徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物為一住宅小區(qū)內(nèi)的普通住宅樓。在實地查看過程中，發(fā)現(xiàn)a建筑物一層規(guī)劃為住宅的一間房屋，實際使用用途變成了對外營業(yè)的超市。經(jīng)進一步核查，是該房屋業(yè)主擅自改變了房屋的使用用途。這種情況下，能否為a建筑物辦理首次登記？如何辦理？

分? ?析

目前，各地登記機構(gòu)對此問題存在不同的觀點。

觀點一，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第279條的規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。上述案例中，a建筑物一層那間房屋的業(yè)主擅自改變房屋用途，違反了相關(guān)法律法規(guī)。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第22條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人。故不能為a建筑物辦理首次登記，并應(yīng)書面告知A公司。

觀點二，不動產(chǎn)登記機構(gòu)沒有查處擅自改變房屋用途等違法違規(guī)行為的職能，且對改變用途的房屋是否屬于違法建筑也無權(quán)認(rèn)定。實地查看建筑物只要坐落、界址、面積等與提交申請材料一致且已建造完成，即可進行首次登記。

觀點三，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不能對存在的違法違規(guī)行為視而不見，有告知相關(guān)部門的義務(wù)。告知相關(guān)部門后，應(yīng)待該違法違規(guī)行為處理完畢，方可進行首次登記。

在這三個觀點中，筆者傾向于觀點二。

首先，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.2.3規(guī)定，房屋用途發(fā)生變化的，需提交城市規(guī)劃部門出具的批準(zhǔn)文件、與國土資源主管部門簽訂的土地出讓合同補充協(xié)議。由此可知，房屋的規(guī)劃用途不允許擅自改變，確需改變的，必須得到自然資源和規(guī)劃部門的批準(zhǔn)。上述案例確實存在涉嫌違規(guī)的行為，但該行為屬于違法使用而非違法建設(shè)，且系業(yè)主做出，而非申請為a建筑物辦理首次登記的土地使用者A公司，且該行為屬于違法使用而非違法建設(shè)行為，a建筑物的建設(shè)并未違反規(guī)劃的批準(zhǔn)，其合法性不因業(yè)主違法使用而改變?！稌盒袟l例》第22條所列的4種不予登記的情形是針對登記申請來說的，A公司申請首次登記時仍按照房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途而非實際使用用途進行申請，不涉及用途的改變，無需提交房屋用途變化的相關(guān)材料，也并未違反法律法規(guī)，不屬于不予登記的情形。

其次，觀點三是目前登記機構(gòu)對在實地查看過程中發(fā)現(xiàn)實際建設(shè)與規(guī)劃報批不符問題的處理方法，但實際上該案例與此問題有一定區(qū)別。規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門對建筑物違反規(guī)劃建設(shè)行為的處理，因具體情形和情節(jié)的輕重會有不同的處理結(jié)果，包括責(zé)令依法拆除、罰款、沒收、完善合法手續(xù)等。如判決依法拆除，因建筑物的一體性，拆除違法部分的同時難免會對合法部分的面積造成影響，故拆除后測繪部門應(yīng)重新進行測繪;如判決完善合法手續(xù)，則待違法部分手續(xù)合法化后，即轉(zhuǎn)為合法部分，首次登記時應(yīng)與原合法部分一并進行登記。鑒于此，此類情況登記機構(gòu)必須依據(jù)處理結(jié)果進行登記，否則極易影響登記的有效性與準(zhǔn)確性。而上述案例中，相關(guān)部門對業(yè)主擅自改變房屋用途的處理結(jié)果多為罰款、恢復(fù)原狀等，不可能涉及拆除或沒收，所以是否處理完畢對登記內(nèi)容不會造成影響，無需等待處理結(jié)果即可辦理登記。

最后，觀點二所述較為科學(xué)。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第16條的規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看時應(yīng)重點查看房屋坐落及其建造完成等情況。由此可知，實地查看應(yīng)注重查看的是房屋建造是否符合規(guī)劃，即房屋的結(jié)構(gòu)、基底形狀、尺寸、層數(shù)、面積等是否與規(guī)劃一致，而不是房屋的使用情況。但應(yīng)注意的是，觀點三有一點值得借鑒，即登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)涉嫌違法違規(guī)的行為后，應(yīng)履行義務(wù)將該情況告知相關(guān)部門。至于相關(guān)部門是否按有關(guān)規(guī)定進行處理，不是登記機構(gòu)的考慮范疇。針對上述案例，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可在將有關(guān)情況告知相關(guān)部門的同時，為a建筑物辦理首次登記業(yè)務(wù)。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）