宋杰

“今天房東阿姨主動和我談續(xù)約的事，竟然沒有漲我房租，我真是要淚目了。同期的周邊房租已經(jīng)漲了15%多了，不容易……”近日，上海滬漂族李小姐在微信朋友圈這樣寫道。

據(jù)CRIC城市租賃數(shù)據(jù)庫顯示，今年以來，上海私人房源市場租金已連續(xù)7個月上漲，半年成交量均處于高位，其中6月打破近兩年紀錄，登頂最高峰，達89元/㎡/月。

“從8月成交租金來看，私人房源租金相較年初漲幅在12%左右，像自如這類分散式公寓，漲幅在5%左右。”CAIC集團戰(zhàn)研中心分析師鄔晶菁近期接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，8月租賃指數(shù)為272.8，今年租金累計上漲10.8%?！扒皫啄隄q幅都在5%以內(nèi)，個別年份還不到3%，今年漲幅特別明顯?！北R文曦對記者說。

8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，其中明確：注重穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。在此背景下，未來上海的房租會沖高回落嗎？

5年搬了3次家

滬漂族：我們太難了

新上海人吳波2016年大學畢業(yè)，彼時正趕上“互聯(lián)網(wǎng)公寓租賃元年”，?整個長租公寓領(lǐng)域風起云涌，在互聯(lián)網(wǎng)的深度嫁接之下，可謂群雄逐鹿。

吳波是租客中第一批“吃螃蟹”的，當時，他與上海寓見公寓簽訂了租房合同，月租1780元/月在浦東高行鎮(zhèn)，“押二付一”正常居住了兩年。

“但租金越住越便宜，第二年只要1500元/月，第三年只要1400元/月了，每次降價都是要求提前簽合同。”吳波告訴記者。

結(jié)果在2018年10月，寓見公寓一紙公告宣布遭遇資金鏈危機，數(shù)萬名租客被房東勒令搬家，吳波也成了其中一員。

當時由于上海所租房子的運營方“跑路”，在民警指導(dǎo)下吳波簽了房屋清退證明，原本以為事情到此結(jié)束。沒想到兩年后的2020年，吳波卻接到了一則來自甘肅省慶陽市仲裁委的短信，通知他被一家商業(yè)保理公司申請仲裁?！皢栴}就出在當時租的房子上！”吳波說。

原來，那年吳波使用的租金貸平臺元寶e家將他的個人信息賣給了第三方債務(wù)公司，并偽造了債務(wù)合同，如果缺席仲裁后果嚴重。吳波立即報警立案，他的仲裁案才暫時進入了“凍結(jié)狀態(tài)”。

“我報案以后，民警來問過我一些問題，此后，對方的仲裁在一個月后以‘未及時繳納仲裁費為由被自動中止了，直到現(xiàn)在這事再無下文?！?月6日吳波向《中國經(jīng)濟周刊》記者講述道。

寓見公寓爆雷后的半年，吳波住在公司宿舍暫時過渡。

2019年6月，他通過某知名租房平臺，加上服務(wù)費共計2700元/月租住在浦東張江鎮(zhèn)板塊。

“那間房有陽臺，大概20平方米，管理還算規(guī)范，但屬于男女混租，日常管理很混亂，保潔也是越來越亂，而且每年必漲10%成了潛規(guī)則，房租越來越貴，管理越來越差，投訴無門，住了一年半以后，我果斷放棄合租生活。”吳波回顧道。

2021年?“國際青年公寓”開始興起，吳波再次搬家入住某大型房企旗下全租賃公寓?，位于松江泗涇板塊，一室一廳一廚一衛(wèi)45平方米2700元/月。

“從區(qū)域而言和張江一樣遠離市區(qū)，但在價位一樣的情況下，我從合租變單住了。”吳波向記者介紹，“整體還可以，但存在以管理大學生的方式管理租客，比如揚言垃圾擺放不到位就要替消防罰款?！?/p>

“上海市區(qū)的房租不起，我們滬漂一族太難了?！眳遣▽τ浾哒f。

軌交房月租金均價已突破7000元，后市如何？

對于像吳波這樣的滬漂族而言，租房區(qū)域首選離公司近，其次就是要交通方便離地鐵近，這種距離地鐵近的房源被俗稱為“軌交房”。

目前，上海仍在持續(xù)不斷地推進軌道交通建設(shè)。除了已有的19條（含磁懸浮不含金山鐵路）、460座車站，還有在建線路共9條，包括14號線、18號線一期北段、機場聯(lián)絡(luò)線、嘉閔線等。今后，上海軌交房數(shù)量會進一步增加。

