【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)中前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)之間的有效配合，會(huì)在前期策劃時(shí)，對(duì)后期需求以及性能等要求充分考量，以便對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)劃，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的配合給出了詳細(xì)分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);前期策劃;規(guī)劃設(shè)計(jì)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

21.

房地產(chǎn)開發(fā)需要很多企業(yè)參與其中，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)最需要關(guān)注的問題便是前期開發(fā)環(huán)節(jié)涉及到的每一項(xiàng)工作內(nèi)容，通常來說基于已經(jīng)拿到的項(xiàng)目用地許可證前提下，便可以站在整體層面上，針對(duì)開發(fā)領(lǐng)域中的前期工作進(jìn)行劃分，使其成為市場(chǎng)策劃、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)等兩項(xiàng)工作內(nèi)容。結(jié)合運(yùn)行機(jī)制層面，對(duì)具體的工作內(nèi)容進(jìn)行展開，如果是前期策劃工作能夠融合于整體性規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以在此前提下有效控制好成本，提升開發(fā)工作的效率水平和開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃領(lǐng)域中存在的問題

1.1房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域中存在的問題分析

在目前的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)主體的主要構(gòu)成存在不合理性，進(jìn)而使前期策劃工作沒有具體的思想基礎(chǔ)當(dāng)作依據(jù)。當(dāng)前，很多從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，存在的普遍問題便是小、零且散，在此前提下構(gòu)成的建設(shè)規(guī)模和程度便會(huì)有些偏低，率領(lǐng)提升速度非常快。此外，我國(guó)有非常多的企業(yè)數(shù)量，但中小規(guī)模的企業(yè)非常多，所以很容易產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)和哄抬地價(jià)的問題。因?yàn)檫@些問題產(chǎn)生的影響，前期策劃工作應(yīng)該屬于前期工作的重點(diǎn)項(xiàng)目，但從現(xiàn)在的情況來說，前期策劃工作已經(jīng)成為了一種流程形式[1]。

1.2開發(fā)商本身存在的問題

有些房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)項(xiàng)目的開展，并沒有做好具體且深入的市場(chǎng)調(diào)查，這樣前期策劃工作并不會(huì)獲取精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，在此前提下實(shí)施的策劃工作會(huì)融入更多的主觀意識(shí)，或者將較高的零散化程度市場(chǎng)信息當(dāng)作依據(jù)。因此，時(shí)常發(fā)生決策失誤，或者出現(xiàn)盲目投資的問題，使得開發(fā)項(xiàng)目涉及的區(qū)位、種類、層次等相關(guān)內(nèi)容都與市場(chǎng)實(shí)際需求不符，產(chǎn)品的構(gòu)成結(jié)構(gòu)合理性非常低[2]。

在該項(xiàng)情況出現(xiàn)之后，有些開發(fā)商甚至不會(huì)進(jìn)行整體性規(guī)劃，以至于在前期工作開展時(shí)，埋下了很多問題，不能有效控制前期策劃工作。此外，為了在具體工作中追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，在工作內(nèi)容開展時(shí)，開發(fā)商會(huì)盡量運(yùn)用自身存在的社會(huì)關(guān)系，提升項(xiàng)目規(guī)劃領(lǐng)域的容積率，建筑密度和建筑高度等，進(jìn)而使完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目失去原有的平衡，對(duì)周邊生態(tài)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

2、房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)配合的關(guān)鍵性內(nèi)容

2.1可行性分析

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)前期內(nèi)容的開展，可行性分析是必不可少的內(nèi)容，可以直觀評(píng)判項(xiàng)目能否順利實(shí)施，屬于前期策劃當(dāng)中的關(guān)鍵性內(nèi)容。前期策劃工作，通過對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及自然環(huán)境進(jìn)行考量，可以明確項(xiàng)目的可行性，并明確其中能夠獲取的經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)可行性進(jìn)行分析探究時(shí)，需要對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)可行性綜合考慮，如果策劃時(shí)利用詳細(xì)的設(shè)計(jì)以及規(guī)劃，也不能有效實(shí)施，便說明該項(xiàng)目存在問題，不可取。因此，通過可行性研究、判斷，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是否能夠順利開展給予評(píng)判[3]。

