《中國經(jīng)濟周刊》攝影記者 宋杰 | 攝

控地價“模范生”上海又出土拍妙招。

10月上海將迎來第二波土地集中拍賣，據(jù)上海土地市場官網(wǎng)9月中旬公告顯示，此次集中供地共出讓48宗地塊，其中27宗涉宅用地，出讓面積約為167.82萬平方米，總起拍價574.57億元。有25幅地塊給出新房指導價，平均值為50564元/平方米。

值得一提的是，本次競拍再度優(yōu)化調(diào)整了競買規(guī)則，有業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，由于此次集中供地新增了“隨機值”報價，“競拍者的數(shù)學好顯得尤為重要”，同時對開發(fā)商拿地資金的來源審查也更為嚴格。

新增“隨機值”，競拍者數(shù)學要好

6月18日，上海首批集中供應土地正式開拍，當日出讓13宗涉宅地塊，總成交金額約399.60億元，位于靜安區(qū)的靈石社區(qū)地塊成交金額最高，以約105.13億元被保利拿下。

上海集中供地規(guī)則在申請人資格審核及?10%的溢價率硬性約束下，相比其他核心城市，市場成交相對理性。同時，同一地塊競拍中不允許出現(xiàn)馬甲企業(yè)，在項目開發(fā)中也禁止項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，單地塊的競爭激烈程度大幅下降，土地市場明顯回歸理性。

在第一批土地集中出讓時，由于規(guī)則定得好，上海在業(yè)內(nèi)被譽為是全國的“模范生”。因此，第二批土地集中出讓時還將延續(xù)此前規(guī)則，但在細微處有了優(yōu)化，如首次出現(xiàn)“隨機值”概念。

據(jù)上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于住宅用地集中出讓相關(guān)提問的解答和提示》公告，競價進入一次書面報價階段，一旦有競買人報價相同（無論該報價最終是否有效），將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個大于中止價但不大于一次書面最高報價的任一萬位整數(shù)“隨機值”。書面報價環(huán)節(jié)僅新增一個隨機值，隨機值可與競買人的報價重復。平均價為一次書面報價結(jié)束后所有有效報價的算術(shù)平均值（有三個及以上有效報價的，“隨機值”納入平均價計算），未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

“根據(jù)之前的規(guī)則，各競買人通過書面報價，最接近平均值的獲得土地。但類似政策有一些瑕疵，比如說，部分房企揣摩到了這個平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而現(xiàn)在增加了隨機值，類似‘揣摩的做法就沒意義，拿地有一定的隨機性，反過來增加了書面報價過程中拿地的公平性?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析說：“從第一次拍賣可以看到，越到后面大家越有經(jīng)驗。報價就往‘封頂價和‘中止價兩個價格的平均數(shù)靠，而且先報這個平均數(shù)的人有利。但現(xiàn)在可能出現(xiàn)‘隨機值，原本4個人拍，現(xiàn)在可能出現(xiàn)第5個價格，而這個價格是隨機值，可能高，也可能低，對‘平均值的產(chǎn)生有很大干擾性?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士列舉了觸發(fā)“隨機值”的案例。

A、B、C、D?4家企業(yè)均已進入一次報價環(huán)節(jié)，并且分別出價，A：1980萬，B：1600萬（先出價），C：1600萬（后出價），D：1270萬，此時，B和C出價相同，但由于B的出價先于C的出價，因此，主持人會詢問B是否改價，若B選擇不改價，則C必須將報價改為與A、B、D均不相同的價格。同時觸發(fā)“隨機值”機制，系統(tǒng)會隨機生成一個以萬為最小單位的數(shù)，如999萬。

假如此時C將價格改為1500萬，那么在計算新的算術(shù)平均價時，系統(tǒng)生成的隨機數(shù)（假設(shè)為999萬）也會被納入計算中，即為（1700+1600+1500+1400+999）/5=

