石青川

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定。房地產(chǎn)稅再次成為輿論焦點。

而房產(chǎn)稅的試點始于10年前的2011年1月，重慶、上海兩大城市開始試點房地產(chǎn)稅范疇內(nèi)的房產(chǎn)稅。上海和重慶試點的都叫“房產(chǎn)稅”，而不是“房地產(chǎn)稅”，業(yè)內(nèi)普遍認為，將要推行的“房地產(chǎn)稅改革試點”，其范圍較“房產(chǎn)稅”范圍更廣。

回看2011年1月重慶試點的房產(chǎn)稅，盡管只針對的是房產(chǎn)，但在這10年間，同樣對重慶的房地產(chǎn)市場帶來了一些影響，并在房產(chǎn)稅的范疇內(nèi)帶來一些經(jīng)驗與思考。

房產(chǎn)稅沒有存在感？

一些在重慶置業(yè)的年輕人對房產(chǎn)稅的感受并不深。

今年剛收房的茍華東對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，他對于重慶試點的房產(chǎn)稅沒有任何概念，自己買房時從沒考慮過房產(chǎn)稅這個問題。

重慶碧桂園某樓盤置業(yè)顧問向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示：“戶口在重慶，或者只要在重慶工作，買的又是剛需房，就不用去考慮房產(chǎn)稅的問題。房產(chǎn)稅不會對購房產(chǎn)生額外影響?！?/p>

根據(jù)重慶市相關(guān)文件，重慶試點的房產(chǎn)稅有兩種征收對象，一種是對高端住宅收稅，即個人擁有的獨棟商品住宅，或者個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。另一種則是外地來重慶置業(yè)的，同時無戶籍、無企業(yè)、無工作人員的新購住房。

“其實‘三無人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）的房產(chǎn)稅是很難收到的?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆慨a(chǎn)中介告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，自己就經(jīng)手過“三無”人員成功避開房產(chǎn)稅的交易。“可以找一家公司，通過補交社保的方式來進行。我可以幫忙找，不過除了補繳的社保外，還會涉及一些傭金?！?/p>

類似這樣的操作，做房產(chǎn)投資項目的郭華僑見過很多，他告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，重慶在高端住宅方面對個人征收的房產(chǎn)稅也不容易征收或及時征收到，“官方定義的房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，每年10月份由房主去主動申報，但主動申報的人數(shù)少之又少，很多高端住宅的房產(chǎn)稅，實際上最后交易時才補繳，最終可能還是由接手的買家承擔?！?h3>房產(chǎn)稅對房價影響幾何？

重慶市統(tǒng)計局會公布重慶主城九區(qū)商品房每年的成交金額與成交面積，用成交金額除以成交面積，便可以得到每一年的成交均價。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，重慶主城九區(qū)的房價在2017年以前均較為穩(wěn)定。特別是從2011年到2016年，主城九區(qū)建筑面積成交均價分別為6169.57元/平方米、6292.29元/平方米、6517.05元/平方米、6453.24元/平方米、6343.6元/平方米、6324.84元/平方米。這6年時間基本上維持在6400元/平方米左右。

重慶主城九區(qū)建筑面積成交均價

數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局編輯。制圖：《中國經(jīng)濟周刊》 采制中心

影響房價的因素較多，但是，重慶房價從2011年開始穩(wěn)定的時間點，剛好與房產(chǎn)稅試點開始的時間重合，業(yè)內(nèi)普遍認為，房產(chǎn)稅試點可能是使其穩(wěn)定的因素之一。

但在2017年，重慶的土地供應(yīng)量從2015年時的7075萬平方米下降到2017年的5389萬平方米，土地供應(yīng)量減少23.8%，最終重慶房價也隨之上漲，主城九區(qū)建筑面積成交均價也從2016年的6324.84元/平方米，上漲到2017年的7618.91元/平方米，并最終在2019年上漲至8358.58元/平方米，3年累計漲幅超過20%。

房產(chǎn)稅還有其他收效嗎？

重慶試點的房產(chǎn)稅這10年的稅收有多少？

重慶市稅務(wù)局相關(guān)工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，重慶試點的對個人征收的房產(chǎn)稅未對外單獨公示，一切數(shù)據(jù)均以公示中的表述為準。

《中國經(jīng)濟周刊》記者隨后咨詢多位稅務(wù)工作人員，均表示重慶試點的對個人征收的房產(chǎn)稅確實未單獨列出進行公示，但根據(jù)稅收相關(guān)規(guī)定，最可能歸屬在地稅中房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅欄目里的個體經(jīng)營部分，但該部分還包含了個體經(jīng)營者繳納的城市房地產(chǎn)稅以及房屋租賃產(chǎn)生的稅收等。

記者通過公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，該部分稅收在2010年未試點房產(chǎn)稅時只有3812萬元，但在2011年開始試點房產(chǎn)稅后大漲到1.2億元，上漲幅度達216%，試點對個人征收房產(chǎn)稅的部分確有可能納入其中了。

記者梳理2008—2019年重慶房產(chǎn)稅中個體經(jīng)營部分增長情況，發(fā)現(xiàn)最高時為2017年的4.7億元，而2017年重慶財政收入為4630.22億元，財政收入是個體經(jīng)營部分的985倍，接近一千倍，可見該部分稅收占比較小。

那么，重慶的土地出讓收入情況又是如何呢？

據(jù)重慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2009年是重慶財政收入中土地出讓金占比最大的一年，這一年重慶全年土地出讓款為544億元人民幣，而2009年除去“中央四稅收入”（增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅）后全年財政收入為1165.71億元人民幣，土地出讓金占了當年政府收入的46.67%。

重慶房產(chǎn)稅中個體經(jīng)營部分增長情況

重慶土地出讓款與財政收入關(guān)系

重慶市財政收入中土地出讓款占比

數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局編輯。制圖《：中國經(jīng)濟周刊》 采制中心

記者梳理重慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，重慶土地出讓款在財政收入中的占比較為穩(wěn)定。從財政收入所占比例看，在2013年后開始向下波動。而以2011年為起點觀察，整體也是下降趨勢。

中指研究院10月24日發(fā)文稱，重慶個人住房房產(chǎn)稅試點的征收對象范圍偏小且免征力度較大，房產(chǎn)稅對城市稅收收入貢獻較低?！昂勒悺睂嵤┤龣n差額累進稅率，對高端需求釋放有一定抑制作用，而“三無稅”的免稅門檻偏低且難以抑制本市戶籍家庭投資性需求釋放。

隨著 10 月 23 日十三屆全國人大常委會第三十一次會議通過了全國人大常委會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定，在房產(chǎn)稅試點之后，房地產(chǎn)稅的試點也提上日程。

華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康日前在媒體發(fā)文表示，無論是為了落實“房住不炒”、加強樓市調(diào)控，還是為了調(diào)節(jié)收入分配、促進共同富裕，房地產(chǎn)稅都已被寄予厚望。他建議其他地區(qū)有針對性地設(shè)計某些差異化的嘗試方案，以便為統(tǒng)一立法提供經(jīng)驗借鑒。