◇南京郵電大學(xué) 葉 欣 馬文清 王 然

在“公民同招”政策背景下，本文選取南京市排名前十五名的優(yōu)質(zhì)初中，通過構(gòu)建特征價(jià)格模型，和運(yùn)用差分回歸方法，借鑒邊界固定效應(yīng)法，與非觀測(cè)學(xué)校的學(xué)區(qū)房進(jìn)行對(duì)比分析，考察該政策對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的溢價(jià)效應(yīng)。實(shí)證結(jié)果表明，屬于該觀測(cè)范圍內(nèi)的學(xué)區(qū)房相較于其他學(xué)區(qū)房帶來13.1%的溢價(jià)?；诒狙芯?，我們將深度剖析該政策導(dǎo)致的溢價(jià)效應(yīng)，為教育事業(yè)的發(fā)展改革助力。

近些年民辦教育蓬勃發(fā)展，導(dǎo)致“掐尖擇優(yōu)”等問題層出不窮。針對(duì)此教育亂象，2019年江蘇省教育廳出臺(tái)“公民同招”政策，明確提出全面實(shí)行公民辦學(xué)校同步報(bào)名，指出民辦學(xué)校報(bào)名超計(jì)劃的全部實(shí)行電腦隨機(jī)派位錄取。該政策本意是對(duì)于公民辦學(xué)校要堅(jiān)持一視同仁，兩者之間互不享有招生特權(quán)，這樣才能實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育的均衡發(fā)展。但在實(shí)施過程中，不確定性的出現(xiàn)使得家長(zhǎng)更愿意購(gòu)買優(yōu)質(zhì)公辦校片區(qū)的房子作為入學(xué)保障，這也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格不斷攀高。本文在“公民同招”政策的實(shí)行下，基于南京市的住宅價(jià)格來研究學(xué)區(qū)房溢價(jià)，為政策的制定和教育資源合理分配提供建議。

1 數(shù)據(jù)和計(jì)量模型設(shè)定

1.1 數(shù)據(jù)來源

我們借鑒邊界固定效應(yīng)法，在“重點(diǎn)初中”學(xué)區(qū)范圍邊界處進(jìn)行“學(xué)區(qū)-非學(xué)區(qū)”樣本配對(duì)，利用差分模型控制大部分不可觀測(cè)的區(qū)位特征，以更好地估計(jì)教育質(zhì)量在房?jī)r(jià)中的資本化效應(yīng)。

我們收集了近三年南京市公辦初中的中考平均分、四星高中上線率、600分以上人數(shù)等數(shù)據(jù)，進(jìn)行賦值排序，并參考多方面社會(huì)因素，最后篩選出學(xué)校實(shí)力排名前15的公辦初中設(shè)為“重點(diǎn)初中”。依照2020年南京市初中學(xué)區(qū)范圍劃分標(biāo)準(zhǔn)，確定相應(yīng)學(xué)區(qū)房范圍。

我們收集了這些學(xué)區(qū)房與之后配對(duì)的非學(xué)區(qū)房2018年6月至2020年6月的二手房成交數(shù)據(jù)，房屋物理特征數(shù)據(jù)來源為貝殼網(wǎng)，根據(jù)網(wǎng)站歷史成交記錄手工錄入，區(qū)位特征來源為高德地圖。剔除異常值后最終得到2093個(gè)有效樣本數(shù)據(jù)。

1.2 數(shù)據(jù)預(yù)處理

（1）數(shù)據(jù)劃分。

我們借鑒借鑒邊界固定效應(yīng)法將“重點(diǎn)初中”學(xué)區(qū)與周邊“非重點(diǎn)初中”學(xué)區(qū)進(jìn)行小區(qū)配對(duì)，“小區(qū)對(duì)”中兩小區(qū)的最大間距設(shè)置為3千米。再根據(jù)房屋物理與區(qū)位特征配對(duì)到具體的“房屋對(duì)”，得到1046組有效樣本數(shù)據(jù)。本文將收集到的數(shù)據(jù)劃分為物理特征與區(qū)位特征、教育特征。

物理特征為學(xué)區(qū)房所在小區(qū)及樓層開發(fā)時(shí)即做規(guī)范，包括容積率（FAR）、綠化率（GREEN）、房齡（HAGE）和電梯情況（LIFT）。

區(qū)位特征為學(xué)區(qū)房區(qū)位本身具有的屬性，包括到市中心的距離（D_CENTER）、到地鐵站的距離（D_SUBWAY）、到醫(yī)院的距離（D_HOSPITAL）。其中，市中心定義為新街口地鐵站，地鐵站定義為距離該住宅最近地鐵站。

