王曉羚

推動(dòng)工業(yè)上樓是在高層大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)的新型生產(chǎn)模式，是成都市中心城區(qū)在城市化進(jìn)程中的必經(jīng)之路，是解決土地資源極度緊缺、土地成本快速攀升等問(wèn)題的重要抓手，對(duì)于提高工業(yè)用地集約利用水平，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)，支撐全市建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)具有重要意義。為探索城市經(jīng)濟(jì)的“立體生長(zhǎng)”模式，促進(jìn)中心城區(qū)都市工業(yè)發(fā)展，對(duì)成都市中心城區(qū)推動(dòng)工業(yè)上樓進(jìn)行全面研究，并提出可操作性的建議。

工業(yè)上樓的內(nèi)涵和作用

工業(yè)上樓的內(nèi)涵

為解決產(chǎn)業(yè)用地緊張問(wèn)題，充分利用土地資源，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，全國(guó)各地開(kāi)始積極探索產(chǎn)業(yè)載體新模式——“工業(yè)上樓”。對(duì)于工業(yè)上樓，目前國(guó)家層面并沒(méi)有統(tǒng)一的定義，廣東、山東等地在文件中對(duì)工業(yè)上樓進(jìn)行了界定并設(shè)置相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)。例如，深圳寶安區(qū)出臺(tái)《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，定義為建筑高度超過(guò)24米且不超過(guò)100米的高層廠房；青島城陽(yáng)區(qū)出臺(tái)《青島城陽(yáng)區(qū)加快高層工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，定義為占地30畝以上，或總建筑面積5萬(wàn)平方米以上，鼓勵(lì)50畝以上的成片開(kāi)發(fā)，容積率原則上3.0左右，最低不得低于2.5。本文認(rèn)為產(chǎn)業(yè)樓宇模式是在高層大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)的新型生產(chǎn)模式，需要特別考慮單位承重、軸網(wǎng)間距、貨運(yùn)設(shè)施、消防設(shè)施、環(huán)保設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)，適合入駐輕型、微型、環(huán)保和低耗等新型工業(yè)，是發(fā)展都市工業(yè)的重要載體。

推動(dòng)工業(yè)上樓的作用

有利于招商引資。推動(dòng)工業(yè)上樓可以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)專(zhuān)業(yè)化和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、研發(fā)環(huán)節(jié)不再受制于空間局限。企業(yè)能夠快速投產(chǎn)且資金和精力主要集中在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)擴(kuò)展等核心業(yè)務(wù)，節(jié)約時(shí)間成本，變相降低用地成本，便于招商引資及避免過(guò)多企業(yè)因成本問(wèn)題外遷。

有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。推動(dòng)工業(yè)上樓可以提升工業(yè)用地的投資和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，釋放更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，緩解土地資源緊缺的矛盾。會(huì)鼓勵(lì)符合國(guó)家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入條件、符合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、適宜在高層廠房中生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)的智能化、輕型化將覆蓋面更廣，因此通過(guò)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方式帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

有利于打造高端產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈?？梢詫?shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)最大限度集中在某一個(gè)區(qū)域內(nèi)，有效引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)高度聚集。尤其是鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵、核心、缺失環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，真正實(shí)現(xiàn)的“強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”，逐漸完善和豐富產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。在工業(yè)廠房中融入生產(chǎn)配套、生活服務(wù)配套等，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)從單一的生產(chǎn)型園區(qū)經(jīng)濟(jì)向綜合型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)對(duì)城市發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步凸顯，在交通規(guī)劃、民生設(shè)施配建、城市建設(shè)等方面都會(huì)發(fā)生質(zhì)變，與整個(gè)城市融為一體。

推動(dòng)工業(yè)上樓的規(guī)律性認(rèn)識(shí)

工業(yè)上樓是城市化進(jìn)程的必然趨勢(shì)

