王娜威

（臺(tái)州椒江方遠(yuǎn)榮安陽(yáng)光城置業(yè)有限公司，浙江 臺(tái)州 318000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義

從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展歷程來看，其經(jīng)歷了多個(gè)發(fā)展階段，并且每一階段的特點(diǎn)也不一樣，同時(shí)企業(yè)的管理水平也不一致，在發(fā)展過程中面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，部分規(guī)模較小、能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)很有可能面臨重組或者破產(chǎn)。這主要是因?yàn)樯鐣?huì)發(fā)展背景以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了較大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)與管理過程中不僅要面對(duì)與同行競(jìng)爭(zhēng)的壓力，還要面對(duì)國(guó)家政策、資金和市場(chǎng)發(fā)展方面的壓力。如國(guó)家相關(guān)政策的調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的土地批復(fù)以及信貸政策產(chǎn)生直接影響；在資金方面會(huì)受到市場(chǎng)銷售狀況的影響，所投入的大量資金難以及時(shí)有效收回，導(dǎo)致大量資金被占用，會(huì)對(duì)企業(yè)的生存產(chǎn)生威脅；市場(chǎng)壓力則表現(xiàn)在現(xiàn)階段我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益復(fù)雜，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。在這些壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)自身的內(nèi)部控制與管理，更新管理理念，優(yōu)化管理方法，從內(nèi)控視角出發(fā)，不斷加大監(jiān)督管理力度，全面提升自身的運(yùn)營(yíng)管理能力與水平，改善發(fā)展現(xiàn)狀，只有這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)內(nèi)部控制與管理具有十分積極的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)存問題

（一）缺乏良好的內(nèi)控環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制與管理過程中面臨的環(huán)境比較復(fù)雜，主要有以下兩個(gè)方面的表現(xiàn)：一是思想方面，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的文化管理理念以及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)等；二是企業(yè)結(jié)構(gòu)方面，主要包括管理結(jié)構(gòu)、權(quán)力分配結(jié)構(gòu)等。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的預(yù)期目的，就必須營(yíng)造良好的內(nèi)控環(huán)境，然而現(xiàn)實(shí)情況卻是不少房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中比較隨意，缺乏對(duì)內(nèi)控的全面認(rèn)識(shí)和重視，在日常運(yùn)營(yíng)與管理過程中面臨著不小的風(fēng)險(xiǎn)。也正是因?yàn)槿狈α己玫膬?nèi)控環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)才難以有效化解和防范風(fēng)險(xiǎn)，這不僅會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，甚至還會(huì)威脅企業(yè)的生存與發(fā)展。再加上部分企業(yè)沒有對(duì)外部市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面的分析和預(yù)判，進(jìn)一步加大了內(nèi)控工作開展的難度。

（二）風(fēng)險(xiǎn)控制不到位

所謂的風(fēng)險(xiǎn)控制指的是企業(yè)事先評(píng)估那些還沒有發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)問題，并根據(jù)自身運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際狀況，積極尋找應(yīng)對(duì)措施，從而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。可實(shí)際情況卻是一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過程中并沒有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制予以足夠的重視，因此難以及時(shí)有效地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，進(jìn)而造成了經(jīng)濟(jì)損失。此外，盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制予以了足夠的重視，但是由于相關(guān)工作人員的專業(yè)技能水平和綜合素質(zhì)不高，缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的全面分析和判斷，往往根據(jù)自身的主觀臆斷處理風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)控工作的質(zhì)量和水平自然也就難以得到有效提升。

（三）缺乏有力的執(zhí)行

企業(yè)開展內(nèi)部控制的主要目的就在于有效監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)管理工作的落實(shí)情況，以便各項(xiàng)管理活動(dòng)的規(guī)范化開展。但從現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來看，不少企業(yè)并沒有抓住管理的重點(diǎn)，成本管理工作的流程比較簡(jiǎn)單，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效管控，再加上管理的內(nèi)容不夠規(guī)范和完善，還容易出現(xiàn)新的資源浪費(fèi)問題。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)盡管具備一定的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和判斷能力，也擬定了相對(duì)應(yīng)的管控措施，但是由于缺乏有力的執(zhí)行和約束，相關(guān)的管理制度和保障措施難以有效落到實(shí)處，從而導(dǎo)致內(nèi)控的實(shí)際作用難以發(fā)揮。

（四）監(jiān)督管理亟待完善

一些房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理者單純地以為只要在制度建設(shè)的初期制定比較詳細(xì)的實(shí)施方案和管理細(xì)則，就可以對(duì)企業(yè)今后的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展進(jìn)行有效的監(jiān)督和管控，也正是在這一理念的影響下，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控部門的工作日益僵化，缺乏靈活性。正是由于企業(yè)高層沒有對(duì)內(nèi)控部門的監(jiān)督工作給予足夠的重視，考慮問題過于片面，對(duì)某一控制點(diǎn)存在的問題過度關(guān)注，缺乏整體的考慮，沒有站在企業(yè)整體發(fā)展的戰(zhàn)略高度思考問題，才會(huì)治標(biāo)不治本，既徒增了管理成本，還難以取得預(yù)期的內(nèi)控效果，得不償失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)存問題的應(yīng)對(duì)措施

