摘要：4月21日深交所正式接受招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs的申報以來，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs已于5月17日獲證監(jiān)會注冊批文，并于5月20日正式發(fā)布了“詢價公告”，標(biāo)志著招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs正式啟動發(fā)行程序。分析招商蛇口公募RIETS發(fā)行的優(yōu)勢：招商蛇口不斷將沉淀的城市發(fā)展經(jīng)驗，因地制宜的對外復(fù)制，從國內(nèi)走向國際，打造多個產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)項目。此外，憑借獨(dú)有的土地開發(fā)運(yùn)營模式、城市和園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗以及對政府需求的深度認(rèn)知，與多地政府建立了深度合作關(guān)系。招商蛇口利用自身優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)孵化優(yōu)勢，打造了一個集龍頭企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)、上市公司領(lǐng)頭的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為項目的可持續(xù)發(fā)展注入源源不斷的血液。

關(guān)鍵詞：公募REITs;輕重資產(chǎn)分離;產(chǎn)業(yè)運(yùn)營

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0020-23 收稿日期：2021-05-25

文章來源：本文由方升園區(qū)大會供稿。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs作為境內(nèi)公募REITs的排頭兵，在國家填補(bǔ)金融產(chǎn)品空白、拓寬社會資本投資渠道的道路上邁出了堅實的一步。同時對于公司和行業(yè)而言，發(fā)行公募REITs，實現(xiàn)重資產(chǎn)上市，提升流動性和周轉(zhuǎn)率，緩解企業(yè)資金壓力以及對于創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式和行業(yè)商業(yè)模式，打造“輕重分離”的運(yùn)營模型具有重要戰(zhàn)略意義。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項目為萬融大廈和萬海大廈，可租賃面積分別為41611平方米及52646平方米，兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目估值達(dá)25.28億元。根據(jù)詢價公告，中國證監(jiān)會準(zhǔn)予招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)售的基金份額總額為9.00億份，本次發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個部分組成。戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為5.85億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為65%。其中，原始權(quán)益人招商蛇口認(rèn)購數(shù)量為2.88億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為32%;其他戰(zhàn)略投資者認(rèn)購數(shù)量為2.97億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為33%。據(jù)悉，在此前的戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)中，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs獲得了資本市場的強(qiáng)烈認(rèn)可和追捧。

全國有眾多園區(qū)項目，憑什么招商蛇口運(yùn)營下的萬海大廈和萬融大廈會成為深交所首批申報項目中粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首單并受到追捧呢？靠的是其原始權(quán)益人招商蛇口作為央企的百年光環(huán)嗎？顯然不是，畢竟發(fā)行REITs對發(fā)起方的項目資產(chǎn)質(zhì)量、收益水平、管理團(tuán)隊都有極高的要求。因此，招商蛇口園區(qū)REITs正式啟動發(fā)行程序，蓄勢待發(fā)，是資本市場對資產(chǎn)價值的長期看好以及對運(yùn)營商多年園區(qū)運(yùn)營“苦功”與實力的認(rèn)可。

1 深諳城市及園區(qū)發(fā)展之道

物業(yè)租金高低代表著一個區(qū)域的發(fā)達(dá)水平和產(chǎn)業(yè)集聚程度，見表1。就以目前滬深交易所受理的幾個產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs來看，雖然從數(shù)據(jù)看張江光大園是產(chǎn)業(yè)集聚程度最高的區(qū)域，但張江光大園所在的上海是中國發(fā)展程度最高的城市之一，而張江幾乎是由整個上海市政府舉全市之力打造。而蛇口工業(yè)區(qū)是由一家企業(yè)打造的項目，可見招商蛇口產(chǎn)業(yè)打造能力并不遜色于上海，甚至在產(chǎn)城融合、宜居性方面的打造能力超越上海張江，在全國處于領(lǐng)先的位置。因為只要到過兩地的人都能明顯感受到，張江核心在“產(chǎn)”，但缺乏“城”的配套，而蛇口工業(yè)區(qū)卻是名副其實的宜居宜業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城。

