摘要：我國1998年房改以來形成的以售為主的住房制度已難以滿足我國目前經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，發(fā)展租賃住房成為了不二選擇。然而，受傳統(tǒng)思想的影響，加之我國目前的租賃市場制度不健全、市場吸引力不足，僅通過市場力量難以使我國的住房租賃行業(yè)快速發(fā)展。借鑒德國的發(fā)展經(jīng)驗，短期內(nèi)，我國應(yīng)當加強政府干預(yù)力度，為住房租賃行業(yè)的發(fā)展提供政策支持，當住房租賃市場逐漸成熟時再逐漸減少干預(yù)。

關(guān)鍵詞：租賃住房;德國;經(jīng)驗

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0029-32 收稿日期：2021-04-20

作者簡介：單爽，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，助理研究員。

1998年房改以來，我國住房市場迅速發(fā)展，逐漸形成以售為主的住房制度，解決了數(shù)億城鎮(zhèn)居民的住房問題，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，其弊端逐漸顯露，尤其是2008年金融危機以來，住房價格不斷攀升，吸收了大量社會資源，擠占了實體經(jīng)濟的金融資源和居民消費，既增加了居民的住房負擔，也不利于經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

在此狀況下，租房居住成為了越來越多人的選擇。我愛我家的相關(guān)研究顯示，2017年我國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元，租房人口1.94億人。預(yù)計到2025年，租賃市場規(guī)模將首次超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人。到2030年，租賃市場規(guī)模將達到4.6萬億元，有接近3億人通過租房實現(xiàn)“住有所居”。發(fā)展租賃住房也受到了越來越多的重視，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃綱要》再次強調(diào)“租購并舉”，指出要“探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。在去年的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽強調(diào)，要大力發(fā)展租賃住房。各地也開始紛紛出臺文件推動租賃住房發(fā)展。

1 發(fā)展租賃住房是完善我國住房體系的必然選擇

目前，我國經(jīng)濟已由迅速發(fā)展階段步入高質(zhì)量發(fā)展階段，在新發(fā)展階段中，新發(fā)展格局下，以售為主的住房制度已無法適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展要求。一方面，現(xiàn)有住房制度越來越難以滿足居民的住房需求。在新時期，都市圈與城市群已逐漸成為我國城市發(fā)展的主要模式，在集聚效應(yīng)的影響下，人口會繼續(xù)向都市群，向核心城市流動，形成規(guī)模龐大的新市民群體，而核心城市的房價水平通常較高，對于新市民而言難以負擔。同時，人口和產(chǎn)業(yè)的集聚會帶來城市規(guī)模的擴張，市中心高昂的居住成本令許多新市民不得不居住在郊區(qū)，遠離工作地點，這不但增加了上班族的通勤時間，降低了他們的幸福感，也減少了其可自主支配的時間，不利于其人力資本的積累。另一方面，以售為主的住房制度也不利于暢通國內(nèi)大循環(huán)。從生產(chǎn)方面來看，資本、勞動力、土地是三種重要的生產(chǎn)要素，而在以售為主的住房制度下，一來住房的投資屬性被強化，大量資本流入住房市場，擠占了實體經(jīng)濟的金融資源;二來高昂的房價抬高了勞動者的居住成本和勞動力的價格;三來房價的上漲帶動了地價的上漲。三方面的壓力提高了企業(yè)的生產(chǎn)成本，降低了企業(yè)活力和競爭力。從消費方面來看，以售為主的住房制度不但使居民的大部分工資收入流向了住房，還將居民的大量財富固定在了住房上，抑制了居民消費能力的提高。

面對現(xiàn)有住房體系帶來的上述問題，發(fā)展租賃住房成為了一個新的可行選項。一方面，租賃住房可以有效地緩解上述問題。第一，與房價相比，我國目前的住房租金水平不高，通過發(fā)展租賃住房，居民的住房負擔可以得到減輕，新市民的住房問題也可以得到有效緩解，有利于解決職住平衡問題，提高居民的幸福感。第二，發(fā)展租賃住房可以分流大量的購房需求，平抑住房價格和土地價格的上漲趨勢，降低住房的投資屬性，降低勞動者的居住成本，提高其消費能力，促進實體經(jīng)濟的發(fā)展。另一方面，我國目前的住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大。第一，我國目前的租賃人口僅占總?cè)丝诒壤蛔?0%，遠低于世界各發(fā)達經(jīng)濟體，仍有較大的上升空間。第二，隨著都市圈的發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進程的推進，我國的流動人口數(shù)量會繼續(xù)增加，帶來大量的租賃住房潛在需求。

