在過去較長時間內(nèi)，國家壟斷土地一級市場，集體所有的土地不得直接進行出讓，為他人設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，其實質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的購房合同在國土房管局不會給予備案，不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。

田某與趙某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將田某名下的“小產(chǎn)權(quán)房”賣給趙某，價款為18萬元，趙某在協(xié)議簽訂之日起3日內(nèi)付清房款，同時田某交房給趙某。協(xié)議簽訂后，田某與趙某如約履行了協(xié)議，但因買賣的房屋所占用的土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續(xù)。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，拆遷款預(yù)計超過百萬元，田某訴至法院要求確認(rèn)與趙某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，同時要求趙某退還房屋。

面對土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討“小產(chǎn)權(quán)房”。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，法院一般會確認(rèn)這類房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但這一行為顯然有失誠信和違背傳統(tǒng)的道德。因此，法院在審理此類案件時，通常應(yīng)公平合理地進行處理，即使房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效后，可得利益不應(yīng)由一方獨享，而應(yīng)考慮各種因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配。

當(dāng)然，隨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以同等入市，“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的情況會越來越少?！蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布后，自然資源部在3年時間內(nèi)基本完成了全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證。

自然資源部官網(wǎng)上曾提出“小產(chǎn)權(quán)房”的處理思路，即“先清理后治理”。針對已經(jīng)存在的存量“小產(chǎn)權(quán)房”，按不同情況補繳不等的土地出讓金，以解決小產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題。至于存量的“小產(chǎn)權(quán)房”最后如何解決其合法化問題，仍有待觀察。

七彩星城位于南京市雨花臺區(qū)，是南京市規(guī)模最大的“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)之一。2007年1月20日，雨花臺區(qū)集體土地性質(zhì)樓盤七彩星城首度開盤，開發(fā)商明確告知購房者，該項目為“小產(chǎn)權(quán)房”。開發(fā)商在購房合同上，明確承諾將負(fù)責(zé)房產(chǎn)的“轉(zhuǎn)正”，即在2009年12月31日之前，能夠領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證。但是，到了2009年年底，開發(fā)商承諾的“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”并沒有實現(xiàn)，為此業(yè)主和開發(fā)商之間多番交涉。2012年初，七彩星城在補繳了土地出讓金之后，成功領(lǐng)取了項目的國有土地證。2012年2月，有七彩星城業(yè)主收到短信息通知稱，可以拿土地證了，隨后就傳出了七彩星城即將“轉(zhuǎn)正”的消息。

南京市國土局表示，七彩星城項目補辦土地出讓手續(xù)，是市政府對本市歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進行處置的延續(xù)，不可解讀為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”。七彩星城項目單位于2007年8月辦理了土地征用手續(xù)，2010年11月申請辦理土地出讓手續(xù)，之后市政府批準(zhǔn)，按規(guī)定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。所以，這并不能理解成南京“小產(chǎn)權(quán)房”可以“轉(zhuǎn)正”。

（摘自法律出版社《一本書讀懂民法典》??? 作者：張永兵）