據(jù)城市測量師行于近期發(fā)布的一份報告顯示，如今，想花3000元在上海租軌交房的難度越來越大了。

據(jù)RVMS系統(tǒng)監(jiān)測，今年前7個月雖然均價環(huán)比漲幅不斷收窄，但軌交房的漲幅一直高于非軌交房，并且隨著價格差距的進一步拉開，軌交房的成交占比持續(xù)下降。目前一套上海軌交房平均租金為7743元/月，自今年年初以來穩(wěn)步提升，與非軌交房租金的差距整體呈不斷擴大的趨勢。

具體來看，目前軌交房租金主要集中在每套5000～7000元/月，約占全市所有軌交房小區(qū)的34%，僅有2%的軌交房平均月租金在每套3000元以下。與去年同期相比租金結(jié)構(gòu)明顯上移，月平均租金5000元以下小區(qū)不足30%。

該報告顯示，由于每條線路途經(jīng)區(qū)域不同，不同線路的平均租金也會有不小的差異。途經(jīng)五角場、四川北路、南京東路、豫園、淮海中路、虹橋商務(wù)區(qū)等市級商圈的10號線，其站點周邊住宅的平均租金最高，接近每套10000元/月。途經(jīng)小陸家嘴—張楊路、南京東路、南京西路、中山公園、虹橋商務(wù)區(qū)等市級商圈的2號線，雖然平均租金不是最高，但其周邊住宅的投資價值相對較高。

不過與去年同期相比，所有線路周邊住宅物業(yè)的投資價值均有降低，租金房價比下降0.07%～0.22%不等。

“從存量上來看，目前全市14000多個存量住宅小區(qū)、800萬套房源中，軌交房小區(qū)接近7000個，有超過350萬套房源。分戶型來看，兩房數(shù)量最多、超過50%，一房和其他戶型比例相當?！背鞘袦y量師行在報告中這樣提到。

“6月畢業(yè)季來臨，大量租賃需求釋放，掛牌、成交量雙雙上升。上海各區(qū)域6月租金漲跌各占一半，同比去年全線增長，半年內(nèi)幾乎所有區(qū)域均有所上漲，楊浦區(qū)租金半年漲11.1%，靜安、青浦區(qū)半年漲10.6%，僅閔行呈下跌狀態(tài)。從成交量來看，青浦、松江、閔行、浦東等郊區(qū)為畢業(yè)生更青睞的租住地，在成交量上有所上升?！盋AIC集團戰(zhàn)研中心分析師鄔晶菁對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，“未來預(yù)計上海的租金趨勢一定是上漲的，只是漲幅可能會受到調(diào)控，或者受到大型租賃社區(qū)入市的影響，增速減緩?！?/p>

據(jù)自如研究院發(fā)布的有關(guān)報告顯示，上海依然位列畢業(yè)生租住城市第一梯隊，吸引眾多大學生奔赴發(fā)展。在此背景下，長租市場率先回暖，成交量攀升，其中，上海整租、合租成交量同比上漲分別超過15%和6%，環(huán)比上漲分別超過8%和5%。下半年，伴隨大力發(fā)展和培育住房租賃市場、規(guī)范發(fā)展長租房市場等各項政策的不斷完善與落地，長租市場的活躍度將進一步升高，滿足更多新市民、青年人的租住品質(zhì)升級需求，助力多樣化住房租賃供給體系構(gòu)建，打造高質(zhì)量租住生活形態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為，一般全年有兩次租金漲幅，?一次是年初返工潮，第二次就是畢業(yè)季，前者需求往往更多。

“今年很特別的地方是畢業(yè)季的需求快趕上了過年的返工潮，短期的失衡主要在于上海就業(yè)環(huán)境好，高校畢業(yè)生愿意留在上海發(fā)展。同時，因為疫情因素，到國外深造或者到國外工作的機會減少，這些人還是想留在一線城市發(fā)展。上海是他們最愿意工作生活的地方?！北R文曦說，“今年租賃旺季結(jié)束，從以往經(jīng)驗來看，四季度成交量會快速下降，租金價格會維持震蕩或者小幅回落的走勢?！?/p>

（文中吳波應(yīng)受訪者要求系化名）

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2021年第17期）