劉志平

摘 要：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，設(shè)計(jì)管理貫穿其全過程，設(shè)計(jì)管理從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拿地開始就要實(shí)施，規(guī)劃報(bào)批、設(shè)計(jì)施工圖、配合施工現(xiàn)場(chǎng)等所有環(huán)節(jié)都離不開設(shè)計(jì)管理。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理主要從時(shí)間、技術(shù)、現(xiàn)場(chǎng)三個(gè)方面開展管理工作，圖紙要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段進(jìn)行調(diào)整和完善。設(shè)計(jì)管理還能對(duì)成本進(jìn)行更好的控制和優(yōu)化，把工程的整體成本拆分成每一個(gè)項(xiàng)目工程的具體費(fèi)用，既能提高客戶體驗(yàn)的檔次和品質(zhì)，又能提高整體利潤(rùn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;設(shè)計(jì)管理;成本控制

中圖分類號(hào)：F29;TM7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1064（2021）04-073-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.036

設(shè)計(jì)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說具有重要的職能和作用，設(shè)計(jì)管理工作人員要從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等多方面進(jìn)行綜合考量，促使設(shè)計(jì)管理及其操作程序更加規(guī)范化和制度化，以此進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)管理。要想做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)管理工作，要從項(xiàng)目整體目標(biāo)出發(fā)，對(duì)營(yíng)銷、施工、配套等進(jìn)行綜合考量，提高成本控制的意識(shí)。

1 圖紙管理的技術(shù)難點(diǎn)

1.1 從時(shí)間管理方面進(jìn)行分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要多個(gè)職能部門對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審批，只有設(shè)計(jì)圖紙審批合格才能進(jìn)入施工流程，因此，做好銜接報(bào)建手續(xù)的工作可以壓縮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間成本。

制定設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，根據(jù)每個(gè)報(bào)建環(huán)節(jié)實(shí)際所需圖紙對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)間進(jìn)行合理的拆分。設(shè)計(jì)管理工作人員要重視報(bào)建手續(xù)的區(qū)域化特點(diǎn)，及時(shí)與報(bào)建人員進(jìn)行溝通，明確所需報(bào)備圖紙的內(nèi)容，進(jìn)一步提高報(bào)建效率。在招標(biāo)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理需要進(jìn)一步縮短計(jì)算工程量清單所花費(fèi)的時(shí)間，并在基本確認(rèn)施工圖后根據(jù)圖紙進(jìn)行工程量計(jì)算[1]。

1.2 從技術(shù)管理方面進(jìn)行分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目圖紙涉及土建、景觀、裝修、二次深化等多個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，因此，圖紙管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容是對(duì)接和交底分項(xiàng)圖紙，避免在設(shè)計(jì)過程中各自為政，導(dǎo)致在實(shí)際施工過程中出現(xiàn)漏項(xiàng)、變更量大的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要參照以往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合工程成本，編制科學(xué)合理、突出標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)任務(wù)書，并根據(jù)實(shí)際施工情況對(duì)任務(wù)書進(jìn)行修編。設(shè)計(jì)任務(wù)書的作用是讓設(shè)計(jì)單位在短時(shí)間內(nèi)清晰地了解企業(yè)要求，為企業(yè)內(nèi)審提供便利，并評(píng)估設(shè)計(jì)院實(shí)際工作的質(zhì)量。

對(duì)設(shè)計(jì)方案和各專業(yè)施工圖進(jìn)行合理有效的管理?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)間并不充足，尤其是在方案報(bào)批階段，造成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變動(dòng)的不確定因素有很多，例如沒有充足的出圖時(shí)間，出現(xiàn)營(yíng)銷變化、規(guī)劃變動(dòng)等，極易導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙前后不統(tǒng)一的現(xiàn)象。因此，出圖時(shí)間應(yīng)以天為單位，同時(shí)利用郵件標(biāo)注修改內(nèi)容，方便對(duì)圖檔進(jìn)行查閱。設(shè)計(jì)施工圖之前，設(shè)計(jì)單位要明確指出可以優(yōu)化以及不可以調(diào)整的部分，嚴(yán)格按照面積指標(biāo)設(shè)計(jì)施工圖，并隨時(shí)與測(cè)繪單位進(jìn)行溝通，依據(jù)客戶需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，并加大對(duì)地下室設(shè)計(jì)圖紙的審查力度[2]。

1.3 從現(xiàn)場(chǎng)管理方面進(jìn)行分析

施工現(xiàn)場(chǎng)的圖紙管理主要是結(jié)合工程進(jìn)度提供相應(yīng)的圖紙，以此有效控制后續(xù)變更量，提升施工質(zhì)量，減少返工問題。

為了達(dá)到縮短施工工期的目的，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是先進(jìn)行基樁，然后開挖地下室，最后進(jìn)行主體施工的流程，這就需要出圖時(shí)間能與工程進(jìn)度相吻合，設(shè)計(jì)管理工作人員要準(zhǔn)確預(yù)估審圖時(shí)間和內(nèi)審時(shí)間，最大程度地實(shí)現(xiàn)中間環(huán)節(jié)無縫銜接。因此，設(shè)計(jì)管理工作人員要做好設(shè)計(jì)圖紙和工程節(jié)點(diǎn)的銜接工作。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一個(gè)不容易控制的環(huán)節(jié)是對(duì)售樓處的設(shè)計(jì)，因?yàn)槭蹣翘幵诙虝r(shí)間就要開放，無法給圖紙?jiān)O(shè)計(jì)預(yù)留足夠的時(shí)間，因此需要裝修、設(shè)備及景觀設(shè)計(jì)等各方面圖紙相互配合并進(jìn)行交叉施工，還要對(duì)樣板房所使用的欄桿、門窗等進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，各分項(xiàng)的設(shè)計(jì)管理人員要注意跟進(jìn)施工進(jìn)度，避免施工過程中出現(xiàn)問題。

