周蓉

摘要：控制房價過快增長屬于我國宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，地價作為房價組成的重要組成部分，在上漲情況中要提出有效的控制措施，避免對后續(xù)工作產(chǎn)生一定的影響。我國在制定建設(shè)用地有償制度改革中指出了國有土地出讓的手段，通過拍賣和招標(biāo)的方式作出科學(xué)調(diào)整，從而提高地價的抑制效果，本文論述了招標(biāo)和拍賣在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中的利弊問題。

關(guān)鍵詞：拍賣;招標(biāo);國有建設(shè)用地;用地使用權(quán);使用權(quán)出讓

一、拍賣招標(biāo)在國有建設(shè)用地使用權(quán)的概述

（一）拍賣

在采取拍賣手段進(jìn)行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，要根據(jù)實(shí)際的工作要求確定的工作地點(diǎn)，將符合競拍的需求的競拍者邀請到達(dá)現(xiàn)場之后，再通過政府來指定中介機(jī)構(gòu)來開展拍賣活動，并且按照某一個地塊的使用需求，按照價高者得的原則進(jìn)行出讓。拍賣要求競拍者不要少于3人到4人，如果少于這個人數(shù)的話，那么無法突出拍賣本身的公平性，也會對后續(xù)的管理造成一定的影響。在這一條件下政府要采取掛牌的方式進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓，在一般情況下拍賣出讓的國有建設(shè)土地使用權(quán)，普遍存在經(jīng)營性較強(qiáng)和價值較高的特點(diǎn)，這樣一來可以在內(nèi)部形成良好的管理機(jī)制，防止在后續(xù)拍賣時存在諸多的影響因素。拍賣出讓國有土地建設(shè)用地使用權(quán)要先進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，設(shè)計土地拍賣年度出讓計劃進(jìn)行科學(xué)的規(guī)定之后，再確定土地拍賣的價值，制定拍賣的方案等等，政府部門需要將拍賣須知進(jìn)行全面的公布，在拍賣中需要遵循價高者得的拍賣原則來確定土地的數(shù)量人選。之后在按照實(shí)際的拍賣要求進(jìn)行合同的簽訂，并且讓受讓人在法律法規(guī)要求下，在合同規(guī)定期間進(jìn)行出讓金的上交，完成整個拍賣的流程。

（二）招標(biāo)

在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，要充分發(fā)揮招標(biāo)本身的優(yōu)勢，要根據(jù)當(dāng)前土地管理要求，落實(shí)公開招標(biāo)的方式，以上交招標(biāo)書為主要形式，在內(nèi)部形態(tài)好的競爭機(jī)制，同時還要在執(zhí)行期間優(yōu)化土地的出讓模式，以此來提高土地管理的效果以及水平，適用于范圍較廣的土地出讓工作中，有效地提高了后續(xù)的管理效果。招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地的使用權(quán)，主要是按照相關(guān)的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日常的操作，首先需要公開招標(biāo)的公告文件，之后再詳細(xì)的整理土地的信息、招標(biāo)的詳細(xì)信息，都要在公告中進(jìn)行全面的涵蓋。投標(biāo)人參與招標(biāo)要進(jìn)行標(biāo)書的制定之后，在進(jìn)行內(nèi)容的優(yōu)化調(diào)整，完成后續(xù)的競標(biāo)，國土資源部門要對具體評標(biāo)形式進(jìn)行精準(zhǔn)性的確定，并接受其他標(biāo)準(zhǔn)的參與和競爭，在評標(biāo)時要讓國土部門的人員通過科學(xué)的工作模式建立評價委員會，并還要對競爭中的價格方案進(jìn)行綜合性的考慮和確定，以此來了解最終的中標(biāo)資格，之后，再按照行業(yè)的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面的公布。

在實(shí)際工作中，需要嚴(yán)格按照工作流程和要求進(jìn)行不同因素的科學(xué)協(xié)調(diào)，防止對整個招標(biāo)工作產(chǎn)生一定的影響，通過完善的工作模式，優(yōu)化整體的工作效果，從而保證招標(biāo)過程可以更加有序的進(jìn)行。

二、拍賣和招標(biāo)在國有經(jīng)營用地使用權(quán)出讓中的利弊

（一）前期準(zhǔn)備工作

拍賣和招標(biāo)在國有經(jīng)營用地使用權(quán)出讓中的作用是非常突出的，在實(shí)際實(shí)施的過程中要從公開性的角度進(jìn)行全面的分析，從而使得整體工作效率能夠得到全面的提高。首先在前期準(zhǔn)備工作中，要按照公平公正的原則來提高后續(xù)的管理效果，但是會受到市場發(fā)展的變化，導(dǎo)致主體利益之間的矛盾在不斷的加大，所以在實(shí)際工作中需要優(yōu)化整體的工作模式，從而使得準(zhǔn)備工作能夠具備充分性的特點(diǎn)。拍賣和招標(biāo)的前期準(zhǔn)備工作流程是相似的，相關(guān)規(guī)劃部門需要根據(jù)土地用途的具體情況擬定和發(fā)布相對的招標(biāo)和拍賣公告，之后再根據(jù)土地的價值做出土地定價的估算，在其中要把握住核心的環(huán)節(jié)，做好定價的估算，防止對后續(xù)的拍賣和招標(biāo)產(chǎn)生一定影響。在前期準(zhǔn)備工作中要進(jìn)行核算成本的精準(zhǔn)性計算，如果受讓人支付費(fèi)用低于標(biāo)準(zhǔn)價的話，那么政府可以選擇不進(jìn)行土地的出讓，在后續(xù)工作中要進(jìn)行土地出價數(shù)額的充分計算以及對比，按照實(shí)際的要求以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)地選擇從而達(dá)到預(yù)期的資金收入，在實(shí)際工作中要進(jìn)行價格的基礎(chǔ)性判斷，并且還要加強(qiáng)對市場發(fā)展情況的深入性分析和了解，避免價格出現(xiàn)太大的波動問題。