2.2項(xiàng)目研究

如果房地產(chǎn)項(xiàng)目通過可行性分析之后，便需要針對(duì)可研報(bào)告對(duì)項(xiàng)目各類指標(biāo)進(jìn)行明確。在對(duì)項(xiàng)目可行性確定之后，還需要對(duì)項(xiàng)目的研究進(jìn)一步深入，以便對(duì)項(xiàng)目的具體情況有更深層次的了解。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行探究時(shí)，需要對(duì)后期規(guī)劃以及設(shè)計(jì)內(nèi)容充分兼顧，盡量借助后期設(shè)計(jì)使項(xiàng)目充滿特色，迎合市場(chǎng)的需求。

2.3發(fā)展定位

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目具備的經(jīng)濟(jì)性以及不同情況有相應(yīng)的了解之后，要與目前的市場(chǎng)環(huán)境充分結(jié)合，進(jìn)而定位好項(xiàng)目的品質(zhì)，明確基調(diào)，以便獲取有需求的客戶群體，既可以隨大流也可以標(biāo)新立異。通過有效的發(fā)展定位，還能借助后期規(guī)劃以及設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精準(zhǔn)展示，使項(xiàng)目特色有良好的體現(xiàn)，不會(huì)使項(xiàng)目品質(zhì)定位出現(xiàn)高、大、空的情況[4]。

2.4規(guī)劃設(shè)計(jì)

在完成前期策劃工作之后，便已經(jīng)形成基本理論框架，之后便需要通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使抽象概念得到具體化。所以，在前期策劃過程中，便會(huì)對(duì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)的可靠性、操作性充分考慮，不會(huì)使規(guī)劃以及設(shè)計(jì)內(nèi)容無法開展。針對(duì)設(shè)計(jì)階段開展的規(guī)劃內(nèi)容，設(shè)計(jì)師在分析前期策劃方案之后，會(huì)了解到開發(fā)商提出的要求以及項(xiàng)目定位，進(jìn)而結(jié)合具體情況和四周環(huán)境，做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)分析。因?yàn)椋?guī)劃設(shè)計(jì)工作與項(xiàng)目前期策劃進(jìn)行了有效融合，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況和客戶提出的要求給予了充分考量，所以會(huì)具有非常強(qiáng)的科學(xué)性，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展給予保障[5]。

3、房地產(chǎn)開發(fā)中前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的配合分析

房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃配合規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性非常突出。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)過程中，前期策劃有效配合規(guī)劃設(shè)計(jì)工作產(chǎn)生的意義不可忽視，策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)得到協(xié)調(diào)統(tǒng)一之后，可以整合各類資源以及存在的需求，基于前期策劃的條件下，利用后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，能夠使項(xiàng)目得到完善。因?yàn)樵谇捌诓邉潟r(shí)，會(huì)對(duì)后期需求以及性能等要求充分考量，所以在具體規(guī)劃以及設(shè)計(jì)過程中便會(huì)更加詳細(xì)和具體，能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)劃，使項(xiàng)目具備更高的品質(zhì)，從而滿足開發(fā)商和客戶提出的需求，贏取好的口碑。

3.1項(xiàng)目策劃需要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)思想

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，一定要先樹立統(tǒng)一的指導(dǎo)思想，這與項(xiàng)目決策以及實(shí)施階段會(huì)產(chǎn)生直接性影響。簡(jiǎn)單來說，前期規(guī)劃工作要充分迎合開發(fā)商提出的思想，在明確大的建設(shè)基調(diào)之后，便會(huì)進(jìn)一步明確項(xiàng)目的整體定位以及未來發(fā)展趨勢(shì)，然后便可在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，通過詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將項(xiàng)目落實(shí)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的有效結(jié)合，可對(duì)項(xiàng)目反復(fù)更改發(fā)生的項(xiàng)目定位不準(zhǔn)或發(fā)展方向不對(duì)的情況進(jìn)行規(guī)避，從而使項(xiàng)目開發(fā)工作能夠科學(xué)合理性，高質(zhì)量完成[6]。

