何 慧 陜西秦安萬通置業(yè)有限公司

一、商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)部門在合同簽訂中的重要作用

(一)對租金水平的管理

企業(yè)在簽訂商鋪租賃合同前，對整個項目有一個宏觀的租金收益目標(biāo)，設(shè)計部及招商部門提交的整個項目的鋪位劃分圖，根據(jù)收益目標(biāo)及鋪位面積大小、樓層所處位置、業(yè)態(tài)、對每一個鋪位租金水平進(jìn)行預(yù)定價，財務(wù)部門對整個鋪位的定價會同招商部門進(jìn)行計算審核，確定整個項目的預(yù)租租金。審核招商部門在后期招商工作中對商鋪租金的定價的合理性，從而防范招商人員人為調(diào)節(jié)租金水平，將租金控制在預(yù)租金額范圍內(nèi)。在企業(yè)內(nèi)部起到事前監(jiān)督作用，避免出現(xiàn)租金與經(jīng)營品牌的知名度、面積大小、租期長短出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象，有效防范營運風(fēng)險，提升整個商業(yè)地產(chǎn)項目的營運能力。

(二)承租人主體資格的管理

商業(yè)地產(chǎn)房屋租賃合同不同于其他銷售產(chǎn)品的合同,其租期跨期長、總額大、可變性較高，企業(yè)在簽訂合同前首先要審查承租人所經(jīng)營的品牌其是否有代理授權(quán)，主體經(jīng)營資格是否合法，要嚴(yán)查承租人的身份、資質(zhì)、行業(yè)履約能力、并留有相關(guān)材料。若承租人為法人，應(yīng)提供法人營業(yè)執(zhí)照并加蓋公章，若承租人為自然人，應(yīng)提供公民身份證及聯(lián)系方式，特殊行業(yè)是否具有經(jīng)營許可證。若承租人對原經(jīng)營品牌變更，應(yīng)再次審核其新品牌是否對其有授權(quán)資質(zhì)；若承租人對主體資格進(jìn)行變更，也應(yīng)再次審核其變更后的承租人是否具備原品牌的授權(quán)。防止承租人不具備經(jīng)營資格，能有效規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

(三)鋪位管理

商業(yè)地產(chǎn)房屋租賃合同對鋪位的管理也相當(dāng)重要，要明確每一鋪位的具體位置、面積大小、對面積的誤差率控制±3%合理范圍以內(nèi)。每一鋪位經(jīng)營的業(yè)態(tài)及品牌，要求招商部門根據(jù)項目確定的鋪位平面圖在財務(wù)部門備案，為后期招商工作的順利進(jìn)行做好輔助工作。營運期因其他原因?qū)︿佄坏恼{(diào)整及業(yè)態(tài)的變更做到有據(jù)可依，從而在管理上避免出現(xiàn)漏洞，且符合內(nèi)控要求。

(四)稅收管理

稅費對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說是一項重大支出，合同如何簽訂及合同條款如何約定租金的收取對稅收影響較大，尤其是房產(chǎn)稅。項目招商前招商部門與客戶進(jìn)行談判時，為了吸引一些具有影響力的知名品牌承租人入住項目，提升項目知名度及人氣，往往會承諾承租人在一定的租期內(nèi)給與其免租期，承租人也會以裝修、新項目經(jīng)營等為由提出免租期優(yōu)惠條件。這就需要招商部門同財務(wù)部門及時溝通涉稅問題及約定合同條款中約定租金的收款方式。房屋租賃合同中的房產(chǎn)稅稅負(fù)占商業(yè)地產(chǎn)總稅負(fù)比例較高，房產(chǎn)稅有從價和從租兩種計征方式，對于有免租期的房產(chǎn)稅，根據(jù)財稅〔2010〕121號，第二條關(guān)于出租房產(chǎn)免收租賃期間的房產(chǎn)稅問題規(guī)定，免租期間的房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此招商人員應(yīng)及時同財務(wù)人員溝通商務(wù)條款，財務(wù)部門結(jié)合財務(wù)知識，提請法律和招商部門盡量避免在實際簽訂合同中出現(xiàn)“免租期”字樣，可以將一年內(nèi)實際收取的總租金均攤至每月租金中，這樣既減輕公司稅負(fù)，客戶也享受到了優(yōu)惠，為企業(yè)帶來充裕的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，做好經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流管理，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，可為企業(yè)帶來更高的商業(yè)價值。

