張穎

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到政策、市場(chǎng)、企業(yè)自身管理能力和水平等因素的影響。良好的內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康經(jīng)營(yíng)、高效發(fā)展的基礎(chǔ)。本文通過梳理內(nèi)部控制的概念、理論基礎(chǔ)、主要內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)及實(shí)際案例，對(duì)完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要意義進(jìn)行了闡述，并給出了合理化建議和解決措施。

在國內(nèi)外的管理實(shí)踐中，因企業(yè)內(nèi)部管理失控而產(chǎn)生問題的案例比比皆是，諸如2001年的安然事件、2020年瑞興咖啡造假事件等，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成了巨大的負(fù)面影響，嚴(yán)重的甚至?xí)苯訉?dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)清算。

一、內(nèi)部控制概念和主要內(nèi)容

（一）內(nèi)部控制概念

COSO委員會(huì)、美國上市公司會(huì)計(jì)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等不同的機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)部控制的定義不盡相同。簡(jiǎn)言之，內(nèi)部控制可以認(rèn)為是企業(yè)對(duì)現(xiàn)有資源的管理，是指企業(yè)為保證日常經(jīng)營(yíng)管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全，財(cái)務(wù)報(bào)告等信息真實(shí)完整，提高經(jīng)營(yíng)效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的過程。

（二）理論基礎(chǔ)

內(nèi)部控制的理論基礎(chǔ)包括戰(zhàn)略管理理論、委托代理理論、信息不對(duì)稱理論以及信號(hào)傳遞理論等。戰(zhàn)略管理理論是指企業(yè)通過內(nèi)部控制，使自己的內(nèi)部資源得到更好的配置，從而實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo);委托代理理論倡導(dǎo)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分立，是現(xiàn)代公司治理的邏輯起點(diǎn)，提示建立內(nèi)部控制措施一定要從不同的層次出發(fā)，進(jìn)一步平衡各方利益主體;信息不對(duì)稱理論認(rèn)為信息不對(duì)稱造成的經(jīng)營(yíng)和法律風(fēng)險(xiǎn)成本是高昂的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的內(nèi)部控制體系來降低這一風(fēng)險(xiǎn);信號(hào)傳遞理論認(rèn)為內(nèi)部控制的好壞直接決定了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力和面對(duì)危機(jī)的能力。

（三）內(nèi)部控制的主要內(nèi)容

內(nèi)部控制主要內(nèi)容包括內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等五個(gè)方面。

1.內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，包括建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，明確機(jī)構(gòu)設(shè)置及責(zé)權(quán)分配，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，加強(qiáng)人力資源管理、加強(qiáng)企業(yè)文化和法制教育等方面。

2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是指企業(yè)及時(shí)識(shí)別、系統(tǒng)分析經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中與實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其影響程度等對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和排序。

3.控制活動(dòng)。控制活動(dòng)是指企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，運(yùn)用定性和定量的方法，采取相應(yīng)的控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)。控制措施一般包括授權(quán)審批、預(yù)算控制、運(yùn)營(yíng)控制和績(jī)效考評(píng)等方面。

4.信息與溝通。信息與溝通是指企業(yè)及時(shí)、準(zhǔn)確地收集、傳遞與內(nèi)部控制相關(guān)的信息，建立并完善信息與溝通制度，確保信息在企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與外部之間進(jìn)行有效溝通。

5.內(nèi)部監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督是指企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定內(nèi)部控制監(jiān)督制度，明確內(nèi)部審計(jì)和控制機(jī)構(gòu)，針對(duì)內(nèi)部監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的重大問題，要追究相關(guān)部門或人員的責(zé)任。定期對(duì)內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行自我評(píng)價(jià)，出具評(píng)價(jià)報(bào)告。

二、房地產(chǎn)企業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱性企業(yè)之一，具有受宏觀政策影響大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大，涉及業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點(diǎn)，要使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須重視內(nèi)控體系建設(shè)，完善內(nèi)部控制制度。

1.受國家宏觀調(diào)控影響大。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是國家重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)行業(yè)受到國家土地政策、貨幣政策、信貸、稅收等宏觀調(diào)控手段影響較大。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，需要投入大量的資金，而其銷售回款也需要較長(zhǎng)時(shí)間。僅僅依靠自有資金無法支持項(xiàng)目的建設(shè)銷售，通常需要通過貸款等方式進(jìn)行融資，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。一旦政策、市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，較容易陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)之中。

3.開發(fā)周期長(zhǎng)，投入大、涉及業(yè)務(wù)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目從投標(biāo)、征地拆遷，到前期手續(xù)辦理需要經(jīng)過較長(zhǎng)的時(shí)間，且資金投入較大。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)眾多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、策劃、營(yíng)銷及客服等專業(yè)協(xié)調(diào)工作較多，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)越來越高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）內(nèi)部環(huán)境不佳，管理層認(rèn)識(shí)不足

我國房地產(chǎn)企業(yè)管理層普遍存在內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不足、意識(shí)薄弱的問題，公司內(nèi)控環(huán)境不佳。由于內(nèi)部控制不直接體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)管理層更加重視對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的控制，忽視內(nèi)部控制。

此外，部分管理層會(huì)認(rèn)為強(qiáng)化內(nèi)部控制會(huì)使自身的權(quán)力受到限制，對(duì)待企業(yè)的內(nèi)部控制呈現(xiàn)出不積極的態(tài)度，內(nèi)控工作開展的環(huán)境很差。

（二）不重視非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可分為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)兩種。其中，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)包括投資決策和項(xiàng)目管理兩種風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)控完全等同于財(cái)務(wù)控制，對(duì)其他方面的風(fēng)險(xiǎn)管控重視不足。

（三）缺乏健全的內(nèi)控制度，內(nèi)控執(zhí)行力度不強(qiáng)

1.體系設(shè)計(jì)方面。企業(yè)內(nèi)部控制體系未能結(jié)合實(shí)際情況和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，存在不合理和實(shí)施困難的問題。此外，內(nèi)部控制的業(yè)務(wù)流程缺乏完善性和完整性，無法對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理以及企業(yè)信息的真實(shí)運(yùn)用起到促進(jìn)作用。

2.內(nèi)控的執(zhí)行層面。一方面，企業(yè)未對(duì)內(nèi)控制度進(jìn)行定期培訓(xùn)、強(qiáng)化，未能充分調(diào)動(dòng)職工的參與性和積極性;另一方面，房地產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，各業(yè)務(wù)部門存在各自為政的情形，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益受到影響。

（四）內(nèi)部控制監(jiān)督不到位

企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)包括監(jiān)事會(huì)、內(nèi)部審計(jì)部門等機(jī)構(gòu)。有些企業(yè)盡管設(shè)立了監(jiān)事會(huì)，但監(jiān)事不在公司擔(dān)任具體職務(wù)，不了解企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況，無法利用專業(yè)知識(shí)開展工作;有些企業(yè)雖然設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)部門，但其內(nèi)審機(jī)構(gòu)缺乏必要的獨(dú)立性，內(nèi)審機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)，弱化了監(jiān)督職能。

（五）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系不完善，預(yù)警能力較差