摘要：首批集中供地，大部分熱點城市熱度仍舊居高不下，企業(yè)盈利空間承壓;企業(yè)間強(qiáng)者恒強(qiáng)的局勢依舊，頭部企業(yè)、央企拿地優(yōu)勢明顯，以僅個位數(shù)的數(shù)量占比，拿地金額、建面分別達(dá)到三成、兩成左右，“三道紅線”綠檔房企拿地表現(xiàn)明顯也優(yōu)于其他。展望后續(xù)集中供地的市場熱度和競爭態(tài)勢，出讓規(guī)則和政策的調(diào)整會有很大影響，隨著后續(xù)規(guī)則和政策不斷完善，集中供地政策的作用也將逐步顯現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：集中供地;合作拿地;熱點城市

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0042-50 收稿日期：2021-07-08

文章來源：本文由億翰智庫供稿。

截至6月底，引發(fā)廣泛關(guān)注的22城首批集中供地全部出讓結(jié)束，成交土地金共計10552億元，成交建面10794萬平方米，拿地企業(yè)超過400家。本文將全面回顧22城首批集中供地出讓，深度解讀首批供應(yīng)和成交特點，并展望后續(xù)批次供地表現(xiàn)。

1 出讓規(guī)則和政策

1.1 絕大部分城市限地價，一半以上城市地價房價雙限

出讓規(guī)則和政策是城市制定的拿地游戲規(guī)則，是政府調(diào)控土地市場直接而有力的手段，直接影響城市土拍的市場表現(xiàn)。對22城首批集中供地的出讓規(guī)則和政策進(jìn)行梳理，我們發(fā)現(xiàn)其特點如表1所示。

1.1.1 限地價是絕對主流，北京、上海、成都嚴(yán)控地價上升幅度

主要出讓方式上，限地價是絕對主流，除重慶、武漢外的20城均限地價。觸及地價上限后，競配建、競自持是多數(shù)城市的選擇，不過有一些城市采取更加創(chuàng)新或者簡單的方式（見圖1），上海、蘇州地塊觸及限價后進(jìn)入一次性報價環(huán)節(jié)，報價接近出價平均值的競得地塊，南京、長沙則是直接搖號確定競得人。值得注意的是，北京、廣州、合肥三城的競爭環(huán)節(jié)最高有三層，北京部分地塊在競配建/自持到頂后繼續(xù)競品質(zhì)，廣州、合肥則是搖號;北京是此次唯一一個采取競品質(zhì)措施的城市，部分地塊觸及限價或競配建/自持到頂后，企業(yè)需要報送高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，競爭住宅建設(shè)品質(zhì)，對參與企業(yè)提出更高要求。

地價的限制幅度方面，大部分城市允許的溢價幅度都低于50%，北京、上海嚴(yán)控溢價率，廣州、深圳允許的溢價幅度則相對高?？v觀限地價的20城，北京、上海、成都允許的溢價幅度低，最高溢價幅度在10%左右或者低于10%，其次是蘇州、長沙、無錫、沈陽，允許的溢價幅度低于20%，廣州、天津、深圳、廈門（島外）、鄭州允許的溢價幅度相對較高，均高于40%。

1.1.2 保證金比例多在20%左右，杭州企業(yè)參與資金門檻較低

大部分城市保證金比例都以20%為主，深圳、長沙、鄭州則要求50%左右。值得注意的是，在杭州，上限5000萬的托底保證金可以提前鎖定參拍資格，土地出讓金繳納期限最長在8-9個月，屬于企業(yè)參與資金門檻較低的熱點城市;南京根據(jù)區(qū)域特點及市場熱度情況，差異化設(shè)置包括保證金比例在內(nèi)的出讓條件，部分地塊保證金比例由20%提高到30%、50%不等。

1.1.3 一半以上城市地價房價雙限，長三角限價普遍

一半以上城市限房價，北上廣深僅廣州不限房價，長三角限價范圍大。22城中，12城限房價，分別為：北京、深圳、廈門、福州、寧波、合肥、杭州、成都、南京、上海、長沙、鄭州，其中8城全部地塊限房價（不含安置房、人才房等），福州、廈門僅主城區(qū)限房價，長沙、鄭州部分地塊限房價。

由于這些城市同時限地價，因此這12城房地價均被限制。從這些城市名單中我們可以發(fā)現(xiàn)，長三角的限價比較普遍，除無錫、蘇州外，7城中有5城既限地價又限房價。

