李惠琳

房地產(chǎn)行業(yè)入冬，部分高杠桿房企捂緊口袋、謹(jǐn)慎投資，而華潤(rùn)置地今年卻在拿地上表現(xiàn)活躍。

10月中旬，北京二輪集中供地，華潤(rùn)置地連續(xù)兩次出手，聯(lián)合首開股份、中鐵置業(yè)，拿下北京兩幅地塊，共耗資113億元。

除了北京，華潤(rùn)置地還在國(guó)內(nèi)四處出擊，在深圳、南京、青島、合肥等地的二輪集中供地中拿地。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月，華潤(rùn)置地拿地857萬(wàn)平方米，行業(yè)排第6名，同比增長(zhǎng)14.9%。

“保守派”華潤(rùn)置地逆勢(shì)投資，一方面在于債少、錢多，另一方面也源于增長(zhǎng)焦慮。2019年和2020年，華潤(rùn)置地分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1676億元、1819億元，均跌出國(guó)內(nèi)房企前十之列。

在今年4月的業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地總裁李欣不諱言，三道紅線、按揭貸款開發(fā)貸兩個(gè)限制比例、供地兩集中這三個(gè)政策出臺(tái)，對(duì)華潤(rùn)置地而言，是難得的政策窗口和時(shí)間窗口。

華潤(rùn)置地也沒有高杠桿房企的負(fù)債煩惱。截至2021年6月底，華潤(rùn)置地的有息負(fù)債約為1367億元，手握現(xiàn)金949億元，資產(chǎn)負(fù)債率為60.9%，凈負(fù)債率為37.4%，現(xiàn)金短債比為2.27，處于安全的綠檔。

萬(wàn)象城模式

與一些房企近年才謀劃多元化轉(zhuǎn)型不同，華潤(rùn)置地從2005年起就在培育新增長(zhǎng)極，陸續(xù)涉足購(gòu)物中心、住宅物管、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市建設(shè)、長(zhǎng)租公寓等。不過，如今貢獻(xiàn)90%以上收入的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，仍是其重頭戲。

近年來(lái)，萬(wàn)象城模式陸續(xù)在全國(guó)鋪開，不過后續(xù)乏力。

2004年，華潤(rùn)置地在深圳羅湖區(qū)建立了萬(wàn)象城，成為當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿，開業(yè)一年出租率達(dá)97%。時(shí)至今日，羅湖萬(wàn)象城仍是華潤(rùn)置地最為吸金的購(gòu)物中心，2020年貢獻(xiàn)了11.8億元租金，占總租金收入的9.2%。

最初10年，華潤(rùn)置地趨于保守，2013年全國(guó)只開了7家購(gòu)物中心。拐點(diǎn)出現(xiàn)在2014年，其首次提出全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，之后以平均每年6家的速度在全國(guó)擴(kuò)張。截至2021年上半年，已開業(yè)的萬(wàn)象系列購(gòu)物中心有 48 個(gè)，出租率達(dá)到96%，另有儲(chǔ)備項(xiàng)目約 60 個(gè)。

近年來(lái)持續(xù)擴(kuò)張之下，華潤(rùn)置地的投資物業(yè)收入大幅增長(zhǎng)，2021年上半年，租金收入為82.8億元，同比增長(zhǎng)63.4%，其中寫字樓、酒店分別實(shí)現(xiàn)收入9.4億元、7.4億元，購(gòu)物中心租金收入達(dá)66億元，同比增長(zhǎng)65.4%，平均一座收租1.36億元。

在地價(jià)上行、銷售限價(jià)等影響下，華潤(rùn)置地的地產(chǎn)開發(fā)毛利率呈下降趨勢(shì)，2021年上半年，華潤(rùn)置地的開發(fā)物業(yè)毛利率為27.1%，華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清直言，2022年初會(huì)觸底至20%。