發(fā)票的管理在合同簽訂條款中有著極其重要的作用。商鋪租賃合同包含租金和物業(yè)費兩部分，其適用的稅率不同，租金收入稅率為9%，物業(yè)費稅率6%，應(yīng)在合同中提前約定。對承租人主體資格不同提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票，承租人是一般納稅人，合同可以約定開具增值稅專用發(fā)票。因此招商人員應(yīng)及時同財務(wù)部溝通，明確約定發(fā)票管理，防范稅收風(fēng)險的發(fā)生。由此可見當(dāng)財務(wù)人員在合同管理中參與業(yè)務(wù)活動，將財務(wù)理論與業(yè)務(wù)活動融合一起，能有效預(yù)警財務(wù)風(fēng)險和防范經(jīng)營風(fēng)險，滿足企業(yè)經(jīng)營管理需要。

(五)租金收取方式的約定

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同在洽談中一般有3種租金收取方式：

一是純固定租金，即承租人每期按約定租金單價交納固定租金，根據(jù)租期年限確定租金遞增率及結(jié)算方式，對固定租金的收取時間可以有固定結(jié)算日，方便財務(wù)管理核算。

二是提成租金，即承租人每期交納的租金為其營業(yè)額與提成比例相乘計算，其結(jié)算方式為月結(jié)，次月的某一日為結(jié)算日，根據(jù)租戶提供上一月的營業(yè)額及比例計算出應(yīng)交納的租金。

三是提成租金和固定租金兩者取其高，此種方式可要求承租人定期提供財務(wù)報表或雙方定期核對賬務(wù)，并對承租人的營業(yè)額的真實性做出嚴(yán)格的違約責(zé)任。結(jié)算日固定租賃部分同純固定租賃結(jié)算方式，提成部分租金的結(jié)算方式的計算同提成租金的結(jié)算方式，兩者進(jìn)行比較，若提成租金大于固定租金，則承租方需補差額部分租金，若提成租金小于固定租金，則按固定租金收取，無需退差。

財務(wù)參與合同收款條款的制定，有利于合同中應(yīng)收款項的落實到位，通過合同約定結(jié)算日收取租金、物業(yè)費、保證金，定期對已簽訂的合同進(jìn)行跟蹤及時做好應(yīng)收款項的回收，履行合同權(quán)利及義務(wù)，維護(hù)企業(yè)利益，從而使企業(yè)的經(jīng)濟效益目標(biāo)得以實現(xiàn)。

(六)數(shù)據(jù)采集管理

現(xiàn)行地產(chǎn)行業(yè)在簽訂房屋租賃合同中對租金的收取有三種方式：固定租金、提成租金、保底與提成孰高，在合同簽訂時應(yīng)明確約定數(shù)據(jù)采集的方法，財務(wù)部門根據(jù)租戶流水精準(zhǔn)把握銷售數(shù)據(jù)，為業(yè)務(wù)部門提供場內(nèi)顧客、租戶及業(yè)態(tài)組合的數(shù)據(jù)，使得業(yè)務(wù)部門根據(jù)大數(shù)據(jù)做出合理性分析及判斷，使企業(yè)不但可以獲取更高的租金收入，也可以在未來招商洽談過程中更具說服力。因此在業(yè)務(wù)談判與擬寫合同階段，財務(wù)部門的參與管理能夠?qū)φ勁袟l件與合同要素可能導(dǎo)致的財務(wù)結(jié)果，進(jìn)行專業(yè)判斷并予以提示，使合同能有效執(zhí)行下去，讓資源體現(xiàn)出最大價值。當(dāng)財務(wù)人員在合同管理中參與業(yè)務(wù)活動，將業(yè)務(wù)活動與財務(wù)理論知識融合一起，能夠有效預(yù)警財務(wù)風(fēng)險和防范經(jīng)營風(fēng)險，滿足企業(yè)管理需要。