1.1.4 少數(shù)城市限馬甲，重慶期望通過支付期限控制競爭熱度

上海、南京、長沙出讓條件中均提到了限制馬甲的措施，但上海的要求更加嚴(yán)格和穿透;廈門對商品房建設(shè)和預(yù)售進(jìn)度有明確的要求，南京搖號后成交的地塊商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

重慶不限地價上限，但根據(jù)地塊熱度設(shè)置支付分期和期限，最嚴(yán)苛為簽訂合同15日內(nèi)付清全款。這個規(guī)定會限制一些資金實力不強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)場，但相比其他手段對地塊熱度的作用比較有限。

1.1.5 武漢、長沙等城市有不同比例產(chǎn)業(yè)引入或建設(shè)要求

由于歷史原因，鄭州、青島仍是基本都為定向地塊，鄭州首批集中供地九成以上為定向城改地，而青島也是歷來盛行勾地，此次供地僅1宗公開地。此外，武漢、長沙、蘇州、上海等城市有不同程度產(chǎn)業(yè)相關(guān)要求（見表2）。定向性質(zhì)地塊一般都是底價成交，因此一方面其占比的多少會相應(yīng)影響城市整體市場熱度，另一方面，這些地塊是熱點城市難得的低價拿地機(jī)會，利好具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源的房企。

1.2 三類拍地模式

總結(jié)完首批集中供地出讓規(guī)則和政策的具體特點，本文劃分出首批集中供地的幾類拍地模式。

按照城市主要出讓方式背后反映的競拍邏輯，首批集中供地的拍地模式可以分為三大類：價高者得、搖號以及接近平均出價者得。在同類模式下，還可以按照對地價、房價的限制程度進(jìn)行細(xì)分。

首先，觸及地塊最高限價后，無論是競配建、競自持還是競品質(zhì)，根本上都是土地出讓金外的進(jìn)一步出價競爭，因此這些出讓方式本質(zhì)上都是價高者得的模式。大部分城市都屬于這一種拍地模式，但在此基礎(chǔ)上各城在地價、房價的限制程度上有很大區(qū)別，北京、成都地價限制較緊，同時限房價，廣州、廈門島外等允許的地價上升幅度較高，同時不限房價，整體限價寬松，重慶、武漢不設(shè)地價上限也不限制房價，其他城市則處于限價較為適中的狀態(tài)。

第二類搖號則更多是關(guān)于概率和運氣，屬于比較簡單易操作的模式。南京、長沙在地塊超過價格上限后直接進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，其中，長沙整體允許的地塊溢價幅度較低，但由于二城均限房價，所以地價和房價均處于可控范圍內(nèi)。

第三類接近平均出價者得，競拍邏輯較傳統(tǒng)拍地模式發(fā)生了根本性的變化，可稱本次集中供地出讓中的“一股清流”。以上海、蘇州為代表的城市，在地塊觸及中止價后，進(jìn)入一次性報價環(huán)節(jié)，報價最接近所有報價平均值的為競得人，同時政府依然可以通過地塊最高限價來控制地價溢價幅度，例如上海地塊整體最高溢價幅度僅在10%左右。

除此之外，上海還有更多配套機(jī)制設(shè)計。招掛復(fù)合使得不同熱度地塊適用不同門檻的出讓方式;嚴(yán)格的限制馬甲措施、禁止土地成交后股權(quán)轉(zhuǎn)移，以及有競價招標(biāo)下按過往受讓土地宗數(shù)進(jìn)行扣分的制度，防止有資源優(yōu)勢的企業(yè)獨大。整體而言，上海此次的出讓機(jī)制設(shè)計全面且針對性強(qiáng)，從機(jī)制方面全方位穩(wěn)住土地市場，營造理性、公平的競爭氛圍。

1.3 政策優(yōu)化調(diào)整已在路上

首批集中供地，廣州、重慶主城區(qū)、杭州等城市熱度矚目，熱點更熱，企業(yè)低利潤甚至無利潤廝殺，同時熱點城市馬甲拿地的現(xiàn)象也非常突出，因此預(yù)計后續(xù)這些熱點城市會對出讓規(guī)則和政策作出優(yōu)化調(diào)整。

