葛豐

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近期聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。這是金融監(jiān)管部門(mén)時(shí)隔兩天再度重申。

這絕不意味著“房住不炒”基調(diào)發(fā)生松動(dòng)。事實(shí)上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控顯著不同于以往的一點(diǎn)就是，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，因此，這就從根本上排除了房地產(chǎn)政策在短期內(nèi)出現(xiàn)一松一緊明顯反轉(zhuǎn)的可能性。

當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控與任何重大戰(zhàn)略部署一樣，需要在保持戰(zhàn)略定力的同時(shí)，不斷依據(jù)形勢(shì)變化適度調(diào)適。這種調(diào)適的目的，是為了更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)。而金融監(jiān)管部門(mén)在當(dāng)前形勢(shì)下審時(shí)度勢(shì)及時(shí)作出的前瞻性邊際微調(diào)，其與“房住不炒”不僅不矛盾，而且更利于貫徹落實(shí)“房住不炒”，依據(jù)在于：

首先，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的整體政策框架日益鞏固，金融監(jiān)管部門(mén)此次重申的“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”落腳在這種穩(wěn)固的政策框架內(nèi)，將起到的是且只能是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的“滴灌”作用。比如說(shuō)，當(dāng)前涉房貸款集中度管理及“三條紅線”等政策未發(fā)生變化，涉房貸款的“總閘門(mén)”仍在有序掌控中，當(dāng)前監(jiān)管部門(mén)提出的要求不可能導(dǎo)致“大水漫灌”副作用。

其次，房地產(chǎn)調(diào)控的目的從來(lái)不是要將房地產(chǎn)一棍子打死，居有其所、共同富裕的最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必然需要房地產(chǎn)市場(chǎng)在堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下，保持必要的市場(chǎng)活力與適度的供給能力，而目前的微調(diào)體現(xiàn)了這種有保有壓、精準(zhǔn)調(diào)控的靈活思路，可以更有效地避免“誤傷”乃至“踩踏”，使房地產(chǎn)調(diào)控在具兼容性、持續(xù)性的有利條件下深入持久推進(jìn)。

第三，在有保有壓思路下，目前的微調(diào)有利于促進(jìn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，使真正優(yōu)質(zhì)且心系消費(fèi)者合法權(quán)益的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、整合等方式，進(jìn)一步提高供給能力進(jìn)而大幅加速行業(yè)整體效率提升。

這種看似結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，所產(chǎn)生的宏觀效應(yīng)很可能將是開(kāi)創(chuàng)性的。因?yàn)樵诖酥埃覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度的快速提升，主要依靠的是頭部企業(yè)通過(guò)加杠桿方式“跑馬圈地”，其效率優(yōu)勢(shì)相比其他企業(yè)并不突出，由此導(dǎo)致的整體結(jié)果就是，這種集中度的快速提升并未同步伴生行業(yè)整體效率提升。而監(jiān)管部門(mén)微調(diào)的利好對(duì)象，將是財(cái)務(wù)穩(wěn)健并具有真正效率優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，這類企業(yè)的發(fā)展壯大，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展并且最終造福于民最穩(wěn)固的微觀基礎(chǔ)。

當(dāng)然同時(shí)也要看到，要真正落實(shí)好“房住不炒”，金融監(jiān)管部門(mén)與金融機(jī)構(gòu)還有大量工作要做，其中尤其要在能力提升方面花大力、下苦功、見(jiàn)實(shí)效，要能夠從以往排浪式的金融供給模式中迅速切換到精準(zhǔn)供給的要求上來(lái)，要能夠準(zhǔn)確篩選并且有效滿足真實(shí)居住購(gòu)房需求以及優(yōu)秀房企合理資金需求，從而在金融供給端為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第19期）