按照城市化進(jìn)程階段演進(jìn)規(guī)律，在“都市化-郊區(qū)化-再都市化”的城市化進(jìn)程中，工業(yè)尤其是制造業(yè)對(duì)于中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)發(fā)揮著重要作用，帶動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)力、人口以及社會(huì)生活向都市性狀態(tài)轉(zhuǎn)變。在郊區(qū)化階段，中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“空心化”特征，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力逐漸減弱，從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)入中低速增長(zhǎng)階段。為了克服“空心化”以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢等問(wèn)題，中心城區(qū)在再都市化階段就會(huì)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，加大在新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)研發(fā)，促使工業(yè)尤其是高端制造業(yè)占城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重穩(wěn)步回升。但此時(shí)面臨增量土地逐漸減少、建設(shè)指標(biāo)緊缺、土地成本不斷攀升的局面，因此產(chǎn)業(yè)載體新模式——“工業(yè)上樓”應(yīng)運(yùn)而生，并已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)。

國(guó)家推動(dòng)工業(yè)上樓的政策導(dǎo)向

一方面，國(guó)家將深入實(shí)施制造強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)制造業(yè)的核心地位。發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展壯大的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，發(fā)展本土強(qiáng)大的制造業(yè)才是國(guó)家富強(qiáng)的根基，而當(dāng)今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局，中國(guó)制造面臨發(fā)達(dá)國(guó)家“高端回流”和發(fā)展中國(guó)家“中低端分流”雙向擠壓，國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十四五”規(guī)劃綱要明確提出“保持制造業(yè)比重基本穩(wěn)定”等要求，未來(lái)將進(jìn)一步設(shè)定制造業(yè)占比紅線，制造業(yè)占比不僅要“企穩(wěn)”還得要“回升”。另一方面，面對(duì)日益緊缺的土地資源，國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的用地計(jì)劃控制政策。國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地政策的意見(jiàn)》（國(guó)土資規(guī)〔2015〕5號(hào)）和自然資源部發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)用地實(shí)施工作指引（2019年版）》均明確指出，“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房，供中小企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)多功能復(fù)合利用。”

推動(dòng)工業(yè)上樓是先發(fā)地區(qū)的一致選擇

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展較快，較早面臨工業(yè)用地緊張問(wèn)題，推動(dòng)工業(yè)上樓“向天空要空間”成為先發(fā)地區(qū)的一致選擇。2019年7月深圳寶安區(qū)率先推出了國(guó)內(nèi)第一份針對(duì)“工業(yè)上樓”的詳細(xì)工作指引——《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，指引中包含產(chǎn)業(yè)布局、建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、消防管理等具體要求。上海黃浦區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、東莞寮步鎮(zhèn)等地均對(duì)推動(dòng)工業(yè)上樓進(jìn)行了有益探索，各地在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)投資主體、開(kāi)發(fā)建設(shè)基本要求、自持比例及分割轉(zhuǎn)讓等方面做了具體規(guī)定，深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)樓宇已經(jīng)成為全國(guó)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。不難預(yù)見(jiàn)，我國(guó)在制造業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景之下，由“制造大國(guó)”邁向“制造強(qiáng)國(guó)”的進(jìn)程也將是“工業(yè)上樓”持續(xù)不斷推進(jìn)的過(guò)程，隨著土地資源日趨緊張，“工業(yè)上樓”勢(shì)必成為工業(yè)園區(qū)建設(shè)的新模式之一。

成都市中心城區(qū)推動(dòng)工業(yè)上樓的相關(guān)要求

城市戰(zhàn)略要求

成都市致力于建設(shè)世界級(jí)城市以及踐行新發(fā)展理念的公園城市，需要高端產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)高端以及良好的城市品質(zhì)和形象來(lái)支撐。中心城區(qū)作為最能代表城市品質(zhì)和能級(jí)水平的核心區(qū)域，承載著約兩千萬(wàn)人口消費(fèi)與生活需求，肩負(fù)著成都城市能級(jí)躍遷的重任，應(yīng)提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，努力爭(zhēng)當(dāng)高質(zhì)量發(fā)展的“排頭兵”。因此中心城區(qū)要發(fā)揮對(duì)城市發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的支撐作用，就要求新的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和空間形態(tài)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升、城市功能增強(qiáng)和城市形態(tài)更新。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求

成都市第十三次黨代會(huì)以來(lái)，市委市政府明確提出了重塑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)地理和“東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu)”的十字方針，對(duì)全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出了一系列重大部署，并對(duì)工業(yè)發(fā)展提出了具體要求?！爸袃?yōu)”區(qū)域規(guī)劃定位為“戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)引領(lǐng)區(qū)”和“城市極核”，要求“三降兩提”。因此位于“中優(yōu)”區(qū)域核心區(qū)的中心城區(qū)應(yīng)對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行梳理、規(guī)劃、調(diào)整，調(diào)遷一般性制造業(yè)，淘汰“散亂污”企業(yè)，培育科技新興產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)層次、提升城市品質(zhì)。