結(jié)合首批集中供地中出現(xiàn)的現(xiàn)象，后續(xù)調(diào)整的方向可能涉及：（1）進(jìn)一步限制地價、房價;（2）調(diào)整觸及限價后的環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)入一次性報價或者競爭住宅品質(zhì)都是可選項;（3）提高保證金門檻;（4）明確和加強(qiáng)對馬甲拿地的限制。

而實際上，在首批集中供地前后，部分城市已經(jīng)開始有所行動。例如廣州確定進(jìn)一步控制地塊溢價幅度，熱點區(qū)域開始“限房價、競地價”。廣州住建局6月11日發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地出讓管控的函》明確，在第二、三批住宅用地集中出讓中，所有住宅地塊成交樓面地價（包括溢價和配建后的折算）均不高于該區(qū)域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價。第二批住宅用地出讓中黃埔、南沙區(qū)地塊全部采用“限房價、競地價”模式出讓，限制房屋銷售價格原則上不超過地塊所在區(qū)域 2021年一季度一手住宅成交均價上浮50%。

杭州年初就提出要布局競品質(zhì)試點，3月底杭州發(fā)布的《2021年省政府工作報告重點工作涉杭任務(wù)和市政府工作報告重點工作責(zé)任分解》中提到要實施建筑質(zhì)量提升工程，出臺“競地價、競質(zhì)量”政策，明確在9月試點開展“競地價、競品質(zhì)”土地出讓。因此，杭州第二或第三批集中供地出讓中，將首次出現(xiàn)需要競品質(zhì)的地塊。

此外，對于上限5000萬元的托底保證金制度，杭州后續(xù)也有可能出臺補丁政策，提高企業(yè)的資金參與門檻，但直接取消的可能性或許不大。

最后，在限馬甲方面，在上海之外，目前已有包括南京、蘇州、無錫、南昌、東莞等五城出臺政策限制馬甲公司參拍，廣州也已確定要限制房企的馬甲參與土地競拍。預(yù)計，后續(xù)會有更多城市跟進(jìn)，馬甲拿地在后續(xù)集中供地中將得到有效抑制。

2 城市供應(yīng)與成交

2.1 宅地計劃供應(yīng)量上升城市更多，首批供應(yīng)三成以下是主流

2021年很多城市住宅用地計劃供應(yīng)量都有不同程度上升，不過也有不少熱門城市下降。具體而言，20城中（上海、長春2020年數(shù)據(jù)缺失），12城2021年住宅用地計劃供應(yīng)量上升，幅度從2%～60%不等，其中長沙計劃供應(yīng)量增長最為明顯，達(dá)60%;在計劃供應(yīng)量下降的城市中，不乏杭州、武漢、成都、無錫、寧波等熱門城市，寧波、福州、無錫下降幅度均超過了30%。

首批集中供地，22城供應(yīng)涉宅地共計864宗，占地面積共計5091萬平方米。大部分城市供應(yīng)量小于全年宅地供應(yīng)計劃的三成，但廣州首批供應(yīng)量很大，超過全年計劃的六成，蘇州、南京、武漢等城市首批供應(yīng)量比較適中，占全年宅地計劃的三成至四成之間，見圖2。

供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，一半城市以遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)為主，其余城市主城、遠(yuǎn)城差別不大或者以主城區(qū)為主。北京、廈門等城市首批供地并未放量，所以供應(yīng)結(jié)構(gòu)上主城與遠(yuǎn)城差距不大，在廈門已經(jīng)結(jié)束的第二批集中供地中，島外已經(jīng)是絕對主力。

2.2 大部分熱點城市熱度仍高，上海市場表現(xiàn)平穩(wěn)

2.2.1 成交金額破萬億，部分熱點城市溢價率下降

首批集中供地，22城共成交涉宅地850宗，成交建面10794萬平方米，成交金額10552億元。大部分城市成交樓面價有不同程度上升，福州、重慶、蘇州三城下降，但超過一半城市平均溢價率出現(xiàn)下降，其中包括諸多熱點城市，例如上海、北京、蘇州等，見表3。

同時，大部分城市2021年上半年住宅用地成交量較2020年上半年均有不同程度上升，呈現(xiàn)下降的城市中，多數(shù)2020年上半年成交量多于下半年。

2.2.2 大部分熱點城市熱度居高不下，城市間冷熱分化明顯

由于城市使用不同拍地模式，因此評價城市成交熱度不能僅僅著眼于溢價率表現(xiàn)。我們綜合考慮城市地塊觸頂比例、平均溢價率、平均自持/配建比例，將首批集中供地市場熱度劃分如下四檔（見表4），熱：北京、深圳、廈門、杭州、合肥、重慶、成都;中：廣州、福州、無錫、南京、寧波、武漢;穩(wěn)：蘇州、上海、長沙、沈陽;冷：青島、長春、濟(jì)南、鄭州、天津。

