熊穎

對(duì)于北京本土房企首開(kāi)股份來(lái)說(shuō)，北京一直以來(lái)都是其嚴(yán)重依賴的主戰(zhàn)場(chǎng)。然而近期主戰(zhàn)場(chǎng)略顯疲態(tài)，2019年、2020年首開(kāi)股份京內(nèi)營(yíng)收連續(xù)兩年下滑;且自2020年以來(lái)，在北京市場(chǎng)的權(quán)益銷售排行中，首開(kāi)股份的榜首寶座也被中海地產(chǎn)所頂替。

共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，是首開(kāi)股份布局北京的重要一環(huán)。然而近年來(lái)，首開(kāi)股份旗下多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目先后被質(zhì)疑有問(wèn)題。此外，還有購(gòu)房者反映，首開(kāi)股份大股東首開(kāi)集團(tuán)旗下的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目首開(kāi)錦鯉疑似存在“不平等條約”等問(wèn)題。

業(yè)主質(zhì)疑首開(kāi)錦鯉存“不平等條約”預(yù)售合同、補(bǔ)充協(xié)議或與政策相悖

近期，多位和錦里雅苑（又名：首開(kāi)錦鯉）簽訂認(rèn)購(gòu)合同并支付定金的購(gòu)房者向《紅周刊》記者反映，首開(kāi)錦鯉的預(yù)售合同和補(bǔ)充協(xié)議疑似存在“不平等條約”。

而關(guān)于這一問(wèn)題，《紅周刊》記者注意到，早在6月，就有投資者向上市公司首開(kāi)股份提出疑問(wèn)。彼時(shí)，首開(kāi)股份回復(fù)表示，“錦鯉項(xiàng)目不是我公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)為北京房地置業(yè)發(fā)展有限公司，該公司與首開(kāi)股份無(wú)股權(quán)關(guān)系，為托管關(guān)系”。

根據(jù)預(yù)售合同，首開(kāi)錦鯉的開(kāi)發(fā)企業(yè)為北京共泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。天眼查顯示，房地置業(yè)對(duì)共泰房地產(chǎn)100%持股。穿透股權(quán)，背后為北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司，也就是首開(kāi)股份的第一大股東。

首開(kāi)錦鯉是首開(kāi)集團(tuán)在北京的共有產(chǎn)權(quán)房。2019年8月，首開(kāi)集團(tuán)以18.97億元底價(jià)拿下首開(kāi)錦鯉的前身地塊，建筑規(guī)模約8.55萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)樓面價(jià)2.22萬(wàn)元/㎡。而由于共有產(chǎn)權(quán)房的特殊性質(zhì)，該項(xiàng)目個(gè)人產(chǎn)權(quán)占比70%，4.1萬(wàn)元/㎡的項(xiàng)目均價(jià)更是遠(yuǎn)低于周邊樓盤的售價(jià)區(qū)間7萬(wàn)元/㎡～9萬(wàn)元/㎡左右。

低價(jià)優(yōu)勢(shì)讓錦里雅苑的搖號(hào)吸引來(lái)大批剛需購(gòu)房者。購(gòu)房者張子文（化名）告訴《紅周刊》記者，自己于4月16日搖到一套88平方米的三居室，對(duì)應(yīng)售價(jià)360.8萬(wàn)元。5月21日，張子文簽訂認(rèn)購(gòu)合同，并繳納10萬(wàn)元定金。

不過(guò)張子文的購(gòu)房喜悅并沒(méi)能持續(xù)太久。6月22日，張子文在原本打算交首付的當(dāng)天發(fā)現(xiàn)預(yù)售合同和補(bǔ)充協(xié)議中存在一些條款問(wèn)題。張子文指出，當(dāng)時(shí)工作人員不允許他們對(duì)合同拍照，并且告訴購(gòu)房者，目前（合同條款）不可能調(diào)整，交錢就簽合同，不交就可以離開(kāi)了。

《紅周刊》記者獲取的一份首開(kāi)錦鯉共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同暨補(bǔ)充協(xié)議顯示，“甲方（房企）為本項(xiàng)目制作之一切介紹、宣傳及廣告資料，包括口頭講解、樓書(shū)、建筑模型、樣板間，均不構(gòu)成甲方為本項(xiàng)目或本房屋所作出的任何承諾，亦不構(gòu)成房屋交付標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