（一）增強(qiáng)內(nèi)控意識(shí)，營(yíng)造良好的內(nèi)控環(huán)境

良好的內(nèi)控環(huán)境是內(nèi)控工作得以順利開展的基礎(chǔ)和前提條件，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想有效提升內(nèi)控工作的效率、質(zhì)量和水平，就必須增強(qiáng)內(nèi)控意識(shí)，積極營(yíng)造良好的內(nèi)控環(huán)境，加強(qiáng)內(nèi)控思想的宣傳工作，使企業(yè)內(nèi)部全體人員對(duì)內(nèi)控工作的重要意義形成正確清晰且全面的認(rèn)識(shí)，全面調(diào)動(dòng)其參與內(nèi)控工作的積極性，只有這樣才能有效落實(shí)內(nèi)控管理，并發(fā)揮其應(yīng)有的作用。尤其要對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的價(jià)值進(jìn)行深度挖掘，以有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理效益。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)控制部門要對(duì)現(xiàn)階段企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的具體特點(diǎn)和外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全面分析和判斷，有效評(píng)價(jià)其對(duì)自身發(fā)展的影響，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面分析，提前做好預(yù)案，從源頭上降低企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。在內(nèi)控過程中要保證企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)和權(quán)限清晰明確，避免出現(xiàn)崗位職權(quán)的交叉和資源的浪費(fèi)。上述辦法能有效營(yíng)造良好的內(nèi)控環(huán)境，為企業(yè)內(nèi)控工作的有效開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）明確設(shè)置科學(xué)合理的內(nèi)控目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)要想有效提升內(nèi)控工作的實(shí)際效果，就要站在全局發(fā)展的戰(zhàn)略高度，深入分析發(fā)展過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，并對(duì)其進(jìn)行全面評(píng)估，在此基礎(chǔ)上設(shè)置科學(xué)合理的內(nèi)控目標(biāo)，尤其要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控。因?yàn)橘Y金的高效合理利用是保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的根本，因此需要內(nèi)控工作者結(jié)合企業(yè)發(fā)展的具體情況，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，以有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)造成的影響。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的管理，從企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控模型，對(duì)資金的收益狀況和市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，優(yōu)化投資方案，以提升經(jīng)濟(jì)效益。

（三）充分發(fā)揮內(nèi)部控制對(duì)成本的管控作用

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)成本的管控，有助于提升資金的使用效率，從而實(shí)現(xiàn)資金使用價(jià)值的最大化，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這也突出體現(xiàn)了內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)成本的管控作用。因此，企業(yè)要在內(nèi)控過程中加強(qiáng)對(duì)成本的管理和控制，首先需要加強(qiáng)預(yù)算管理，確保各類資金預(yù)算的科學(xué)性與合理性，并對(duì)預(yù)算方案的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和分析。其次，要完善預(yù)算管理工作的各流程與環(huán)節(jié)，加強(qiáng)監(jiān)督和管控，從而讓預(yù)算工作落到實(shí)處。同時(shí)，在綜合分析行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的前提下，對(duì)各項(xiàng)目的成本費(fèi)用進(jìn)行分析和比對(duì)，以減少偷工減料問題的出現(xiàn)。最后，要對(duì)成本管控方案進(jìn)行優(yōu)化和完善，增強(qiáng)其靈活性和適用性，還要根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況合理調(diào)整和優(yōu)化成本管控的內(nèi)容，增強(qiáng)內(nèi)部控制對(duì)成本管理的實(shí)際作用。

（四）確保內(nèi)控信息的有效溝通

房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展過程中會(huì)產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)和信息，它們都具有一定的應(yīng)用價(jià)值，特別是財(cái)務(wù)信息，可以直接反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，所以需要對(duì)此予以足夠的重視并進(jìn)行全面的分析，以幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作出科學(xué)合理的決策，增強(qiáng)項(xiàng)目投資的合理性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控過程中加強(qiáng)對(duì)信息化平臺(tái)的建設(shè)，高效收集企業(yè)發(fā)展過程中的相關(guān)信息，為各部門相關(guān)工作的順利開展提供信息支持。同時(shí)，要加強(qiáng)內(nèi)控信息溝通、交流與共享，增強(qiáng)各類信息共享的時(shí)效性。企業(yè)管理者也可以借助這些信息和內(nèi)容對(duì)企業(yè)資金的使用情況進(jìn)行梳理和分析，以便為今后的資金分配提供參考依據(jù)，這有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資源使用效益最大化。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益復(fù)雜多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下站穩(wěn)腳跟，提升自身的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展能力，就必須從內(nèi)部控制入手，充分發(fā)揮其對(duì)企業(yè)各項(xiàng)管理工作的監(jiān)督和管控作用，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效益，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的規(guī)范化管理。盡管現(xiàn)階段內(nèi)控工作中還存在一些問題，但只要尋找與之相對(duì)應(yīng)的解決措施，就能有效提升內(nèi)控工作的實(shí)際效果，發(fā)揮其應(yīng)有的實(shí)際作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。