大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)決算成本比目標(biāo)成本高的現(xiàn)象，這主要是由變更單數(shù)量多、費(fèi)用高導(dǎo)致的。因此，對(duì)嚴(yán)格控制變更單設(shè)計(jì)是極為重要的。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際施工開始之前，各專業(yè)、各部門要對(duì)專業(yè)圖紙中可能存在的錯(cuò)漏碰缺、設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程做法改進(jìn)、成本調(diào)整、營(yíng)銷策略改變等進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并調(diào)整工程量清單。

2 設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

2.1 從技術(shù)角度進(jìn)行成本控制

設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的時(shí)，要在招標(biāo)文件中明確設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)單位要根據(jù)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行設(shè)計(jì)任務(wù)，從而真正滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求[3]。

采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中大頻率出現(xiàn)的重復(fù)性部位、構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、使用的材料等采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求相對(duì)較高，可以使用成熟的、國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的圖集，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際定位，在安全的基礎(chǔ)上建立本企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在使用功能方面的很多項(xiàng)目都類似，因此可以采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，縮短工程設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間，最大程度地降低成本。

重視審查施工圖紙的工作，審查施工圖的工作主要是對(duì)占比重較大的或使用量較大的施工材料和設(shè)備進(jìn)行審查。目前對(duì)圖紙審查大多采用第三方審圖機(jī)構(gòu)、外聘監(jiān)理、咨詢顧問等方式，對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響施工成本和質(zhì)量的問題，針對(duì)這些問題進(jìn)行合理的修改和優(yōu)化，更好地控制支出，達(dá)到節(jié)約施工成本的目的。

重視對(duì)變更的管理，每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)在一定程度上受到地質(zhì)條件、市場(chǎng)價(jià)格、人們主觀認(rèn)識(shí)等外部因素的影響，在變更方面的設(shè)計(jì)管理就顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)不可能面面俱到，直接導(dǎo)致在施工過程中不可避免地出現(xiàn)對(duì)原設(shè)計(jì)的變更[4]。

2.2 從組織角度進(jìn)行成本控制

建立包括企業(yè)設(shè)計(jì)管理人員、外聘設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)監(jiān)理、成本管理人員等在內(nèi)的具有完整性的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，科學(xué)合理地監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，全面管理和控制設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度和成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用設(shè)計(jì)招投標(biāo)制擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，更好地實(shí)現(xiàn)成本降低、效益提高的目的。設(shè)計(jì)招投標(biāo)體制可以對(duì)設(shè)計(jì)單位的競(jìng)爭(zhēng)能力起到有效提升的積極作用，刺激設(shè)計(jì)人員更好、更用心地進(jìn)行全面策劃和設(shè)計(jì)，從而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供最經(jīng)濟(jì)合理、最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段涉及的成本控制具有綜合性，因此，對(duì)設(shè)計(jì)人員、成本管理人員的綜合素質(zhì)有著較高的要求，要對(duì)設(shè)計(jì)人員、成本管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和教育，不斷更新和完善其知識(shí)結(jié)構(gòu)。

2.3 從技術(shù)角度進(jìn)行成本控制

合同對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要的作用，所有參與方都要簽訂并嚴(yán)格按照合同規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和成本控制的關(guān)鍵就是對(duì)合同進(jìn)行有效管理。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及多種合同類型，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、工期、實(shí)施情況、簽訂合同的前置條件等，選擇相適宜的合同形式，突出規(guī)范性。其次，要加強(qiáng)對(duì)合同履行情況的管理，簽訂合同后要派專人調(diào)查執(zhí)行合同的實(shí)際情況并進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)糾正和處理，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。

2.4 從經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行成本控制

在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的一項(xiàng)有效措施是以參與項(xiàng)目的各方的需求和動(dòng)機(jī)為出發(fā)點(diǎn)，制定合理且有效的激勵(lì)機(jī)制，既迎合所有參與方的利益要求，又能促使設(shè)計(jì)方實(shí)現(xiàn)超過業(yè)主所預(yù)期的利益目標(biāo)。合理且有效的激勵(lì)機(jī)制可以從以下三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)：一是物質(zhì)方面激勵(lì)，這是最直接、最有效的方式;二是為員工提供成長(zhǎng)的平臺(tái)，促使員工更積極地投身工作;三是對(duì)優(yōu)秀設(shè)計(jì)人員進(jìn)行鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)，使其得到精神上的滿足。

3 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，需要精細(xì)化的設(shè)計(jì)管理，既要加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙管理，還要結(jié)合前期、成本、項(xiàng)目、營(yíng)銷部門綜合的考量對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求，并將其體現(xiàn)在設(shè)計(jì)中，從而進(jìn)一步充分發(fā)揮設(shè)計(jì)管理的積極作用。

參考文獻(xiàn)

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