guān)閉商品房售樓部;商業(yè)地產(chǎn)影響大，萬達、龍湖、華潤、新城、遠洋等超二十家房企對商業(yè)地產(chǎn)推出減免租金的舉措，例如：萬達商業(yè)對外宣布，將免去全國所有萬達廣場的所有商戶1月24日至2月25日合計33天的租金及物業(yè)費;多城發(fā)布所有在建項目在2月9日前一律不得復(fù)工。

3.2 加大政策支持

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的壓艙石，政策導(dǎo)向尤為重要，在疫情期間，政府也出臺了一攬子支持政策來保證市場的穩(wěn)定，中央可以鼓勵地方政府出讓更多優(yōu)質(zhì)土地，在出讓底價、銷售限價、配建措施等出讓條件上給予優(yōu)惠。堅持房住不炒的主基調(diào)，保持在政策大框架不變的背景下，出于維系經(jīng)濟增長和擴大實物商品消費之需，樓市落地政策將中性偏松。

3.3 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅持高端、適度、有序的原則，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的增長點，促進房地產(chǎn)業(yè)與旅游、醫(yī)療、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展，逐步構(gòu)建以經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住、商業(yè)、養(yǎng)老和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)品體系。通過總部經(jīng)濟、金融、會展、文化、創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級;通過引進智慧產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)相融合。結(jié)合疫情之中人們對物業(yè)服務(wù)給出了不同的評價，城市中優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的重要性得到了普遍認同，出行限制也使得解決“最后一公里”的街區(qū)商業(yè)重要性上升。

3.4 開展新的營銷思路

營銷好壞的標準，不在企業(yè)自身，而在客戶。大多消費者對傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷無感，他們對司空見慣的樓盤廣告、資訊和活動，無感、無趣、一掃而過，早已形成超強“免疫力”。要達到精準營銷，必須有吸引他們注意力的事物出現(xiàn)。以禮品贈送、限時搶購、周年慶典、節(jié)日鉅惠、新老客戶答謝等組合促銷活動為媒介，結(jié)合房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)整、施工改造、產(chǎn)品優(yōu)化、定位轉(zhuǎn)型、企業(yè)包裝、營銷策略、宣傳策劃、招商運營等專業(yè)地產(chǎn)運作，快速有效地對項目重塑形象，以全新的形態(tài)成為明星熱銷盤，短期內(nèi)達到清盤目的。

3.5 提升持有運營能力

大力提升持有型項目的運營能力，完善商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系。進一步提升存量資產(chǎn)的租金收入水平，充分發(fā)揮其融資功能，平衡現(xiàn)金流和利潤貢獻;同時，根據(jù)在手資金情況，穩(wěn)步增加優(yōu)質(zhì)持有項目。強化線上營銷，拓展新穎銷售模式;增加房企品牌曝光度，吸引購房者關(guān)注;強化產(chǎn)品力打造，提升綠色、環(huán)保等多元化人文需求。

3.6 提升產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì)

提升品牌價值，加快項目周轉(zhuǎn)，持續(xù)擴大住宅開發(fā)規(guī)模。依托現(xiàn)有項目，精心打造多條產(chǎn)品系列。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的設(shè)計、采購和施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實施綠色化、智能化產(chǎn)品戰(zhàn)略，提升產(chǎn)品競爭力，并不斷提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和附加值。提高物業(yè)服務(wù)標準，關(guān)注市場需求回歸點，積極營銷;找準市場切入點，擇機低成本進駐;積極融資，保證房企經(jīng)營能力。

3.7 啟動特色項目，開展特色服務(wù)

疫情之后，資本和產(chǎn)業(yè)遷徙在所難免。同樣地，未來樓市重要的區(qū)域市場也將更多地集中于政府治理能力相對較好、營商環(huán)境相對較好、醫(yī)療教育養(yǎng)老等民生服務(wù)相對較好的城市。千萬人口以上的大都市可能會出現(xiàn)有限的郊區(qū)化跡象，核心區(qū)超高容積率綜合體有所退潮，綠色和健康住宅升溫難免。同時，第二居所概念也將得到普及。這使得大都市建成區(qū)面積加速擴張，而東南沿海二、三線城市更受關(guān)注。

疫情不僅使商辦物業(yè)幾乎停擺，其實也是線上消費和街區(qū)商業(yè)的強行普及，更對后續(xù)商辦和公共場所新風系統(tǒng)等改造升級提出了挑戰(zhàn)。這些使人們對商辦物業(yè)的REITS熱情有所升溫。

在社區(qū)醫(yī)院和家庭醫(yī)生還難以得到國人的廣泛認同之前，如何關(guān)注老年群體的健康和醫(yī)療始終是難題，此次疫情凸顯了50歲以上，尤其是75歲以上群體如何獲得及時醫(yī)療介入的難題。這有可能提升有付費意愿即將步入老年的中高收入群體對集中式康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)的認可度。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)與市場的任何變化牽動著社會各個層面，要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)與市場供需的變化，適時采取相應(yīng)措施，既保障國民經(jīng)濟健康有序發(fā)展，行業(yè)生態(tài)良性循環(huán)。同時，也要有效地解決老百姓安居樂業(yè)的需求，滿足人們對更高質(zhì)量生活水平的追求。

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