錢良根

杭州翡翠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江 杭州 310023

1 工程管理中開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作中，大部分工作人員省略了項(xiàng)目研究、計(jì)劃和項(xiàng)目的管理步驟，主要把注意力放在了項(xiàng)目工程開發(fā)上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作包括了可行性報(bào)告、項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)意見書等。第一，建立完善的質(zhì)量管理責(zé)任制。工程管理人員主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程質(zhì)量，并有計(jì)劃的檢查工程質(zhì)量，如有明顯的質(zhì)量漏洞，馬上向上級(jí)報(bào)告。第二，工程管理人員制定工程項(xiàng)目報(bào)告，明確市場(chǎng)位置。第三，建立合理的評(píng)審制度。評(píng)審制度是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的前提。一般的房地產(chǎn)會(huì)采取德爾菲法，在發(fā)現(xiàn)自己缺陷的同時(shí)，及時(shí)做出改正，并且能夠得到大量的來自業(yè)內(nèi)專家與咨詢公司的建議，使其得到長遠(yuǎn)發(fā)展。第四，要制定質(zhì)量計(jì)劃。質(zhì)量計(jì)劃是根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，確定項(xiàng)目目標(biāo)與成果，對(duì)實(shí)施準(zhǔn)則進(jìn)行消化并能靈活運(yùn)用。質(zhì)量計(jì)劃要把權(quán)限、資源、職責(zé)分配，按規(guī)則嚴(yán)謹(jǐn)有序地進(jìn)行，使其具有可實(shí)施性[1]。

2 工程管理中開發(fā)項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制

項(xiàng)目開發(fā)的具體實(shí)施的過程就是施工，它必須確保工程的發(fā)展與完成，而且保證了產(chǎn)品的質(zhì)量。工程質(zhì)量提升的前提是做好項(xiàng)目的質(zhì)量預(yù)防，保證項(xiàng)目開展過程中質(zhì)量的正常運(yùn)作，合理的提高工程資金投入，降低返工率。比如說，當(dāng)返廠率提高，就需要更多的工人與金錢投入。必須保證工程的高質(zhì)量，使其有序進(jìn)行。經(jīng)過大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，從下面兩點(diǎn)來具體分析一下。

2.1 工程管理中明確質(zhì)量目標(biāo)與計(jì)劃

作為項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，一是要確定好工程實(shí)施計(jì)劃和定位好項(xiàng)目的發(fā)展方向；二是掌握好工程的資金投入和保障工期的按時(shí)完成。必須堅(jiān)持在發(fā)展最前沿。三是確保工程質(zhì)量保持在一個(gè)平衡的標(biāo)準(zhǔn)，一旦標(biāo)準(zhǔn)過高，會(huì)造型工程成本過高；如果標(biāo)準(zhǔn)過于低，必定會(huì)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)項(xiàng)目百害而無一益，所以投資人要對(duì)項(xiàng)目工程的資金投入成本進(jìn)行調(diào)研，防止發(fā)生因質(zhì)量問題產(chǎn)生的費(fèi)用。工程項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)確定以后，還要從管理上進(jìn)行合理規(guī)劃。管理人員必須符合本項(xiàng)目的質(zhì)量管理實(shí)施方案，保證方案的有序進(jìn)行。工程經(jīng)理對(duì)本單位工程的質(zhì)量負(fù)責(zé)，大到項(xiàng)目的質(zhì)量，小到單位里的員工，都要負(fù)起責(zé)任，必須面面俱到。如果發(fā)生任何情況，對(duì)工程的完成情況，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)。再強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是重中之重，它保證了工程的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。最后，該工程的質(zhì)量和研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的完成，是對(duì)工程的客戶或者出資人的負(fù)責(zé)，只有工程在竣工時(shí)，得到出資人和政府的審核才算工程完工。

