（成都永季和企業(yè)管理有限公司，四川 成都 610073）

一、引言

預算管理是指企業(yè)在戰(zhàn)略目標的指導下，對未來的經(jīng)營活動和相應的財務結(jié)果進行全面整合配置并將預算使用合理化。預算管理可以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長期規(guī)劃與短期計劃的統(tǒng)一，在競爭激烈的房地產(chǎn)市場上和具有不確定性的宏觀調(diào)控政策下，預算管理可以提高房地產(chǎn)企業(yè)對資金、銷售的控制水平，進而提高對風險防范付能力。不僅如此，預算管理還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)整體績效和綜合管理水平，將預算管理運用到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目的各個層面和環(huán)節(jié)，實現(xiàn)企業(yè)對經(jīng)營活動的整體管控。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，想要實現(xiàn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展，實施預算管理便成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預算管理存在的問題

（一）預算管理與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標關(guān)聯(lián)性弱

房地產(chǎn)企業(yè)實施預算管理的主要目的是確定企業(yè)戰(zhàn)略目標并落實企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。但在實際應用預算管理的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員通常會忽略這一點，預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中地應用屬于起步階段，同時政府相關(guān)部門也沒有明確預算管理的管理標準和管理方法，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)只能依據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)驗，對預算管理制定相關(guān)的編制標準，按照企業(yè)年度經(jīng)營狀況進行預算，缺乏長期對比［1］。房地產(chǎn)企業(yè)還忽略了項目的成本資金、銷售價格和稅收三者之間的關(guān)系，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)整體項目的實際收益情況。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)主要關(guān)注的是企業(yè)的年度預算，導致企業(yè)在確定經(jīng)營發(fā)展策略、發(fā)展目標時，缺乏長期穩(wěn)定的數(shù)據(jù)作為依據(jù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標之間的關(guān)聯(lián)性較弱，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的核心競爭能力。

（二）預算管理制度不健全

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)對預算管理進行編制時，沒有建立系統(tǒng)的、完善的預算管理體系和制度，也沒有對企業(yè)外部的市場環(huán)境進行充分的調(diào)研，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個部門沒有做好溝通工作，導致房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理產(chǎn)生不合理的編制方式、不準確的結(jié)果、效率低下的執(zhí)行以及不理想的效果，進而使得企業(yè)無法落實預算編制的目標，不能進行考核和監(jiān)督，造成預算管理的作用在企業(yè)內(nèi)部得不到充分發(fā)揮。例如，財務在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)收入時，需要匹配銷售部、工程部等相關(guān)部門的數(shù)據(jù)金額，如果數(shù)據(jù)不能被正確匹配，將會影響當年結(jié)轉(zhuǎn)的成本數(shù)據(jù)、當期損益及企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)預算管理不僅能提高各部門的相互支持，而且也能增加各部門之間預算數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)之前，沒有做詳細的項目預算，也沒有參照以往的項目數(shù)據(jù)，只是對本次項目進行簡單的項目收益預算，導致項目數(shù)據(jù)不準確。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)系到多個項目或者有多個項目參與者時，由于預算管理制度的不健全，導致企業(yè)的資源不能夠進行有效的、合理的配置使用，造成房地產(chǎn)企業(yè)資源的浪費，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）預算執(zhí)行過程中缺乏有效的控制和分析

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的預算管理編制團隊，在預算管理執(zhí)行的過程中，對于預算管理的執(zhí)行情況不能夠做到嚴格監(jiān)督和及時反饋，進而使得企業(yè)不能夠?qū)γ總€月的預算執(zhí)行情況進行對比、分析，導致企業(yè)的管理人員在年末無法及時地做出有利于企業(yè)完成預算目標的有效調(diào)整。部分房地產(chǎn)企業(yè)在對預算數(shù)據(jù)進行分析時，由財務人員全權(quán)分析其中的差異，由于財務人員涉及的方面有限，無法找到存在差異的真實原因，造成企業(yè)無法依據(jù)實際情況及時做出有效的經(jīng)營策略調(diào)整，影響企業(yè)預算目標的完成效率及進度。一般情況下，企業(yè)會在年初完成預算編制，在出現(xiàn)重大變動時，依據(jù)實際情況進行戰(zhàn)略性調(diào)整，如果房地產(chǎn)企業(yè)在預算執(zhí)行過程中缺乏有效的控制和分析，未及時根據(jù)影響因素變動進行預算調(diào)整，將會影響企業(yè)戰(zhàn)略目標的達成。