工業(yè)用地要求

2017年成都市發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)土地政策的實(shí)施細(xì)則》，提出在“東進(jìn)”區(qū)域增加60%的工業(yè)用地布局，嚴(yán)格控制“西控”區(qū)域工業(yè)用地，優(yōu)化“南拓”與“北改”區(qū)域工業(yè)用地布局，疏解“中優(yōu)”區(qū)域工業(yè)用地布局。除東部區(qū)域的工業(yè)用地存在新增外，其他各區(qū)域均強(qiáng)調(diào)通過(guò)現(xiàn)有工業(yè)土地資源的優(yōu)化整合滿(mǎn)足工業(yè)用地資源需求，進(jìn)一步合理產(chǎn)業(yè)布局。成都出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）提出具體要求，容積率原則上不低于2.0，不高于4.0，工業(yè)用地容積率上調(diào)已成為必然趨勢(shì)。

載體打造要求

成都市未來(lái)發(fā)展都市工業(yè)一個(gè)重要原則就是堅(jiān)持效率優(yōu)先，推動(dòng)都市工業(yè)從土地開(kāi)發(fā)向產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、空間價(jià)值開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，提升城市經(jīng)濟(jì)密度和單位產(chǎn)出效率，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的立體生長(zhǎng)?！冻啥际嘘P(guān)于加快都市工業(yè)發(fā)展的政策意見(jiàn)》等政策文件明確提出成都市都市工業(yè)發(fā)展將以產(chǎn)業(yè)社區(qū)、特色街巷、專(zhuān)業(yè)樓宇為主要載體。將建設(shè)一批專(zhuān)業(yè)樓宇，制定專(zhuān)業(yè)樓宇清單以及都市工業(yè)綜合體建筑規(guī)范，鼓勵(lì)建設(shè)高層工業(yè)樓宇，推進(jìn)工業(yè)上樓，到2025年全市基本建成300個(gè)集約高效、功能復(fù)合的專(zhuān)業(yè)樓宇，形成都市工業(yè)發(fā)展“點(diǎn)”的支撐。鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)參與載體建設(shè)，并且建立工業(yè)樓宇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)入、退出和監(jiān)管機(jī)制。

成都市中心城區(qū)推動(dòng)工業(yè)上樓的對(duì)策建議

推動(dòng)工業(yè)上樓的產(chǎn)業(yè)選擇

發(fā)展一批“硬科技”產(chǎn)業(yè)。搶抓國(guó)家“新基建”戰(zhàn)略風(fēng)口和“卡脖子”技術(shù)攻關(guān)，聚力引進(jìn)軌道交通、5G、人工智能等頭部企業(yè)，在特色突出的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，超前布局清潔能源、區(qū)塊鏈等戰(zhàn)略性、未來(lái)性產(chǎn)業(yè)，形成新基建重點(diǎn)領(lǐng)域的差異化優(yōu)勢(shì)，打造全國(guó)新基建工業(yè)發(fā)展典范區(qū)。

壯大一批“特而精”產(chǎn)業(yè)。依托成渝重大合作項(xiàng)目，以及成德眉資同城化、“兩區(qū)一城”建設(shè)帶來(lái)的都市經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)分工細(xì)化，圍繞電子信息、高端裝備、生物醫(yī)藥等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，支持沿線地區(qū)工業(yè)設(shè)計(jì)、軟件開(kāi)發(fā)、信息技術(shù)服務(wù)等關(guān)聯(lián)企業(yè)來(lái)蓉落戶(hù)，著力引進(jìn)一批產(chǎn)業(yè)鏈薄弱環(huán)節(jié)、缺失環(huán)節(jié)的區(qū)域總部、研發(fā)總部、設(shè)計(jì)中心、運(yùn)營(yíng)結(jié)算中心等總部型項(xiàng)目。