從22城成交熱度來看，大部分熱點城市熱度仍是居高不下，本身熱度一般的城市溫度平平，城市間分化非常明顯。值得注意的是，在接近平均價者得的拍地模式下，上海、蘇州的土地市場熱度得到有效控制，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。而在價高者得的模式下，即便能通過地價限制按下平均溢價率，但是激烈的出讓金外競爭仍造就了高額的自持或配建面積，市場熱度有增無減。

城市內(nèi)部熱度分化程度來看，廣州、福州、長沙等城市較為明顯。這些城市在熱點地塊競爭激烈的同時，出現(xiàn)了10%上下的流拍率，說明城市內(nèi)部的熱度分化比較嚴(yán)重。

2.2.3 大部分熱點城市盈利空間較窄，上海目前較為理想

排除市場溫度低的城市，我們通過地貨比以及平均自持/配建比例來大致評價城市的總體盈利空間情況，并將22城劃分為三個檔位，盈利空間較小：廈門、重慶（主城）、北京、廣州、無錫、杭州、南京;盈利空間適中：蘇州、寧波、合肥、深圳、成都、長沙、武漢;盈利空間較大：上海、福州、沈陽。

縱觀22城盈利空間分布，大部分熱點城市的盈利空間較窄，在部分城市企業(yè)低利潤甚至虧損拿地，但上海的盈利空間目前較為理想。

在盈利空間較窄的城市里，北京雖然嚴(yán)控地價溢價，但是在高比例競配建下，企業(yè)盈利空間被壓縮，而杭州、廈門較高溢價率加上高自持或配建比例，盈利空間堪憂，部分熱點地塊的拿地企業(yè)甚至有虧損風(fēng)險;上海此次平均地貨比為0.4，在眾多城市中處于較低水平，同時無價外自持或者配建要求，因此盈利空間較為理想。

2.2.4 北京、無錫、廈門頭部企業(yè)集中

城市內(nèi)的企業(yè)競爭格局與城市熱度、歷史競爭格局、地塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)等有關(guān)，能夠一定程度反映城市的熱度和企業(yè)競爭激烈狀況。按照TOP20或者TOP50企業(yè)數(shù)量與成交地塊數(shù)量的比值情況，可以發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)多：北京、無錫、廈門;頭部企業(yè)數(shù)量中等：南京、長沙、蘇州、沈陽、福州;頭部企業(yè)數(shù)量一般：天津、鄭州、廣州、寧波、成都、上海、深圳、合肥;頭部企業(yè)較少：重慶、濟(jì)南、青島、杭州、武漢、長春。

北京、無錫、廈門市頭部企業(yè)比較集中，而杭州本土企業(yè)素來表現(xiàn)強(qiáng)勁，重慶中心城區(qū)外的地塊由本土中小企業(yè)競得，因此頭部企業(yè)比重不大，在全方位的出讓規(guī)則調(diào)控下，上海的頭部企業(yè)優(yōu)勢也不明顯。

2.3 后續(xù)熱度平抑有賴于拍地模式調(diào)整

后續(xù)供應(yīng)方面，除廣州外大部分城市供應(yīng)量比較充足，而廈門已在6月上旬完成第二批集中供地出讓，第二批放量明顯，后續(xù)已所剩無幾。

展望后續(xù)城市熱度，我們認(rèn)為，若價高者得的競拍模式不變，高熱城市的熱度依然難降，尤其廣州剩余量已不多的情況下，或再次引發(fā)企業(yè)爭搶，同時這些高熱城市內(nèi)企業(yè)的利潤空間仍舊難以得到改善。但保證金、限馬甲等方面制度的完善，將有利于改善企業(yè)競爭格局，避免出現(xiàn)獨大的現(xiàn)象。

而已經(jīng)轉(zhuǎn)向接近平均價者得的城市，如上海、蘇州，土地市場預(yù)計仍將保持理性和平穩(wěn)的狀態(tài)。

3 企業(yè)表現(xiàn)