在進(jìn)行土地出讓管理時，要按照行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，遵循公開和公正的原則，避免對后續(xù)土地出讓產(chǎn)生一定的影響，但是在后續(xù)工作中經(jīng)常會由于不同因素影響而出現(xiàn)一些干擾因素，影響整個拍賣和招標(biāo)工作科學(xué)進(jìn)行。

（二）競拍和開評標(biāo)階段

在這已修改階段中需要嚴(yán)格按照相關(guān)的要求以及流程來提高實(shí)際的工作效果，在拍賣過程中需要嚴(yán)格遵循公平和公開的原則，嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行土地所有權(quán)利的公開轉(zhuǎn)讓，自覺接受相關(guān)部門的監(jiān)督，是通過價格的競爭來進(jìn)行決定的，在競拍時很少有機(jī)會通過其他手段來影響最終的結(jié)果，這一方式非常的公開和公正。評標(biāo)的模式非常的復(fù)雜，首先要建立評價小組之后再保密的環(huán)境下進(jìn)行日常的操作評標(biāo)，如果出現(xiàn)了部分量化指標(biāo)的話，那么要根據(jù)最終的文件進(jìn)行澄清說明，之后，根據(jù)綜合的評分結(jié)果，將得分最高的人作為中標(biāo)人來完成整個工作模式。

雖然在整個評分的過程中有一定的量化指標(biāo)和嚴(yán)格的保密措施，但是由于量化指標(biāo)中仍然存在較多可控性的因素，或者是人為干預(yù)性的因素，導(dǎo)致整個工作無法有序的進(jìn)行，與此同時在實(shí)際工作中，如果投標(biāo)人能夠直接和評審進(jìn)行溝通交流，如果超出了交流范圍的話，那么會出現(xiàn)信息的泄露，改變原有的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，會使得不符合要求的內(nèi)容在不斷的增多，無法滿足合格標(biāo)書的內(nèi)容。另外也會使競爭力不足的表述表達(dá)為競爭力較強(qiáng)的標(biāo)書，嚴(yán)格影響招標(biāo)的公平性。同時也會出現(xiàn)串標(biāo)的問題，在這一環(huán)節(jié)中招標(biāo)的公開性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如拍賣。

在地價不斷上升的現(xiàn)代，土地出讓手段更注重的是政府的行為，在實(shí)際操作時需要加強(qiáng)對政府職能的充分發(fā)揮，防止在整個工作中存在一定的影響因素。在土地出讓時，如果并沒有進(jìn)行科學(xué)監(jiān)督或者存在違法行為，那么會導(dǎo)致土地使用權(quán)利出現(xiàn)混亂，無法遵循市場發(fā)展的規(guī)律性，價格的控制也違背了土地出讓的出發(fā)點(diǎn)，所以在實(shí)際工作中需要做好數(shù)據(jù)的分析和總結(jié)工作，提出有效應(yīng)對方案。同時還要做好全過程的監(jiān)督以及管理，避免存在較為嚴(yán)重的干擾性因素，通過更加純粹的管理行為來提高整體的工作效果。并且要控制好地價的上漲問題，使得整個工作能夠在合理的范圍中更加科學(xué)的進(jìn)行。

（三）合同的簽訂

在合同簽訂階段要根據(jù)確認(rèn)的成交書以及土地出讓合同中的內(nèi)容來進(jìn)行有效的操作，在這一過程中并不涉及到變更和競爭，所以公開和公平性是非常相似的，但是欠缺的是簽訂過程中的合法性內(nèi)容。在實(shí)際工作中需要做好科學(xué)調(diào)節(jié)，嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和流程，優(yōu)化整體的工作模式，同時還要做好充分的監(jiān)督以及管理，避免出現(xiàn)損傷土地利益的行為。

結(jié)束語：

在當(dāng)前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，要加強(qiáng)對拍賣和招標(biāo)行為的深入性分析，拍賣相比于招標(biāo)來說屬于更加科學(xué)的土地出讓方式，在實(shí)際工作中需要做好不同程度的監(jiān)督以及管理，并且還要控制好價格，通過嚴(yán)格的監(jiān)管來滿足整體的工作要求。同時還需要根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向做好前端處理，實(shí)現(xiàn)利益的分配，避免出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)的問題。

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