1439.8萬，那么此時A、B、C、D各報價與算數(shù)平均價的差即為，A：+260.2萬，B：+160.2萬，C：+60.2萬，D：-39.8萬，D（-39.8萬）即為第一順位（競得人），C（+60.2萬）為第二順位，B（+160.2萬）為第三順位。

“報價時間只有10分鐘，其間面臨的壓力、數(shù)學功底、運氣成分可想而知，拿地的不確定性增加?！北R文曦說。

此次上海土拍新規(guī)，還出現(xiàn)了對于房企拿地資金方面的約束。

“至少從當前的政策管控看，房企利用高杠桿的方式去拿地的可能性是不大的，房企資金或拿地主體資格面臨更為嚴格的審查，自然促進了房企拿地方面的規(guī)范，也進一步促進當前上海土拍市場的穩(wěn)定，落實了穩(wěn)地價的政策導向?！眹儡S進說。

上海會否出現(xiàn)流拍案例？

從分布來看，本次上海公布的第二批名單中所屬區(qū)位依舊以五大新城為主，其中臨港主城為供地大戶，共有5宗涉宅地。

在本次供應的27宗涉宅用地中，有25幅地塊給出了房地聯(lián)動價（新房指導價），僅3宗在10萬元以上，單價5萬元以下共18宗，單價5萬～7萬元2宗，單價7萬～10萬元2宗。

其中，徐匯和楊浦的4幅用地指導價最靠前，徐匯區(qū)漕河涇街道地塊指導價11.4萬元/平方米、康健街道地塊指導價10.2萬元/平方米;楊浦江浦社區(qū)地塊指導價10.99萬元/平方米、定海社區(qū)地塊指導價9.9萬元/平方米。

《中國經(jīng)濟周刊》記者此前報道，截至目前已完成第二輪集中供地的8個城市，合計超過100宗地或直接流拍，占全部供地總數(shù)的比例超過30%，這樣的情況已經(jīng)類似于2007年下半年。那么，上海會否出現(xiàn)流拍案例呢？

嚴躍進認為，從土地流拍的角度看，上海的可能性要小于其他城市房企?！皬姆科笮膽B(tài)看，能在上海拿地自然是有優(yōu)勢的，雖然上海限價政策管控多，但是相對來說，上海土地市場的操作還是有很多空間，也容易出標桿產(chǎn)品。近期管控下，拿地的性價比高，所以房企會拿地。從地方政府供地角度看，也會注意到此前別的城市流拍的情況，從而積極地在拿地方面形成各類保障措施?！眹儡S進說。

“上海有其特殊性，并且沒有因為要調(diào)控市場而推出質(zhì)地比較次的地塊，所以不會出現(xiàn)流拍案例。即便當前市場開始降溫，但房企仍會保持拿地熱情。當然，成交價格也是可控的，上海土拍‘模范生是要做到底了?！北R文曦分析說。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水則認為，第二批集中供地政策下，房企或?qū)⒂瓉磔^好拿地窗口期。

“拿地銷售比40%的紅線削弱了企業(yè)融資優(yōu)勢，第二批集中供地政策將使土拍市場更加理性，房企可根據(jù)自身資金、土儲情況擇機增加優(yōu)質(zhì)土儲。當前，房地產(chǎn)市場復雜多變，市場存在調(diào)整壓力，房企仍需較強的市場研判能力、資金調(diào)度能力、營銷鋪排調(diào)整能力才能將機會轉(zhuǎn)換為業(yè)績。房企還需科學把握城市周期運行節(jié)奏，精準研判城市發(fā)展趨勢，注意短期拿地節(jié)奏，避免高價地?！眲⑺f。

中泰證券研報認為，當前房企拿地逐漸回歸理性，在一二季度集中補貨需求得到滿足后，銷售端的放緩背景下，整體開發(fā)商拿地回歸理性，地價上行壓力持續(xù)緩解。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2021年第19期）