董師傅

地產(chǎn)股，不是在下跌，就是在下跌的路上。

近三個(gè)月，地產(chǎn)股一直呈現(xiàn)疲態(tài)，令投資者士氣大挫，眼下哪怕是中性的消息也往往解讀為利空，用草木皆兵來形容一點(diǎn)不為過。

哪怕是明星基金經(jīng)理董承非，在地產(chǎn)股上也吃了癟。

董承非管理的興全趨勢投資混合基金、興全新視野定開混合基金，將地產(chǎn)股作為防御手段，然而地產(chǎn)股表現(xiàn)不佳，令董承非的排名也一路下滑。

那么，為何地產(chǎn)股總是“跌跌不休”？

長短邏輯都生變

地產(chǎn)股，堪稱當(dāng)下A股最慘板塊之一。

據(jù)數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月1日，滬深兩市破凈股數(shù)量為324只，按申萬所屬一級(jí)行業(yè)劃分，地產(chǎn)股是破凈高發(fā)地，共有59只個(gè)股上榜，破凈股數(shù)量最多。

破凈成為地產(chǎn)股的常態(tài)。

而Wind數(shù)據(jù)顯示，最近3個(gè)月嘉凱城、'ST中迪大幅下挫30%以上，而存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性緊張的藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福，以及行業(yè)龍頭萬科A、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等均大幅下跌15%以上，此外中南建設(shè)、陽光城、招商蛇口等跌幅也都超過10%。

哀鴻遍野成為地產(chǎn)股投資者的常態(tài)，之所以如此原因有二。

一方面，融資收緊。

“三道紅線”之下，房企融資的難度提升，現(xiàn)金流承壓成為投資者揮之不去的疑慮，此背景下投資信心不足也不奇怪。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受媒體采訪時(shí)表示：“監(jiān)管政策環(huán)境趨緊、資金需求前置，境內(nèi)滬深交易所于5月份大批量終止ABS項(xiàng)目等多重因素，造成5月份房企融資規(guī)模驟降?！?/p>

天風(fēng)證券認(rèn)為：“‘因城施策常態(tài)化，政策穩(wěn)定性提高，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。從房企角度看，三道紅線將在未來三年深刻改變房企經(jīng)營行為，不少企業(yè)不得不加速推出降檔舉措，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率下行，降檔房企債性價(jià)值提升、股性價(jià)值減弱，過去以高預(yù)期毛利率為主的強(qiáng)投資公司將弱于以低毛利率投資預(yù)期的強(qiáng)運(yùn)營公司?！?h3>另外一方面，人口預(yù)期降低。

地產(chǎn)長遠(yuǎn)看是人口，問題在于第七次人口普查結(jié)果顯示新生人口持續(xù)減少，這意味著未來的需求在減少，地產(chǎn)股的長期投資邏輯生變。

因而，投資者普遍持悲觀態(tài)度。

“地產(chǎn)股的至暗時(shí)刻，只能就地臥倒，以時(shí)間換空問，耐心等待吧！”

“別人恐懼我貪婪，地產(chǎn)板塊現(xiàn)在在下跌周期，但是好的地產(chǎn)公司，比如萬科這樣的現(xiàn)金奶牛做長線還是可以的?！?/p>

需要注意的是，也有地產(chǎn)股在漲，主要集中于上海區(qū)域的地產(chǎn)股，之所以如此皆因浦東獲得政策利好。

放低預(yù)期，用時(shí)間換空間

悲觀之下，地產(chǎn)股的未來在哪兒？

“我們努力一下，爭取做到1%～2%的凈利潤水平。”濱江集團(tuán)董事長戚金興在集中供地之后公開表示，房企也放低了預(yù)期。

那么，放低預(yù)期才是關(guān)鍵，地產(chǎn)股可以作為打新的底倉，可以坐等分紅，從這個(gè)角度來看，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等地產(chǎn)股不能一棒打死。

譬如，萬科較早察覺行業(yè)的邏輯生變，從而發(fā)展得相對(duì)保守，眼下反而成為一種優(yōu)勢。

據(jù)萬科2021年第一季報(bào)財(cái)報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入62264億元，同比增長30.33%;凈利潤為1292億元，同比增長3.44%：毛利率（扣除稅金和附加）為161%，較2020年全年下滑6.5個(gè)百分點(diǎn)。

興業(yè)證券認(rèn)為：“截至第一季度，凈負(fù)債率為15 5%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，現(xiàn)金短債比2 72，三道紅線達(dá)標(biāo)且凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比顯著優(yōu)于監(jiān)管要求;公司始終保持較低融資成本，發(fā)行的兩種公司債票面利率分別為3 38%、3.98%，中票利率3.76%.ABS票面利率3.38%.融資優(yōu)勢明顯?！?/p>

再譬如，保利地產(chǎn)跌破凈資產(chǎn)，且持續(xù)了較長的時(shí)問，在其歷史上頗為罕見。

據(jù)保利地產(chǎn)2021年第一季報(bào)財(cái)報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入250 5億元，同比增長5 2%：凈利潤為25 0億元，同比增長5 1%：毛利率同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)至35.4%.后續(xù)仍有講一步下滑的壓力。

此外，凈負(fù)債率為69.6%，剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%，現(xiàn)金短債比為24，財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健，賬面現(xiàn)金仍超1300億元，現(xiàn)金保障無憂。

長江證券認(rèn)為：“競爭力仍處行業(yè)前列，‘穩(wěn)健增長+高股息率保障持有同報(bào)。在高基數(shù)、毛利率下降及短期干擾等背景下，公司去年業(yè)績?nèi)孕》鲩L，龍頭房企穩(wěn)健實(shí)力彰顯。公司土地儲(chǔ)備、財(cái)務(wù)杠桿、融資成本、廣義凈費(fèi)率等仍明顯領(lǐng)先同行，綜合競爭力仍相對(duì)突出，屬于供給側(cè)漸進(jìn)式優(yōu)化的潛在勝出者，為典型的長跑型選手?！?/p>

盡管如此，地產(chǎn)股短時(shí)間之內(nèi)或不會(huì)有較大的表現(xiàn)，投資者也要用時(shí)間換空間的耐心與心理準(zhǔn)備。

因此，如果不想等的話，不妨考慮半年報(bào)業(yè)績靚麗的公司，直接布局半年報(bào)行情。

對(duì)此，西南證券表示：“半年報(bào)行情有三大方向值得重點(diǎn)布局：其一是政策有保障、市場需求落地、業(yè)績能夠持續(xù)增長的板塊，主要是新能源車、國防軍工、科技板塊：其二是一些下游需求開始啟動(dòng)，否極泰來、困境反轉(zhuǎn)的板塊，主要有物聯(lián)網(wǎng)、LED等板塊;其三是周期景氣仍然持續(xù)，有漲價(jià)預(yù)期，同時(shí)又有新產(chǎn)能不斷落地的行業(yè)，可關(guān)注大煉化、鈦白粉等板塊?！?/p>

本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，跟本報(bào)無關(guān)。股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，本文僅作參考，實(shí)際盈虧自負(fù)。