蛇口是一個曾經(jīng)因逃港而近乎凋敝的小漁村，人口最初不過數(shù)千人，1979年以改革開放“第一炮”為標(biāo)志，蛇口工業(yè)區(qū)開始起步發(fā)展，圍繞城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，以港口先行，帶來物流;產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，帶來人流和相關(guān)配套的需求;于是配套系列的城市新區(qū)開發(fā)建設(shè)，從而實現(xiàn)成片區(qū)域整體聯(lián)動發(fā)展，形成了獨(dú)特的“前港-中區(qū)-后城”的綜合發(fā)展模式，將10.85平方公里的蛇口，打造成為如今擁有40萬人口，GDP超過1200億元的國際化城市片區(qū)。

蛇口自建園以來，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的趨勢，不斷進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展。以此次基礎(chǔ)設(shè)施項目萬海大廈和萬融大廈所在蛇口網(wǎng)谷為例，其實際是誕生于華益鋁廠舊廠房之上，是城市更新的經(jīng)典項目。蛇口工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)之初，主要發(fā)展“三來一補(bǔ)”的加工出口業(yè)，引進(jìn)了大量外資加工企業(yè)，華益鋁廠就是其中之一，彼時園區(qū)廠房林立。但隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，舊廠房不能適宜時代發(fā)展的步伐。2009年，廣東省提出實施“騰籠換鳥”戰(zhàn)略，要實行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。此時蛇口工業(yè)區(qū)也處于早期低端制造業(yè)亟待升級和空置率日益升高的時期。于是招商局集團(tuán)主動把握這一歷史機(jī)遇，提出“再造新蛇口”戰(zhàn)略，全面啟動蛇口工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和軟硬件升級。于是在2011年，華益鋁廠倒下，蛇口網(wǎng)谷由此誕生。蛇口網(wǎng)谷以新一代信息技術(shù)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)等四大核心產(chǎn)業(yè)為方向，為入駐企業(yè)提供從孵化、加速到成熟的全生命周期空間;關(guān)注企業(yè)成長需求，與園區(qū)企業(yè)共生，為其提供營銷推廣、資源對接、產(chǎn)業(yè)基金等全方位的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，打造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。經(jīng)過招商蛇口苦心的運(yùn)營，這塊僅22.8萬平方米的土地匯集了如蘋果、IBM等世界500強(qiáng)、聯(lián)新等獨(dú)角獸企業(yè)近450家，產(chǎn)業(yè)集聚度超70%。曾經(jīng)的老廠房煥發(fā)成如今極具生命力的科創(chuàng)高地。

城市及園區(qū)發(fā)展的核心是產(chǎn)業(yè)，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展靠人的推動，這是城市和區(qū)域發(fā)展的基本規(guī)律。招商蛇口深刻理解并尊重城市發(fā)展的規(guī)律，除了重視產(chǎn)業(yè)的培育，其更看重“人”這一要素，圍繞“人”來配置產(chǎn)業(yè)打造新城和園區(qū)項目，吸引人才，留住人才，走產(chǎn)城融合可持續(xù)發(fā)展道路。招商蛇口在進(jìn)行區(qū)域開發(fā)過程中，始終堅持通過港、區(qū)、城的有機(jī)融合、協(xié)同發(fā)展形成產(chǎn)城融合生態(tài)圈，走高質(zhì)量綜合發(fā)展模式。整個生態(tài)圈內(nèi)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及其配套的城市功能以及生活、休閑、文化、娛樂等服務(wù)設(shè)施，把生產(chǎn)、生活、生態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)宜業(yè)宜居、有機(jī)共榮的生活場景。這是一種生態(tài)圈式可持續(xù)發(fā)展的模式，也是一套以市場化方案實現(xiàn)城市和園區(qū)運(yùn)營的空間發(fā)展模式，為城市發(fā)展帶來源源不斷的活力。

時代在進(jìn)步，“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式也不斷升級，“前港”已經(jīng)不是純粹的港口概念，而是隨著時代的發(fā)展演進(jìn)成了“信息港、物流港、數(shù)字港”等新的概念，在這些“港”的基礎(chǔ)上去做城市的綜合發(fā)展。招商蛇口不斷將沉淀的城市發(fā)展經(jīng)驗，因地制宜地對外復(fù)制，從國內(nèi)走向國際，打造多個產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)項目。

2 區(qū)域系統(tǒng)招商能力

區(qū)域開發(fā)運(yùn)營中，有兩大能力是運(yùn)營商的殺手锏，一個是To B的能力，即產(chǎn)業(yè)資源整合能力;而另一個是To G的能力，即提升區(qū)域招商系統(tǒng)能力：指運(yùn)營商與政府溝通、合作、協(xié)同完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的能力。而To G能力往往更能決定一個項目運(yùn)營的好壞，因為只有與各地政府區(qū)域發(fā)展達(dá)成共識，保證雙方價值最大化，才能更有利于區(qū)域開發(fā)的推進(jìn)。