教育特征為學(xué)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。

（2）描述性統(tǒng)計(jì)。

全樣本平均房齡為19.6年，平均綠化率為32.77%，平均容積率為2.28，距離市中心的平均直線距離為7.23公里。全樣本平均交易價(jià)格約為39422.87元/平方米。其中，“重點(diǎn)初中”學(xué)區(qū)房均值為46550元/平方米，周邊“非重點(diǎn)初中”學(xué)區(qū)均值為32295元/平方米，由此可以明顯看出學(xué)區(qū)房所帶來的溢價(jià)。

（3）模型設(shè)定。

a、半對(duì)數(shù)特征價(jià)格模型。本文為了研究學(xué)區(qū)房溢價(jià)，我們選擇房?jī)r(jià)的對(duì)數(shù)形式作為被解釋變量建立半對(duì)數(shù)特征價(jià)格模型進(jìn)行回歸，方程形式如下所示：

b、差分方程。為了消除遺漏變量的影響，我們首先將學(xué)區(qū)房小區(qū)進(jìn)行配對(duì)，使得同一個(gè)“小區(qū)對(duì)”中兩個(gè)小區(qū)除了學(xué)區(qū)特征外的其他區(qū)位特征差異很小，并通過對(duì)“小區(qū)對(duì)”中兩個(gè)小區(qū)的被解釋變量和解釋變量進(jìn)行一階差分來消除掉兩個(gè)小區(qū)相同的不可觀測(cè)變量，從而得到更為可信的學(xué)區(qū)房溢價(jià)，差分方程如下所示：

（4）實(shí)證結(jié)果。

我們利用Stata軟件根據(jù)我們獲得的2093個(gè)樣本以及1046組配對(duì)樣本對(duì)上述方程進(jìn)行回歸，得到的回歸結(jié)果如表1所示。

表1 回歸結(jié)果

2 結(jié)論與建議

實(shí)證結(jié)果表明，“公民同招”政策下南京市優(yōu)質(zhì)公辦初中學(xué)區(qū)房有明顯溢價(jià)。我們借鑒借鑒邊界固定效應(yīng)法，通過建立配對(duì)回歸模型并進(jìn)行差分，實(shí)證結(jié)果表明，屬于該觀測(cè)范圍內(nèi)的“重點(diǎn)初中”學(xué)區(qū)房相較于周邊“非重點(diǎn)初中”學(xué)區(qū)房有13.1%的溢價(jià)。

基于以上結(jié)論，通過查閱相關(guān)政策，我們得出以下幾點(diǎn)建議：

從政府方面，2019年7月《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于深化教育教學(xué)改革全面提高義務(wù)教育質(zhì)量的意見》中明確提出全面推行公辦和民辦學(xué)校同步招生，“公民同招”能在一定程度上為“擇校熱”降溫，縮小校際間的生源差距；同時(shí)該制度也能緩解“公退民進(jìn)”的緊張局面，提高教育質(zhì)量，促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。政府應(yīng)該切實(shí)落實(shí)“公民同招”政策，明確義務(wù)教育與基礎(chǔ)教育的重要性，促進(jìn)該階段教育公平，加大對(duì)基礎(chǔ)教育資源的投資合理配置各校的教學(xué)資源。

從學(xué)校方面，公辦初中應(yīng)注重創(chuàng)新教育理念、高效配置教育資源、加強(qiáng)課程教學(xué)和師資建設(shè)，注重教育資源的投入與質(zhì)量，提高教學(xué)水平。民辦初中應(yīng)通過不斷進(jìn)行制度創(chuàng)新，推動(dòng)我國(guó)教育體制機(jī)制改革、拓展優(yōu)質(zhì)多元的教育資源、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。公辦與民辦初中共同努力，才能促進(jìn)“公民同招”政策的平穩(wěn)推進(jìn)，達(dá)到政策目的。

從家長(zhǎng)方面，“公民同招”政策的實(shí)施一定程度上帶來學(xué)區(qū)房溢價(jià)，但也緩解了“擇校熱”帶來的費(fèi)用問題及隨之而來的社會(huì)問題。家長(zhǎng)應(yīng)順應(yīng)政策倡導(dǎo)的教育理念，在擇校與購(gòu)房時(shí)綜合考量，多方面調(diào)研學(xué)校背景、學(xué)區(qū)房的投入回報(bào)比率、孩子自身性格與學(xué)習(xí)特點(diǎn)等，不能僅以公辦初中優(yōu)質(zhì)程度作為購(gòu)房依據(jù)。