丁偉 牟偉 于磊

摘要：房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)貫穿房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全過(guò)程，為生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。部分城市房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)難以管理，對(duì)房產(chǎn)中介企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人員的管理感覺(jué)無(wú)從下手，結(jié)合對(duì)日照市房產(chǎn)中介市場(chǎng)的調(diào)研，簡(jiǎn)要分析如何從信用評(píng)價(jià)角度，多措并舉開展行業(yè)管理。

關(guān)鍵詞：信用評(píng)價(jià);房產(chǎn)中介;管理

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0057-59 收稿日期：2021-01-05

1 日照市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)情況

作為新興沿海城市，日照建市晚，所轄區(qū)域面積小，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步晚、發(fā)展緩慢，市場(chǎng)監(jiān)管幾乎處于空白狀態(tài)，市場(chǎng)亂象叢生，甚至出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)中介攜款潛逃的事件。2015年以來(lái)，日照市不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，規(guī)范中介服務(wù)行為，完善行業(yè)管理制度，房地產(chǎn)中介管理迅速起勢(shì)發(fā)展。

一是加強(qiáng)中介市場(chǎng)管理。2015年8月，出臺(tái)《日照市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管辦法》，為交易資金安全提供了平臺(tái)。2016年，依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要求，印發(fā)《日照市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記備案管理暫行辦法》，對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)行備案管理。實(shí)施中發(fā)現(xiàn)，如果嚴(yán)格落實(shí)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，全市將出現(xiàn)有執(zhí)業(yè)資格的中介人員不超過(guò)10人的情況。房管部門隨即聯(lián)系省房協(xié)對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，并發(fā)放培訓(xùn)合格證，同時(shí)明確培訓(xùn)合格證并非真正的資格證，只是一種過(guò)渡措施。2018年，主管部門指導(dǎo)市房協(xié)專門設(shè)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)委員會(huì)，采用行業(yè)自律的模式對(duì)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。2018年9月，出臺(tái)《日照市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用評(píng)價(jià)管理辦法（試行）》，開始對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采用信用評(píng)價(jià)管理模式。

二是提升從業(yè)人員素質(zhì)。針對(duì)從業(yè)人員專業(yè)能力素質(zhì)參差不齊問(wèn)題，制定中介從業(yè)人員培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)全員集中全員培訓(xùn)每年不少于2次。

三是加強(qiáng)執(zhí)法檢查。聚焦未按規(guī)定辦理中介備案、發(fā)布虛假或不實(shí)信息騙取中介費(fèi)、以欺瞞等方式簽訂霸王條款等市場(chǎng)亂象，有針對(duì)性地開展全市整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為、房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治、房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩隨機(jī)一公開”執(zhí)法檢查等專項(xiàng)檢查活動(dòng)，對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)的行為，采用約談或者媒體曝光處理等方式切實(shí)抓好整改。兩年來(lái)累計(jì)曝光各類違法案件11件。

2 房地產(chǎn)中介行業(yè)存在問(wèn)題

2014年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從準(zhǔn)入類資格調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類資格，對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的管理模式從事前“把關(guān)”轉(zhuǎn)變?yōu)槭轮惺潞蟊O(jiān)管，管理難度加大。

一是監(jiān)管覆蓋率低。目前“無(wú)法可依、有法難依”問(wèn)題成為制約房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)規(guī)范有序發(fā)展的短板。房產(chǎn)中介相關(guān)法律法規(guī)不多，《城市房地產(chǎn)管理法》涉及房產(chǎn)中介內(nèi)容較少，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是部門規(guī)章，法律地位和法律效力不高，導(dǎo)致監(jiān)管存在盲區(qū)和灰色地帶。

從日照市具體情況來(lái)看，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)整體發(fā)展水平不高，從業(yè)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員脫離監(jiān)管問(wèn)題較為突出。從省市場(chǎng)監(jiān)管局獲取數(shù)據(jù)顯示，日照市目前房產(chǎn)中介從業(yè)機(jī)構(gòu)4290家，實(shí)際從業(yè)人員不低于6000人。但實(shí)際在主管部門備案的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只有232家，備案人員504人，大量的房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員沒(méi)有進(jìn)行備案，給監(jiān)管帶來(lái)較大困難。以市政府所在的東港區(qū)為例，規(guī)劃區(qū)范圍以外，經(jīng)營(yíng)類型中含有房產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)是125家，實(shí)際從事房產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的不到四成，不管是否從事業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)類型先行列入了房產(chǎn)中介。