2.2 工程管理中質(zhì)量控制要求

質(zhì)量的保證就是項(xiàng)目工程的有序?qū)嵤?，質(zhì)量的保證嚴(yán)格意義上來說就是把握施工過程中出現(xiàn)的誤差。一般情況下，對(duì)工程實(shí)施過程的把握就是在項(xiàng)目進(jìn)行中與指定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對(duì)，比較一下是不是同步，從而比較實(shí)施進(jìn)程。在這種情況下一旦發(fā)生不同步的現(xiàn)象，就要求工作人員對(duì)工程實(shí)施中出現(xiàn)的問題進(jìn)行查明。另外，比較合同里和實(shí)際工程里有誤差的成品。在項(xiàng)目實(shí)施之前，工程負(fù)責(zé)人要明確分工，不能發(fā)生崗位人員重復(fù)現(xiàn)象。并制定崗位負(fù)責(zé)制，每個(gè)崗位人員必須對(duì)本崗位工作負(fù)責(zé)，不能出現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。在工程實(shí)施的過程中，要對(duì)項(xiàng)目的重點(diǎn)工序進(jìn)行檢查，不能出現(xiàn)復(fù)工現(xiàn)象。制定好檢查制度，在施工的每個(gè)階段完成后，必須對(duì)工程隊(duì)、具體施工人員、監(jiān)管負(fù)責(zé)人員進(jìn)行多次檢查，這樣才能是工程有序的實(shí)施。在工程實(shí)施過程中，如果發(fā)生因質(zhì)量導(dǎo)致的問題，要找到根本原因，不能放過任何一個(gè)可能發(fā)生問題的細(xì)節(jié)，本單位要組織技術(shù)培訓(xùn)，使其員工能夠接觸新技術(shù)和新應(yīng)用。工程負(fù)責(zé)人要對(duì)工程的重點(diǎn)環(huán)節(jié)找專人負(fù)責(zé)，出現(xiàn)問題及時(shí)反饋，不能出現(xiàn)瞞報(bào)漏報(bào)情況，質(zhì)量檢查員要對(duì)實(shí)施質(zhì)量進(jìn)行檢查并做好記錄，對(duì)有質(zhì)量的問題及時(shí)糾正。從而提高工程實(shí)施質(zhì)量[2]。

3 工程管理中監(jiān)管部門質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)工程的實(shí)施中，大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)找信譽(yù)比較好的監(jiān)管團(tuán)隊(duì)來監(jiān)管施工單位具體工作 ，不斷提高項(xiàng)目承包人自檢意識(shí)的提高，確保工程質(zhì)量的精準(zhǔn)檢驗(yàn)，必須做到驗(yàn)收合格后再進(jìn)行下個(gè)項(xiàng)目程序。監(jiān)管團(tuán)隊(duì)保證了工程實(shí)施的有序進(jìn)行，把生產(chǎn)質(zhì)量放在重要環(huán)節(jié)，避免發(fā)生因質(zhì)量原因出現(xiàn)的事故。第一，監(jiān)管團(tuán)隊(duì)有必要對(duì)施工每個(gè)環(huán)節(jié)仔細(xì)劃分，確保項(xiàng)目的有序進(jìn)行，監(jiān)管團(tuán)隊(duì)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)做出質(zhì)量分析，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項(xiàng)工程與工程部位三個(gè)部分。在此基礎(chǔ)上做好記錄，對(duì)比實(shí)驗(yàn)，保證每個(gè)環(huán)節(jié)不出現(xiàn)任何因質(zhì)量引起的偏差。第二，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)管團(tuán)隊(duì)必須掌握施工的所有程序，制定有效的質(zhì)量監(jiān)管規(guī)則。工程承包人要做到對(duì)質(zhì)量的自檢自查，在施工過程中，項(xiàng)目的監(jiān)理也要時(shí)刻對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督，要對(duì)監(jiān)管團(tuán)隊(duì)提出質(zhì)量問題做出改正。特別要針對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管制度做出調(diào)整，總而言之，質(zhì)量的監(jiān)管工作必須要嚴(yán)謹(jǐn)，不能出現(xiàn)任何問題。在工程施工前期，監(jiān)管工作人員必須要對(duì)承包方對(duì)質(zhì)量保證問題做出詳細(xì)規(guī)劃。施工人員一起遵守規(guī)則，保證高質(zhì)量完成工程施工。監(jiān)管工作人員要對(duì)工程實(shí)施的全程進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)一些違反施工技術(shù)的行為做出提醒和告知。

4 在房地產(chǎn)工程管理中，質(zhì)量控制和管理存在的問題

4.1 房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的監(jiān)督和管理工作，科學(xué)技術(shù)水平不先進(jìn)