三、強化房地產(chǎn)企業(yè)預算管理

（一）強化預算管理與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標關(guān)聯(lián)性

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行預算管理編制的過程中，基本是按照“自上而下”的順序進行層層編制，使得預算編制得出的結(jié)果缺乏合理性，而造成這種結(jié)果的原因有以下3個：一是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中具有較長的周期性，而預算管理編制基本是以會計年度為標準；二是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在諸多不確定的因素，如政府政策影響、項目周圍環(huán)境影響等；三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營涉及的經(jīng)營項目種類繁多、范圍較廣［2］。因此，可以充分利用預算編制的參與把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標導向的“自上而下”預算編制方式轉(zhuǎn)化為“上下結(jié)合”的編制方式，這樣不僅能增強預算管理與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標關(guān)聯(lián)性，還可以將房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的全周期預算融入其中，使得房地產(chǎn)企業(yè)的預算結(jié)果更加全面、完善，還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險抵抗能力，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的核心競爭力。此外，還要注重預算管理的動態(tài)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制全面預算時應采用多種預算編制方法，包括固定預算法、動態(tài)預算法、零基預算法等，并且根據(jù)政策、經(jīng)濟形勢的變化要求以及項目實施時的具體情況，完善和調(diào)整公司的全面預算方案，增強預算管理的先進性與適用性。

（二）完善預算管理制度

首先，要明確責任劃分的中心。預算管理制度的責任應是由上至下，逐級分解。房地產(chǎn)企業(yè)管理層對企業(yè)整體的運營情況、盈利能力以及實施效率負責；各個部門根據(jù)項目分解下來的指標承擔項目相應責任；部門內(nèi)的工作人員負責分配下來的具體指標，做到責任到個人。

其次，制定預算的標準以及編制流程。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的時間較短，經(jīng)營周期較長，又沒有一定的行業(yè)標準，所以預算管理需要企業(yè)全員參與，及時總結(jié)并分析已開發(fā)項目的相關(guān)指標，作為預算管理編制的標準。同時加強相關(guān)的工作人員對預算管理的了解及培訓，透徹地把握預算編制的科學方法，明確預算管理編制的流程，只有這樣才能在預算管理編制過程中避免邏輯性錯誤的出現(xiàn)，使得預算編制能夠有條不紊且快速地進行。

最后，各個相關(guān)部門要指定一名固定的工作人員作為預算編制的數(shù)據(jù)管理和報送人員，嚴格按照報送時間以及要求，準確及時地將預算編制過程中的數(shù)據(jù)報送給有關(guān)部門，同時要對未及時按照要求完成預算編制及數(shù)據(jù)報送的人員制定明確的處罰條例。只有完善預算管理制度才能夠促進各個部門加強協(xié)作，使得預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中充分發(fā)揮其作用。

（三）加強預算執(zhí)行過程中的管控

房地產(chǎn)企業(yè)應定期召開預算執(zhí)行情況分析會議，通過各個業(yè)務部門報送的數(shù)據(jù)情況統(tǒng)一分析預算執(zhí)行情況，在通過預算出現(xiàn)的不同程度的差異，采取相關(guān)的控制策略和有效的應對措施［3］。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行不到位而產(chǎn)生的預算差異，應找到相應的責任人，經(jīng)與其績效掛鉤，如果預算差異是由于外部因素造成的，則應分析差異產(chǎn)生的原因，找出規(guī)避或者縮小差異的方法，分析出此預算差異是否會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略及戰(zhàn)略目標，并做出對企業(yè)有利的預算調(diào)整，提高房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的完成效率。房地產(chǎn)企業(yè)要制定和完善預算執(zhí)行分析制度，把預算管理融入戰(zhàn)略管控范圍，提升全面預算的執(zhí)行力。房地產(chǎn)企業(yè)應當結(jié)合預算差異分析，結(jié)合各執(zhí)行單位在預算執(zhí)行中存在的問題進行分析，進而推動預算管理體系整合工作，使得預算管理的價值得到最大限度的彰顯。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)實施預算管理是一個系統(tǒng)性的工程項目，是與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應的體系，是企業(yè)戰(zhàn)略目標百分之一百完成的保障。房地產(chǎn)企業(yè)應該依據(jù)自身獨有的特點，編制合適的、完善的且與企業(yè)戰(zhàn)略目標相關(guān)聯(lián)的預算管理，合理配置企業(yè)資源，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理要做到責任到個人，強化管控，做到實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的同時保證企業(yè)能夠長期可持續(xù)發(fā)展。