3.2項(xiàng)目策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)可確保建筑的功能性

建筑結(jié)構(gòu)當(dāng)中的安全性體系以及齊全的功能性，是規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑當(dāng)中非常關(guān)鍵的部分，所以房地產(chǎn)在策劃過程中，需要完善開發(fā)商提出的規(guī)劃方案。針對(duì)開發(fā)商提出的需求以及土地的具體情況，合理布局建筑平面，挑選合適的建筑結(jié)構(gòu)，可以定性好建筑功能。在完成策劃工作之后，還要與實(shí)際情況相結(jié)合、完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。通過建筑的合理布局，能夠使功能實(shí)現(xiàn)合理化，同時(shí)對(duì)建筑外觀的設(shè)計(jì)要高度重視，通過科學(xué)的色彩搭配使其能夠融合四周環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目總體定位與規(guī)劃理念進(jìn)行滿足，使其具有更高的項(xiàng)目質(zhì)量，能夠充分滿足業(yè)主提出的需求。

3.3項(xiàng)目策劃與規(guī)劃需要展現(xiàn)出人文性特征

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容包括：服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)以及品質(zhì)層面的競(jìng)爭(zhēng)，因此在策劃和規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一定要應(yīng)用以人為本的思想理念，使項(xiàng)目的人文性充分提升。站在項(xiàng)目規(guī)劃層面來說，無論是公共設(shè)施配套設(shè)施、綠化、還是配套服務(wù)，都需要對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)需求給予滿足，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需要對(duì)設(shè)計(jì)方案的人性化充分考慮，且選用的水電材料也需要注重品質(zhì)的把控，規(guī)避過于頻繁的水電檢查，對(duì)客戶的正常居住產(chǎn)生影響。同時(shí)，供暖設(shè)施要有良好的品質(zhì)，這樣才能為客戶提供最理想的服務(wù)。在這種理念引導(dǎo)下，會(huì)吸引更多的客戶，使項(xiàng)目具備良好的品質(zhì)和口碑[7]。

3.4綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃工作

針對(duì)房地產(chǎn)開展的前期策劃工作，要使建筑與四周生態(tài)環(huán)境得到有機(jī)融合，如圖1所示。完成策劃工作之后，要進(jìn)一步細(xì)化好編制的策劃方案，將其在施工圖紙上詳細(xì)反映出來。在開發(fā)前期，通過策劃充分結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以使小區(qū)環(huán)境景觀更加生態(tài)化，為居住者帶來非常舒適的居住體驗(yàn)。

結(jié)語：

總之，將房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃工作充分融合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可對(duì)項(xiàng)目決策以及實(shí)施過程中的有序性、科學(xué)性充分保障，進(jìn)而使工程項(xiàng)目的開展更加順利，盡量實(shí)現(xiàn)最大化的項(xiàng)目收益目標(biāo)。此外，基于前期策劃的條件下，利用后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，能夠使項(xiàng)目得到完善。在前期策劃時(shí)，會(huì)對(duì)后期需求以及性能等要求充分考量，所以在具體規(guī)劃以及設(shè)計(jì)過程中便會(huì)更加詳細(xì)和具體，能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)劃，使項(xiàng)目具備更高的品質(zhì)。所以，對(duì)于兩者的有效融合，要高度重視，以便強(qiáng)化自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

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作者簡(jiǎn)介：

楊文軍（1982.02-），男，漢族，湖南邵陽人，碩士，工程師，研究方向：城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作。