然而今年4月，北京市住建委就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》。在新房銷售方面，《通知》加大了對(duì)不實(shí)宣傳的整治。其中包括：重點(diǎn)查處“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“裝配式”項(xiàng)目樣板間和裝修標(biāo)準(zhǔn)不一致行為;補(bǔ)充協(xié)議中約定宣傳廣告及銷售人員的溝通承諾不作為合同邀請(qǐng)要約的行為。其中，構(gòu)成虛假?gòu)V告線索的，移轉(zhuǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門查處。

不難看出，首開(kāi)錦鯉在合同中所提及上述“不構(gòu)成房屋交付標(biāo)準(zhǔn)”明顯有違《通知》的整治方向。

通知還強(qiáng)調(diào)，對(duì)改變和修改《北京市商品房預(yù)售合同示范文本》相關(guān)條款、商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議約定減輕或免除開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的行為進(jìn)行重點(diǎn)查處。重點(diǎn)檢查違約賠償不對(duì)等、延期交房不承擔(dān)違約責(zé)任、宣傳廣告不作為合同邀請(qǐng)要約、合同與補(bǔ)充協(xié)議有沖突以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)等。

首開(kāi)錦鯉的預(yù)售合同簽約僅僅晚于《通知》發(fā)布后兩個(gè)月時(shí)間，而首開(kāi)錦鯉在預(yù)售合同、補(bǔ)充協(xié)議中列舉的多項(xiàng)條款和《通知》要求“相?！?，比如，購(gòu)房者的逾期付款責(zé)任和房企的逾期交付責(zé)任存在違規(guī)賠償不對(duì)等、開(kāi)發(fā)商通過(guò)延長(zhǎng)交房期限等大大降低了延期交房自己所需承擔(dān)責(zé)任的可能性。此外，首開(kāi)錦鯉還在補(bǔ)充協(xié)議中指出，“本補(bǔ)充協(xié)議與主合同具有同等法律效力，二者內(nèi)容不一致時(shí)，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。”

銷售人員：近30位已退房10戶左右購(gòu)房者定金難退

對(duì)于購(gòu)房者指出的首開(kāi)錦鯉預(yù)售合同中所存在的“不平等條約”，首開(kāi)集團(tuán)并不認(rèn)為存在不妥。

首開(kāi)集團(tuán)公開(kāi)回復(fù)表示，在網(wǎng)申階段，首開(kāi)錦鯉（錦里雅苑）項(xiàng)目按照北京市共有產(chǎn)權(quán)房要求將合同文本進(jìn)行了公示并對(duì)意向申購(gòu)人群進(jìn)行了意見(jiàn)收集及反饋。首開(kāi)錦鯉（錦里雅苑）項(xiàng)目預(yù)售合同公示符合相關(guān)規(guī)定及程序，現(xiàn)公示期已結(jié)束。關(guān)于市民提出的“霸王條款”，預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議中包含逾期交付時(shí)開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任、房屋權(quán)利狀況與主合同約定不符時(shí)開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任等開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，并非僅約定了購(gòu)房者責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)合同約定及法律承擔(dān)違約責(zé)任。

不過(guò)對(duì)于首開(kāi)集團(tuán)的回復(fù)，購(gòu)房者并不滿意。一位購(gòu)房者認(rèn)為首開(kāi)集團(tuán)在玩“時(shí)間差游戲”，首開(kāi)錦鯉預(yù)售合同的公示時(shí)間在2021年1月，而該項(xiàng)目的搖號(hào)時(shí)間則是在4月，中間間隔3個(gè)多月，“我們獲得購(gòu)房資格之后，去關(guān)注預(yù)售合同，才發(fā)現(xiàn)合同問(wèn)題?！?/p>

目前首開(kāi)錦鯉和部分已繳納定金的購(gòu)房者陷入僵局。9月8日，《紅周刊》記者以購(gòu)房人身份向首開(kāi)錦鯉銷售人員了解情況，其表示，“合同經(jīng)過(guò)公示就不能改，有（其他）項(xiàng)目改了（合同），（可能）項(xiàng)目有特殊性?！?/p>

據(jù)上述銷售人員介紹，目前已有30多位購(gòu)房者退房，沒(méi)有簽約（預(yù)售合同）的在10戶左右。而談及定金，銷售人員表示按認(rèn)購(gòu)書(shū)執(zhí)行。

《紅周刊》記者獲取的一份購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)書(shū)顯示，“認(rèn)購(gòu)人同意在建委購(gòu)房資格審核通過(guò)之日7日內(nèi)，支付首期購(gòu)房款并與出賣人簽訂商品房買賣合同及相關(guān)條款?！薄拔丛诩s定期間內(nèi)支付首期購(gòu)房款并與出賣人簽訂商品房買賣合同及相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。出賣人解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的，認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還?！?/p>