二是中介機(jī)構(gòu)整體質(zhì)量不高。由于進(jìn)入門檻低與退出成本低并存，造成中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，大多數(shù)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)小而散，缺少規(guī)模經(jīng)營(yíng)和品牌效應(yīng)，不同程度存在無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，造成行業(yè)秩序不規(guī)范。一是主體資格不合法，無(wú)照經(jīng)營(yíng)和未備案擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的現(xiàn)象常有發(fā)生。二是不按照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，收費(fèi)名目多、隨意性大等問(wèn)題較為突出。三是部分中介機(jī)構(gòu)管理混亂，有的沒(méi)有規(guī)章制度、財(cái)務(wù)賬目，還有的既沒(méi)有固定人員，也沒(méi)有固定場(chǎng)所、資金，這些“三無(wú)”機(jī)構(gòu)嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序，敗壞了房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的聲譽(yù)和社會(huì)形象。例如，“陰陽(yáng)”合同盛行。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二手房交易過(guò)程中常常以一次交易兩個(gè)價(jià)格、兩份合同的“陰陽(yáng)”合同來(lái)規(guī)避稅費(fèi)。比如一套房屋實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為100萬(wàn)元，而買賣雙方遞交給房管及稅務(wù)部門的成交價(jià)只有80萬(wàn)元，因此剩余20萬(wàn)元差價(jià)所產(chǎn)生的稅費(fèi)就被輕易避掉。這種行為表面上看是逃避部分稅費(fèi)，但實(shí)際上卻給交易雙方帶來(lái)潛在的交易風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，從業(yè)人員專業(yè)能力不足問(wèn)題較為突出。房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力的體現(xiàn)。但從業(yè)人員資格認(rèn)證制度不規(guī)范。

截至2020年，日照市通過(guò)人社部門認(rèn)可的從業(yè)資格的人數(shù)只有130人，其中經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理各占一半，取得資格證人員大都年齡在35歲以內(nèi)具備大專以上學(xué)歷。其他巨大多數(shù)從業(yè)人員，都受教育程度不高，加之年齡較大，加上多數(shù)中介機(jī)構(gòu)為追求短期利益，很少對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，造成從業(yè)人員整體職業(yè)道德和專業(yè)素質(zhì)水平不高。從業(yè)人員對(duì)《合同法》《房地產(chǎn)管理法》等業(yè)內(nèi)常識(shí)性法律法規(guī)都不清晰，違規(guī)買賣限制轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)常發(fā)生，導(dǎo)致信訪投訴數(shù)量居高不下。

三是龍頭企業(yè)少、經(jīng)營(yíng)模式單一。國(guó)內(nèi)大城市房產(chǎn)中介專業(yè)化程度高、服務(wù)能力強(qiáng)，而日照市房產(chǎn)中介規(guī)模實(shí)力有限，在本地開展業(yè)務(wù)的幾乎都是日照本土企業(yè)，鏈家、麥田等房產(chǎn)中介巨頭暫未涉足日照市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，日照市房地產(chǎn)中介服務(wù)模式單一、服務(wù)質(zhì)量不高的問(wèn)題較為突出。房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)。目前，日照市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大多簡(jiǎn)單采取加盟店方式，松散式管理，缺乏規(guī)范的管理程序和強(qiáng)有力的約束手段，總店吸收加盟也主要是幫忙跑手續(xù)、辦貸款等，不能提供更多更具深層價(jià)值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

四是行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管約束除個(gè)人信用方面，還可以依靠存量房網(wǎng)簽和資金監(jiān)管。從國(guó)家層面，存量房網(wǎng)簽是國(guó)務(wù)院辦公廳批準(zhǔn)開展的，但一直未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，只是停留在文件層面，另外各地存量房網(wǎng)簽開展也不均衡，資金監(jiān)管更是市場(chǎng)主體自愿行為，缺乏強(qiáng)制性。2019年日照市存量房交易資金104.95億元，進(jìn)入監(jiān)管賬戶交易資金僅有1439萬(wàn)元，大量交易資金在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管之下，風(fēng)險(xiǎn)極大，如果發(fā)生攜款潛逃或者挪用后無(wú)法償還，將會(huì)造成極大風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3 信用評(píng)價(jià)可以有效規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)

《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》出臺(tái)后，在“放管服”的大環(huán)境下，對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的管理，必須從事前向事中事后轉(zhuǎn)移。借信用評(píng)價(jià)迅猛發(fā)展的大勢(shì)，聯(lián)合金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管等部門，建立房產(chǎn)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，打造優(yōu)勝劣汰的監(jiān)管環(huán)境。

一是強(qiáng)化信用管理。將房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)信用管理納入全市信用體系建設(shè)，制定出臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信用管理相關(guān)文件，將信用管理從機(jī)構(gòu)延伸到從業(yè)人員。建立信息定期發(fā)布制度，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)辦理、遵法守信、獎(jiǎng)罰加分情況進(jìn)行定期發(fā)布并及時(shí)在各主流媒體對(duì)外公布，把選擇權(quán)真正交給市民，形成優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

二是強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管。房管、網(wǎng)信、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等主管部門要強(qiáng)化監(jiān)督指導(dǎo)，建立多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督檢查。要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，建立健全日常巡查、投訴受理等制度，對(duì)存在違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員嚴(yán)格依法處理，并記入信用檔案。強(qiáng)化行業(yè)自律管理，增強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)等方面的功能，督促房地產(chǎn)中介從業(yè)人員遵守職業(yè)道德準(zhǔn)則，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

三是強(qiáng)化資金監(jiān)管。健全交易資金監(jiān)管制度，進(jìn)一步明確中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過(guò)監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，引導(dǎo)市民深化資金監(jiān)管認(rèn)識(shí)，把中介人員引導(dǎo)購(gòu)房人選擇政府監(jiān)管資金納入信用分?jǐn)?shù)。完善日常巡查機(jī)制，對(duì)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)監(jiān)管資金進(jìn)行嚴(yán)格處罰，最大限度降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡(jiǎn)介：丁偉、牟偉，日照市住房保障管理服務(wù)中心。

于磊，日照市不動(dòng)產(chǎn)交易登記中心。