2 當下住房租賃行業(yè)發(fā)展面臨的問題

目前，我國的租賃住房市場發(fā)展速度仍然緩慢，主要是由于仍存在諸多阻礙。第一，“居者有其屋”的思想依然深入人心。受我國千百年農(nóng)耕文明和儒家文化的影響，我國住房自有率一直處于較高水平，在我國居民心中，擁有一套自己的住房依然是首選，雖然越來越多的人能夠接受長期租房居住，但仍有許多人認為，擁有一套自己的住房不但是成家的前提，也是立業(yè)的標準。

第二，住房租賃制度建設(shè)依然不完善。近年來，長租公寓爆雷事件頻出，尤其是“蛋殼”爆雷，受影響的房東及租客達數(shù)十萬人，雖然相關(guān)部門已經(jīng)加強了對長租公寓和租金貸問題的監(jiān)管，但截至目前，我國依然缺少規(guī)范住房租賃市場，維護房東、租客合法權(quán)益的相關(guān)法律法規(guī)。同時，與購房者相比，租房者在享受教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面的差距依然較大。疫情期間，租戶難以進入小區(qū)等現(xiàn)象也反映出了租房者在遇到問題時仍難以享受到和購房者同等的權(quán)利。

第三，租賃住房對市場的吸引力不足。由于房租相對于房價處于較低水平，租賃住房投資回報率低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總是熱衷于投資用于銷售的商品住房，而不愿投資租賃住房，甚至出現(xiàn)了“以租代售”的奇特現(xiàn)象。同時，受先前十余年我國住房價格飛速上漲的影響，社會上仍普遍認為住房是優(yōu)質(zhì)的投資品，仍普遍存在房價會上漲的預(yù)期，很多消費者出于獲取投資收益和節(jié)省租金的考慮，也會優(yōu)先選擇買房而非租房。受此影響，我國的租賃住房供求間仍存在一定缺口，部分人口凈流入的核心城市租賃住房供需矛盾加劇，加之房地產(chǎn)商更加傾向于開發(fā)大戶型住宅，低租金、小戶型、區(qū)位合適的租賃住房供應(yīng)更難以滿足市場需求，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。

3 德國租賃住房發(fā)展情況

第二次世界大戰(zhàn)期間，西德225萬房屋被毀，住房存量減少約20%，此外，還有200到225萬房屋受損（Voigtl?nder，2009）。1945年后，二戰(zhàn)期間流落他國的德國人大量回國，加劇了房屋短缺問題。1950年時，西德房屋短缺量超過450萬套（Voigtl?nder，2009）。

為解決住房短缺問題、增加住房供應(yīng)，西德政府對住房租賃市場大力干預(yù)，在1950年頒布了第一步《住房建設(shè)法》，提出6年內(nèi)建設(shè)180萬套社會住房的目標，并在土地、稅收、貸款等方面為其提供政策支持。從1949年到1959年，德國新建住房共約500萬套，其中70%是靠政府公共租金資助下建設(shè)的社會住房。作為條件，這部分社會住房的所有者不能自主選擇租客，住房租金水平也遠低于市場租金，社會住房必須按政府要求服役滿一定年限后才可進入市場，而租客則必須證明自己的收入低于某個水平，社會住房為發(fā)達的租賃市場奠定了基礎(chǔ)。1968年，隨著經(jīng)濟的恢復(fù)和住房短缺問題的緩解，西德政府開始逐漸取消對房租的管制，市場機制在租賃市場上開始發(fā)揮越來越重要的作用。