3.1 中小民企是參與主力，華東企業(yè)積極出動

22城首批集中供地中拿地企業(yè)超過400家，按企業(yè)性質(zhì)來看，國央企與民企數(shù)量大致三七開，其中央企占比僅6%;按規(guī)模來看，中小企業(yè)（TOP100外及其他）占到八成;分區(qū)域來看，華東企業(yè)數(shù)量占比接近三成，其次是華北、華中、西南，占比在兩成或以下，華南企業(yè)占比僅10%，見圖3。

3.2 頭部企業(yè)、央企優(yōu)勢明顯，華南企業(yè)拿地力度大

按企業(yè)性質(zhì)，民企總體拿地稍強(qiáng)，拿地金額和建面占比均在五成以上，但結(jié)合企業(yè)數(shù)量可以發(fā)現(xiàn)，央企拿地十分強(qiáng)勁，以僅6%的數(shù)量占比，拿地金額和建面占比達(dá)到20%上下，而民企近七成的數(shù)量占比只拿到過五成地塊。

按企業(yè)規(guī)模，頭部尤其TOP20拿地優(yōu)勢十分明顯。具體來看，TOP20企業(yè)拿走超過三成地，TOP50企業(yè)拿走約五成地，TOP100拿地金額占比超過六成，建面占比55%。

按所屬區(qū)域，華東、華南、華北企業(yè)表現(xiàn)亮眼，其中華南企業(yè)拿地力度最大，數(shù)量占比僅10%但是拿走了兩成多地塊，其中拿地金額占比近三成，建面占比近1/4。

總體而言，首批集中供地企業(yè)合作拿地不算多，但在部分城市合作拿地比較顯著，例如北京合作拿地的比例近五成，寧波也高達(dá)34%，見表5。

3.3 資金優(yōu)勢極大影響拿地力度，綠檔房企表現(xiàn)遠(yuǎn)超其他檔位

首批集中供地，頭部房企拿地表現(xiàn)強(qiáng)勁，拿地金額占比超50%，拿地建面占比45%。

企業(yè)資金優(yōu)勢越大，集中供地中拿地表現(xiàn)越好。以2020年度“三道紅線”所處檔位來看，綠檔房企集中供地拿地表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他檔位房企，橙、紅檔房企此次拿地非常有限。

3.4 集中供地促使規(guī)模房企上半年投資力度加大

首批集中供地使得規(guī)模房企上半年拿地力度加大。多家頭部房企2021年上半年拿地規(guī)模已經(jīng)超過2020年全年新增土儲的一半，而這些房企集中供地拿地規(guī)模大多在上半年整體規(guī)模的四到六成之間。

但一些頭部房企如碧桂園、新城控股等拿地節(jié)奏變化不大，由于自身的布局戰(zhàn)略，它們集中供地中的拿地力度并不大，上半年的拿地規(guī)模也僅在2020年全年的三到四成之間。

3.5 強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢或仍將延續(xù)

在適用價高者得拍地模式的城市中，雖然限馬甲等措施加強(qiáng)會一定程度影響競爭格局，但是強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面不會有根本改變;而在接近平均價者得的城市里，其他企業(yè)相對會有更多拿地機(jī)會。

4 結(jié)語

集中只是第一步，后續(xù)需不斷完善出讓規(guī)則和政策。

首批集中供地，大部分熱點城市熱度仍舊居高不下，企業(yè)盈利空間承壓;企業(yè)間強(qiáng)者恒強(qiáng)的局勢依舊，頭部企業(yè)、央企拿地優(yōu)勢明顯，以僅個位數(shù)的數(shù)量占比，拿地金額、建面分別達(dá)到三成、兩成左右，“三道紅線”綠檔房企拿地表現(xiàn)明顯也優(yōu)于其他。

縱觀首批集中供地各方面表現(xiàn)，目前集中供地政策對土地市場熱度有一定程度影響，但是總體來說并未完全起到穩(wěn)定土地市場和預(yù)期的作用。同時，供地的集中只是第一步，各城市尤其熱點城市出讓規(guī)則和政策的完善也必須盡快提上日程，以上海、蘇州等為代表的城市，實行接近平均價者得的拍地模式以及一系列配套政策，目前來看是平穩(wěn)土地市場的行之有效的措施。

展望后續(xù)集中供地的市場熱度和競爭態(tài)勢，出讓規(guī)則和政策的調(diào)整會有很大影響，隨著后續(xù)規(guī)則和政策不斷完善，集中供地政策的作用也將逐步顯現(xiàn)。