梁祿元

【摘要】國內(nèi)農(nóng)村宅基地登記制度發(fā)展和實踐時間較晚，在構(gòu)筑社會主義新農(nóng)村，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化背景之下，如何完善農(nóng)村宅基地登記制度也成為了關(guān)鍵之舉。本文在此背景之下，厘清農(nóng)村宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀，探究農(nóng)村宅基地登記存在的問題，為推進(jìn)宅基地有效登記和確權(quán)提出一些建議。希望可以為農(nóng)村宅基地登記體系的完善奠定堅實的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地;登記;完善建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

我國農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作在黨和政府高度重視之下，對比之前取得了顯著的成果。但在某些工作實踐中，出現(xiàn)了一系列問題，如一戶多宅、建房占用耕地、宅基地過剩等，加上歷史遺產(chǎn)、法律漏洞等問題的不斷出現(xiàn)，對農(nóng)村宅基地的確權(quán)和登記提出了巨大的挑戰(zhàn)，本文收集資料和數(shù)據(jù)，深度探究農(nóng)村宅基地確權(quán)登記存在的問題，采取一系列對策來解決。

1、關(guān)于農(nóng)村宅基地權(quán)屬

農(nóng)村宅基地，必須符合規(guī)定并按法規(guī)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)使用，并用于在農(nóng)村地區(qū)建造自己的住宅，包括鄉(xiāng)村住宅、建筑物和房屋前后的綠色空間。《中華人民共和國物權(quán)法》第152至155條規(guī)定，村民有權(quán)使用和占用共有土地，這確保了村民在土地上蓋房和建房合法性。使用農(nóng)村宅基地的權(quán)利權(quán)限，確權(quán)和登記是保護(hù)村民權(quán)益的重要手段，這項工作的發(fā)展使農(nóng)村宅基地的使用受到規(guī)范，從而加快了新農(nóng)村社會主義現(xiàn)代化的步伐。

不動產(chǎn)特指按照不動產(chǎn)具有的物理性質(zhì)，不移動或移動損害其經(jīng)濟(jì)價值的有體物?，F(xiàn)有規(guī)章制度曾對不動產(chǎn)做以下界定，如《擔(dān)保法》特別強(qiáng)調(diào)：不動產(chǎn)特指房屋，林木等地上的附著物，宅基地是農(nóng)村最主要的不動產(chǎn)。在不動產(chǎn)登記中，農(nóng)村宅基地確權(quán)也最為困難。因此，有必要認(rèn)真研究厘清農(nóng)村宅基地使用權(quán)的歸屬，在確定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，不動產(chǎn)登記的效率將大大提高，并促進(jìn)政府建立更多公平、公正、合理和有效的管理制度。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中存在的問題

2.1房地分離模式致使確權(quán)難度增加

《土地管理法》做以下強(qiáng)調(diào)：在農(nóng)村或城市郊區(qū)的土地，除有關(guān)法律條文規(guī)定屬于國家所有的之外，其余的土地均屬于集體所有。集體所有包含自留山，自留地以及宅基地等等。可以看出，村民小組和個體農(nóng)民在僅有使用權(quán)在沒有所有權(quán)的情況下使用宅基地，集體組織的成員享有宅基地的應(yīng)用權(quán)。建設(shè)在宅基地上的房產(chǎn)屬于農(nóng)民的私有財產(chǎn)，可以繼承，不能向非本集體成員的第三方轉(zhuǎn)讓，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。在不動產(chǎn)登記之時，如存有特殊情況，例如宅基地所有權(quán)和房屋所有權(quán)之間的不一致，則難以根據(jù)不動產(chǎn)登記方法來確定權(quán)利。

2.2“一戶一宅”法律漏洞

如今在農(nóng)村宅基地確權(quán)階段中，出現(xiàn)了一戶多宅等現(xiàn)象，這也是法律漏洞所在。于《中華人民共和國土地管理法》中作如下規(guī)定：每戶居民只能擁有一處宅基地，同時也要嚴(yán)格按照省，自治區(qū)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來確定宅基地的面積。但是現(xiàn)有法規(guī)條令并未詳細(xì)規(guī)定所謂的“戶”，所以讓部分村民在宅基地范圍上界定比較模糊，甚至一些村民了解法律存在漏洞和空白，為擴(kuò)大住宅面積無限度，增加其宅基地數(shù)量，為增加戶數(shù)，通過單獨立戶等方式，來達(dá)到村民申請宅基地的目標(biāo)。面對這種一戶多宅法律漏洞，有關(guān)部門應(yīng)做出重視，保障農(nóng)村宅基地登記確權(quán)工作的有序進(jìn)行，而這種一戶多宅的現(xiàn)象，對集體村民的合法利益做出了損害，失去了宅基地原有的合理公平性。