(七)保證金管理

財務(wù)人員在管理合同中及時梳理各商戶的租金收取情況，收取適當(dāng)比例的履約保證金、質(zhì)量保證金。合同中應(yīng)當(dāng)就此內(nèi)容進(jìn)行約定，出租方應(yīng)要求承租方繳納保證金，并在承租方退場后一定期間內(nèi)無投訴及產(chǎn)品質(zhì)量問題方予以退還。如在經(jīng)營過程中出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題，導(dǎo)致出租方因此承擔(dān)賠償責(zé)任，承租方應(yīng)對此向出租方與予以賠償。防范在經(jīng)營過程中因承租方欠付租金或消費者對承租人提供的商品或服務(wù)投訴、索賠，減少合同履行帶來的風(fēng)險，將風(fēng)險控制最低。

二、商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)部門在合同管理執(zhí)行過程的作用

合同是經(jīng)濟交往活動中的重要工具。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來講，每一份房屋租賃合同的租賃面積、起租日、租賃水平、租金收取方式、承租人經(jīng)營的品牌，都需財務(wù)部門針對每一承租人的合同條件及合同約定的收款方式計算租金及物業(yè)費，在合同履約環(huán)節(jié)財務(wù)管理就顯得尤為重要，財務(wù)部門根據(jù)合同條款，把控收款環(huán)節(jié)，建立每一租戶的收款臺賬，督促招商營運部門提醒租戶在合同約定收款時段繳納款項。做好租金的收取工作，可以使得企業(yè)的利潤獲取目標(biāo)得到更好的實現(xiàn)。

三、合同檔案管理

(一)對于房屋租賃合同，財務(wù)部應(yīng)專人管理，根據(jù)合同內(nèi)容建立合同臺賬，進(jìn)行合同重要信息記錄，對承租人信息、合同名稱、合同編號、合同簽訂時間、經(jīng)營品牌、鋪位號、樓層、租賃起始日，合同屆滿日、應(yīng)收租金金額和租金的收取時間節(jié)點進(jìn)行有效管理。同時對合同的履約保證金、物業(yè)服務(wù)費保證金、質(zhì)保金、累計收款、發(fā)票開具情況等重要信息做好記錄。對承租人應(yīng)交未交的情況及時會同招商營運部門催繳，并對違約問題進(jìn)行備案，有效規(guī)避合同風(fēng)險。

(二)財務(wù)部門應(yīng)對合同進(jìn)行分類歸檔管理，根據(jù)重要性原則對租賃面積較大的主力店、次主力店及餐飲類、零售類、兒童類不同的業(yè)態(tài)且知名度較高且重要租戶合同單獨或分類進(jìn)行管理。對于租戶的租金收取方式不同分類進(jìn)行歸檔管理。定期對租戶的履約能力、經(jīng)營能力等方面進(jìn)行分析，為招商營運部門提供有用信息。通過對這些信息的整合，能夠?qū)τ诤贤膱?zhí)行過程起到監(jiān)督作用，在合同管理過程中，對具有財務(wù)問題的合同，在前期審核過程中，要形成良好的防控意識，并不斷優(yōu)化應(yīng)對防控機制，充分突出財務(wù)于合同管理方面的關(guān)鍵意義、科學(xué)預(yù)防風(fēng)險，為企業(yè)長期發(fā)展提供一定保障。

(三)對個別合同有補充協(xié)議如：品牌的變更、承租人的變更、租賃面積的減少、合同的解除等都應(yīng)做好檔案管理，保證整個合同管理工作質(zhì)量。做好合同變更和索賠工作，防范租賃糾紛，創(chuàng)建和諧社會。

四、結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)中房屋租賃合同管理與財務(wù)管理緊密相連，是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。財務(wù)部門針對不同租金收取方式的合同采取不同的審核和監(jiān)督機制，在合同管理中進(jìn)行事前、事中、事后的風(fēng)險制度控制，能夠使得企業(yè)在合同管理這一過程中降低風(fēng)險，增強效益，只有這樣才可以合理規(guī)避合同風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，不斷提高經(jīng)營管理水平，為企業(yè)發(fā)展提供保障?！?/p>