針對住房租賃市場，1960年、1965年、1970年、1971年，西德政府先后出臺《關(guān)于減少住房強制經(jīng)濟和關(guān)于社會性租賃權(quán)和居住權(quán)的法律》《住房補貼法》《住房租賃法》和《租賃住房解約保護法》，并在后來進行了多次修訂，有效地保護了租客的利益。目前，德國相關(guān)法律對租客的合法權(quán)益保護力度依然很大。租金方面，規(guī)定房東在3年內(nèi)累計租金漲價不得超過20%;租期方面，規(guī)定租賃合同一旦簽訂即為無限期合同，房東不得隨意解除，若解除需要提前通知租客;享受公共服務(wù)方面，規(guī)定只要能夠依法納稅，租戶也能夠享受到與購房者同等的教育、醫(yī)療等資源;房租補貼方面，對符合要求的低收入家庭，按實際租金和可承受租金的差額提供長期補貼。此外，德國還建立了完善的住房合作社制度，得益于政府在貸款、土地、稅收等方面的補貼，住房合作社也成為了德國租賃住房市場上的重要供給方，2017年，住房合作社提供了德國10%的租賃住房。

目前，德國政府對租賃住房的政策支持力度已經(jīng)有所減輕，1950年出臺的推動社會住房建設(shè)的《住房建設(shè)法》已于2001年廢止，原先面對社會中低收入群體的住房合作社由于收入有限，運營壓力較大，也開始放棄政府的土地、資金優(yōu)惠，轉(zhuǎn)向為全體公民提供市場住房，德國住房租賃市場上的房源已主要以私人房源和專業(yè)私人機構(gòu)的房源為主。雖然如此，但德國完善的租賃住房制度仍帶來了居民對租賃住房的需求，具有一定吸引力的租賃住房投資回報率則保障了市場對租賃住房的供給，使租賃一直是德國居民解決住房問題的主要方式。德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，德國租賃住房占總住房數(shù)的比例為56.0%，住房自有率為45.5%，有54.5%的人口居住于租賃住房中。

4 對我國租賃住房發(fā)展的啟示

第一，政府要對租賃住房市場發(fā)展提供政策支持。雖然與第二次世界大戰(zhàn)后的德國不同，我國目前的住房供給不存在那么大的缺口，但我國同樣面臨租賃住房供給短缺的問題，只是這種短缺主要具有區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的特征。在目前的市場條件下，租賃住房盈利空間較小，僅依靠市場力量解決租賃住房供給不足的問題是不夠的，必須提供一定的政策支持。一方面，政府可以自主建設(shè)或通過國有企業(yè)建設(shè)一批租賃住房，以緩解當下租賃住房供給不足的問題。另一方面，政府需要通過土地、金融、財稅方面的政策，幫助租賃住房供給方降低成本和增加收入。降低成本主要可以通過土地、金融、稅收方面的支持政策實現(xiàn)。土地方面，可以增加租賃住房用地供給，并降低用地價格;金融方面，可以為建設(shè)租賃住房提供長期的低息或無息貸款;稅收方面，可以減免住房租賃企業(yè)的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅稅率，以及個人房東因出租住房需繳納的個人所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅的稅率。增加收入可以通過財政支持政策實現(xiàn)。對于在本地無房的低收入群體和新市民可以通過增加其貨幣補貼的形式增強其對租賃住房的消費能力。

第二，健全租賃住房制度。與德國相比，我國的租賃住房制度漏洞較多，致使租房人群普遍缺乏歸屬感，很多租客都未將租住的房子視作自己的真正的家。為此，首先要完善租購?fù)瑱?quán)，保障租房者與購房者能夠享受到同等水平的社會公共服務(wù);其次要盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，保證租客租房的穩(wěn)定性，確保房租不能隨意上漲，沒有違反合同約定的租客不會被驅(qū)逐。

第三，充分發(fā)揮市場在配置資源方面的基礎(chǔ)性作用。長期而言，仍需以市場作為配置資源的主要方式，為此，我國政府需要做好發(fā)展住房租賃市場的長期規(guī)劃，在政策干預(yù)的同時，引導(dǎo)建立健全租賃住房市場制度，當其作為一種長期解決住房問題的方式逐漸被人們所接受，可持續(xù)性的盈利模式逐漸形成之后，政府再逐步減少對住房租賃市場的干預(yù)。

參考文獻：

1.Voigtl?nder M.Why is the German home-ownership rate so low.Housing Studies.2009.24 （3）

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3.樂加棟 郭鎮(zhèn) 李飛.住房制度深度報告德國篇——租賃主導(dǎo)的典范.廣發(fā)證券.2018