譚宏濤 襄陽市第四房產管理所

一、引言

房地產作為國民經濟支柱之一，房地產經濟的波動直接影響到國民生活與社會運行。在房地產經濟發(fā)展歷程中，經歷了快速增長期與市場瓶頸期，在多重因素的影響下，房地產經濟進入高質量穩(wěn)定發(fā)展階段。為保持房地產經濟的發(fā)展態(tài)勢，需解析房地產經濟的波動誘發(fā)因素，并采取針對性的應對措施，消除市場風險，推動房地產經濟的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產經濟波動概述

(一)內在含義

在房地產經濟發(fā)展時，經濟總量處于一定幅度的震蕩變化，上下震蕩的變化形成房地產經濟波動。從狹義視域分析可知，房地產經濟波動主要包含季節(jié)性波動、周期性波動、隨機性波動；從廣義視域分析可知，房地產經濟波動不可規(guī)避，需對經濟波動范圍進行科學控制，以避免房地產泡沫的問題發(fā)生。

(二)實際影響

由于房地產經濟涉及的資本比較大，在房地產經濟波動后，將產生連鎖反應，對社會運行造成負面影響，如民眾購房、房產稅收、房貸還款、住房需求等。為避免房地產經濟出現大的波動，應當堅持“房子是用來住的”的核心原則，對房地產經濟進行宏觀調控，保證房地產經濟的穩(wěn)健發(fā)展[1]。

三、房地產經濟波動原因解析

(一)內部原因

1.供需矛盾

通過對房地產經濟波動的內部原因進行深度剖析可知，供需矛盾屬于房地產經濟波動的核心要素。在國家社會經濟結構調整的大背景下，房地產市場的供需關系出現了很大變化。如部分地區(qū)過度開發(fā)房地產，房地產市場的供應明顯超出需求，導致房地產經濟發(fā)展受阻。在勞動力、技術、資金、市場的影響下，房地產經濟會出現一定的振蕩，不利于房地產經濟的整體穩(wěn)定發(fā)展。

2.市場房價

房地產市場的房價變化直接影響到房地產經濟的變化，且該種影響是不可忽視的，在市場連鎖反應下，房價產生的影響會持續(xù)擴大。如炒房行為的出現，使得房價迅速上漲，造成房地產經濟的虛假繁榮，一旦出現房地產經濟波動，將對民生造成很大沖擊。房地產市場的空前繁榮是一種危機的表現，說明房地產經濟泡沫化的加劇，在出現問題后，可能會出現系統(tǒng)化社會問題，不利于社會的整體和諧運行。市場房價作為房地產經濟波動的重要內因，在對房地產經濟波動進行合理控制時，應當將房價控制在一定漲幅范圍內，嚴厲打擊炒房行為，避免房地產經濟受到市場房價的較大影響，對房地產經濟的波動頻率進行合理控制，有效提升房地產市場的發(fā)展穩(wěn)定性與安全性[2]。

(二)外部原因

1.土地因素

鑒于土地市場分為一級市場與二級市場，而在房地產市場運行中，房地產企業(yè)作為土地資源需求方，國土資源管理部門則成為供給方。在國土資源管理時，若使得土地資源成為交易商品，開發(fā)企業(yè)則可以通過市場購買行為獲得土地的使用權，為后續(xù)房地產開發(fā)夯實基礎。在土地二級市場運行階段，買房者成為需求方，開發(fā)企業(yè)則成為供給方，雙方進行的交易主要圍繞房屋所有權與土地使用權。在二級土地市場運行階段，民眾的購房需求直接影響到房地產經濟的發(fā)展情況。若民眾的購買需求上升，則會導致房價上?。蝗裘癖姷馁徺I需求下降，則會導致房價下降。由此可見，由于土地因素的影響，會對房地產經濟的發(fā)展造成不確定性的影響。

2.金融因素

金融因素對房地產經濟的波動影響主要集中于金融支持。金融作為房地產開發(fā)的資本來源，房地產企業(yè)必須得到金融機構的支持，才可獲得項目開發(fā)的資質與資源，通過銀行貸款為房地產項目開發(fā)注入原始動力。房地產項目開發(fā)過程中所需資金量較大，在實際開發(fā)過程中必須得到有效的金融資本支持才可保證項目開發(fā)的安全性與可靠性。為保證項目的開發(fā)經濟效益，開發(fā)企業(yè)會采取多種籌資方式獲得項目啟動的開發(fā)資金，而銀行貸款則是主要的融資方式之一。在房地產項目后續(xù)開發(fā)過程中，一旦出現資金鏈斷裂問題，則會對房地產項目開發(fā)造成直接影響，進而引發(fā)房地產經濟波動[3]。

四、應對房地產經濟波動的措施

(一)加強市場宏觀調控

為更好地應對房地產經濟波動，國家政府應當加強對房地產市場的宏觀調控。因為在實際房地產經濟波動過程中，房價的變化最為直接。為此，國家政府需對房價進行一定宏觀調控，將房價控制在合理的增長區(qū)間內，保證房地產經濟的整體運行穩(wěn)定性。在實際房地產經濟波動時，一旦波動區(qū)間超出設定閾值，則需及時采取宏觀調控措施，避免房地產經濟陷入發(fā)展瓶頸。

房價過高時，可能會造成經濟繁榮假象、房地產泡沫等問題；房價過低時，則會造成國有土地資源利用率較低，影響到國家整體發(fā)展。為此，國家政府在進行市場宏觀調控時，可出臺限購政策、購房補貼、建設用地規(guī)劃管控等方式，實現多維度、全方位的宏觀調控，實現預期房地產經濟宏觀調控目的。