目前，我國的建筑科學(xué)與工程技術(shù)雖然也在發(fā)展，但是我國的建筑業(yè)對(duì)建筑業(yè)的管理技術(shù)和建筑設(shè)備還是需要改革。不過，我國的建筑業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目的在質(zhì)量控制方面還是存在許多問題，所以我國的建筑業(yè)還需要不斷地向發(fā)達(dá)國家進(jìn)行學(xué)習(xí)先進(jìn)的技術(shù)。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，建筑工程的質(zhì)量控制技術(shù)水平還是比較落后，造成這一現(xiàn)象的原因是我國的建筑公司并沒有把質(zhì)量控制放在公司管理的首位。除此之外，還有一個(gè)非常重要的原因，建筑公司在項(xiàng)目啟動(dòng)以前，建筑公司對(duì)工程的調(diào)查并不詳細(xì)，建筑公司管理工作還是比較松懈。

4.2 在房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系不完善

在房地產(chǎn)建筑公司的當(dāng)中，一個(gè)工程的質(zhì)量控制對(duì)項(xiàng)目管理有著重要作用。但是，我國的房地產(chǎn)公司對(duì)質(zhì)量控制要求并不嚴(yán)格，同時(shí)，沒有建立一套完整的質(zhì)量控制制度。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的質(zhì)量控制檢查體系，房地產(chǎn)的質(zhì)量控制也是很難發(fā)現(xiàn)質(zhì)量的控制會(huì)影響工程的質(zhì)量安全問題。其實(shí)質(zhì)量控制對(duì)建筑行業(yè)影響很大，有一部分房地產(chǎn)工程在設(shè)計(jì)完成以后，有一部分建筑師會(huì)在施工以前發(fā)現(xiàn)自己的設(shè)計(jì)有問題，但這一部分的設(shè)計(jì)師還是比較少的。除此之外，工程質(zhì)量管理部門和房地產(chǎn)的監(jiān)管部門對(duì)房屋的施工建設(shè)的質(zhì)量并不重視，這也是為什么現(xiàn)在的工程或多或少都會(huì)存在一些施工質(zhì)量問題[3]。

4.3 監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全存在問題

目前，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)不高，有很多建筑工人大多數(shù)都是農(nóng)民工。農(nóng)民工的文化素質(zhì)不高，并沒有真正掌握有關(guān)建筑行業(yè)的專業(yè)技術(shù)工作，有很多農(nóng)民工都不會(huì)繼續(xù)學(xué)習(xí)，這也導(dǎo)致員工的專業(yè)技術(shù)不精通。只有真正地了解施工的技術(shù)工作和設(shè)備的使用情況，才能夠讓工程質(zhì)量獲得保障。除此之外，建筑施工職工并沒有按照相關(guān)施工規(guī)定進(jìn)行施工，這也會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)不遵守規(guī)定，而影響房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和安全。

房地產(chǎn)工程的建筑材料不達(dá)標(biāo)。由于施工人員使用材料方式不正確或者不會(huì)選擇適合地建筑材料，所以導(dǎo)致在施工過程中出現(xiàn)安全事故。甚至有的房地產(chǎn)商為了利益，為了降低營業(yè)成本選擇購買質(zhì)量差的建筑材料，這也導(dǎo)致房子的質(zhì)量無法得到保障。除此之外，在建設(shè)房子的過程中，建筑工程的設(shè)備和機(jī)器的也會(huì)影響工程質(zhì)量。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工的設(shè)備維修和維護(hù)并不重視，有的設(shè)備使用期比較短，閑置的時(shí)間比較長，這也導(dǎo)致在使用過程中，設(shè)備出現(xiàn)問題而導(dǎo)致工期無法按時(shí)完成，甚至不能夠保障的整個(gè)工程的質(zhì)量。

房地產(chǎn)公司要加大監(jiān)督和檢查力度。監(jiān)理人員要盡職盡責(zé)，尤其是施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管工作一定要按照規(guī)范來執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷完善施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理體系，對(duì)于不按照規(guī)定執(zhí)行的工作人員進(jìn)行處理，如果施工人員不按照規(guī)定執(zhí)行，就會(huì)導(dǎo)致房屋建筑工程的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。