培育一批“小而美”產(chǎn)業(yè)。緊密結(jié)合后疫情消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)變化，加快推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合發(fā)展，依托工業(yè)園區(qū)土地騰退、盤(pán)活低效樓宇資源，大力扶持發(fā)展影視工業(yè)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、醫(yī)美等“小面專(zhuān)”“小而美”的都市工業(yè)新業(yè)態(tài)，幫助中心城區(qū)都市工業(yè)跨越級(jí)差地租和社會(huì)平均利潤(rùn)兩大門(mén)檻，加快培育“工業(yè)+旅游”“工業(yè)十文創(chuàng)”“工業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”等都市工業(yè)新業(yè)態(tài)項(xiàng)目，激活都市型產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)動(dòng)力。

推動(dòng)工業(yè)上樓的載體打造

創(chuàng)新工業(yè)用地管理辦法。明確規(guī)劃控制要求，在滿(mǎn)足城市空間品質(zhì)、公共服務(wù)和市政配套承載能力的前提下，根據(jù)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的相關(guān)要求和“一圖一表”（即項(xiàng)目建設(shè)總平面圖、成都市工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入表）研究結(jié)果合理確定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）容積率、建筑密度等規(guī)劃控制指標(biāo)。強(qiáng)化新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）準(zhǔn)入審查，鼓勵(lì)推行實(shí)施新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)。

打造特色產(chǎn)業(yè)樓宇。明確工業(yè)樓宇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)工藝要求，明確單位載荷、建筑層高、柱網(wǎng)軸線距離、卸貨平臺(tái)、載貨電梯等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善消防、環(huán)保、水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施，真正達(dá)到工業(yè)上樓條件。三是引入多元化資本投資和運(yùn)營(yíng)管理。建立以項(xiàng)目投資額、投資強(qiáng)度、年產(chǎn)值及稅收強(qiáng)度等指標(biāo)為核心的開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善退出和監(jiān)管機(jī)制，積極探索“先租后讓”產(chǎn)權(quán)分割模式，有序推進(jìn)產(chǎn)業(yè)樓宇產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售。

推動(dòng)工業(yè)上樓的招商把控

專(zhuān)業(yè)特色樓宇精準(zhǔn)招商。探索“一樓一特色”，定制不同特色產(chǎn)業(yè)支持政策。把在建項(xiàng)目、未出讓土地納入整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，制定預(yù)期性主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)要求，在國(guó)內(nèi)國(guó)際招商活動(dòng)中針對(duì)性推介，以更貼合不同產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求的政策吸引國(guó)內(nèi)外總部企業(yè)、500強(qiáng)企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)。對(duì)于已入市項(xiàng)目，積極協(xié)調(diào)樓宇運(yùn)營(yíng)方打開(kāi)招商思路，以“一樓一特色”的產(chǎn)業(yè)鏈模式精準(zhǔn)招商。

建設(shè)樓宇智慧招商平臺(tái)。利用3D可視化電子沙盤(pán)、數(shù)字孿生數(shù)據(jù)共享技術(shù)打造集市情概覽、優(yōu)惠政策、投資機(jī)會(huì)、產(chǎn)業(yè)布局、龍頭企業(yè)、交通配套、產(chǎn)業(yè)配套、生活配套于一體的樓宇智慧招商平臺(tái)，彰顯中心城區(qū)平臺(tái)實(shí)力、科技實(shí)力，讓國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、基金公司等直觀感受區(qū)域活力潛力，隨時(shí)了解區(qū)域機(jī)會(huì)動(dòng)態(tài)，提升投資信心。

推動(dòng)工業(yè)上樓的機(jī)制優(yōu)化

推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)化運(yùn)作。堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)的原則，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)人干專(zhuān)業(yè)事，由“政府推動(dòng)型”向“企業(yè)服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，將政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ㄖ贫?、?qiáng)監(jiān)管、優(yōu)服務(wù)。改變以政府為主的開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)投資主體多元化，建立以開(kāi)發(fā)公司為主體，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高建設(shè)管理水平。

建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由“供土地”向“供平臺(tái)”轉(zhuǎn)變，探索引入專(zhuān)業(yè)第三方運(yùn)營(yíng)商，按照“管委會(huì)+運(yùn)營(yíng)公司”的模式提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)水平，落實(shí)以產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司為主體負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商引資、運(yùn)營(yíng)等責(zé)任。