而商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有助于優(yōu)化整體毛利率。2021年上半年的投資物業(yè)毛利率為69.8%，其中購(gòu)物中心的毛利率高達(dá)79.6%，拉動(dòng)綜合毛利率提升至31.3%。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《21CBR》記者表示，相比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等品牌，華潤(rùn)的購(gòu)物中心主要深耕一二線城市，產(chǎn)品線更加高端。加上華潤(rùn)本身是央企，拿地、運(yùn)營(yíng)、招商能力具有天然優(yōu)勢(shì)，成本回報(bào)率會(huì)更高。

根據(jù)華潤(rùn)年報(bào)的數(shù)據(jù)，2012年前開業(yè)的商場(chǎng)，年回報(bào)率超過30%;而在2014年后開業(yè)的商場(chǎng)，平均年回報(bào)率僅約8.5%。預(yù)計(jì)2021全年的總體回報(bào)率可達(dá)10.7%，高于行業(yè)水平。

郭世清預(yù)計(jì)，到2021年末，在營(yíng)購(gòu)物中心將達(dá)54個(gè)，全年租金收入可達(dá)180億元，將首次實(shí)現(xiàn)全額覆蓋利息及股息支出。

輕資產(chǎn)發(fā)力

嘗到甜頭后，華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模計(jì)劃一步擴(kuò)容，預(yù)計(jì)2025年在營(yíng)購(gòu)物中心超過100個(gè)，總面積超過1200萬(wàn)平方米;寫字樓項(xiàng)目超過40個(gè)，全部布局一二線核心城市。

在郭世清看來(lái)，如果不受灰犀牛等事件影響，到2025年，華潤(rùn)置地的租金收入初步估計(jì)能達(dá)到300億元，復(fù)合增長(zhǎng)率在20%以上。

謀求規(guī)模擴(kuò)張，華潤(rùn)置地也有充足的土地保障。截至2021年6月末，華潤(rùn)置地持有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)7098萬(wàn)平方米，其中投資物業(yè)土地儲(chǔ)備1110萬(wàn)平方米，占比15.6%。

在重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)大舉擴(kuò)張之際，華潤(rùn)置地也在培育另外兩個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)：輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)要素圈型業(yè)務(wù)。前者以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為核心，重點(diǎn)發(fā)力住宅和商管物業(yè);后者為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租、影業(yè)、康養(yǎng)等新興業(yè)務(wù)。

2021年，華潤(rùn)置地提出構(gòu)建“3+1”業(yè)務(wù)模式，將輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)提升為與開發(fā)物業(yè)、投資物業(yè)平級(jí)的主業(yè)。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活由華潤(rùn)置地配套的物管服務(wù)板塊拆分而來(lái)，2020年注入商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)后在港交所上市。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活現(xiàn)有體量不大，業(yè)務(wù)上更偏住宅物業(yè)，2021年上半年收入40.1億元，物業(yè)管理合約面積1.62億平方米，在管面積1.22億平方米，在總收入中占比60%。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中向《21CBR》記者分析，和住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)更高。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，華潤(rùn)萬(wàn)象生活已開業(yè)的購(gòu)物中心和寫字樓建筑面積分別為690萬(wàn)平方米、150萬(wàn)平方米，但仍依賴華潤(rùn)置地注入，現(xiàn)64個(gè)在管購(gòu)物中心中47個(gè)由母公司提供。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活也在發(fā)力外拓商業(yè)物管，上半年第三方外拓面積的1765萬(wàn)平方米中，非居住業(yè)態(tài)占比近80%。按照計(jì)劃，第三方外拓至少50個(gè)購(gòu)物中心，加上母公司新項(xiàng)目的導(dǎo)入，2025年開業(yè)購(gòu)物中心要達(dá)150個(gè)左右。

對(duì)于生態(tài)要素圈型業(yè)務(wù)，華潤(rùn)置地明確，要將其培育為新增長(zhǎng)極，2021年上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額63.6 億元（含集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)），其中約95%為城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

鄭中認(rèn)為，“在房企‘三線四檔和土地‘兩集中政策背景下，選擇資管、商業(yè)等多元化業(yè)務(wù)的房企，將獲得更多機(jī)會(huì)?！?/p>