林兵 林保

摘要：《民法典》中居住權(quán)的設(shè)立，其旨在為保障公民基本生活居住需要，但統(tǒng)一住宅同時(shí)設(shè)立居住權(quán)并進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估時(shí)，常會(huì)出現(xiàn)一些沖突矛盾之處，對(duì)價(jià)格評(píng)估產(chǎn)生一些影響，為保證房屋持有人利益和確保居住權(quán)法律效力，在進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估時(shí)，就必須要進(jìn)行個(gè)別注意要點(diǎn)的分析，如此才能夠各方合法權(quán)益，對(duì)房屋做出準(zhǔn)確估價(jià)。本篇文章主要針對(duì)《民法典》中居住權(quán)價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)做出簡(jiǎn)要的討論，旨在能夠?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)提供一些參考。

關(guān)鍵詞：民法典;居住權(quán);價(jià)格評(píng)估;注意事項(xiàng)

自2020年1月1日開(kāi)始施行的《民法典》當(dāng)中，新設(shè)立了居住權(quán)制度，事實(shí)上，居住權(quán)起源于羅馬律法，最初設(shè)立的目的在于幫助一些特定家庭成員或被解放的奴隸解決生活保障問(wèn)題，后法國(guó)德國(guó)瑞士等大陸法系國(guó)家繼承了這一居住權(quán)制度，同時(shí)又結(jié)合各自不同國(guó)情以及時(shí)代發(fā)展所產(chǎn)生的多方面因素，對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行了變革。

我國(guó)之前的民法并沒(méi)有設(shè)置居住權(quán)制度，雖然2007年在進(jìn)行《物權(quán)法》修訂時(shí)曾引起爭(zhēng)議，但最終也并沒(méi)有將居住權(quán)納入到《物權(quán)》草案當(dāng)中，但《民法典》當(dāng)中設(shè)置了居住權(quán)，并對(duì)居住權(quán)做出了解釋，從房屋估價(jià)角度來(lái)說(shuō)，《民法典》的實(shí)施和居住權(quán)的推行，在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)，需要關(guān)注哪些要點(diǎn)，應(yīng)是當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)咨詢行業(yè)所必須要重點(diǎn)研究的課題

1.居住權(quán)對(duì)住宅房屋估價(jià)的影響分析

從房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)角度來(lái)說(shuō)，《民法典》對(duì)房屋評(píng)估帶來(lái)的影響在于制度創(chuàng)設(shè)，但實(shí)際上影響最大的是居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)，《民法典》主要是占用益物權(quán)編當(dāng)中增設(shè)的一章篇幅進(jìn)行居住權(quán)規(guī)范的設(shè)立，凸顯了制度的重要性。目前對(duì)于房屋估價(jià)的影響是屬于隱性。

居住權(quán)主要是指自然人按照合同內(nèi)容約定或遺囑中設(shè)定內(nèi)容對(duì)他人所有的住宅享有或占有使用的益物權(quán)。

從居住權(quán)與租賃權(quán)對(duì)比來(lái)講。依據(jù)《民法典》366條規(guī)定，居住人對(duì)他人之物享有占有使用的權(quán)利，需要通過(guò)租賃合同的簽訂來(lái)予以獲取，并且賦予較高的保護(hù)效力，而《合同法》當(dāng)中，對(duì)于租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)所發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力。《民法典》725條仍然繼承了這一規(guī)定，但租賃權(quán)是屬于一種債權(quán)，隨意進(jìn)行合同的解除或無(wú)合同情況下，居住人權(quán)益無(wú)法得到保證，其保護(hù)效能也無(wú)法與。物權(quán)相比。而居住權(quán)是屬于物權(quán)的一種，需要通過(guò)房管局登記正式設(shè)立方可有效，居住權(quán)設(shè)立的時(shí)間是自登記時(shí)起，部分地區(qū)要求租賃合同也要進(jìn)行登記，但登記并非物權(quán)效力，僅僅作為行政管理模式當(dāng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)。

而從評(píng)估價(jià)格角度來(lái)說(shuō)，居住權(quán)的獲取可以有償，也可以無(wú)償，居住權(quán)對(duì)所有權(quán)人的房屋價(jià)格會(huì)帶來(lái)很大的影響，大部分是減損價(jià)值，減損需要通過(guò)專業(yè)評(píng)估獲取，居住權(quán)可以有償取得。而居住權(quán)金額對(duì)價(jià)是可以通過(guò)評(píng)估來(lái)實(shí)現(xiàn)，《民法典》當(dāng)中規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，由于可以通過(guò)設(shè)立居住權(quán)形式約定房屋出租，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值。所以，居住權(quán)本身也帶有一定價(jià)值，同時(shí)價(jià)值可以評(píng)估。所以，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估當(dāng)中可能涉及居住權(quán)估價(jià)，這就需要居住權(quán)房屋評(píng)估價(jià)注意對(duì)房屋內(nèi)容進(jìn)行明確。

2.居住權(quán)住宅房屋估價(jià)的注意事項(xiàng)

2.1有償與無(wú)償獲取居住權(quán)