(二)健全市場投資機制

房地產市場的投資回報率較高，同時存在著很大的開發(fā)風險。房地產開發(fā)商在進行項目開發(fā)時，盲目追求利益最大化，未能進行有效的風險評估，給房地產項目埋下很大隱患。當下房地產市場投資發(fā)展過程中，盲目投資行為的增多，導致房地產經濟波動幅度增大，不利于房地產市場的穩(wěn)健發(fā)展。為此，在對應房地產經濟波動幅度增大的問題，需對房地產市場投資機制進行健全，契合社會主義市場經濟發(fā)展趨勢與要求，對房地產開發(fā)項目進行科學系統(tǒng)的風險評估，主動規(guī)避投資開發(fā)風險。

相關監(jiān)管部門運行時，需利用大數據技術實現對房地產經濟的實時監(jiān)測，剖析相應投資政策與機制對市場造成的不同影響，科學客觀評估機制的不足，便于及時對投資機制進行完善健全。房地產市場處于動態(tài)發(fā)展變化中，為此需契合市場的發(fā)展趨勢與規(guī)律，不斷對投資機制進行優(yōu)化，保證市場準入機制、投資監(jiān)管機制的科學性與安全性，使得相關政策與機制可發(fā)揮出一定工作效力。

(三)落實市場調查工作

房地產經濟波動的問題誘因較多，為實現從源頭控制波動風險因子，需落實房地產市場調查工作，對開發(fā)企業(yè)的資質、信譽度進行綜合評估，為后續(xù)房地產項目開發(fā)提供基礎保障。在房地產項目開發(fā)時，一旦出現“爛尾樓”問題，則會對許多購房者造成直接的經濟損失，不利于民眾安居樂業(yè)。

在房地產市場調查工作開展時，需對開發(fā)企業(yè)能否承擔項目開發(fā)的責任與風險進行評估，科學嚴格地落實土地審批管理工作，確保房地產開發(fā)企業(yè)可如期交工完成項目開發(fā)建設。鑒于房地產經濟的市場產值大、效益高，個別地區(qū)為了刺激經濟，則過度地進行房地產開發(fā)，導致房地產經濟體在地方GDP中的占比過高，一旦房地產經濟出現波動，則會對地區(qū)經濟穩(wěn)定造成巨大影響。為有效規(guī)避該問題的出現，相關單位必須落實房地產市場調查工作，聯合多個部門開展國有土地空間資源規(guī)劃部署，有序進行房地產建設用地審批，推動房地產市場繁榮發(fā)展。

(四)完善市場金融制度

其一，房地產市場的金融需求量非常巨大，為更好地應對房地產經濟的波動影響，應當完善優(yōu)化房地產市場金融制度，對房地產金融監(jiān)管機制進行創(chuàng)新，以消除房地產開發(fā)金融風險。如房地產融資制度創(chuàng)新時，政府部門、銀行單位需進行有力支持，建構多元化融資渠道，便于企業(yè)完成項目開發(fā)融資。為遏制房地產金融泡沫問題的發(fā)生，相關政府部門可出臺相關約束性政策、刺激性政策，引導房地產金融的科學平穩(wěn)發(fā)展。如銀行貸款作為主要的融資渠道，應當突出金融監(jiān)管、項目審批等工作，提高房地產銀行貸款效率，保證貸款合同的穩(wěn)定有序運行。

其二，為提升房地產經濟的穩(wěn)定性與抗風險性，應當對房地產金融監(jiān)管機制進行改革創(chuàng)新，根據現階段房地產市場的發(fā)展變化，探索契合市場規(guī)律的監(jiān)管機制，主動堵住金融監(jiān)管漏洞，增強房地產金融發(fā)展的穩(wěn)定性。

其三，在房地產金融制度改革完善時，可汲取國外成功的案例與經驗，結合房地產經濟發(fā)展的實際情況，建構專屬的房地產金融管理體系，驅動房地產市場穩(wěn)定繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出更多的社會價值與財富。

(五)規(guī)范土地市場管理

在房地產經濟波動應對工作開展時，需對土地市場進行嚴格規(guī)范管理。土地市場的管理效能直接影響到房地產經濟的發(fā)展變化。如土地審批不嚴、規(guī)劃不合理、暗箱操作等，使得國土資源浪費，且不利于房地產經濟的發(fā)展。為此必須規(guī)范土地市場管理標準，如建設用地的總量控制，健全土地審批監(jiān)管制度，對土地管理權、使用權進行細化，有效規(guī)避盲目審批、過度開發(fā)問題的發(fā)生。

在土地市場管理規(guī)范時，應當編制科學嚴謹的工作流程與條文，嚴格執(zhí)行國家房地產開發(fā)土地管理要求，保證土地資源的科學有序開發(fā)利用。在房地產市場發(fā)展階段，為最大程度提高土地的綜合利用率，國家政府需對土地市場進行規(guī)劃統(tǒng)籌、監(jiān)督管理，通過法律法規(guī)進行強制性約束，對違法違紀人員進行嚴肅處理，保證國土資源的科學合理利用，營造良好的房地產發(fā)展環(huán)境。

五、結語

綜上所述，本文針對房地產經濟波動的原因進行論述，并基于相關問題，闡述房地產經濟波動的應對措施，深度解析不同應對措施的具體工作要求。通過分析可知，房地產經濟存在一定的隱性風險，需不斷完善房地產經濟的管控制度與政策法規(guī)，推動房地產市場的高質量穩(wěn)定發(fā)展。未來，在房地產市場發(fā)展時，應當突出國家政府的宏觀調控，給予市場足夠的發(fā)展自由空間，挖掘出房地產市場的社會潛在價值。