5 房地產(chǎn)施工工程質(zhì)量安全管理策略

5.1 加大房地產(chǎn)質(zhì)量控制體系的改革力度

房地產(chǎn)企業(yè)只有建立健全工程質(zhì)量保障管理機(jī)制，才能夠有效地保障房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要制定完善的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理體系，不斷地完善工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作。并且施工單位還要對(duì)單位的工程項(xiàng)目進(jìn)行分析。在進(jìn)行工程項(xiàng)目分析過程中，要保證項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃需要提前一年來完成。工程的質(zhì)量監(jiān)管經(jīng)理還需要對(duì)建筑工人進(jìn)行分配。在每一個(gè)工程施工過程中，質(zhì)量監(jiān)管經(jīng)理還要檢查或者監(jiān)督房地產(chǎn)公司所有的施工人員。如果質(zhì)量監(jiān)管人員發(fā)現(xiàn)施工的質(zhì)量有問題，監(jiān)管人員要及時(shí)向上一級(jí)報(bào)備，然后對(duì)相關(guān)報(bào)告進(jìn)行深入調(diào)查，并且依據(jù)質(zhì)量問題來針對(duì)的進(jìn)行有效的決策實(shí)施。

5.2 嚴(yán)格控制施工過程中，工程所用材料和工程的質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)材料質(zhì)量管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視聘請(qǐng)專業(yè)的材料安全監(jiān)控質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)工作人員。只有專業(yè)的人員對(duì)采購回來的施工材料進(jìn)行檢驗(yàn)，才能夠更好地配合國家相關(guān)部門進(jìn)行共同的材料質(zhì)量檢驗(yàn)工作。房地產(chǎn)企業(yè)的材料只有獲得省級(jí)質(zhì)檢管理機(jī)構(gòu)的認(rèn)可以后，這樣的建筑材料才能夠應(yīng)用到房地產(chǎn)施工的工程當(dāng)中。

5.3 房地產(chǎn)公司要嚴(yán)格的管理施工技術(shù)

在房地產(chǎn)施工過程當(dāng)中，施工技術(shù)是一項(xiàng)非常專業(yè)的，并且它的實(shí)務(wù)能力非常強(qiáng)。在真正運(yùn)行當(dāng)中，如何才能夠有效地對(duì)技術(shù)工作進(jìn)行管理，這就是需要房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化技術(shù)管理工作的體系。同時(shí)，在使用管理工作體系過程當(dāng)中，無論是監(jiān)管人員還是工作人員都需要對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行技術(shù)鑒定。只有嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，才能夠保障房屋的質(zhì)量控制。

科學(xué)合理的技術(shù)管理體系不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)發(fā)展的更長遠(yuǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有重視技術(shù)水平的提高，才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的知名度打開。

5.4 房地產(chǎn)企業(yè)還需要提高施工人員的整體素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)房屋的質(zhì)量影響最大的因素還是施工人員的專業(yè)能力，好的建筑團(tuán)隊(duì)會(huì)讓房子的質(zhì)量提高。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要嚴(yán)格按照規(guī)章管理制度來選拔人才，施工人員的業(yè)務(wù)能力也會(huì)影響防治的質(zhì)量，因此，職工一定要嚴(yán)格按照企業(yè)的規(guī)章制度來約束自己。施工人員還要有團(tuán)隊(duì)精神，只有提高整個(gè)團(tuán)隊(duì)的技術(shù)水平，才能夠有企業(yè)的整體施工水平提高。我們可以從土建施工的管理角度來分析，施工企業(yè)的團(tuán)隊(duì)能力，決定房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的好壞。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視施工管理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行招聘的過程當(dāng)中，不光要看職工的專業(yè)技術(shù)水平，還需要關(guān)注職工的綜合素質(zhì)。在企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中還需要重視專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)，這樣才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量提高。

6 結(jié)束語

根據(jù)上段論述，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，其質(zhì)量問題是整個(gè)項(xiàng)目中的重中之重，在房地產(chǎn)當(dāng)中質(zhì)量如果無法保障，那么這樣的工程就屬于爛尾工程，這樣的工程在驗(yàn)收的時(shí)候也會(huì)不合格。工程質(zhì)量的保證必須不斷提高，使房地產(chǎn)工程項(xiàng)目更加完善，也極大提高工程項(xiàng)目的整體收益。