根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)可以有償獲取，也可以無(wú)償獲取。如果居住權(quán)價(jià)格評(píng)估對(duì)象確立的居住權(quán)是屬于無(wú)償情況，居住權(quán)并沒(méi)有明確消滅時(shí)限或約定，居住權(quán)喪失期限如果進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，此類房屋估價(jià)必須要注意對(duì)設(shè)立居住權(quán)約定的仔細(xì)判明。例如房屋居住權(quán)直至居住權(quán)人死亡或約定條件是有或然性影響而導(dǎo)致無(wú)法準(zhǔn)確確定居住權(quán)終止時(shí)間，則這一類房屋會(huì)由于所有權(quán)人喪失占有使用房屋獲取經(jīng)濟(jì)利益的能力，但如果居住權(quán)價(jià)格評(píng)估旨在為抵押擔(dān)保提供價(jià)值參考，則根據(jù)價(jià)格評(píng)估謹(jǐn)慎性原則，其價(jià)格評(píng)價(jià)為零。

如果居住權(quán)確立合同內(nèi)容當(dāng)中，包含費(fèi)用支付，則其價(jià)格需要依據(jù)市場(chǎng)租金設(shè)定。從這一點(diǎn)來(lái)講，雖進(jìn)行了居住權(quán)的設(shè)立，但對(duì)房屋價(jià)值并沒(méi)有產(chǎn)生影響。對(duì)于房屋住宅所有權(quán)進(jìn)行了有償居住權(quán)的設(shè)立，且并非一次性支付市場(chǎng)公平使用對(duì)價(jià)。而選擇年支付或周期支付，則價(jià)格評(píng)估時(shí)需要參照房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范當(dāng)中關(guān)于租賃權(quán)相關(guān)的內(nèi)容，對(duì)價(jià)格評(píng)估影響來(lái)予以執(zhí)行，所以，在進(jìn)行居住權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)需要根據(jù)居住權(quán)有償或無(wú)償獲取以及實(shí)際期限設(shè)定進(jìn)行最高值與最低值的準(zhǔn)確判定這也是最重要的注意事項(xiàng)。

2.2居住權(quán)給付對(duì)價(jià)評(píng)估

居住權(quán)是可以有償獲取，則有償?shù)膬r(jià)格金額的確定需要通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，如果雙方共同意愿是以市場(chǎng)價(jià)格方式來(lái)獲取居住權(quán)，則可以通過(guò)市場(chǎng)對(duì)價(jià)比較這一方法來(lái)予以有償金額的確定。出于居住權(quán)人獲取居住權(quán)保障相比租賃權(quán)保障效力更高考慮，會(huì)出現(xiàn)一定幾率同意未設(shè)立居住權(quán)而進(jìn)行支付相比一般租賃更高的對(duì)價(jià)。也就是說(shuō)，同一房屋住宅進(jìn)行居住權(quán)的設(shè)立，其對(duì)價(jià)會(huì)高于租賃合同簽訂對(duì)價(jià)，一旦出現(xiàn)此種情況。在進(jìn)行居住權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，就必須要注意，參照市場(chǎng)租金來(lái)作為居住權(quán)估價(jià)案例予以權(quán)益性調(diào)整。

2.3居住權(quán)價(jià)值評(píng)估

從居住權(quán)可以通過(guò)約定設(shè)立居住權(quán)后對(duì)住宅房屋出租相關(guān)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)角度分析，居住權(quán)是帶有價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑，也就是說(shuō)是屬于變相處置權(quán)，居住權(quán)的價(jià)值評(píng)估需要建立在居住權(quán)剩余年限內(nèi)市場(chǎng)租金收入與居住權(quán)支付成本之間所存在的差額進(jìn)行的折現(xiàn)價(jià)值。所以，居住權(quán)有可能是具備對(duì)價(jià)，但也存在一定可能是不具備對(duì)價(jià)，還有一種可能是進(jìn)行一次性支付或進(jìn)行逐年支付，這都屬于評(píng)估測(cè)算當(dāng)中所必須需要注意的事項(xiàng)。

3.結(jié)束語(yǔ)

所謂居住權(quán)是屬于物權(quán)，其原則上無(wú)償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)依據(jù)合同內(nèi)容的相關(guān)約定或遺囑內(nèi)容，經(jīng)登記后占有和使用他人住宅居住權(quán)作為物權(quán)的一種，主要是在房管局進(jìn)行登記，一旦登記，則居住權(quán)人可以無(wú)視房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣、交易而使用房屋，且根據(jù)民法典規(guī)定，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，自登記時(shí)設(shè)立，不得繼承、轉(zhuǎn)讓且設(shè)立居住權(quán)住宅不可出租，居住權(quán)期滿或居住權(quán)人死亡則居住權(quán)消失。由此可見(jiàn)，民法典居住權(quán)的實(shí)施將會(huì)對(duì)房產(chǎn)業(yè)和價(jià)格評(píng)估帶來(lái)不小的影響。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳燕玲.論《民法典·物權(quán)編（草案）》中居住權(quán)設(shè)立方式之完善[J].江蘇科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2019，000（4）：26.