3、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題出現(xiàn)的原因

3.1宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，濫用現(xiàn)象嚴(yán)重

受中國傳統(tǒng)文化中“穩(wěn)定”和“扎根”概念的影響，宅基地對農(nóng)村居民的重要性不僅與他們的生產(chǎn)和生活有關(guān)，而且與他們的可持續(xù)發(fā)展有關(guān)。一般而言，建房是一項艱巨的工作，并成為村民財富的重要組成部分。傳統(tǒng)的宅基地轉(zhuǎn)讓只允許在村民小組內(nèi)進(jìn)行，轉(zhuǎn)讓范圍受到很大限制。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村居民的生活水平不斷提高，為了追求更好的生活和教育環(huán)境，許多村民進(jìn)入城市定居生活，并閑置未搬遷的農(nóng)村房屋和私人房屋以獲取更多。為了改善現(xiàn)有的生活條件，一些村民無視政府法規(guī)，私下將耕地擴(kuò)大為宅基地，一些城鎮(zhèn)居民建造了面向街道的房屋，這些房屋可用于商業(yè)租賃或商業(yè)運作，或者為了追求更好的經(jīng)濟(jì)利益而進(jìn)行了大刀闊斧的加層擴(kuò)建房屋，導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)建房過剩、宅基地占用耕地、違法改造房屋現(xiàn)象泛濫成災(zāi)。

3.2監(jiān)督管理不到位

村干部是農(nóng)村土地權(quán)登記和監(jiān)督管理的基礎(chǔ)，但村官和居民大多是親戚或鄰居，因此，一些村官的法律觀念薄弱，由于其故意或無視相關(guān)的法律法規(guī)，導(dǎo)致“一戶多宅”和“小規(guī)模批準(zhǔn)占用耕地”等非法情況在農(nóng)村地區(qū)層出不窮，加上相關(guān)土地管理部門對村民的違法違建監(jiān)督管理不到位，農(nóng)村建房審批存在漏洞，導(dǎo)致村民無法嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定建房成為普遍現(xiàn)象，這給農(nóng)村宅基地確權(quán)登記帶來了困難。

4、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題的解決對策和建議

4.1加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的法律體系建設(shè)

為了對宅基地登記和確權(quán)問題做出完善，有必要構(gòu)筑適當(dāng)?shù)姆芍贫取ｊU明宅基地的定義和世代劃分標(biāo)準(zhǔn)，確定世代劃分科學(xué)原則的基礎(chǔ)和保證。在實際過程中，出現(xiàn)“多農(nóng)戶”現(xiàn)象，使“多農(nóng)戶”及時歸還多余宅基地歸集體所有，并通過完善對農(nóng)村宅基地的監(jiān)督和管理法律體系，可以最大限度地提高農(nóng)村宅基地利用效率，避免造成農(nóng)村土地浪費。同時加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的審批體系建設(shè)，推進(jìn)宅基地確權(quán)和登記工作的平穩(wěn)運作。

4.2推進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度改革

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要內(nèi)容包括對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度的完善和改革。具體措施如下：對農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)做出清晰界定，實現(xiàn)一戶一宅，對村戶合法權(quán)益做出保障，給予村戶享有宅基地的應(yīng)用權(quán)。同時，結(jié)合農(nóng)村實際發(fā)展情況，找尋宅基地發(fā)展的思路，探究創(chuàng)新方法，改革傳統(tǒng)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)方式，可以充分利用空閑的宅基地，比如以合作互換等方式來實施。要增加村戶的收入來源，例如讓空閑的住宅和宅基地展示出農(nóng)戶財產(chǎn)權(quán)。除此之外，鼓勵引導(dǎo)一些已經(jīng)定居城市的村民應(yīng)用嶄新的宅基地方式，比如讓他們主動退出空閑的宅基地，并給予這些居住城市的農(nóng)村居民適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

結(jié)語：

農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容，根據(jù)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記流程，有必要著力對宅基地進(jìn)行登記，并建立科學(xué)、合理、集約和本地化的登記制度。為弄清農(nóng)戶宅基地的使用權(quán)，利用程序法、公證法等相關(guān)法律，借鑒國外有關(guān)法律制度，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記進(jìn)行支持，確保宅基地使用權(quán)合法有效的登記。

全面開展農(nóng)村宅基地的確權(quán)和登記，對規(guī)范農(nóng)村宅基地合法利用，完善農(nóng)村土地利用體系，促進(jìn)農(nóng)村土地集約化及耕地保護(hù)具有重要意義。同時，切實解決好農(nóng)村各項權(quán)利核查，解決各種農(nóng)村問題，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

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