以招商局智慧城為例，2004年左右，為轉(zhuǎn)移蛇口自改革開放以來建立的眾多生產(chǎn)型企業(yè)，加上此時光明區(qū)屬于產(chǎn)業(yè)孤島，一片荒蕪，亟需發(fā)展，招商蛇口決定在光明區(qū)建立智慧型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一方面，招商蛇口與政府深度合作，其中兩者創(chuàng)新合作的項目之一便是留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，此項目是政府和企業(yè)共建的孵化園，目的為企業(yè)發(fā)展提供最大限度的資金保障，吸引了大批量海外留學(xué)人員回來創(chuàng)業(yè)。另一方面，結(jié)合光明區(qū)政府對區(qū)域發(fā)展和企業(yè)要求，招商蛇口結(jié)合深圳及蛇口區(qū)域及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，圍繞智能制造、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)三大產(chǎn)業(yè)方向，不斷引進(jìn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，并提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)、政策服務(wù)、投融資服務(wù)等在內(nèi)的全鏈條產(chǎn)業(yè)服務(wù)。歷經(jīng)17年的發(fā)展，招商局智慧城引進(jìn)了包括國家級高新技術(shù)企業(yè)50家、上市公司或上市公司控股企業(yè)8家，成為光明區(qū)以及招商蛇口旗下的標(biāo)桿園區(qū)。

招商蛇口從蛇口工業(yè)區(qū)起步，通過40余年城市和園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗積累，憑借獨(dú)有的土地開發(fā)運(yùn)營模式、城市和園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗以及對政府需求的深度認(rèn)知，與多地政府建立了深度合作關(guān)系，無論是非市場化的項目、還是國家?guī)头鲰椖?、國際合作項目，始終堅持市場化的準(zhǔn)則，將眾多不被看好的、名不見經(jīng)傳的價值洼地建設(shè)運(yùn)營成為區(qū)域價值高地，推動區(qū)域的發(fā)展。

3 產(chǎn)業(yè)孵化能力

產(chǎn)業(yè)孵化能力也是輕資產(chǎn)能力之一。招商蛇口除了產(chǎn)業(yè)資源整合，為區(qū)域引進(jìn)大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)，同樣重視企業(yè)的孵化和培育，而創(chuàng)新孵化的基因始終根植于蛇口的基因中。隨著蛇口工業(yè)區(qū)的發(fā)展，招商銀行、平安保險、中集集團(tuán)等一家又一家企業(yè)從蛇口誕生成長。歷經(jīng)多年的摸索和對行業(yè)的深耕，結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)企業(yè)不同發(fā)展階段的需求和痛點，招商蛇口打造了“一云、兩平臺、三中心、四空間”的產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)培育及人才培育模式，通過產(chǎn)業(yè)投資串聯(lián)起“孵化+投資”的合理商業(yè)模式。據(jù)招商蛇口2020年年報顯示，招商蛇口就創(chuàng)新孵化領(lǐng)域已經(jīng)運(yùn)營5個招商創(chuàng)庫項目。孵化基地內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)超過1000余家，形成了一個超過20000家的創(chuàng)新生態(tài)圈，打造了一個集龍頭企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)、上市公司領(lǐng)頭的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為項目的可持續(xù)發(fā)展注入源源不斷的血液。

招商蛇口作為百年央企招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，自1979年創(chuàng)辦以來，一直是一面旗幟、一個精神符號，作為中國改革開放的先行者，始終堅持“敢為天下先”的創(chuàng)新精神，聚焦園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營主業(yè)，持續(xù)深化創(chuàng)新。

歷經(jīng)40余年的發(fā)展，截至2020年12月31日，招商蛇口持有的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)近403萬平方米，園區(qū)項目達(dá)27個。同時在發(fā)展過程中沉淀了更為寶貴的城市和區(qū)域發(fā)展理念和經(jīng)驗。新發(fā)展格局下，招商蛇口提出將持續(xù)提升園區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營能力、實行“一園一策”、因地制宜的發(fā)展策略，不斷提升自身的軟實力，更好發(fā)展。